Договора

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Договор постоянной ренты
Глава 2. Договор пожизненной ренты
Глава 3. Договор пожизненного содержания с иждивением
Глава 4. Договор аренды
Глава 5. Договор проката
Заключение
Список литературы

Договора

В отличие от других видов ренты пожизненное содержание имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.). Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).4
Содержание с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст.602 ГК РФ).
Предметом данного договора может быть только недвижимое имущество, т.е. дом, хозяйственные постройки, квартира. Земельный участок и т.д. В обязанности рентоплательщика включается содержание и иждивение(уход) за рентополучателем ( может включаться также оплата ритуальных услуг). Перечень обязанностей по предоставлению содержания с иждивением, предлагаемый законодательством (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.), является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Следует заметить и то, что стороны могут определить любое место проживания рентополучателя, и таким местом не обязательно должно являться переданное под выплату ренты жилое помещение.
Что касается формы рентных платежей, то они выплачиваются не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Примерный перечень (Жильё, питание, одежда и т.д.).
Конкретным договором перечень может быть расширен и уточнён применительно к каждой потребности.
В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Прекращение договора: Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.
Некоторые юристы выделяют этот договор, указывая, что он по своей природе отличается от договоров ренты. Однако в п. 2 ст. 583 ГК РФ указано, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество (ст. 601 ГК РФ). Плательщик обязан обеспечить получателю жилье, питание, медицинские услуги, а также, по договоренности сторон, уход и ритуальные услуги. Все услуги должны быть указаны в договоре в денежном выражении (не менее 2 МРОТ). По соглашению сторон возможна замена указанных услуг на денежное возмещение.
В отличие от иных разновидностей ренты в данном случае плательщик не может распоряжаться переданным ему имуществом без согласия получателя платежей. Более того, плательщик должен следить за состоянием переданного имущества, дабы его ценность во время действия договора не уменьшилась. В случае нарушения плательщиком условий договора получатель имеет право потребовать возвращения имущества или выкупа ренты. При этом плательщик не имеет права потребовать компенсацию за понесенные им расходы. 5
По условиям договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Договор пожизненного содержания с иждивением требует нотариального удостоверения. Его заключают с момента государственной регистрации.
Согласно данному документу под выплату ренты передают только недвижимое имущество.
Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть любое физическое лицо (ограничений по возрасту либо состоянию здоровья нет). Юридические лица, в том числе некоммерческие организации, получателями ренты согласно этому договору и договору пожизненной ренты быть не могут.
Кроме собственника недвижимого имущества получателями ренты считают названных им третьих лиц, причем они должны быть не обязательно нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением включает пожизненное обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним.
Договор предусматривает и оплату плательщиком ренты ритуальных услуг. Следует учитывать, что перечень услуг, предоставляемых по договору, не носит в законе исчерпывающего характера, поэтому его можно как увеличить, так и уменьшить.
Довольно часто в данный документ включают условие об обеспечении получателя ренты медикаментами, необходимой помощью по хозяйству, о выполнении каких-либо работ в его интересах и др. В договоре также конкретизируют виды, порядок и периодичность оказания получателю ренты определенных услуг.
Договор предусматривает возможность замены пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Для его заключения необходимо установить цену всего объема содержания с иждивением, иначе документ считают недействительным. Стоимость общего объема содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
При определении общего объема содержания с иждивением не только учитывают фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оценивают оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т. п.
В пожизненное пользование получателя ренты предоставляют как отчуждаемое им жилое помещение или его часть (например, конкретная комната в квартире), так и иное жилое помещение. Главное, чтобы не ухудшались жилищные условия получателя содержания с иждивением. Учтите, что передача квартиры (дома) в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в этой квартире (доме). Новый собственник может выселить его, только предоставив другое жилье. Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон.
Плательщик ренты вправе отчуждать, отдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Данное положение закреплено в Гражданском кодексе РФ и в отличие от договора пожизненной ренты не может быть изменено соглашением сторон.
На пожизненное содержание с иждивением распространяют также общие правила об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении получателю ренты права залога на имущество, возникающего в силу закона.
Следует еще раз подчеркнуть, что если получатель ренты согласен на отчуждение недвижимости, то это не избавляет нового приобретателя недвижимого имущества от обязательств по выплате ренты, которые сохраняют при переходе права собственности, в том числе и при наследовании. Поэтому в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости указывают ограничения (обременения).
Глава 4. Договор аренды
Аренда (лат.arrendare- отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей иными природными ресурсами предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Основная форма таких взаимоотношений – договор, т.к. речь в данном случае идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения. Гражданский кодекс РФ определяет аренду как договор в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что п.1 ст.606 ГК РФ указывает не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда.6
Как видно, законодатель полностью отождествляет понятие «имущественный наем», «аренда». Правовое регулирование аренды объектов недвижимости определяется разными отраслями законодательства. Это и Гражданский, Жилищный, Земельный и Лесной кодексы РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также специальными законодательными актами. Более того, как справедливо отмечает М. Н. Илюшина, «ряд процедурных вопросов освещен в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 218 утвердившим Правила ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, возмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса), утвержденной приказом Минюста России от 23 января 2002 г. № 18, Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135»
Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного пользования имущества, в том числе недвижимым. Пользование этим имуществом осуществляется за плату. Следовательно, договор аренды относится к числу возмездных. Имущество передается в пользование арендодателем на основании уже заключенного договора, поэтому последний должен быть признан консессуальным. Так как за пользование недвижимостью арендатор вносит плату, договор аренды строится как двухсторонний (взаимный).
В результате заключения договора аренды возникают обязательства по передаче имущества в пользование. Эти отношения юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право на него).7
В ГК проводится разграничение пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового. Это обусловлено тем, что в настоящее время ряд сфер деятельности, связанной с научно- техническим прогрессом, позволяет пользоваться всеми полезными свойствами имущества, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.). Существенным условием всякого договора аренды является его предмет, т.е. договоренность о том, какое имущество подлежит передаче арендатору.
Предметом (объектом) договора аренды могут быть только индивидуально - определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. «Непотребляемость – это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться потребляемой. Поэтому непотребляемой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза», отмечает А. А. Иванов. Согласно п.3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается незаключенным.
Таким образом, сдаваемое в аренду имущество должно соответствовать условиям договора и своему назначению. Состояние имущества определяется договором. Если это не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передан в аренду в установленный срок, который указан в договоре. Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи.
Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды – это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2 главы 34 ГК.
Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества могут служить п.2 ст. 609 и п. 2 ст. 615 ГК. В п. 2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества, а в п. 2 ст.615 – об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности недвижимого имущества.
В п.2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000г. №53 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отмечено следующее: «принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ».
Таким образом, ВАС РФ признал, что на нежилое помещение распространяется тот же правовой режим, что и на здание в целом.
Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания и сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользованияземельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое на него право имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).
Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п.2 ст.610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок).
Договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок не нуждается в регистрации, т.к. согласно ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее одного года. По истечении срока действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:
- надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору, т.е. использовал имущество по назначению, не допускал ухудшение его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату;
- готов заключить договор на условиях, равных предлагаемых другими претендентами на аренду;
- желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателю в срок, указанный в договоре, а если он не был там определен, то в разумный срок до окончания действия договора.
Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т.д.).
На стороне арендодателя выступает также балансодержатель - юридическое лицо, на балансе которого находится здание или сооружение и которое отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Однако подписывает договор представитель собственника, а не балансодержатель, который арендодателем не является.
При желании стороны могут нотариально удостоверить договор аренды. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры: - договор аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);
-договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);
- договоры аренды предприятия, как имущественного комплекса, независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);
-договора субаренды, к которому применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).
Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:
- соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. 386, 391, 615 ГК);
- соглашение об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).
При заключении договора аренда здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.
Глава 5. Договор проката
Прокат в гражданском праве традиционно рассматривается как разновидность договора аренды, которому присущи некоторые характерные признаки, позволяющие выделить его в отдельный вид договора имущественного найма. Как уже было отмечено, договор проката регулируется статьями 626 – 631 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).8
Проанализировав положения ГК РФ можно сделать некоторые выводы в отношении договора проката:
Сторонами договора проката, как и при договоре аренды, являются арендодатель и арендатор.
По договору проката арендодателем выступает специальный субъект – лицо (организация или индивидуальный предприниматель), которое осуществляет сдачу в прокат имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности.
По договору проката может быть предоставлено только движимое имущество, то есть объект недвижимости сдать в аренду по договору проката невозможно.
По договору проката могут передаваться кинофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски, литература и прочее при условии, что в качестве арендодателя не выступает автор или иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, поскольку передаются в аренду материальные носители - копии произведений. Авторским правом будут регулироваться отношения между обладателями авторских и смежных прав и арендодателем по договору проката.
Кроме того, напрокат могут передаваться и технические приборы, например, измерительная техника, производственное оборудование и другие предметы.
Имущество должно использоваться для потребительских целей.
Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь физических лиц, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях. Например, организация хочет взять напрокат холодильник в офис для хранения продуктов, принадлежащих сотрудникам. Но на практике службы проката отказываются заключать подобные договоры с юридическими лицами, что, несомненно, является нарушением законных прав последних.
Сдаваемые напрокат вещи могут использоваться не только в потребительских, но и в иных целях, если это предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства.
Договор проката заключается в письменной форме независимо от срока, на который он заключается. Основной его особенностью является то, что договор проката носит публичный характер.
Иначе говоря, по договору проката арендодатель – коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим.
Цена и иные условия договора проката также устанавливаются одинаковыми для всех потребителей. Исключение составляют случаи, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
Отказ коммерческой организации - арендодателя от заключения договора проката не допускается.