Сравнительно-правовая характеристика договора долевого строительства и ипотечного кредитования

Введение
1.Правовые основы долевого строительства и ипотечного кредитования
1.1.Правовое регулирование договора долевого строительства
1.2.Правовое регулирование ипотечного кредитования
2.Сравнительно-правовая характеристика договора долевого строительства и ипотечного кредитования
2.1.Основные аспекты договора долевого строительства
2.2.Особенности ипотечного кредитования
2.3.Сравнительно-правовая характеристика договора долевого строительства и ипотечного кредитования
Заключение
Список литературы

Сравнительно-правовая характеристика договора долевого строительства и ипотечного кредитования

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге) недвижимости» №102-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями содержит процессуальные нормы, определяющие порядок действий при покупке недвижимого имущества на привлеченные (кредитные или заемные) средства;
- постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного кредитования в России. А также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного кредитования в России региональные программы ипотечного кредитования;
- Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 года №213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»7.
Помимо приведенных выше перечней нормативных актов, используемых при заключении вышеозначенных договоров, следует отметить также и следующие:
- Налоговый кодекс Российской Федерации (гл.25)8;
- Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
- Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 06 августа 2001 года №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»;
- Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 01 июля 2002 года №184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 года №226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах»
и иные правовые акты Российской Федерации, регламентирующие правоотношения в сфере государственной регистрации прав.
2. Сравнительно-правовая характеристика договора долевого строительства и ипотечного кредитования
2.1. Основные аспекты договора долевого строительства
Предмет договора долевого строительства. В договоре обычно указывается строительный адрес, например: микрорайон Ржевка - Пороховые, проектируемый проезд 1664, квартал 3Б, корпус 6 (данные для дома): секция 1 (1 эп – 3тш), подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира вторая направо от лифта. Когда клиент приходит в офис, ему обычно показывают план, и Покупатель может выбрать этаж и местоположение. В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например: вторая секция от перекрестка с Индустриальным проспектом), а также приложить план дома и этажа (при подписании договора выбранная квартира на эскизе помечается штриховкой, и стороны обязательно расписываются на этом листе).
Нормативная база. Имущественные права застройщика на объект: чтобы в дальнейшем избежать возможных недоразумений, покупателю следует попросить показать копии документов, подтверждающих, что компания-продавец участвует в строительстве (в качестве инвестора, субинвестора, заказчика, подрядчика, взаимозачетника и т.д.) или реализует жилплощадь по договору поручения9.
Естественно, реквизиты Договора поручения (инвестиционного контракта, постановления администрации, соглашения о распределении площадей и т.д.) должны быть внесены в текст тех бумаг, которые предлагается подписать покупателю.
Условия и порядок оплаты. Если оплата производится полностью (100% предоплата), то в тексте договора должна быть соответствующая формулировка: «стоимость 1м2 общей площади квартиры, с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ10, составляет 1000$/ м2, является окончательной и изменению не подлежит». В случае рассрочки платежа фиксируются аналогично. Например: «30% по цене 1000$/м2 в момент подписания договора; 30% не позже 31 апреля 2030г. по цене 1050$/м2, 40% не позже 31 декабря 2009г. по цене 1070$/м2».
Перерасчет платежей производится в случае, если фактический размер общей площади при окончательном установлении имеет отличие более чем на один процент (в большую или меньшую стороны): естественно, когда дом будет построен, расчетная (строительная) общая площадь квартиры, за которую покупатель вносил деньги, не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам обмера БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае уменьшения (увеличения) реальной площади стороны производят взаиморасчеты по цене, например, 1050$/м2.
Обязательства застройщика. Обычно в договоре с Дольщиком Застройщик указывает ориентировочные сроки сдачи дома с точностью до квартала и, естественно, не несет никакой ответственности за их несоблюдение, при этом следует иметь в виду, что фактическое получение ключей от квартиры и возможность начать в ней ремонт происходят в среднем через 1,5 – 2 месяца после приемки здания11. Анализ практики показывает, что лучше всего находить варианты со сроком сдачи 6-9 месяцев (2-3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год или даже два однозначно приведет к повышению цен. Например: одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 1100$/м2 со сдачей через полгода, во втором же – по 1000$/м2 через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 1100$/м2, только придется еще 6 месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.
В тексте договора должно быть сказано, какие платежи (например, за учетную регистрацию договора, за обмер РТИ (бывшей БТИ), нотариальный сбор за открытие титула (адреса) дома, за услуги по регистрации прав собственности) должны вноситься дополнительно (в указанную стоимость квадратного метра не входят).
Стоит отметить, что однозначно незаконным является предложение уплатить нотариальную пошлину за заключение договора купли-продажи и сразу дать согласие вступить в ТСЖ – товарищество собственников жилья с внесением вступительного и членских взносов – это право жильца дома, а не обязанность12.
Обязательства дольщика. Рассмотрим следующую ситуацию, характеризующую права дольщика. Допустим, покупатель заключил договор долевого участия с ценой 1000$/м2, а потом, когда дом «подрос», решил свое право получения квартиры выгодно перепродать (например, уже по цене в 1300$/м2). Кроме того, обстоятельства могут сложиться так, что у покупателя не будет финансовой возможности уплачивать очередные взносы (при уплате в рассрочку). Действующее законодательство позволяет в таком случае покупателю (естественно, с уведомлением застройщика) переоформить свой договор на любое третье физическое или юридическое лицо, а компания обязана такое предложение принять (при этом возмещаются только фактические понесенные затраты по изменению данных). Это в теории, однако на практике в тексте Договора слова «с уведомлением» меняются на «с разрешения застройщика», и тогда ситуация становится принципиально иной – переуступить свои права можно, но часть разницы между предварительной (1000$/м2) и рыночной (1300$/м2) ценой уже придется отдать компании.
После приемки дома Госкомиссией стороны (обычно в срок до 30 дней) подписывают приемосдаточный акт, который подтверждает фактическую передачу жилплощади дольщику и отсутствие у сторон взаимных претензий. Но на практике после подписания подобного акта выясняется, что жилплощадь сдана с существенными строительными недостатками. Теоретически возможна ситуация с точностью наоборот: дольщик отказывается поставить подпись, и через месяц застройщик расторгает заключенный договор (при экспертизе этого документа дольщик не придал значение соответствующему пункту). При справедливом требовании дольщика устранить указанные недостатки менеджер фирмы-застройщика наверняка будет ссылаться на положение договора, где сказано, что компания не несет ответственности за качество строительства, а также утверждать, что если дом сдан Госкомиссии, то серьезных недостатков в принципе быть не может. В это ситуации наиболее разумным для дольщика является следующий выход: акт приемки-передачи подписать, но внести в него «особое мнение» с приложением списка всех дефектов. В этом случае представляется возможным в дальнейшем припугнуть организацию-подрядчика судом или добиться «помощи» материалами или неквалифицированной рабочей силой при выполнении ремонта и устранения обнаруженных строительных недочетов.
Форс-мажор. Под этим термином подразумеваются непредвиденные обстоятельства, которые могут возникнуть (или быть искусственно сфабрикованными) в процессе исполнения договора, и при их наступлении (констатации) фирма может отказаться от взятых на себя обязательств (на «законных» основаниях повысить стоимость метра, даже зафиксированную). Экспертизу данного раздела договора долевого строительства все же лучше поручить опытному юристу, ибо если заявленные фирмой форс-мажорные обстоятельства будут действительны признаны таковыми, то вся проделанная дольщиком работа по согласованию текста договора пойдет насмарку, ибо форс-мажор, как война: все спишет.
2.2. Особенности ипотечного кредитования
Объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. В принципе, именно этот перечень и указан в п.4 ст.1. Закона об ипотеке. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования13.
Ипотечное кредитование отличается очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25-30лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и доходах населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.
Договор ипотечного кредитования заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений ст.8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»14. Оформление ипотеки в настоящее время вызывает массу трудностей, это довольно сложная процедура. Вышеозначенный федеральный закон в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, то есть связанной системы юридических фактов. Такую систему оставляют заключение договора в письменном виде, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога.
Форма договора о залоге определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству РФ, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в РФ гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.
Согласно ст.9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»15 в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика, как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности.
В общее содержание договора об ипотечном кредитовании в соответствии со ст.10-13 Закона об ипотеке16 должны быть включены следующие положения:
1. Предмет ипотеки и его оценка. Под этим термином подразумевается идентификация объекта недвижимости (комнаты, квартиры, дома, земельного участка) по месту нахождения (адресу). А также учетному (кадастровому, регистрационному) номеру, а также его описание (общая и жилая площадь, этаж и этажность и т.д.). При этом оценка стоимости объекта, который не является государственным и муниципальным имуществом, проводится в общем случае сторонами договора самостоятельно.
2. Существо, срок и размеры исполнения обязательств. Обязательства по кредитному договору, которые обеспечиваются ипотекой, должны быть обязательно названы в ипотечном договоре (с указанием суммы и срока исполнения, в том числе и по частям). Естественно, должны быть указаны все реквизиты кредитного договора: стороны, дата, место его заключения.
3. Оформление и удостоверение прав залогодержателя (банка). Законом об ипотеке установлено два вида залога недвижимого имущества: в силу закона (рента, покупка на кредитные средства, приобретение с рассрочкой платежа) и по договору. В последнем случае права залогодержателя удостоверяются закладной, то есть именной ценной бумагой, по которой ее владелец имеет возможность получения и исполнения по договору без предъявления иных доказательств существования обязательства.
4. Права третьих лиц а заложенное имущество. При заключении ипотечного договора продавец обязан предупредить другие стороны (покупателя и залогодержателя) обо всех известных ему правах третьих лиц на объект, а покупатель – о членах своей семьи, которые в соответствии со ст.292 ГК РФ17 приобретают право пользования жилым помещением. Соответствующие данные обязательно отражаются в ипотечном договоре.
5. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация. В соответствии со ст.10 Закона об ипотеке рассматриваемый договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации в органах юстиции. При этом если права залогодержателя удостоверяются закладной, то последняя обязательно предоставляется нотариусу, который делает на закладной соответствующие отметки.
2.3. Сравнительно-правовая характеристика договора долевого строительства и ипотечного кредитования
Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости - это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный характер, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированная. При этом правовую природу договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости предопределяют следующие признаки:
а) специфика направленности обязательства, выраженная в том, что конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять отношения, сочетающие в себе элементы как услуги, так и работы;
б) непредпринимательский характер договора, по которому участник долевого строительства строит жилое помещение для собственных потребительских целей, а с застройщиком его связывает лишь приобретение результата строительства, а не партнерская коммерческая цель ;
в) предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества.
Место же договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости среди договоров смежных форм (инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, подряда, купли-продажи недвижимости) предопределяется спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров «классических» форм.
Этот договор встречается на практике чаще всего и обслуживает самую распространенную и оптимальную схему покупки жилплощади, которая является аналогом торговли товарами по каталогу: вы выбираете местоположение и тип дома, площадь и расположение квартиры; ведете с застройщиком переговоры на предмет цены и условий оплаты.
Плюсы договора долевого строительства. Покупка новой квартиры - выгодное вложение денег:
Во-первых, не нужно сразу вносить всю стоимость квартиры. Прописанные в договоре доли нужно выплачивать поквартально (если удобно - помесячно), это позволяет заработать на жилье прямо в процессе его строительства. А затем остается терпеливо дожидаться завершения работ и принятия уже построенного дома Госкомиссией (по срокам это может занимать от 3 месяцев до 3 лет);
Во-вторых, в пользу участника долевого строительства безусловно работает экономический фактор. Готовый объект всегда дороже, чем строящийся - таков закон рынка недвижимости. Чем на более ранней стадии строительства вы вносите деньги, тем дешевле в конечном итоге обходится квадратный метр общей площади будущей квартиры (разница составляет в среднем 20-25%);
В-третьих, жилье в новостройке требует оформления меньшего количества документов: за ним нет прав третьих лиц, что гарантирует успешную регистрацию сделки, и прав собственности;
В-четвертых, квартира новая, и дольщик является первым ее хозяином18.
Минусы подобного договора. Среди минусов долевого строительства можно отметить единственный общеизвестный факт - это риск. Риск, что дом не будет построен, не будет сдан вовремя и тому подобное. Но, став дольщиком, покупатель получает компенсацию за этот риск. И за терпение. Риск оправдан, если ивестиционно-строительная компания (которую выбрал покупатель-дольщик) имеет на рынке недвижимости репутацию надежного и стабильного предприятия, имеющего в своем арсенале положительный опыт сдачи нескольких объектов в городе или области. Ведь каждый реализованный проект - это своего рода визитная карточка фирмы. Поэтому с особой тщательностью нужно подойти к выбору застройщика.
Договор ипотечного кредитования. По этому договору сторонами являются залогодатель и залогодержатель. Залогодержатель, который является одновременно и кредитором по основному обязательству, имеет право по договору ипотеки в случае неисполнения основного обязательства должником получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторами19.
Залогодатель, в свою очередь, является лицом, который передает в залог залогодержателя недвижимое имущество, на которое в случае неисполнения должником обязательства будет наложено взыскание. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. Право на распоряжение залогодатель временно утрачивает.