Развитие ипотечного кредитования в РФ

СОДЕРЖАНИЕ

Введение
Глава I. Сущность ипотечного кредитования
1.1. История ипотеки
1.2. Современное понятие ипотеки
1.3. Правовая база ипотечного кредитования
Глава II. Развитие ипотеки в России
2.1. Текущее состояние ипотечного кредитования в России
2.2. Развитие ипотечного кредитования в регионах РФ в 2004-06 гг
2.3. Проблемы ипотечного кредитования
Заключение
Список литературы
Приложение

Развитие ипотечного кредитования в РФ

Таблица 1
Сроки погашения ипотечных кредитов в регионах в 2004-2005 гг15.
Области
2004 г.
2005 г.
2006 г.
Тверская область
До 27 лет
До 30 лет
До 30 лет
Волгоградская область
До 27 лет
До 30 лет
До 30 лет
Свердловская область
До 27 лет
До 30 лет
До 30 лет
Челябинская область
До 26 лет
От 26 до 30
До 30 лет
Красноярский край
До 15 лет
До 30 лет
До 30 лет
Ставропольский край
До 27 лет
До 30 лет
До 30 лет
Санкт-Петербург
До 28 лет
До 27 лет
До 30 лет
Пермская область
До 20 лет
до 30 лет
До 30 лет
Нижегородская область
До 27 лет
до 30 лет
До 30 лет
В Красноярском крае в 2004 году срок погашения ипотечного кредита составлял до 15 лет, самый меньший срок среди анализируемых регионов, использовалась одна процентная ставка в 18%, что и привело к невысоким показателям по объему выданных ипотечных кредитов в размере 50,0 млн. руб. В 2005-2006 гг., когда срок выдачи был увеличен до 30 лет, максимальная ставка снизилась до 16%, а минимальная до 12%, в этом случае и объем ипотечного кредитования увеличился с 50,0 до 700 млн. руб., т. е. в 8,6 раз.
Подобная ситуация сложилась и в Пермской области: срок кредитования в 2004 году составлял до 20 лет, максимальная ставка составляла 18%, минимальная – 15%, и соответственно объем ипотечных кредитов составил 156 млн. руб., а за период 2005-2006 гг. срок кредитования увеличился до 30 лет, максимальная ставка снизилась до 14%, а минимальная до 12%, и объемы кредитования по прогнозам в 2006 году могут дойти до 2000 млн. руб.
Таким образом, примеры Красноярского края и Пермской  области показывают, что одним из важнейших факторов развития ипотечного кредитования в регионах являются такие условия кредитования, как сроки кредитования и процентная ставка.
Последовательное исследование развития ипотечного кредитования в регионах России на основании таких показателей, как объем выданных ипотечных кредитов, процентной ставки, количества выданных ипотечных кредитов, сроков выдачи, средних объемов ипотечных кредитов позволяет выявить, что использование ипотечного кредитования является достаточно эффективным инструментом для решения жилищной проблемы.
Несмотря на то, что в исследуемых регионах развитие ипотечного кредитования идет неравномерно, в каждом из них существует своя специфика регулирования ипотечного процесса. Одним из явных регуляторов выступают сроки выдачи ипотечных кредитов и процентные ставки.
Как уже было упомянуто выше, наиболее сильное влияние процентных ставок было оказано в Санкт-Петербурге, Красноярском крае, Пермской и Челябинской областях.
Хотелось бы отметить, что наибольшего развития из рассматриваемых регионов ипотечное кредитование достигло в Санкт-Петербурге, Пермской и Челябинской,  Волгоградской областях, Красноярском крае.
Кроме того, факторами, оказывающие активное влияние на развитие ипотечного кредитования являются развитие рынка недвижимости и строительства, уровень регионального развития, уровень жизни населения. Именно учет совокупности этих факторов в дальнейшем позволит позитивно направлять и развивать процесс ипотечного кредитования в регионах.
2.3. Проблемы ипотечного кредитования
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики16.
Исключительным свойством ипотек и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита.
В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Франции, Великобритании, Швеции.
Кредит по ипотеке является самым долгосрочным, то есть ссуды выдаются на 15–40 лет и более, что обуславливает сравнительно низкие годовые проценты (1-5 %). Ипотечные ссуды имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, строительство, мелиоризацию и так далее).
Обеспечение населения жильем является в России социально-экономической проблемой. Наибольшее развитие получили следующие формы кредитования населения на строительство и приобретение жилья17:
– кредитование граждан на цели приобретения готового и строящегося жилья банками и другими кредитными организациями;
– долевое строительство и продажа жилья в «рассрочку»;
– система стройсбережений и жилищные сберегательные программы;
– программы жилищного кредитования населения с использованием ресурсов местных и региональных бюджетов.
На сегодняшний день кредитование приобретения или строительства жилья в залог является наиболее популярной формой банковского сервиса на рынке недвижимости. Прибыльность подобной деятельности, по экспертным оценкам, составляет 14-25 % годовых в СКВ, однако нельзя сказать, что подобные услуги пользуются большим спросом.
Жилищные кредиты отличают большой срок возврата средств, высокие процентные ставки, а также многочисленные дополнительные условия: накопление клиентами определенной суммы на счетах банка, тщательный отбор претендентов, наличие ликвидного обеспечения, поручительство другого банка, страховой компании или строительной организации, высокая ликвидность объекта кредитования.
В результате на рынке недвижимости сегодня оперируют немногим более 50% российских банков и только для нескольких десятков банков рынок недвижимости служит одной из основных сфер деятельности. В этой связи лишь незначительная часть банковского инвестиционного портфеля приходится на недвижимость.
Именно отсутствие реального жилищного финансового рынка с реальными рыночными ставками, фактическими финансовыми ресурсами, естественной конкуренцией, а также то, что строительные организации оказались в рыночных условиях в более выгодном положении, во многом определили нынешнее достаточно сложное отделение финансирования строительного процесса от финансирования приобретения недвижимости.
В условиях заметного снижения возможностей бюджета и предприятий по финансированию жилищного строительства возрастает значение строительства квартир и домов за счет собственных и привлеченных средств населения.
Исключительно важным аспектом государственной политики является формирование необходимых условий, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков.
На развитие системы ипотечного кредитования в России существенно влияют инфляционные процессы, так как они сопровождаются падением реальных доходов и сложностью получения долгосрочного кредита под приемлемый процент. Это приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей, опасению потерять заложенное имущество в случае невыполнения обязательств по оплате ссуды18.
На рынке недвижимости других стран более 90% жилой недвижимости приобретается за счет ипотечного кредитования, в России таких сделок менее 1%. Значительной причиной, сдерживающей развитие жилищного ипотечного кредитования, является низший уровень жизни населения и жесткая налоговая политика государства. Наряду с этим значительное число потенциальных заемщиков уменьшается из-за краткосрочности периода кредитования. Еще одна проблема – это выселение неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Выселение возможно только по решению суда и при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта и с учетом всех санитарных норм.
Несмотря на все вышеназванные проблемы, база для развития системы ипотечного кредитования уже создана, заложены и основы законодательства. Основной задачей на данном этапе является поиск источников долгосрочных финансовых ресурсов.
Заключение
Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ , признаётся «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества
Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса, что стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.
Другим законом, непосредственно регулирующим ипотеку (залог) недвижимого имущества является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ.
При ипотеке должны приниматься во внимание нормы, определяющие порядок проведения сделок с имуществом, являющимся предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.
Что касается современного состояния рынка ипотеки в России, то можно отметить следующее.
2005 год был первым годом действительно активного развития ипотеки. В банковских программах массово изменились условия займов - заметно снизились ставки, выросли максимальные суммы кредитов, увеличились сроки ипотеки. Ипотечный кредит теперь можно получить проще и быстрее. Кроме того, в российскую ипотеку начали размещать средства зарубежные финансовые институты. Это обещает увлекательное шоу - кто кого - уже в этом году и соответственно очередной виток удешевления ипотеки для россиян.
За 2005 год банкиры выдали очередной миллиард долларов ипотечных кредитов, так что теперь объем нашего ипотечного рынка оценивается в три миллиарда долларов.
Причин такого стремительного роста несколько. Во-первых, появление на рынке большого числа новых игроков. В частности, в ипотеку пришли Промсвязьбанк, "КИТ Финанс", Юниаструм Банк, Росевробанк, Городской клиентский банк и др.
Вторая причина активного роста - изменение условий программ. В 2005 году отмечалось массовое снижение ипотечных ставок, минимальных взносов и увеличение сроков ипотеки. За год на рынке ставки снизились в среднем на 1-2%. И в настоящее время ипотечный кредит в среднем по рынку стоит 11% в валюте и 14% в рублях.
Сроки ипотечных кредитов увеличились до 30 лет. В среднем же по рынку ипотека оформляется на 20-25 лет, хотя совсем недавно среднестатистический срок составлял 10-15 лет. Суммы первоначальных взносов уменьшились с 20-30 до 10-20%.
И, наконец, ипотечный кредит теперь можно получить проще и быстрее. Значительно сократился список требуемых документов. Ранее в этом списке было более 30 документов. Сейчас, например, МДМ-Банк требует предоставления только паспорта (и его копии), копии свидетельства о браке, копии трудовой книжки, заверенной работодателем, и справки о доходах.
Помогают наращивать объемы ипотечного кредитования и новые программы. В последнее время на рынке стали популярны совместные проекты банков и застройщиков с более низкой стоимостью кредитов. А вот кредиты с плавающей ставкой на рынке не прижились.
Придание ипотеке статуса общенационального проекта стало фактором, во многом определяющим динамику ипотечного кредитования в России, когда ежегодно объемы ипотечного кредитования удваиваются. Внимание государства к жилищной проблеме обратило на себя внимание финансовых структур, активно развивающих ипотечное кредитование как отдельное и перспективное направление бизнеса.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ. – М: Закон, 2006
2. Федеральный Закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. 30.12.2004)
3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред. от 31.12.2005)
4. Постановление правительства РФ от 17.09.2001 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2001-2010 гг»
5. Багаев А.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. – М: Феникс, 2006
6. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. – М: Эксмо, 2005
7. Грудцына Л.Ю. Ипотека. Кредит. Комментарии жилищного законодательства. – М: Эксмо, 2005
8. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. Под редакцией И. С. Радченко. – М: ГроссМедиа, 2004
9. Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты). – М: Дело и Сервис, 2006
10. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. – М: Дашков и К, 2005
11. Норесков В. Ипотека для приобретения жилья. – СПб: BHV-СПб, 2006
12. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. – М: Экономика, 2006
13. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М: Фонд "Институт экономики города", 2004
14. Покопцева Е., Никитина Т., Казейкин В. Ипотека в России. – М: ГроссМедиа, 2004
15. Правовые проблемы организации ипотечного кредитования в России. – М: Статут, 2006
16. Развитие ипотечного кредитования в регионах РФ в 2004-2006 гг. // Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование», 2006, №7
17. Рогожина Н.Н. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России. – М: Фонд "Институт экономики города", 2006
18. Симионов Ю. Жилищный кредит (Ипотека) – М: МарТ, 2006
19. Щетинин Я.В. Оценка жилья при ипотечном кредитовании. – М: БДЦ-Пресс, 2006
20. Южелевский В. К. Какая Ипотека нужна России? – М: ЮНИТИ, 2006
21. Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России. // Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование», 2005, №4
Приложение
Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими банками [текущие значения с начала деятельности]
Банк
Текущий портфель ипотечных кредитов, млн $
Объем выданных кредитов, млн $
Количество выданных кредитов
Купленные или проданные кредиты, млн$, всего/6 мес. 2006
 1. Сбербанк ***
3338
4115
282945
-
 2. Внешторгбанк
335
-
-
нет данных
 3. ДельтаКредит
275
350
8000
нет данных
 4. Райффайзенбанк
184.6
253.8
3596
+7 / 0
 5. УРАЛСИБ
187.6
220
11000
нет данных
 6. Газпромбанк
169.3