Оценка стоимости стоматологической установки

СОДЕРЖАНИЕ

1ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
2ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ И ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, СУЩЕСТВЕННЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ДОПУЩЕНИЯ
3ДОКУМЕНТЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
4ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Сравнительный подход
Доходный подход
Затратный подход
5ИДЕНТИФИКАЦИЯ И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
6СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ
7ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
8ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Общие положения
Расчет функционального износа
Расчет внешнего износа
Расчет совокупного (накопленного) износа
Итоговое определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода
9ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Общие положения
Определение шага и длительности прогнозного периода
Прогнозирование будущих доходов
Определение операционных расходов
Определение чистого операционного дохода
Расчет стоимости оборудования
Перечень использованных в работе нормативных документов и источников информации
1

Оценка стоимости стоматологической установки

По результатам визуальной инспекции представленного к оценке имущества, оценщик установил, оцениваемое движимое имущество находится в очень хорошем техническом состоянии.
В рамках настоящей работы, в соответствии с Заданием на оценку, Оценщик принял, что оцениваемое движимое имущество не подвергалось планово-предупредительным ремонтам в соответствии с технической документацией на оцениваемое движимое имущество.
Расчет величины физического износа, приведен в таблице ниже.
Табл. № 4. Расчет физического износа оцениваемого движимого имущества
№ п/п
Наименование объекта оценки
Кол -во,
шт.
Инв. №
Год
выпуска
Полная восстановительная стоимость, руб.
Физический
износ, %
1
Стоматологическая установка DIPLOMAT CONSUL DC300
1
ОС005
2008
279 508,83
0%
Расчет функционального износа
Функциональный износ (устаревание) – это снижение стоимости имущества, обусловленное удешевлением воспроизводства действующих или созданием новых, более совершенных объектов. Признаками наличия функционального износа обычно являются: отсутствие необходимых элементов, несовершенство существующих элементов, наличие излишних элементов («сверхулучшения»). Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых элементов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.
Функциональный износ равен 0%.
Расчет внешнего износа
Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия – уменьшение стоимости имущества, обусловленное отрицательным воздействием внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов экономического и неэкономического характера. Используется также термин внешнее устаревание.
Внешний износ объекта оценки составляет 0%.
Расчет совокупного (накопленного) износа
Суммарные потери стоимости от одновременного влияния различных видов износа определяется по формуле:
СИ = 1 – (1 – ФИ) (1 – ФУ) (1 – ВУ)
где: СИ – совокупный износ;
ФИ – физический износ;
ФУ – функциональное устаревание (износ);
ВУ – внешнее устаревание (износ).
Расчет величины совокупного износа каждой позиции оцениваемого имущества представлен в таблице ниже.
Табл. № 5. Совокупный износ объектов оценки
Наименование объекта оценки
Полная восстановительная стоимость, руб.
Физический износ, %
ФУ, %
ВИ,%
Совокупный износ, %.
Совокупный износ, руб.
Стоматологическая установка DIPLOMAT CONSUL DC300
279 508,83
0%
0%
0%
0%
Таким образом, величина совокупного износа объектов оценки составила 0руб. 00 коп.
Итоговое определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода
В настоящем разделе расчетная стоимость оцениваемого объекта движимого имущества была определена по следующей формуле:
РС = ПВС – Инакоп, где:
РС – расчетная стоимость;
ПВС – полная восстановительная стоимость;
Инакоп – величина накопленного износа.
Определение расчетной и рыночной стоимостей имущества в рамках затратного подхода представлено в таблице ниже.
Табл. № 6. Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества
№ п/п
Наименование объекта оценки
Полная восстановительная стоимость, руб.
Совокупный износ, руб.
Рыночная стоимость, руб.
1
Стоматологическая установка DIPLOMAT CONSUL DC300
279 508,83
279 508,83
В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости оцениваемого движимого имущества, определенная в рамках затратного подхода на дату проведения оценки 24.07.2008 года, составляет: 279 508,83 руб.
9 Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода
9.1. Методика оценки
Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества было проведено в рамках метода сравнения продаж с использованием последовательных и кумулятивных корректировок.
Цены на объекты-аналоги, найденные на вторичном рынке, корректировались в следующей последовательности:
1. Цена продажи. Из консультаций с продавцами вторичного рынка была определена наиболее распространенная величина скидки покупателю с заявленной цены предложения. Она составила величину до 3 % от первоначальной цены.
2. Корректировка на технические характеристики. В данном случае данная корректировка не производилась.
3. Техническое состояние. Корректировка на техническое состояние объектов оценки определена путем учета коэффициента физического износа, согласно методике экспертного анализа физического состояния объектов оценки изложенной выше. Рыночная стоимость была получена путем определения стоимости объектов как новых, а затем скорректирована на величину физического износа объектов оценки.
Если оцениваемый объект отличается от аналога хотя бы одним из параметров, и нет статистических данных о влиянии данного параметра на стоимость, возникает необходимость в принятии допущения того, что стоимость объекта прямо пропорциональна соотношению сравниваемых параметров (стоимость и величина параметра). При этом за базу оценки берется стоимость замещения, определяемая по формуле:
, где:
СПВ и СА – искомая стоимость и стоимость аналога;
П и ПА - некоторый параметр объекта оценки и объекта-аналога, например производительность, рабочий объем, масса, и т.п.;
n – показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе («коэффициент торможения», коэффициент Чилтона). Коэффициент торможения рассчитывается на базе статистических данных зависимости от производительности (мощности или других главных параметров) или принимается равным среднему значению 0,6-0,8.
В рамках настоящей работы коэффициент торможения для оцениваемых объектов был определен Оценщиком равным 0,7.
9.2. Подбор аналогов
Аналоги объекта оценки были подобраны оценщиком на первичном рынке. При подборе аналогов оценщик руководствовался следующими критериями:
совпадение марки объекта-аналога и марки оцениваемого объекта;
близкое совпадение года выпуска объекта-аналога и оцениваемого объекта;
объекты-аналоги должны быть в рабочем состоянии (объекты, продающиеся на запчасти, оценщиком не рассматривались);
максимальное количество объектов-аналогов, удовлетворяющих первым трем критериям.
Для определения рыночной стоимости движимого имущества были подобраны объекты - аналоги, сходные по техническим характеристикам и физическому состоянию.
Оценщик предпринял все возможные с его стороны шаги по выявлению исходной информации, необходимой для качественной оценки. Оценщик также использовал альтернативные источники дополнительной ценовой и технической информации.
Описание использованных при расчете рыночной стоимости объектов-аналогов с указанием основных технических характеристик приведено в таблице ниже.
Описание объектов-аналогов, использованных при расчете рыночной стоимости стоматологической установки DIPLOMAT CONSUL DC 300.
Табл. № 7
№ п/п
Наименование объекта оценки
Цена предложения, руб.
Год выпуска
1
DIPLOMAT CONSUL DC 300
280 356
2008
2
CHIROMEGA 654 NK
206 995
2008
3
SMILE SYMPATIC
394 280
2008
9.3. Расчет рыночной стоимости
Ниже приведен порядок проведения корректировок объектов-аналогов и порядок расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода.
Табл. № 8. Расчет рыночной стоимости стоматологической установки DIPLOMAT CONSUL DC 300.
Наименование
показателя/характеристики
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Цена предложения, руб.
?
206 995
394 280
Корректировка
 
-3%
-3%
Скорректированная цена
 
200 785,15
382 451,60
Год выпуска
2008
2008
2008
Коэффициент физический износ
0,0
0,0
0,0
Для выводов: 
Весовой коэффициент 
1
1
Стоимость объекта оценки, руб.
291 618,38
Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.
291 620

Табл. № 9. Рыночная стоимость объектов оценки
№ п/п
Наименование объекта оценки
Кол -во, шт.
Инв. №
Год выпуска
Расчетная стоимость, руб.
Рыночная стоимость, руб.
1
DIPLOMAT CONSUL DC 300
1
ОС005
2008
279 508,83
291 620
Итого:
1
-
-
279 508,83
291 620
В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости
объектов оценки, определенная в рамках сравнительного подхода
по состоянию на 24.07.2008 года, составляет 291 620,00 руб.
9.4. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода
Общие положения
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость оборудования непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данное движимое имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход движимое имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Существуют два метода пересчета доходов в текущую стоимость:
метод прямой капитализации;
анализ дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта по формуле:
,где:
NOI1 – годовой доход;
R – коэффициент (норма) капитализации.
Метод прямой капитализации наиболее применим к приносящим доход, объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Этот метод обычно используется, если оцениваемый объект на дату проведения оценки является действующим, и его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию.
Метод анализа дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Оценка движимого имущества данным методом производится по следующей формуле:
, где:
k – прогнозный период;
Y – норма дисконтирования;
NOIq – чистый операционный доход объекта оценки в q-том периоде;
Vp – стоимость реверсии.
Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, объектов незавершенного строительства, объектов реконструкции, т.е. объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.
Поскольку в данном Отчете наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является завершение строительства торгового комплекса и последующая его коммерческая эксплуатация, оценщик принял решение использовать метод анализа дисконтированных денежных потоков.
Оценка рыночной стоимости объекта на основе дисконтированных денежных потоков выполняется в следующей последовательности:
определение шага и длительности прогнозного периода;
прогнозирование потенциального валового дохода от объектов оценки;
определение потерь от неполной загрузки объектов и действительного валового дохода;
расчет операционных расходов на содержание объектов;
определение чистого денежного потока;
определение ставки дисконтирования;
определение коэффициента капитализации;
расчет дохода от перепродажи объектов в конце прогнозного периода методом прямой капитализации;
приведение будущих доходов к настоящей стоимости (дисконтирование).
Определение шага и длительности прогнозного периода
На основании профессионального опыта и на основе прогнозных данных об уровне инфляции Оценщик в рамках настоящего Отчета рассмотрел длительность прогнозного периода в течение 3 лет. Шаг расчета выбран равным одному году.
Прогнозирование будущих доходов
Оцениваемая стоматологическая установка DIPLOMAT CONSUL DC 300 применяется для лечения и профилактики кариеса и корневых каналов. Производительность установки зависит от степени сложности лечения зубов. Потому оценка оборудования доходным подходом производилась на основе данных о производственной деятельности ООО «Стомик», предоставляющее стоматологические услуги:
Лечение кариеса
Лечение корневых каналов
Потенциальный валовой доход  общий доход, который можно получить от объекта при 100% загрузке без учета всех потерь и расходов. Учитывая, что стоматологическая установка DIPLOMAT CONSUL DC 300 используется для лечения и профилактики кариеса и корневых каналов.
Действительный валовой доход  предполагаемый доход при функционировании собственности с учетом потерь от незаполняемости. Оборудование никогда не может быть загружено на 100%, что обусловлено самой технологией работ: большим разнообразием производимых компонентов и вовлеченностью в общий процесс.
Два работающих на предприятии врача-стоматолога в среднем в месяц предоставляют стоматологические услуги 315 клиентам:
Табл.10
Наименование
ч/ч
ставка в час + ЕСН
кол-во клиентов
Лечение кариеса
1,5
750,5
160
Лечение корневых каналов
2
1115,5
60
ИТОГО
-
220
При этом загрузка мощностей составит:
Табл.11
Наименование
макс. кол-во клиентов в мес.
реальная загрузка
% загрузки
Лечение кариеса
160
148
92,5%
Лечение корневых каналов
60
58
96,6%

Для выделения доли стоимости приходящейся на представление стоматологических услуг, производимых на оцениваемой стоматологической установке DIPLOMAT CONSUL DC 300, необходимо сначала проанализировать себестоимость производства услуг.
Определение операционных расходов
Операционные расходы  это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные расходы были рассчитаны на основе данных, полученных от Заказчика, на основе консультаций с представителями страховых и управляющих компаний, а также с использованием анализа затрат по сходным объектам.
Условно-переменные расходы. К условно-переменным расходам относятся затраты на покупку расходных материалов, а также почасовая оплата двух врачей стоматологов.
I. Затраты на производство конструкций
Расчет стоимости лечения зубов:
Табл.12
Наименование
площадь поверхностей
ИТОГО, лечение, руб.
Лечение кариеса
Пломбы XL
1 200
Лечение корневых каналов
Пломбы XL
3 200
Зарплата врачей стоматологов. Стоматологическую установку DIPLOMAT CONSUL DC 300 постоянно обслуживает 1 рабочий. Средняя зарплата рабочего составляет 20 000 рублей. Затраты на оплату труда врачей стоматологов с учетом ЕСН составят:
Табл.13
Наименование
ч/ч
Ставка, руб./час
Оплата труда, руб./зуб
Материал, руб./зуб
Итого, переменные затраты на конструкции, руб.
Лечение кариеса
1,5
159,5
239,25
1 200
1 439,25
Лечение корневых каналов
2
199,5
399,00
3 200
3 599,00
Условно-постоянные расходы. К условно-постоянным расходам относится.
1. Зарплата персонала:
Табл.14
ЗП персонала
чел.
руб. в мес. + ЕСН
ИТОГО
З/п обслуживающего персонала (уборщица)
1
6 080
6 080
Администратор
2
10 400
20 800
1. Налог на имущество в размере 2,2% от балансовой стоимости.
2. Расходы на текущий ремонт – 5% от балансовой стоимости.
3. Расходы на страхование – 1% от балансовой стоимости.
Остаточная балансовая стоимость рассчитана как стоимость приобретения нового оборудования, умноженная на соотношение остаточного срока эксплуатации к нормативному сроку жизни. Остаточная стоимость ежегодно уменьшается на размер амортизации.
4. Амортизация – рассчитывается как первоначальная стоимость оборудования, деленная на срок службы.
Расчет себестоимости:
Табл.15
Название услуг
лечение, руб.
переменные затраты, руб.
постоянные затраты, руб.
производственная с/с. руб.
Лечение кариеса
1 200
1 439,25
6 080
8 719,25
Лечение корневых каналов
3 200
3 599,00
20 800
27 599,00
Условно-постоянные издержки услуг составляют в среднем 81% от всех условно-постоянных издержек.
Определение чистого операционного дохода
В цену реализации продукции заложена рентабельность 25%. Доля в цене продажи, относящаяся на конструкции рассчитывается пропорционально доле в себестоимости:
Табл.16
Наименование
полная с/с, руб.
Прибыль, %
цена продажи шкафа, руб.
цена продажи конструкций, руб.
Лечение кариеса
8 719,25
25%
2 179,81
10 899,06
Лечение корневых каналов
27 599,00
25%
6 899,75
34 498,75
Среднегодовой ДВД от лечения кариеса составит 10 899,06*360 = 3 923 661 рублей.
Среднегодовой ЧОД от лечения корневых каналов составит 34 498,75* 36 = 12 419 550 рублей.
Определение ставки дисконтирования
Термин «ставка дисконтирования» определяется как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, которая будет получена или выплачена в будущем».
В широком смысле слова, это ожидаемая норма рентабельности на альтернативные инвестиционные возможности с аналогичным уровнем риска. Иначе говоря, это та норма рентабельности, которую ожидают инвесторы на свои вложения и которая может побудить их к инвестированию.
В рамках данной работы определение ставки дисконтирования выполняется методом кумулятивного построения. Этот метод основан на следующей предпосылке: инвестор, приобретая объект, отдает свои деньги в обмен на право вернуть их в будущем с соответствующей прибылью. Вкладывая свой капитал, инвестор рискует не получить эту прибыль, и в силу этого он вправе ожидать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в менее рискованное дело, например, положив деньги в надежный банк.
В соответствии с данным методом, ставка дисконтирования определяется по формуле:
, где:
Y – ставка дисконтирования;
Rf – безрисковая ставка;
– сумма рисков, характерных для данного объекта оценки
Безрисковая ставка. В качестве безрисковой ставки Оценщик счел возможным привести среднюю ставку доходности депозитов по рублевым вкладам, определенную по крупнейшим банкам Санкт-Петербурга («Сбербанк», «Внешторгбанк», «Промстройбанк»). По состоянию на дату проведения оценки средняя доходность по депозитам в руб. сроком на два года составляет 12%.
Сумма рисков. На основании имеющейся информации и исходя из личного опыта Оценщик установил, что данный вид имущества является среднерискованным. К наиболее значимым рискам следует отнести риск вложения в данное оборудование (4%), риск, характеризующий низкую ликвидность и риск инвестиционного менеджмента (4%).
Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства, а риск, характеризующий данный параметр, определяется по формуле:
где
tр – типичный срок экспозиции для данного сектора рынка (принимается равным 6 месяцев)
Таким образом, суммарный риск определен на уровне 12,75%.
В результате расчета ставки дисконтирования в соответствии с приведенным выше алгоритмом, а так же с учетом округления было получено значение 24,75%.
Расчет стоимости оборудования
Расчет рыночной стоимости представлен в следующей табл. 17.
С учётом всех предположений, ограничивающих обстоятельств и допущений, изложенных в тексте Отчёта, величина рыночной стоимости оцениваемых объектов, определенная в рамках доходного подхода, по состоянию на 24.07.2008 года составляет: 242 197 руб.
Табл.17 Расчет стоимости методом АДДП
Период
1
2
Действительный валовый доход (ДВД), руб., в т.ч.:
16 343 211
16 343 211
Переменные затраты
13 913 640
13 913 640