Управление жилыми многоквартирным домом управляющей организацей

Оглавление:
Введение
I.Управляющая организация
1.1. Правовое положение
1.2. Выбор управляющей организации общим собранием собственников и через открытый конкурс
1.3. Преимущества и недостатки управления управляющей организацией перед товариществом собственников жилья
II.Договор управления жилым многоквартирным домом
2.1. Порядок заключения договора
2.2. Основные условия
2.3. Стороны, права и обязанности сторон
Заключение
Список используемой литературы:

Управление жилыми многоквартирным домом управляющей организацей

отсутствует специальная правоспособность (право заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в уставе и соответствует целям, ради которых организация была создана);
все работы по благоустройству управляющая компания обязана согласовывать с жильцами;
управляющая компания должна отчитаться перед жильцами за все потраченные денежные средства (строгая финансовая отчетность перед собственниками);
пассивность жителей в деятельности ТСЖ в связи с высокой занятостью;
если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшуюся часть вносит наймодатель этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
ТСЖ не обязаны привлекать профессионалов по возмездному договору, а если и делают это, то по собственному усмотрению, управляющая организация делает это профессионально.
Недостатки управления управляющей организацией перед товариществом собственников жилья:
основная цель деятельности – получение прибыли (в ТСЖ – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечение его эксплуатации);
недоверие к частным управляющим организациям в связи с возможным ростом квартплаты;
государство не определило финансовые и имущественные параметры, которым должна удовлетворять компания, борющаяся за право управления жильем.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что собственникам квартир в многоквартирном жилом доме удобнее заключать договор на управление домом с управляющей компанией (которая будет работать профессионально, отсчитываться за потраченные денежные средства перед собственниками, то есть собственники знают за что платят управляющей организации, при этом не затрачивают дополнительное время решение вопросов в которых они не разбираются профессионально), в то же время несмотря на незначительное количество недостатков, можно считать их весьма существенными для собственников (например нет гарантии, что управляющая организация действительно имеет средства на реализацию программы управления домом и собрав деньги с собственников продолжит деятельность, а не исчезнет с рынка предоставления таких услуг).
III. Договор управления жилым многоквартирным домом
2.1. Порядок заключения договора
В настоящее время идет работа по заключению договоров на управление многоквартирными домами с собственниками жилых и нежилых помещений. Порядок заключения договора на управление многоквартирным домом регламентируется ст. 162 ЖК РФ. Решения, вынесенные большинством голосов, распространяются и на тех лиц, которые не участвовали в голосовании.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор установлена ЖК РФ, другим законом или добровольно принятым обязательством, то есть предусмотрен механизм понуждения собственников помещений в многоквартирном доме к заключению договора управления при выборе управляющей организации муниципальными органами10.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме отдельно с каждым собственником помещения в таком доме, заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
2.2. Основные условия
В соответствии с ЖК РФ управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме на условиях и в объеме, предложенных собственниками. Фактически управление многоквартирным домом свелось только к предоставлению жилищно-коммунальных услуг. В структуру платы за жилое помещение включены расходы по управлению многоквартирным домом11. Однако функции управления законодательно не установлены. Следовательно, помимо сведений, указанных в ч. 3 ст. 162, в договор управления необходимо включать перечень таких функций.
Условия договора одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация многоквартирного дома определяет необходимый объем работ, стоимость предстоящих затрат, а также период, в течение которого необходимо капитализировать средства собственников помещений, а также возможного подрядчика. Исходя из этих данных, управляющая организация рассчитывает размер платы для каждого собственника и выходит с этими предложениями на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Услуги предоставляются непосредственно потребителям - собственникам помещений и лицам, имеющим право пользования их помещениями, поскольку приемные устройства и присоединенные сети находятся в пользовании этих лиц.
Предоставление ЖКУ собственникам помещений не зависит от того, кто выступил их заказчиком. Жилищный кодекс РФ устанавливает расширительный перечень конечных потребителей этих услуг12:
собственник жилого помещения;
члены семьи собственника жилого помещения;
бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если они продолжают проживать в жилом помещении;
наниматель по договору социального найма;
наниматель по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах;
члены семьи нанимателя;
бывшие члены семьи нанимателя, если они продолжают проживать в жилом помещении;
другие лица.
Если рассматривать договор управления как новый вид договорных отношений в сфере предоставления ЖКУ, то с его внедрением управляющая организация становится в одном лице и ресурсоснабжающей, и обслуживающей организацией. Говорить о защите населения как потребителей этих услуг не приходится: одна и та же организация не может предоставлять услуги потребителям и одновременно защищать их права. Таким образом, граждане остаются без структуры, защищающей их права и интересы. Население не может квалифицированно оценить работу таких организаций, затратную часть их работ, а также противостоять этим организациям.
Поэтому собственникам помещений в многоквартирном доме, которые выбирают себе управляющую организацию, следует установить порядок контроля за выполнением ею договорных обязательств и назначить ответственное (уполномоченное) лицо, которое будет осуществлять этот контроль и представлять их интересы по заключенному договору. Такое лицо должно быть наделено общим собранием конкретными правомочиями. Сведения о нем и его правомочиях необходимо включить в договор управления.
ЖК РФ определяет перечень сведений, которые должны содержаться в договоре управления многоквартирным домом. Данный перечень зависит от условий договора, устанавливаемых собственниками помещений в таком доме.
Обязательные условия в договоре управления13:
1. стороны договора. Следует обратить внимание на то, что стороной договора управления многоквартирным домом смешанной формы собственности выступают собственники помещений (множественность лиц). Договор с множественностью лиц также считается договором с каждым собственником и оформляется в виде одного документа.;
2. предмет договора;
3. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
4. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
5. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
6. права и обязанности сторон, в том числе порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;
7. срок действия договора (не менее одного и не более чем пять лет с учетом возможности пролонгации, а в случае заключения договора с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса на срок не менее одного и не более трех лет);
8. условия изменения и (или) расторжения договора (порядок, предусмотрен гражданским законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных ЖК РФ). Особенное условие: дополнительные основания для расторжения собственниками помещений договора управления в одностороннем порядке в случае невыполнения управляющей организацией его условий, а также в том случае, если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом.
9. ответственность сторон (в каких случаях и в чем заключается);
10. юридические адреса и реквизиты сторон.
Кроме того, собственники должны в обязательном порядке установить форму отчетности организации (перечень информации, подлежащей раскрытию). Сроки, формы и порядок отчетности обслуживающей организации перед собственниками помещений утверждаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Срок определяется сторонами договора и зависит от состояния многоквартирного дома, наличия и подготовленности технической и бухгалтерской документации к передаче14. Если такой срок не установлен, то управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. В случае если стороны договора не определили срок возврата управляющей организацией технической и иной документации на многоквартирный дом, применяется срок – 30 дней до прекращения договора. Управляющая организация возвращает документацию лицу, указанному в договоре, а если оно не указано, то вновь выбранной управляющей организации. При отсутствии вновь выбранной управляющей организации документацию лучше передавать органам местного самоуправления.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно устанавливать условия такого договора: определять стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения, набор коммунальных услуг, а также выбирать организации, способные их предоставить. Исключением является договор управления с управляющей организацией, выбранной муниципальными органами на открытом конкурсе15.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией потребители жилищно-коммунальных услуг могут узнать о результатах деятельности выбранной организации только по ее отчетам. Отказ в предоставлении таких сведений оспаривается в судебном порядке.
2.3. Стороны, права и обязанности сторон
Согласно гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон в этом случае применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа этого договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Сторонами договора являются: Управляющая организация и собственник помещения в многоквартирном доме.
Права и обязанности собственника.
Собственник пользуется правами и обязанностями стороны в обязательстве в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации. Собственник помещения, являющийся потребителем, осуществляет права и обязанности в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №49116. Собственник нежилого помещения несет расходы по содержанию и ремонту общего имущества соразмерно своей доле в праве собственности на общее имущество путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества, производит оплату коммунальных услуг.
Собственник вправе:
1. в любое время принять решение об изменении способа управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме;
2. требовать своевременного и качественного выполнения Управляющей организацией работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, указанных в Приложении №__ к договору;
3. требовать устранения аварий на общем имуществе в установленные сроки;
4. требовать бесперебойного представления коммунальных услуг, за исключением случаев перерыва предоставления коммунальных услуг, установленных действующими нормативно-правовыми актами. Требовать предоставления коммунальных услуг надлежащего качества в объеме не ниже установленного норматива потребления коммунальных услуг;
5. получать от Управляющей организации не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также о параметрах качества коммунальных услуг в установленные постановлением Правительства РФ сроки;
6. получать от Управляющей организации сведения о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг, а также содержанию и ремонту общего имущества;
7. получать от Управляющей организации акты, устанавливающие факты неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору;
8. требовать от Управляющей организации изменения (снижения) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и (или) коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также за период временного отсутствия в жилом помещении;
9. при обнаружении недостатков выполненной работы или оказанной услуги по содержанию и ремонту общего имущества Собственники на основании решения общего собрания и в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» вправе по своему выбору потребовать:
безвозмездного устранения недостатков выполненной работы или оказанной услуги;
соответствующего уменьшения цены выполненной работы или оказанной услуги;
безвозмездного повторного выполнения работы;
возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы или оказанной услуги своими силами или третьими лицами.
10. требовать от Управляющей организации уплаты неустойки в порядке и случаях, предусмотренных федеральными законами и настоящим договором; возмещения вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу Собственников, убытков, компенсации морального вреда;
11. направлять Управляющей организации обращения с просьбой об организации проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, с указанием перечня вопросов, поставленных на повестку дня данного собрания;
12. принимать в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, решения об использовании и изменении режима пользования общим имуществом.
Собственники имеют другие права, предусмотренные действующими нормативно-правовыми актами и договором.
По заключению вышеназванного договора у собственников появляется право контролировать деятельность управляющей организации в части выполнения обязательств по договору. Механизм контроля должен быть прописан в самом договоре17.
Собственник обязан:
1. соблюдать правила содержания общего имущества и правила пользования жилым помещением, не нарушая прав и законных интересов других собственников, нанимателей и лиц, проживающих в соседних квартирах (комнатах);
2. в порядке, установленном действующими нормативно-правовыми актами и договором, на основании представленных Управляющей организацией платежных документов своевременно и полностью вносить плату:
за жилое помещение либо за содержание и ремонт общего имущества;
за коммунальные услуги,
за капитальный ремонт общего имущества, если такая плата будет установлена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
3. поддерживать надлежащее состояние и обеспечивать сохранность общего имущества, не выполнять на общем имуществе работы и/или не совершать иные действия, приводящие к его порче, а также не выполнять работы и/или не совершать действия на имуществе Собственника, не относящемся к общему имуществу, если такие действия могут причинить ущерб общему имуществу либо имуществу иных Собственников;
4. при обнаружении неисправностей (аварий, пожаров) внутриквартирного оборудования, общего имущества, общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета немедленно сообщать о них Управляющей организации или по указанному Управляющей организацией телефону в аварийно-диспетчерскую службу и/или в соответствующие органы государственной власти и/или местного самоуправления; при наличии возможности – принимать все возможные меры по устранению неисправностей;
5. обеспечивать возможность своевременного выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, и допускать в заранее согласованное с Управляющей организацией время в занимаемое помещение представителей Управляющей организации, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ на общем имуществе, а представителей Управляющей организации для ликвидации аварий – в любое время;
6. в целях учета объема коммунальных услуг, предоставляемых Собственнику, использовать общие (квартирные) или индивидуальные приборы учета, внесенные в государственный реестр средств измерений;
7. обеспечить сохранность пломб на общих (квартирных) или индивидуальных приборах учета, установленных в помещении;
8. в заранее согласованное с Управляющей организацией время (не чаще 1 раза в 6 месяцев) обеспечить Управляющей организации допуск в жилое помещение для снятия показаний общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета;
9. не размещать на лестничных площадках бытовые вещи, оборудование, инвентарь и др. предметы, не загромождать входы на лестничные клетки и чердаки, а также подходы к пожарному оборудованию и инвентарю;
Права Управляющей организации.
Управляющая организация осуществляет свою деятельность в пределах прав, предоставленных ей Собственниками на основании договора, и руководствуется в своей деятельности действующими нормативно-правовыми актами Российской Федерации.
Управляющая организация вправе:
1. принимать меры по взысканию с Собственника платы за жилое помещение или содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги;
2. требовать свободного допуска в заранее согласованное с Собственником время в занимаемое им помещение представителей Управляющей организации для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ на общем имуществе, а для ликвидации аварий – в любое время;