Договор купли-продажи недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ


Введение
1. Особенности правового режима недвижимости
2. Содержание договора купли-продажи недвижимости
3. Форма договора купли-продажи недвижимости
4. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости
Заключение
Список нормативных правовых актов и литературы
Приложение 1
Приложение 2

Договор купли-продажи недвижимости

В подтверждение данного обстоятельства суд сослался на показания свидетелей и факт составления К.Н.П. завещания 1/6 доли жилого дома З.И.
Отменяя судебное решение от 5 июня 1998 года и направляя дело на новое рассмотрение, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в определении от 3 ноября 1998 года обоснованно указала на то, что выводы суда сделаны без учета положений ст. 162 ГК РФ и основаны на недопустимых доказательствах.
В соответствии с указанной нормой несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания…
Суд кассационной инстанции правомерно указал на отсутствие усуда оснований считать договор купли-продажи спорной части жилого дома между З. и К-ми заключенным…»30.
Как видно, при заключении договора купли-продажи недвижимости речь идет о простой письменной форме, а не о нотариальной. Действующее законодательство не предусматривает условия о заключении договоров купли-продажи в нотариальной форме. Нотариальная форма может быть обязательной только в случае ее прямого указания в законе либо если стороны самостоятельно договорились о заключении договора в такой форме (ст. 163 ГК РФ).
Так, Верховный Суд РФ вынес определение о том, что «иск о признании действительной сделки купли-продажи квартиры и обязании ответчиков оформить ее удовлетворен правомерно, поскольку судом было установлено, что обе стороны по делу фактически исполнили предусмотренные гражданским законодательством условия договора купли-продажи (передача имущества и уплата его цены), но ответчики уклоняются от его нотариального удостоверения, кроме того, по делу установлены и в решении приведены обстоятельства, из которых следует, что права дочери ответчиков нарушены не были…»31.
Отметим, что в начале 2010 года российские парламентарии отклонили поправку о возврате к обязательной нотариальной форме удостоверения сделок с недвижимостью. Против этой инициативы, активно лоббируемой самими нотариусами, выступило Правительство России. Авторы законодательных инициатив были уверены, что данные требования защитят права граждан от незаконной деятельности на рынке недвижимости. По мнению авторов законопроекта (депутаты Калининградской области), возможность использования простой письменной формы «нередко приводит к негативным последствиям, которые вызваны недобросовестным поведением отдельных участников рынка недвижимости». При этом имеющаяся правоприменительная практика свидетельствует о том, что нотариально удостоверенные сделки имеют, как правило, «более высокую доказательную силу», убеждены инициаторы поправок. Эксперты же считают, что все это потребует дополнительных финансовых расходов и не более того32.
Однако депутаты Госдумы скептически отнеслись к этой идеи. В ходе обсуждения было отмечено, что  изменения не позволяют достичь заявленных целей, «предлагаемое проектом дополнительное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи, мены и дарения недвижимого имущества представляется чрезмерным, поскольку оно не заменяет и не отменяет обязанность регистрирующих органов проводить правовую экспертизу представленных документов и проверку законности сделки. Кроме того, введение обязательного нотариального удостоверения этих сделок повлечет для сторон сделки дополнительные затраты материальных средств и времени на ее заключение»33.
Насколько правильным является отклонение предложенного законопроекта, покажет время и судебная практика.
Итак, в настоящее время гражданское законодательство ограничивается простой письменной формой заключения договора купли-продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.
4. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости
Как уже упоминалось выше, особенностью договора продажи недвижимости состоит в том, что такой договор необходимо зарегистрировать в соответствующих органах.
Из п.3 ст.165 ГК РФ следует, что государственная регистрация не является формой сделки. М.И.Брагинский и В.В.Витрянский отмечают: «Государственная регистрация, которая раньше служила придатком к форме, теперь приобрела самостоятельное значение способа фиксации соответствующей сделки и вытеснила в ряде случаев нотариальную форму»34. Но поскольку требование государственной регистрации, несоблюдение которого в установленных законом случаях влечет недействительность сделки, относится все же к порядку оформления сделки, то его несоблюдение нужно ставить в один ряд с пороками формы.
Итак, переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех без исключения случаях. Данный вывод вытекает из анализа ч. 1 ст. 131 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному покупателю (ч. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению35.
Согласно с.3 ст.551 ГК РФ «в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации»36.
Договор нельзя признать заключенным, а у истца отсутствует право требовать исполнения обязательств, вытекающих из договора, не прошедшего государственную регистрации:
«…ОАО «ОКБ «Новатор» обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству обороны РФ и ФГУ «Главное командование Военно-Морского Флота» о взыскании 660400 рублей задолженности по договору от 16.01.2004 купли-продажи недвижимого имущества…
… Суд установил, что подписанный истцом и первым ответчиком договор от 16.01.2004 купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 50,8 кв. метра, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 169, кв. 17, подлежал государственной регистрации в соответствии с нормами п. 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ. Истец не представил суду доказательств регистрации данного договора, хотя и исполнил свои обязательства, определенные договором. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что договор нельзя признать заключенным, а у истца отсутствует право требовать исполнения обязательств, вытекающих из договора, не прошедшего государственную регистрацию…»37.
Другой пример, связанный с отсутствием регистрации прав на жилое помещение:
«…Жилищный кооператив «Строительно-сберегательная касса «Свой дом» обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Радуга-R» о признании права собственности за истцом соразмерно уплаченным средствам на 68 квартир в доме N 15, на 41 квартиру в доме N 5, обязании передать по актам приема-передачи истцу жилые помещения, являющиеся предметом договора уступки права требования от 17.12.2002 и обязании ответчика совершить действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на спорные жилые помещения….
Отказывая истцу в удовлетворении по заявленным основаниям в иске, суд исходил из того, что договор купли-продажи спорных квартир от 02.12.1999 в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации. Суд установил, что договор об уступке права требования от 17.12.2002 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому в силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является ничтожной сделкой, в связи с тем, что согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, поэтому в иске отказал…»38.
Что же представляет собой государственная регистрация прав?
Согласно п.1 ст.2   Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».
Данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.
Вместе с тем анализ научных работ свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости39, комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости40. По мнению М.Г. Пискуновой, «государственная регистрация - императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость»41.
Главная цель существования системы государственной регистрации - обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. Как правильно отмечали Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич, «задача государственной регистрации - прежде всего охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе»42. С одной стороны, эта цель диктуется конституционной обязанностью государства по защите собственности (ст. 8 Конституции РФ), а с другой - служит необходимой предпосылкой для реализации других целей регистрации.
Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда значительно большую, чем в условиях отсутствия регистрации.
«В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан»43.
Как отмечается в юридической литературе, с процессуальной стороны государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выражается в соответствующем административном производстве, т.е. комплексе процессуальных действий, обеспечивающих законное и обоснованное рассмотрение и разрешение индивидуальных административных дел44.
Стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество закреплены в ст. 13 Закона о регистрации.
Государственная регистрация носит заявительный характер. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (см. ст.18 Закона о регистрации).
Правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей, является ключевой процедурой государственной регистрации. Это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия у него соответствующих прав (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации).
На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки орган, осуществляющий государственную регистрацию, изучает представленные документы для установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания. При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Закон не содержит изъятий из общего правила в отношении каких-либо сделок, в том числе совершенных в нотариальной форме45.
Статья 20 Закона о регистрации содержит перечень оснований для отказа в регистрации, которые сводятся к сомнениям регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации прав, либо сомнениям регистратора прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов.
При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации орган, осуществляющий регистрацию прав, принимает решение о государственной регистрации, объективно выражающееся во внесении соответствующей записи в ЕГРП. Таким образом, результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим «не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа»46.
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. «Факт государственной регистрации (внесения записи в указанный Единый государственный реестр) означает, что с этого официального (законного) момента лицо, на имя которого зарегистрировано соответствующее право, имеет установленные законом возможности распоряжаться этим правом, а третьи лица не вправе нарушать это право своими незаконными действиями (бездействием)»47.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Заключение
Подведем итог рассмотренному в работе материалу.
Договор купли-продажи недвижимого имущества - одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, соразмерного их назначению - леса, задания, сооружения и др.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного правила влечет его недействительность. Переход права собственности по данному договору подлежит государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона должна возместить причиненные убытки, вызванные такой задержкой.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:
- установление имущества, которое подлежит передаче (указание таких данных, которые позволят индивидуализировать его, - адрес, площадь, назначение и т.д.; при отсутствии такой информации договор считается незаключенным);
- определение цены недвижимости (не применяется правило об установлении цены путем применения цены на аналогичный предмет при сравнимых обстоятельствах; при несогласовании данного условия договор считается не заключенным);
- перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым имуществом в случае продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры).
При написании работы были выявлены некоторые проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества.
Действующее законодательство не предусматривает условия о заключении договоров купли-продажи недвижимости в нотариальной форме. Нотариальная форма может быть обязательной только в случае ее прямого указания в законе либо если стороны самостоятельно договорились о заключении договора в такой форме.
При написании дипломной работы был выявлен ряд недостатков правового регулирования продажи недвижимости:
1. Полагаем целесообразным возврат к обязательному но­тариальному удостоверению договора продажи жилого помещения в целях защиты прав и законных интересов как участников договора, так и иных субъектов, чьи права и законные интересы могут быть затронуты данной сделкой. В этой связи статью 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости») предлагается дополнить абзацем следующего содержания: «Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариаль­ному удостоверению».
При этом момент заключения договора купли-продажи недвижимости в жилищной сфере необходимо определить моментом его нотариального удостоверения.
2. В целях устранения ситуаций, когда до государственной регист­рации перехода права собственности продавец, являясь собственником имущества и сохраняя право повторного распоряжения, может распорядится прода­ваемым жилым помещением, предлагается законодательно определить после­довательность совершения передачи жилого помещения по договору продажи и государственной регистрации перехода права собственности, аналогич­ный тому, который установлен в п.2 ст.564 ГК РФ («Переход права собственности на предприятие») - право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.
В заключение отметим, что с момента принятия последнего разъяснения Верховного Суда РФ по вопросам разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости прошло почти 15 лет. Полагаем, что уже назрела необходимость принять новое Постановление с актуальными разъяснениями судам на данную тему.
Список нормативных правовых актов и литературы
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. 25 декабря (в ред. от 30.12.2008).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января (в ред. от 30.11.2011).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ // Российская газета. 2001. 30 октября (в ред. от 12.12.2011).
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая - от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // Российская газета. 1994. 08 декабря (в ред. от 30.11.2011); Часть вторая - от 26.01.1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410 (в ред. от 30.11.2011).