Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития

Содержание

Введение
Глава 1. Теоретические и методические предпосылки развития рынка недвижимости
1.1. Понятие и регулирования ипотеки
1.2. Государственная поддержка развития ипотечного кредитования в РФ
1.2. Модели ипотеки и формирование системы ипотечного кредитования в России
2. Анализ ипотечных продуктов Сбербанка России
2.1. Характеристика деятельности Сбербанка России
2.2. Анализ структуры и динамики предложений ипотечных продуктов Сбербанка РФ. Этапы работы.
1. Предварительная работа с потенциальным клиентом
7. Мониторинг бизнес-процессов и управление продажами кредитов
8. Погашение и сопровождение выданных кредитов
Глава 3. Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
3.1. Особенности развития рынка ипотечного кредитования в РФ
3.2. Возрождение ипотеки на российском рынке – причины и последствия
Заключение
Список литературы

Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития

Принцип
функционирования
Рыночный (модель зависит от
общего состояния финансово-
кредитного рынка страны)
Ссудно-
сберегательный
(модель автономна)
Объекты
кредитования
Готовые и
строящиеся
дома и
квартиры
Готовые и
строящиеся
дома и
квартиры для
одной семьи,
дома для
нескольких
семей
Готовые и
строящиеся дома и
квартиры
Источники
привлечения
кредитных
ресурсов
Собственные и
заемные
средства
банков
(депозитные
счета,
межбанковские
кредиты и
т.п.)
Ипотечные
ценные бумаги,
обращающиеся
на вторичном
рынке, а также
собственные и
заемные
средства
банков
(депозитные
счета,
межбанковские
кредиты и
т.п.)
Жилищные
накопления и
жилищные
контрактные
сбережения будущих
заемщиков, а также
собственные и
заемные средства
банков (депозитные
счета,
межбанковские
кредиты и т.п.)
Основные
кредиторы
Универсальные
и ипотечные
банки
Ипотечные и
сберегательные
банки
Коммерческие,
ипотечные банки,
стройсберкассы,
сберкассы
При сравнении моделей становятся очевидными различия между ними. Проанализируем каждую модель.
Усеченно-открытая модель является достаточно простой, но несовершенной моделью ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов по выданным ссудам закладные, используют их в данной модели лишь в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования (специализированных институтов - участников рынка ипотечных жилищных кредитов) минимально. Это соответствует "усеченной" структуре ипотеки.
Объектами кредитования в данной модели являются готовые и строящиеся дома и квартиры.
Простая организационно-экономическая основа модели позволяет применять ее не только специализированным ипотечным, но и универсальным банкам, имеющим отделы ипотечного кредитования.
Относительная простота организации системы ипотечного жилищного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с несформированной инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Также эта модель присутствует в некоторых развитых странах (Англия, Франция, Испания, Израиль и др.).
Особенности данной модели: [22, c.32]
- ресурсы для предоставления ипотечных кредитов могут формироваться банком из различных источников, в том числе за счет собственных и/или привлеченных средств;
- процентные ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от ситуации на финансовом рынке страны. Поэтому активность банков в области ипотечного жилищного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.
Другие отличительные характеристики мы выявили у так называемой расширенной открытой модели, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования идет со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
Реализация расширенной открытой модели возможна лишь при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка. Как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.[10, c. 16]
Сравнительный анализ показывает, что расширенная открытая модель в некоторой степени считалась более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Но при этом отмечалось, что стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такая модель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства в своем развитии она достигла в США. Поэтому расширенную открытую модель называют еще американской моделью ипотеки. Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Однако именно этот фактор и послужил причиной глобального экономического кризиса в 2008 году.
Третья модель организации системы ипотечного жилищного кредитования, заслуживающая особого рассмотрения, - это сбалансированная автономия.
Субъектами кредитования в рамках такой модели выступают как ипотечные, так и специализированные сберегательные банки - сберкассы и стройсберкассы. Это объясняется тем, что главным отличительным признаком этой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Заемщиками в данной модели могут быть только вкладчики, накопившие на своем сберегательном счете сумму, составляющую примерно половину стоимости недвижимости. На оплату второй половины им будет предоставлен ипотечный жилищный кредит.
Это ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями многими специалистами в области ипотеки признается недостатком, так как получение кредита возможно только после периода накопления. Тем более что ипотечные банки при анализе платежеспособности заемщика тщательно проверяют источники средств для этого взноса, поскольку действуют правила, в соответствии с которыми данная сумма должна быть собрана клиентом исключительно за счет собственных доходов (зарплаты, процентов по вкладам, дивидендов по ценным бумагам и т.п.). Однако не следует забывать, что во всех моделях ипотечного жилищного кредитования предусмотрено внесение первоначального взноса, накопление средств на который требует времени независимо от модели ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, модель является независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в целом. Это качество сбалансированной автономной модели важно для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Все взаиморасчеты при этом должны производиться в свободно конвертируемой валюте.
Достоинством модели является пониженный кредитный риск, так как банк может реально оценить кредитоспособность, платежеспособность и платежеготовность (то есть готовность ежемесячно выплачивать определенную сумму) клиента на накопительном этапе.
Объектом кредитования в рамках данной модели выступает приобретение готовых и строящихся домов и квартир, а обеспечением - их залог. Главной особенностью сбалансированной автономной модели мы считаем ее организационно-экономическую основу, а именно предшествующий кредитованию этап - привлечение средств.[22, c. 33]
Сейчас однозначно сказать о том, какая модель будет более востребована в России, невозможно. Скорее всего, приживутся обе модели, но в адаптированном под российские условия виде.
2. Анализ ипотечных продуктов Сбербанка России
2.1. Характеристика деятельности Сбербанка России
Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы страны (27%),  а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 июня 2010 г.). По данным журнала The Banker (1 июля 2010 г.), Сбербанк занимал 43 место по размеру основного капитала (капитала 1-го уровня) среди крупнейших банков мира.
Основанный в 1841 г. Сбербанк России сегодня - современный универсальный банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. По состоянию на 1 июня 2010 г., доля Сбербанка России на рынке частных вкладов составляла 49%, а его кредитный портфель включал в себя около трети всех выданных в стране кредитов (33% розничных и 30% корпоративных кредитов).  Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью и в настоящее время в нее входят 18 территориальных банков и более 19 100 подразделений по всей стране. Дочерние банки Сбербанка России работают в Казахстане, на Украине и в Белоруссии. Сбербанк нацелен занять 5% долю на рынке банковских услуг этих стран. В соответствии с новой стратегией, Сбербанк России планирует расширить свое международное присутствие, выйдя на рынки Китая и Индии. В целом планируется увеличить долю чистой прибыли, полученной за пределами России, до 5% к 2014 г.[28]
В настоящее время Северо-Западний банк Сбербанка России располагает развитой филиальной сетью в регионе - из более 1 тыс. филиалов.
На сегодняшний день Сбербанк является абсолютным лидером российской банковской системы. По своим рыночным позициям, по объему активов и капитала, по своим финансовым результатам и масштабам инфраструктуры Банк в несколько раз превосходит своих ближайших конкурентов. Масштаб и устойчивость Банка особенно явственно проявляются в периоды нестабильности на финансовых рынках.
Для целей управления деятельность Группы разделена на операционные сегменты: Центральный аппарат, 18 территориальных банков и дочерние компании. Операционные сегменты выделены на основе организационной структуры Группы и географического расположения. Основным видом деятельности всех операционных сегментов являются банковские операции.
Руководство Группы анализирует операционные результаты каждого из сегментов деятельности для принятия решений о распределении ресурсов и оценки результатов их деятельности. Отчетность сегментов и результаты деятельности сегментов, предоставляемые руководству для анализа, составляются в соответствии с российскими правилами бухгалтерского учета (РПБУ), кроме отчетности сегментов дочерних компаний, которая составляется в соответствии с МСФО.
Традиционно основная доля процентных и комиссионных доходов приходится на Москву и Европейскую часть России. В 2009 году доля этих регионов составила 73,7%. [14, c. 5]
Комплексный, автоматизированный и строго формализованный подход к принятию кредитных решений существенно повысил показатели эффективности. Сроки принятия решений по заявкам клиентов сокращены до 2 дней, снизились затраты на анализ сделок и осуществление документооборота. При этом качество портфеля, сформированного в результате применения новой технологии, осталось на высоком уровне. В течение 2009 года на новую технологию в части самых востребованных продуктов — потребительских и автокредитов — переведены отделения Северо-Западного банков, а также ряд отделений других территориальных банков. В 2010 году планируется завершить тиражирование «Кредитной фабрики» на всю региональную сеть Банка, а также подключить к проекту выпуск кредитных карт и карт с разрешенным овердрафтом. К концу 2010 года планируется сформировать концепцию перевода на платформу «Кредитной фабрики» ипотечных продуктов.
В 2009 году Банк разработал и внедрил новые кредитные продукты: кредит «Ипотечный стандарт»; кредит на цели погашения (рефинансирования) жилищных кредитов, выданных иными кредитными организациями; кредит на приобретение объектов недвижимости с использованием индивидуальных сейфов.
Банком велась активная работа по реструктуризации и рефинансированию кредитов заемщикам, испытывающим финансовые затруднения. Совместно с Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов реализовывались программы по предоставлению «стабилизационных» кредитов. В рамках собственных программ Банка для сокращения долговой нагрузки заемщикам предоставлялась отсрочка в погашении основного долга и возможность увеличения срока кредита. Также действовала программа, позволяющая конвертировать остаток срочной ссудной задолженности из иностранной валюты в рубли.
По мнению экспертов банковского сообщества, ставки по ипотеке будут зависеть от действий властей. При активной поддержке ипотечного рынка со стороны государства ставки по кредитам на покупку жилой недвижимости могут снизиться в ближайшие годы до 6-7% годовых в рублях. Если же субсидирование процентных ставок не примет массовый характер, то можно ожидать снижение стоимости кредитов до 9-10%% в год.[11, c. 30]
Появление значительного числа ипотечных программ неизбежно приведет к увеличению доступности жилья. Государству для решения социальных задач необходимо субсидировать всё более значительные слои общества. Некоторые эксперты считают наиболее интересной для заемщиков в настоящее время программу Агентства ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) «Переменная ставка». По этой программе заемщик может взять кредит по ставке рефинансирования ЦБ + 1,5/2,5%. С учетом того, что в настоящее время ставка рефинансирования составляет 7,75%, кредит можно взять по ставке 9,25%.[16, c. 42]
Развитие социальной ипотеки во многом зависит от политики государства в этом вопросе. Ведь социальная ипотека - это кредитование определенной категории населения под приобретение достаточно ограниченного перечня объектов недвижимости. Соответственно, необходимо решить несколько вопросов. Первый и основной  - это собственно возведение этих объектов. Дальше идет кредитование конечных покупателей, то есть фондирование банков, субсидирование ставок для покупателей.
Из уже сделанного в этом направлении можно отметить реализуемую АИЖК программу «Стимул», в рамках которой предполагается стимулировать возведение объектов эконом-класса путем кредитования по льготным ставкам застройщиков, а также кредитовать покупателей на последующую покупку квартир в построенных объектах. На реализацию программы на 2010 год выделено 40 млрд. рублей, и это очень серьезный шаг в направлении развития социальной ипотеки. Тем не менее, в ближайшем будущем программы социальной ипотеки вряд ли примут массовый характер.
На рынке ипотечного кредитования действительно сейчас наблюдается заметное оживление: банки готовы активно кредитовать, растет интерес со стороны потенциальных заемщиков, оживает рынок недвижимости. Кредитные организации постоянно улучшают условия кредитов - уменьшаются размеры первоначального взноса, процентные ставки. Банки начинают активно привлекать клиентов и за счет акций. Так, стали распространенной практикой сезонные акции, во время которых обычно отменяются комиссии за выдачу кредита, рассмотрение заявки.
Однако делать прогноз об уровне процентных ставок сложно. Основным критерием для определения ее размера будет ставка рефинансирования, но, в конечном счете, все будет зависеть от политики конкретных банков, их отношения к рискам.
Некоторые эксперты полагают, что в ближайшее время значительного снижения процентных ставок по ипотечным продуктам не предвидится. Это обусловлено, прежде всего, стоимостью привлечения банками денежных ресурсов. Немаловажное значение имеет и ситуация на рынке, увеличение объемов строительства жилья. Без массового строительства серьезное снижение ставок по ипотечным кредитам, как и цен на жилье, невозможно. Незначительное снижение будет наблюдаться, однако это будет связано, скорее всего, с растущей конкуренцией банков на рынке ипотечных кредитов.
2.2. Анализ структуры и динамики предложений ипотечных продуктов Сбербанка РФ. Этапы работы.
Поддержка бизнес-процесса по выдаче ипотечного кредита находится в тесной взаимосвязи с выполнением предыдущей задачи - эффективной поддержки продаж розничных кредитов. Однако для решения такой важной проблемы, как эффективное управление рисками, требуется тщательный анализ всех источников рисков (состояние здоровья заемщика, возможные имущественные обременения залога, юридические сложности) до момента заключения договора. Кроме того, для получения результата при ипотечном кредитовании (заключение контракта) необходимо "сойтись в одной точке" нескольким факторам.
1. Банк: для предоставления кредита банк должен принять решение о готовности предоставить кредит данному заемщику. К этому времени сроки и условия, при которых действует данное решение, должны оставаться в силе. В частности, это подразумевает неистечение срока годности документов (например, подтверждающих доход заемщика), на основании которых принимается решение об ипотеке.
2. Объект недвижимости: для получения кредита должен быть подобран вариант, который устраивает и заемщика, и банк (например, с точки зрения юридической чистоты) и при этом укладывается в размер имеющейся у заемщика суммы (включая, естественно, сумму кредита). Необходимо отметить, что в условиях "взрывного" роста цен на рынке недвижимости этот фактор является самым "сложным".
3. Клиент: чтобы он не передумал брать кредит, его тоже должно "все устраивать".
Итак, чтобы увеличить шансы на успех бизнес-процесса, необходимо не только эффективно выстроить систему активных продаж ипотечного кредита, но и оптимизировать все бизнес-процессы таким образом, чтобы максимально увеличить вероятность "схождения в одной точке" всех факторов, необходимых для заключения ипотечного договора. А это, с учетом различий в бизнес-правилах разных банков, требует в первую очередь гибкого и мощного инструментария настройки бизнес-процессов.
Рис. 2.3. Основные факторы, определяющие успешное заключение ипотечной сделки [25, c. 20]
┌──────────┐
│ Банк ├──┐
└──────────┘ └───>┌───────────────────┐ ┌───────────────────┐
┌──────────┐ ┌───>│Подписание договора│<────┤Объект недвижимости│
│ Клиент ├──┘ └───────────────────┘ └───────────────────┘
└──────────┘
Важным этапом в реализации стратегии продвижения является настройка продукта на целевые клиентские группы, которая включает в себя:
- непосредственную модификацию продукта;
- проведение адресной коммуникации.
Задачами настройки продуктового предложения являются: