Инвестиции в недвижимость

Содержание



Введение
Глава 1 Недвижимость
1.1. Понятие недвижимости
1.2. Принципы оценки стоимости недвижимости
1.3. Методы массовой оценки стоимости недвижимости
1.4. Особенности рынка недвижимости
Глава 2 Факторы, определяющие инвестиционную стоимость недвижимости
2.1. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости
2.2. Основные инвестиционные характеристики недвижимости
Глава 3 Некоторые особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость
3.1. Основные инвестиционные риски
Заключение
Список литературы

Инвестиции в недвижимость

Эти  принципы  взаимосвязаны. При анализе и  оценке  конкретного объекта недвижимости  одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному  принципу  может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.
Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.  Принцип  полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и  стоимость.  Недвижимость  обладает  стоимостью  только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-тоготов платить арендную плату за временное владение этой  недвижимостью. Полезность – это способность  недвижимости  удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов. Принцип  замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости  самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Принцип  замещения гласит, что максимальная  стоимость  собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Принцип  ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный  принцип  лежит в основе оценки   недвижимости  доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую  стоимость. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.
 Принципы   оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями. Эти  принципы  включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение. Остаточная продуктивность. В основе  стоимости  земли лежит ее остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.
 Принцип  вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается  стоимость  хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства. Вклад – это сумма прироста  стоимости  хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Принцип  вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.
 Принцип  прогрессии и регрессии или  принцип  возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост  стоимости  не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.
 Принцип  сбалансированности означает, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная  стоимость  земли. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с  принципом  остаточной продуктивности ее  стоимость  снижается.
Группа  принципов   оценки, связанных с рыночной средой включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение. Принцип  зависимости гласит, что  стоимость  конкретного объекта  недвижимости  подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину  стоимости  других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на  стоимость   недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта  недвижимости  происходят изменения, то это может повлиять на его  стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на  стоимость  объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.
Принцип  соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего, проиграет в финансовом отношении. Проекты застройки  недвижимости  должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее, архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования.
Принцип  спроса и предложения означает, что цена  недвижимости  изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Недвижимость  имеет  стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на  стоимость. Недвижимость  должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов  недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести  недвижимость. Поскольку рынки  недвижимости  несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость  финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен. В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени.
 Принцип  конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида  недвижимости  в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей  недвижимости  данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут. Этот принцип  важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью.
Принцип  изменения:  стоимость  объектов  недвижимости  обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на  стоимость  сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на  недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости  в данном месте.
Четвертая группа  принципов   оценки  (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта  недвижимости  выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое: является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.; физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования; финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства; обеспечивает наивысшую  стоимость  или доходность недвижимости. На практике  принцип  ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой  стоимости   недвижимости  и строится заключение об ее величине.
Таким образом, все вышеперечисленные  принципы   оценки   недвижимости  тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода  оценки  могут играть основную или вспомогательную роль. Эти  принципы  представляют собой теоретическую основу  оценки   стоимости  объектов  недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к  оценке   недвижимости  – доходный, сравнительный и затратный.
1.3. Методы массовой оценки стоимости недвижимости
С развитием рынка и, главное, просвещенности налогоплательщиков встает задача доказательности  оценки   стоимости, предъявляемой конкретному налогоплательщику. В развитых странах, использующих налог на  недвижимость, предусмотрена процедура оспаривании величины стоимости  (базы), с которой взимается налог на  недвижимость. Как правило, для этого приглашаются независимые оценщики. Основной апелляцией при оспаривании является апелляция к рынку и использование всех трех методов  оценки   недвижимости: затратного, метода сравнения продаж, метода капитализации дохода.
Это означает, что методы массовой  оценки, используемые для определения  стоимости, должны учитывать закономерности функционирования рынка  недвижимости, использовать подходы и идеологию, заложенные во всех методах индивидуальной  оценки. Массовая оценка  и переоценка объектов  недвижимости  для целей налогообложения во всех странах представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий, добиваясь надежности работы регистрационной системы, системы рыночного мониторинга, использования в  оценке  более тонких методов математического моделирования.
Анализ большого количества методов массовой  оценки  позволяет разделить используемые подходы на два типа: «нормативные» и «позитивные».3 Под «позитивными» моделями понимаются модели, формирующие  оценку  на основе обработки очень большого количества рыночной информации. Для этого используются в основном методы регрессионного анализа, позволяющие на основе обработки большого количества информации выявить устойчивые закономерности, описывающие связь между характеристиками  недвижимости  и ее  оценкой. Использование таких моделей рационально при хорошо развитом, стабильно функционирующем рынке  недвижимости. Когда рынок неразвит, опираться полностью (и только) на данные о ценах на таком рынке нельзя. Во-первых, самих данных мало, а во-вторых, на величину цены могли повлиять факторы случайного характера. В этом случае рациональными оказываются модели так называемого «нормативного» типа. В таких моделях  оценка  формируется на основе экспертно заданной системы правил, описывающих закономерности функционирования рынка (те, которые должны быть в условиях нормально работающего рынка  недвижимости ). К таким закономерностям можно отнести, например, зависимость  стоимости  от системы ценообразующих качеств, описывающих выгодность местоположения земельных участков в городе. Экспертно (на основе анализа хорошо развитых рынков  недвижимости ) устанавливается набор ценообразующих качеств, а также вклад каждого из них в итоговую величину  стоимости. Имеющаяся информация об уровне рыночных цен на  недвижимость  (купля-продажа, аренда) используется в модели для надежной нижней  оценки  рыночной  стоимости  участков городской территории. По мере развития рынка  недвижимости  и роста количества сделок на нем модель «нормативного типа» начинает формировать  оценку  на основе обработки рыночной информации (т.е. превращается в модель «позитивного» типа).
Для несовершенного рынка  недвижимости, к которому относится российский рынок (даже рынок его крупных городов), необходимо использовать модели, базирующиеся на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения, учитывающие реально существующий на вторичном рынке  недвижимости  уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города. Использование математического моделирования дает возможность в практических расчетах учесть основные  принципы   оценки  территории, и, тем самым, компенсировать бедность рыночной информации построением ее модельных аналогов, основываясь на данных о свойствах территории.
Многие современные методы  оценки   недвижимости  основываются на соблюдении, так называемого,  принципа  ее «наилучшего использования». Суть этого  принципа  состоит в том, что ценность недвижимости  определяется экономической эффективностью такого вида деятельности, который наилучшим образом может использовать ее свойства и возможности и обеспечит получение при ее использовании наибольшего дохода. Стандартная процедура  оценки  объекта  недвижимости  предусматривает не только определение его возможной  стоимости, но и указание способа его использования, при котором эта возможная  стоимость  может стать реальной. При проведении массовых  оценок  возникает проблема определения способов наилучшего использования для всей совокупности объектов одновременно, в условиях сложного взаимовлияния различных типов деятельности на городской территории. Причем оценка  должна быть сплошной (т.е. охватывать всю городскую территорию и все основные виды землепользования в городе), а объем поступающих с рынка  недвижимости  статистических данных, являющихся базовой информацией для формирования  оценки, весьма мал по сравнению со всей совокупностью оцениваемых территорий.
Одним из путей решения этой проблемы является создание расчетных моделей  оценки  городской территории, учитывающих не только основные свойства различных ее участков, но и основные закономерности развития видов городского землепользования, их отношение к свойствам территории. В предлагаемой модели  оценки  городских территорий различные виды землепользования «стремятся поделить» территорию города между собой так, чтобы каждый мог занять наиболее выгодные для себя участки, за пользование которыми он способен платить в соответствии с эффективностью своей экономической деятельности.
Таким образом, в рамках модели решаются две задачи:
определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от их свойств;
распределение территории между видами деятельности на городской территории.4
Необходимо отметить, что использование закономерностей, связывающих  оценку  территории с ее качествами, для выбора наилучших видов деятельности требует определенной осторожности. При проведении массовой  оценки, когда рассматривается вся совокупность объектов, использование построенных на результатах наблюдения статистических закономерностей должно принципиально сопровождаться учетом реальных объемов различных видов деятельности и их спроса на территорию. Так, например, количество банков в городе определяется потребностями в финансовой деятельности, количество торговых объектов связано с общим покупательским потенциалом жителей и гостей города, объем жилой функции связан с численностью населения и т.п. При этом потребность в территории для какого-либо вида деятельности зависит как от общего объема спроса на пользование городской территорией, так и от степени насыщения этого спроса в данный момент.
Если при  оценке  единичного объекта можно считать, что выбор способа его использования практически не влияет на общее соотношение спроса и предложения на рынке  недвижимости, то при проведении массовой оценки  это заведомо не так. Другими словами, реализация  принципа  «наилучшего, наиболее эффективного способа использования» недвижимости  происходит в условиях действующего на рынке спроса и предложения на те или иные типы  недвижимости , и этот  принцип  в данном случае должен быть применен не только к каждому объекту в отдельности, но и ко всей совокупности объектов одновременно, в условиях конкуренции за пользование  недвижимостью  между различными видами деятельности, с учетом их интересов и реальных ограничений на объемы спроса.
Нужно заметить, что объем спроса на объекты  недвижимости  со стороны различных видов деятельности не остается постоянным, а изменяется как в количественном, так и в качественном отношении. Интенсивная интеграция России в мировое сообщество вызывает значительные изменения в структуре видов деятельности. Внедрение новых интенсивных технологий меняет потребность в территории для целого ряда производственных отраслей, заставляет пересмотреть требования к возможностям инфраструктуры и наличию технологических и архитектурных ограничений на территории. Происходит интенсивное перераспределение рабочих мест между существующими и вновь возникающими видами деятельности.
Представляется, что для создания надежной системы расчета экономических характеристик необходимо активное организационное и финансовое содействие органов городской администрации, без которого успех соответствующей деятельности представляется малореальным. Методика должна устанавливать базу налогообложения  недвижимости, ставки арендной платы и нормативную (выкупную) цену земли на основе рыночной  стоимости  объектов  недвижимости, рыночной  стоимости  земель. Методика массовой  оценки  должна ориентироваться на применение автоматизированных технологий, что, по мнению многих известных мировых специалистов, является эффективным в условиях дефицита рыночной информации. При создании системы мониторинга необходимо вовлечение на взаимовыгодной основе всех заинтересованных государственных, муниципальных и частных структур.
1.4. Особенности рынка недвижимости