Защита прав и интересов граждан в договоре долевого строительства

ВВЕДЕНИЕ
1.ПРАВА ГРАЖДАН, УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1. О регулировании договора о долевом строительстве
1.2. Различия прав участников долевого строительства и членов жилищных кооперативов
2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1.Гражданско-правовая ответственность застройщика
2.2. Права и обязанности застройщика и участника долевого строительства
2.3 Нарушение к качеству объекта долевого строительства
2.4. Порядок передачи построенного объекта участникам
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Защита прав и интересов граждан в договоре долевого строительства

К сожалению, люди обычно обращаются за помощью в тот момент, когда их права уже нарушены, дома недостроены, а организация, собиравшая с людей деньги, уже свернула свою деятельность на рынке и исчезла даже из поля зрения правоохранительных органов. Вместе с тем, соблюдение тех простых правил, о которых говорится в данной статье, позволит гражданам в большей степени гарантировать сохранность своих средств и фактически устранить возможности для совершения правонарушений. Ведь всегда лучше предупредить нарушение, чем с титаническими усилиями устранять его последствия.
2.2. Права и обязанности застройщика и участника долевого строительства
Начиная рассмотрение вопроса об обязанностях застройщика, в первую очередь необходимо отметить порядок отведения земельного участка под строительство через аукционы. 1 Такие обязанности, как получение разрешения на строительство, обязанность застройщика иметь минимальный размер собственных денежных средств, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, предусматриваются законодателем для обеспечения интересов дольщиков долевого строительства в целях защиты последних от недобросовестных застройщиков.
Обязанность застройщика по использованию денежных средств участников долевого строительства исключительно по целевому назначению может стать декларируемой нормой, поскольку при реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества на застройщика возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта (например, обязательства по безвозмездной передаче муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий).1 В результате целевое назначение денежных средств дольщиков превращается в неработающую норму.
Исходя из определения договора участия в долевом строительстве у застройщика на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:
1) в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
2) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Обязанность застройщика завершить строительство объекта недвижимости в определенный срок не обеспечивает участникам долевого строительства гарантию исполнения застройщиком своей обязанности по самой передаче объекта долевого строительства в соответствии с оговоренной в договоре площадью.
Таким образом, необходимо вменить в обязанность застройщика возврат излишне переданных участниками долевого строительства денежных средств, когда площадь созданного объекта недвижимости окажется меньше проектной, а, следовательно, и оплаченной к моменту ее передачи.
Права застройщика определены законодателем как:
1) привлечение денежных средств участников долевого строительства для создания объектов недвижимости;
2) осуществление рекламы этих объектов.
Исходя из определения договора участия в долевом строительстве у участника долевого строительства на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:
а) оплатить обусловленную договором цену;
б) принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.1
К правам участника долевого строительства можно отнести:
1. Участие в разработке положений договора участия в долевом строительстве. 2
2. Внесение предложений о достижении соглашения относительно определенных условий.3
3. Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.4
2.3 Нарушение к качеству объекта долевого строительства
Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым, т.е. не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения.
В целях наибольшей защиты прав участников долевого строительства, являющихся потребителями, от неудовлетворительного качества построенного объекта недвижимого имущества целесообразно предусмотреть возможность предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению не только к застройщику, но и к подрядчику.1 Для покупателя предусмотрена возможность подобные требования о надлежащем качестве товара предъявлять не только к продавцу товара, но и к изготовителю.
Действительно, для застройщика было бы лучше, чтобы за недостатки выполненных работ отвечали непосредственно их исполнители. Важен тот факт, что, принимая работы от подрядных организаций, застройщик берет на себя ответственность за их качество и тем самым подтверждает, что они выполнены качественно и в полном объеме. Наиболее распространенные проблемы и риски, связанные с долевым строительством.
С момента вступления в силу Закона № 214-ФЗ прошло более пяти лет. За это время, как показывает практика, применение норм этого Закона было незначительным, что, видимо, вызвано его правовым несовершенством.
Например, в п. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ содержится норма, в соответствии с которой действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительства которых получены после вступления в силу указанного Закона.
Данная норма Закона позволила застройщикам оформить права на земельные участки, отведенные для строительства, и получить разрешения на строительство до вступления в силу указанного Закона.
Вместе с тем строительство многоквартирных домов начиналось и все еще начинается после вступления в силу Закона № 214-ФЗ. При этом правовое регулирование строительной деятельности никак не связано с нормами закона о долевом строительстве, требующими государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и предоставляющими определенные гарантии его участникам как будущим собственникам помещений.
Еще одна типичная проблема для тех, кто выбрал долевое участие в строительстве, — это несоблюдение застройщиками установленных договором сроков строительства, вернее, их срыв.
Застройщики обязаны определить в договоре сроки завершения строительства. В целях гарантии исполнения этой обязанности за срыв договорных сроков строительства установлены штрафные санкции. И все же это положение застройщиками нередко игнорируется. Более того, сроки в договорах зачастую указываются расплывчатые: «конец года», «конец квартала». При этом компенсация за затянувшееся строительство или его срыв, как правило, не оговаривается.
Препятствием в реализации правовых мер, охраняющих интересы участников долевого строительства — будущих собственников помещений, являлось отсутствие необходимого совершенства в вопросах, связанных с мерой ответственности застройщика, неравноправием сторон в случаях отказа от договора.
Очередное опасение дольщиков — непредоставление гарантий возврата вложенных средств в случае изменения кредитоспособности самого инвестора. Например, в случае ухудшения своего финансового положения дольщик, ранее внесший 50% средств, может оказаться не в состоянии выплатить оставшуюся сумму. Удастся ли ему в этом случае вернуть ранее вложенные деньги?
Соответствующие гарантии должны быть закреплены в договоре с застройщиком. Они могут быть разными, но есть и общепринятые выполняемые обязательства по возврату средств.
Чаще всего применяется схема передачи доли другому лицу — так называемая уступка права требования. В этом случае, если дольщик оплатил часть стоимости строящегося объекта, то ему возвращается выплаченный аванс, но, как правило, только тогда, когда на его долю найдется покупатель. Преемника ищет либо сам дольщик, либо застройщик.
Некоторые из вышеизложенных проблем разрешили Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 09.03.2010 № 25-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и статью 4 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Известны многочисленные примеры замораживания строительства по различным причинам. Распространенная причина возникновения недостроя — это финансовый конфликт, в котором одной из сторон является застройщик, другой — например, заказчик. Заказчик может приостановить стройку, мотивируя отсутствием финансирования со стороны инвестора (застройщика).
Дольщики оказываются заложниками конфликтной ситуации, в результате которой лишаются и вложенных средств, и результатов инвестиций, несмотря на добросовестное исполнение своих обязательств по выплате цены договора.
Судебная практика в подобной ситуации стоит на стороне дольщиков. Правда, дольщикам потребуется реализовать свое право на судебную защиту.
Для этого необходимо подготовить соответствующие иски от каждого дольщика с приложением копии договора между застройщиком и заказчиком и документов, подтверждающих выполнение обязанностей по оплате договора.
Если сумма иска не превышает 1 млн руб., то такой иск освобожден от уплаты государственной пошлины; если же превышает, то сумму уплаченной государственной пошлины можно будет взыскать с ответчика.
Иски подаются в суд, где по правилам судопроизводства они могут быть объединены в одно судопроизводство, но могут быть рассмотрены каждый в отдельности, что не мешает получить судебное решение каждому дольщику. Как правило, решения принимаются судом в пользу дольщиков. Даже в случае попадания судебного спора в более высокую инстанцию результат остается неизменным.
При наличии решения суда, вступившего в законную силу, дольщики, являясь полноправными участниками инвестиционного контракта, могут подать иски о взыскании неустойки с заказчика и застройщика (инвестора). С одной стороны, имеется гарантия, что оплаченные дольщиками помещения никто не отберет, с другой — появляется возможность дисциплинировать конфликтующие стороны и повлиять на продолжение строительства.
2.4. Порядок передачи построенного объекта участникам
Не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором (если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, то не менее, чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия), застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному участником долевого строительства, или вручено ему лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за 14 дней и позднее чем за месяц до срока передачи объекта дольщику, установленного договором.
Если же дольщик уклоняется от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
По договору долевого строительства застройщик обязан построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику.1
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, который удостоверяет, что строительство выполнено в полном объеме согласно разрешению на него и что объект построен в соответствии с градостроительным планом земельного участка и проектной документацией.
Орган, уполномоченный выдавать разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления или нотариально удостоверенной копии этого разрешения принимает решение о выдаче застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или отказывает в выдаче указанного документа. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет.
Застройщик не позднее 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передает его в территориальные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщикам.1 Передача объекта участникам должна быть осуществлена в течение двух месяцев, но не позднее срока, предусмотренного договором. Передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, причем в срок, одинаковый для всех дольщиков.
Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства (квартиры) участнику долевого строительства, последний вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи объекта строительства (квартиры).2 Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Если обнаружено, что объект не соответствует требованиям договора (к примеру, нарушены сроки передачи квартиры по договору), участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составить отдельный акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора. Можно также подписать акт о приемке квартиры, но с указанием, что квартира была передана с нарушением сроков, предусмотренных договором. В суде такой документ сыграет решающую роль. Если застройщик не сможет обосновать причину произошедшей задержки в передаче квартиры, суд примет сторону участника долевого строительства. Дополнительным аргументом в пользу участника договора долевого строительства может стать то обстоятельство, что, например, из-за задержки передачи квартиры было отложено начало ремонта, при этом закончился срок аренды квартиры, в которой проживал участник договора (с приложением документов, подтверждающих приведенные обстоятельства).