Затратный подход к оценке стоимости предприятия

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДОВ СМЕТНОГО ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ
1.1. Оценка коммерческой недвижимости методами затратного подхода
1.2. Определение стоимости строительства
1.3. Определение прибыли девелопера
1.4. Определение величины накопленного износа
2. ПРАКТИЧЕСКОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Общая характеристика окружения (Рязанской области)
2.2. Описание объекта оценки
2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
2.4. Определение стоимости объекта оценки
2.4.1. Определения стоимости земельного участка
2.4.2. Определение стоимости нового строительства
2.4.3. Оценка накопленного износа
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Затратный подход к оценке стоимости предприятия

17,8
97
114
1) январь-июль 2005 г.
2) январь-июль 2005 г. в % к январю-июлю 2004 г.
3) июль 2005 г.
4) июль 2005 г. в % к июлю 2004 г.
5) август  2005 г. в % к декабрю 2004 г.
Население: 1228 тыс. чел.
Городское: 80%
Сельское: 20%
Столица: Рязань
Телефонный код города: 4912
Расхождение с Москвой во времени: 0 (GMT +3).
Рынок жилых помещений в городе Рязани достаточно развит. В открытой печати постоянно публикуются объявления о купле – продаже квартир. Спрос на данный тип недвижимость постоянный, вследствие чего происходит рост цен на данную недвижимость в среднем от 2 до 7% в месяц. На рынке представлено достаточно аналогов для применения сравнительного подхода.
2.2. Описание объекта оценки
Объект оценки представляет собой 2-комнатную квартиру, в деревянном доме, 1918 г. постройки, расположенную по адресу: г. Рязань, ул. Щедрина, д. 44, кв. 5.
Общая площадь 64,8 кв., м., площадь квартиры 56,7 кв.м., из них: жилая 39,6 кв.
2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а нескольким способами. Поскольку каждому использованию объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использование объекта отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа рынка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям.
Законодательная разрешенность рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. Каких-либо законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование оцениваемого объекта не выявлено.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Объемно-планировочные характеристики и техническая оснащенность инженерными коммуникациями делают физически осуществимым вариант использования оцениваемого объекта по прямому назначению для наиболее эффективного функционирования основной инфраструктуры предприятия.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости как улучшенной, способствует определению того использования, которое даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования улучшенной недвижимости могут служить следующие альтернативы:
- Снос строений;
- Реконструкция или модернизация;
- Продолжение использования в текущем состоянии.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает, что существующие улучшения должны оставаться в прежнем состоянии и/или должны ремонтироваться до тех пор, пока они продолжают вносить вклад в общую стоимость собственности. Либо быть снесены, когда доход от нового улучшения будет больше чем компенсация стоимости сноса существующих улучшений и строительства альтернативных объектов.
Заключение
Проведенные исследования показывают, что из 3-х вариантов использования объекта оценки наилучшим и наиболее эффективным (в части получения максимальной рыночной стоимости объекта) является использование его по прямому назначению.
2.4. Определение стоимости объекта оценки
Затратный подход является стандартным в оценке недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости. Затратный подход в настоящее время является наиболее используемым в России для определения стоимости объекта недвижимости. Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:
1) оценка новых или недавно построенных объектов;
2) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
3) технико-экономическое обоснование нового строительства;
4) оценка объектов незавершенного строительства;
5) оценка в целях выделения объектов налогообложения;
6) оценка в целях страхования;
7) переоценка основных фондов.
Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.
2.4.1. Определения стоимости земельного участка
Оценка земельного участка под оцениваемым объектом не производилась в связи с тем, что участок не является собственностью владельца объекта, Возможному потенциальному покупателю имущества земля в собственность передаваться не будет, следовательно, расходы на покупку земли он не понесёт.
2.4.2. Определение стоимости нового строительства
При расчете стоимости оцениваемого имущества использовался метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность (порядка 15-20 %).
Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (для зданий - 1 куб. м строительного объема) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения (строения).
Учитывая, что прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью зданий, основная формула расчета имеет следующий вид:
ВС = Сстр. х И84-91 х И91-2005 х КНТП + ППР + НДС, где
Сстр. – стоимость строительства в ценах 1969 года (согласно сметной документации)
И69-84 - коэффициент перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года взят из постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов".
И84-91- коэффициент перехода от цен 1984 года к ценам 1991 года взят из письма Госстроя СССР от 6 сентября 1990 №14-Д.
И91-2005 - индексы удорожания стоимости строительства, дифференцированные по видам работ, на дату оценки к ценам 1991 года. Пересчет в уровень текущих цен 2005 г. был проведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ. Они рассчитываются областным управлением архитектуры и градостроительства. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 1991 г.
КНТП - коэффициент научно-технического прогресса, т.е. поправка к стоимости строительства. В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчетах базисного периода (01.01.1969 г.), то восстановительная стоимость базисного периода должна быть приведена (скорректирована) к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию. При этом величина корректировки обуславливается влиянием НТП на стоимость строительства. НТП ведёт к совершенствованию технологии, повышению эффективности строительства, что вызывает сокращение издержек в расчете на единицу строительной продукции. Однако, в то же время, НТП ведет к появлению дополнительных затрат в строительстве (более сложная отделка объекта по современным стандартам, обустройство его современными средствами связи, коммуникаций, обслуживания и т.п.) В соответствии с письмом Госстроя СССР от 15.10.1981 г. № 79-Д "О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов" рекомендовано применять повышающую поправку в размере до трех процентов. Таким образом, для целей повышения точности оценки, размер корректировки восстановительной стоимости базисного периода принят 15 %.
ППР - прибыль предпринимателя (прибыль девелопера).
Сборник УПВС
28 таб.3
Строительный объём
473
Стоимость строительства
35,5
ПВС в ценах 1969г
16791,5
индекс удорожания на дату оценки
75,97534934
(И69-84 х И84-91 х И91-05 х КНТП)
ПВС на дату оценки, руб
1275740,1
Предпринимательская прибыль
191361,0
НДС
264078,2
Итого стоимость объекта оценки
1731179,3
2.4.3. Оценка накопленного износа
При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.
Нами рассматривались три вида износа:
1) физическое ухудшение (физический износ), связанный с физическим устареванием объекта;
2) функциональное устаревание (функциональный износ), проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и стандартам;
3) экономическое устаревание (внешний износ), возникающий в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту оценки.
Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.
Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ, иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:
S = 1 - (1 - ФИ) х (1 - ФуИ) х (1 - ЭИ)
Все здания подвержены естественному физическому старению и постепенному разрушению, т.к. на них в условиях эксплуатации действуют внешние факторы: механические, климатические, биологические, термические, радиационные, электромагнитные и специальные среды (ГОСТ 21964-76 "Внешние воздействующие факторы"). В результате чего в строительных элементах и конструкциях возникают напряжения и деформации, приводящие к возникновению трещин, сколов, отслоений, выбоин и других нарушений их целостности. К этому следует добавить, что под действием комплекса агрессивных атмосферных и эксплуатационных факторов в строительных материалах развиваются коррозионные процессы (выветривание, увлажнение, промерзание, выщелачивание, высолы, ржавчина, загнивание и др.), которые с течением времени также нарушают целостность конструкций и являются причиной их физического износа, старения и разрушения.
В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т.п.). В некоторых случаях методика предусматривает вскрытие отдельных конструктивных элементов. При проведении оценочной работы нами выявлялись и учитывались параметры, которые уменьшают полезность зданий, и оценивалось их влияние на стоимость объектов оценки.
Величину физического износа зданий определялась в процентах по формуле:
ФИ = ( n∑ i=1qi x li) / 100 (%), где:
qi - фактический износ i - го конструктивного элемента, % ;
li - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.
Положительной стороной рассматриваемого метода оценки является возможность выявления и учета особенностей физического износа здания в конкретных условиях эксплуатации.
Определение средневзвешенного износа объекта оценки на эффективную дату оценки.
Конструктивные элементы
удельный вес
стоимость элемента
Износ , %
Средневзвешенный износ, %
Фундаменты
7
121183
70
5
Стены
19
328924
70
13
Перегородки
7
121183
65
5
Перекрытия
5
86559
55
3
Крыша
7
121183
70
5
Полы
9
155806
50
5
Окна и двери
8
138494
65
5
Отделочные работы
12
207742
70
8
Внутренние работы
16,2
280451
60
10
Прочие