Социальный жилищный найм.

Содержание



Введение
Глава 1. Договора социального найма жилого помещения
1.1. Общие положения договора социального найма жилого помещения
1.2. Права и обязанности нанимателя и наймодателя
1.3. Изменение договора социального найма
Глава 2. Договор найма служебного жилого помещения
2.1. Общая характеристика договора найма служебного жилого помещения
2.2. Расторжение и прекращение договора найма служебного жилого помещения
Глава 3. Договор найма жилого помещения в общежитиях
3.1. Особенности договора найма жилого помещения в общежитиях
3.2. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в общежитиях
Заключение
Список используемой литературы

Социальный жилищный найм.

1.3. Изменение договора социального найма
Большинство специалистов признает наличие тенденции к уменьшению государственных гарантий при обеспечении граждан социальным жильем; частности, это касается права граждан на изменение договора социального найма жилого помещения. Зачастую в одной квартире проживают бывшие члены некогда одной семьи, которые в силу каких-либо объективных причин не могут найти варианты обмена своего жилого помещения. До 1 марта 2005 года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был так называемый «раздел лицевого счета». Ст. 86 ЖК РСФСР предоставляла возможность изменять договор найма таким образом, что достигший совершеннолетия гражданин мог при соблюдении жилищных интересов остальных нанимателей заключить отдельный договор найма занимаемогожилого помещения. Современное жилищное законодательство не предусматривает такого способа изменения договора найма. Такое изменение договора противоречит сути отношений, возникающих при социальном найме жилья. В результате устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация, когда в одной квартире (жилом доме) по одному договору социального найма будут жить люди, ставшие чужими друг для друга. Это ограничивает их права и не способствует исполнению обязанностей по договору социального найма. Изменение договора социального найма жилого помещения путем его раздела может быть невозможно, когда суд установит, что планировка и оборудование жилого помещения не приспособлено для нескольких семей.
Проблема пользования жилым помещением в случае распада семьи решается положениями п. 4 ст. 69 ЖК РФ. Норма предусматривает случай, когда гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении. В этом случае за ним сохраняются права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Он сам отвечает по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Е.С. Гетман предполагает, что это положение следует рассматривать как возможность заключения с бывшим членом семьи нанимателя такого соглашения, по которому его обязанности, вытекающие из договора социального найма, будут конкретизированы определенным объемом участия. Такое соглашение между сонанимателями жилого помещения должно быть доведено до сведения наймодателя, а в соответствующий договор социального найма должны быть внесены изменения, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств [30;21]. Однако это соглашение не решает основной проблемы: определения порядка пользования жилым помещением, который фактически складывается в результате распада семьи.
В.В. Глазов полагает, что «в данной ситуации с гражданином, утратившим статус члена семьи нанимателя, может быть заключен отдельный договор социального найма, если это позволяют условия проживания»[21;153]. Определенные сомнения связаны с отсутствием в действующем Жилищном кодексе специального предписания, регулирующего возможное заключение соглашения между бывшими членами семьи нанимателя или самостоятельного договора социального найма между наймодателем и бывшим членом семьи нанимателя.
Представляются очевидными изменения отношений сторон договора, приводящие к особому порядку распределения обязательств между жильцами. С.В. Сарбаш допускает изменение обязательства таким образом, что «часть должников с уменьшением долга останутся солидарными, а один из них или несколько составят новое, соответственно ординарное обязательство или обязательство на долевых принципах ответственности»[24;112]. Таким образом, установление самостоятельной ответственности невозможно без изменения договора социального найма по соглашению наймодателя, нанимателя и бывшего члена семьи нанимателя либо в силу прямого указания в законе. Но размер ординарного (долевого обязательства) будет определяться в зависимости от размера занимаемой бывшим членом семьи нанимателя площади. В любом случае встает вопрос о формально-правовом определении порядка пользования жилым помещением или разделе жилой площади.
Глава 2. Договор найма служебного жилого помещения
2.1. Общая характеристика договора найма служебного жилого помещения
Служебное жилое помещение и общежития в соответствии с Жилищным кодексом РФ относятся к специализированному жилому помещению. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Из приведенного определения можно сделать вывод, что договор найма служебного жилого помещения является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.
Взаимность договора вытекает из того, что право пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует с обязанностью наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а обязанность нанимателя по оплате жилого помещения - с правом наймодателя требовать такой оплаты. О возмездности договора свидетельствует то, что жилое помещение передается за плату (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания. Однако в юридической науке было высказано мнение, согласно которому в «правоотношении по пользованию служебным жилым помещением, когда она предоставлена постоянным работникам, жилищные правоотношения могут прекратиться лишь в том случае, когда будет расторгнут трудовой договор. При таких условиях правоотношения по пользованию жилыми помещениями трудно отнести к срочным, ибо установленный предел носит условный характер»[25;4].
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.
Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. Договор найма служебного жилого помещения предполагает своей целью обеспечение гражданина жилым помещением на время работы, военной или гражданской службы.
Предметом договора является жилое помещение, имеющее статус служебного. Категория «служебное жилье» изначально трактовалась как жилье, предоставляемое в соответствии с условиями работы (службы), и привязывалась лишь к необходимости нахождения в непосредственной близости работника от места выполнения им своих трудовых обязанностей (например, предоставление жилых помещений военнослужащим (их семьям) в период несения ими военной службы в соответствии с установленным их распределением (например, после окончания военного учебного заведения)).
Существуют юридические признаки служебного жилого помещения: назначение помещения; заселение определенным кругом лиц (например, военнослужащими); нахождение помещения в служебном здании, вблизи организации (например, на территории военного городка); включение помещения в число служебных соответствующим органом.
Статус служебного помещения, дающий соответствующим лицам право на сохранение за ними жилого помещения, в том числе при предъявлении требований о выселении, должен быть подтвержден в установленном порядке. Верховный Суд РФ в Определении от 23 июня 2006 г. по делу № 35-В06-12 указал, что в соответствии со ст. 101 ЖК РСФСР, жилое помещение включалось в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение его из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, управляющего государственным или муниципальным жилищным фондом (п. 2 ст. 92 ЖК РФ). Подтверждение статуса служебного помещения производится регистрацией такого помещения в органах государственной регистрации недвижимости.
Понятие и определение «служебное жилое помещение» дано в ст.93 ЖК РФ. Дополнения, порядок отнесения помещения к служебным жилым помещениям, а также Типовой договор найма служебного жилого помещения приводятся в Постановлении Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и Типовых договоров найма специализированных жилых помещений». К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. В качестве служебных в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.
Основанием для заключения договора найма служебного жилого помещения и предоставления служебной жилой площади работнику являются приказ и трудовой договор, заключенный с работником.
Пользователь по договору социального найма служебного жилого помещения обязуется:
- использовать предоставленное ему служебное помещение и его оборудование по прямому назначению, бережно относиться и содержать его в надлежащем состоянии;
- своевременно вносить плату за пользование служебной жилой площадью в установленном порядке в размере эксплуатационных затрат и плату за коммунальные услуги;
- производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения;
- не делать в помещении никаких перепланировок, переоборудования или перестановки находящегося в нем оборудования без соответствующего письменного разрешения;
- не осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем, аренду; в наем и не отчуждать;
- соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
- возмещать предприятию все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования, происшедшие по вине пользователя или лиц, совместно с ним проживающих;
- запрещается снимать установленное предприятием оборудование и приспособления, при снятии которых могут быть повреждены отдельные конструкции или отделка помещения;
- при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать предприятию помещение и его оборудование в исправном состоянии.
В соответствии с ЖК РСФСР служебное жилое помещение можно было обратить в свою собственность, приватизируя жилое помещение. Для приватизации требовалось согласие того ведомства, которому принадлежала жилплощадь. В настоящее время, согласно ЖК РФ, получить в собственность служебное жилье практически невозможно. В ЖК РФ не прописана процедура о передаче в собственность служебного жилья.
На приватизацию служебной квартиры в настоящее время практически можно не рассчитывать. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. № 13-П в отсутствие законодательно установленных критериев запрет на приватизацию жилья приводит к произвольному ограничению прав граждан. Такое ограничение не служит необходимым и соразмерным средством защиты конституционно признаваемых публичных интересов, а также прав и законных интересов других лиц и в случае отнесения законодателем - в соответствии с названными критериями - тех или иных жилых помещений к имеющим особый правовой режим и потому не подлежащим приватизации должна быть обеспечена возможность обжалования распространения такого режима на жилое помещение. Не ограничиваясь формальным подтверждением целевого назначения жилого помещения, необходимо проверять факты, обосновывающие распространение на него особого правового режима, исходя из практики и перспектив целевого использования данного помещения, включения его в соответствующую производственную и социальную инфраструктуру и т.п. Без исследования таких обстоятельств не может быть обеспечена реальная, гарантируемая ст. 46 Конституции РФ защита прав граждан, в том числе права на приватизацию.
Особенности статуса служебных жилых помещений проявляются при их приватизации. Хотя в ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указано, что служебные жилые помещения приватизации не подлежат, в ч. 2 данной статьи определено, что собственник жилого фонда и уполномоченные им органы, а также предприятия и учреждения, в ведении которых находится жилой фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Принятие решения о приватизации служебного жилья является правом, а не обязанностью собственника (распорядителя) служебного жилого фонда. На практике решения о приватизации принимаются в случае, когда граждане проработали на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет или прожили на данной жилой площади не менее 10 лет. Для принятия такого решения администрацией предприятия (учреждения), на балансе которого находится служебное жилое помещение, установлен 2-месячный срок со дня подачи работником заявления. При удовлетворении заявления оформляется договор передачи жилья в собственность, заключаемый между работником и руководителем предприятия (учреждения). Существует второй вариант решения вопроса о приватизации служебного жилья - по ходатайству администрации предприятия (учреждения) в местную администрацию служебное жилое помещение переводится в неслужебное и приватизируется занимающими его лицами в обычном порядке. Однако реализация этого варианта приватизации производится также по усмотрению администрации предприятия; гражданин не вправе обязать администрацию передать ему в собственность занимаемое им служебное помещение.
2.2. Расторжение и прекращение договора найма служебного жилого помещения
Договор найма служебного жилого помещения прекращается в случае прекращения трудового договора (контракта) с работником. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ). Переход права собственности на служебное жилое помещение, передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ). Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
В случае прекращения или расторжения договора найма служебного жилого помещения наниматель и члены его семьи обязаны освободить занимаемое жилое помещение в течение одного месяца с момента получения письменного предупреждения администрации. При этом другое жилое помещение не предоставляется. В случае отказа освобождения жилого помещения, бывший наниматель подлежит выселению в судебном порядке.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
- пенсионеры по старости;
- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
- инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Гражданам, указанным в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Нередко происходят случаи, когда срок получения служебной квартиры достаточно большой. И даже через суд выселить жильцов этой квартиры уже невозможно. Так, семья Н. получила служебную квартиру в 1997 году. Глава семьи проработал в организации 2 года, уволился. Организация подала в суд на выселение, решение суда было не в пользу семьи Н. Однако по каким-то причинам выселение не состоялось. В 2002 году супруг и супруга Н. развелись, и супруг переехал на другую жилплощадь. Мать и дочь живут и прописаны все это время в этой квартире. В данном случае выселение без предоставления другого жилого помещения невозможно, поскольку исполнительный лист подлежит предъявлению к исполнению в течение трех лет с момента вынесения судебного решения. Соответственно, и выселить на основании этого исполнительного листа кого-либо уже нельзя.
Перевести данное жилое помещение в муниципальный жилой фонд будет весьма затруднительно. Действующих норм права, определяющих основания и порядок такого перевода жилого помещения в муниципальный жилой фонд, просто не существует. Сложилась негласная практика, согласно которой граждане подают заявление администрации предприятия, за которым закреплено это жилье, о его переводе в муниципальный жилой фонд и только в случае согласия администрации предприятия.
Глава 3. Договор найма жилого помещения в общежитиях
3.1. Особенности договора найма жилого помещения в общежитиях
Немало споров в юридической теории породил вопрос о классификации общежитий. В советский период развития жилищного законодательства, некоторые ученые подразделяли общежития на предоставляемые одиноким или семейным гражданам. Так, И.С. Вишневская отмечала, что «общежития предоставляются как для одиноких, так и для семейных граждан»[19;29]. Другие авторы придерживались иной позиции. Так, Ю.К. Толстой заключал, что «согласно положениям об общежитиях проживание семей в общежитиях категорически запрещено»[27;72].
В науке жилищного права некоторые исследователи подразделяют общежития на следующие виды:
1) общежития для несемейных граждан, жилые помещения в которых предоставляются им на время трудовых или гражданско-правовых отношений с данной организацией (рабочие общежития). Рабочие общежития делятся на общежития квартирного и коечного типа;
2) общежития, предназначенные для заселения семейных граждан с предоставлением им на период работы жилого помещения (комнаты или квартиры), - общежития гостиничного типа;
3) общежития, входящие в состав учебных заведений высшего и среднего профессионального образования и предназначенные для размещения иногородних учащихся на период обучения (студенческие общежития, студенческие городки)[20;97-98].