некоторые виды договоров аренды

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ДОГОВОР АРЕНДЫ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ДОГОВОР.
1.1. АРЕНДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.2. АРЕНДА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.3. АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЙ КАК ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
1.4. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ГЛАВА 2. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

некоторые виды договоров аренды

Договор аренды предприятия регулируется § 5 гл. 34 ГК. К аренде предприятия применяются правила, установленные для аренды зда­ний и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК), за исключением особенностей, со­держащихся в § 5 гл. 34 ГК.
По договору аренды предприятия в целом как имущественного ком­плекса, используемого для осуществления предпринимательской дея­тельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за пла­ту во временное владение и пользование земельные участки, здания, оборудование и иное имущество, входящее в состав предприятия. По договору арендатору также могут быть переданы имущественные пра­ва арендодателя, связанные с предприятием, а также его долги.
Другие особенности правового регулирования отношений, связанных с арендой предприятий, вызваны тем, что сдача в аренду действующего предприятия "на ходу" предполагает не только передачу арендатору зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, но и переход к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.
Отметим, что законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия нового ГК РФ, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия (ст. 16 Основ законодательства об аренде).
Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочий арендатора выступает запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.
Если иное не установлено законодательством, не подлежат пере­даче арендатору права арендодателя, полученные на основании раз­решения (лицензии) на осуществление соответствующей деятельно­сти (ст. 656 ГК).
Специфика правового регулирования данной разновидности дого­вора аренды определяется его предметом. Поскольку предметом до­говора является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, оно предо­ставляется всегда во владение и пользование арендатору. Отсюда же следует, что участниками договора аренды могут быть субъекты, за­нимающиеся или имеющие право заниматься предпринимательской деятельностью. Физические лица (граждане) в этом договоре уча­ствовать не могут.
Форма договора — всегда письменная. Оформляется он путем со­ставления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит го­сударственной регистрации. С момента государственной регистрации договор считается заключенным. Несоблюдение требуемой формы вле­чет недействительность договора (ст. 658 ГК).
Данный договор предоставляет арендатору дополнительные права и одновременно возлагает на него дополнительные обязанности. Если иное не предусмотрено договором, арендатор не только вправе владеть и пользоваться предприятием, но может без согласия арендодателя распоряжаться его имуществом: продавать, обменивать имущество, предоставлять его во временное пользование либо взаймы, сдавать в субаренду и т. д., но при одном условии — это не должно влечь умень­шения стоимости предприятия и нарушать условия договора аренды.
Арендатор также вправе, если иное не предусмотрено договором, без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущества, прово­дить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660 ГК). При этом арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендо­ванного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором (ст. 662 ГК).
Одновременно законодательство возлагает на арендатора обязанно­сти поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести рас­ходы, связанные с эксплуатацией предприятия (если иное не преду­смотрено договором), вносить платежи по страхованию предприятия.178
Установлен особый порядок передачи предприятия в аренду и воз­врата его после прекращения договора аренды. Передача осуществ­ляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание передаточного акта яв­ляется обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет (ст. 659 ГК). При возвращении предприятия все эти обязанности в полном объеме возлагаются на арендатора, если иное не предусмотрено до­говором (ст. 664 ГК).
1.4. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Статья 216 ГК РФ относит к вещным правам на землю наряду с правом собственности также право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268); сервитуты (статьи 274, 277). Это так называемые вторичные, производные от права собственности вещные права. Указанный перечень носит примерный характер и продолжается в главе 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» и в Земельном Кодексе РФ от 25 октября 2001 г. Нормы указанных актов относят к числу вещных прав также право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельными участками. Стратегическая важность таких правовых объектов, которыми являются земельные участки, сопровождающаяся необходимостью тщательной регламентации их правового режима, предопределила то, что субъекты права не могут иметь на землю некоторые вещные права, определяющие режим большинства прочих вещей, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Вместе с тем, в рассматриваемых нормах речь идет о сущностных вещных правах, перечисляя которые, законодатель делает акцент на наличие в их содержании ярко выраженного правомочия пользования, т.е. юридически обеспеченной возможности извлекать из земельного участка его полезные свойства. Это, в свою очередь, не означает, что в отнесении к вещным правам на землю следует отказать тем из них, в содержании которых правомочие пользования фигурирует не столь зримо (например, право доверительного управления земельным участком) либо отсутствует вовсе (например, право залога).
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ).
Нормы ГК РФ не регулируют аренду земельных участков в чистом виде . Вместе с тем ГК РФ содержит общие положения об аренде, отдельные из которых кардинально расходятся с нормами об аренде земельных участков, содержащимися в ст. 22 ЗК РФ. Разрешая коллизию, следует иметь в виду, что большинство норм обоих кодексов при регулировании оборота земельных участков, частным случаем которого является их аренда, отдают приоритет именно земельному законодательству, в частности, ЗК РФ. Но где бы речь не шла об аренде земли, в ГК РФ или ЗК РФ, нормы эти несомненно имеют гражданско-правовую природу.
Общая норма ст. 615 ГК РФ, характеризующая правомочие пользования, такова: «Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества». ЗК РФ специально раскрывает некоторые характеристики правомочия пользования, принадлежащего, впрочем, как арендаторам, так и иным землевладельцам и землепользователям. В частности, арендатор имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые; возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением соответствующих правил и нормативов и т.д.
Отношения, непосредственно связанные с арендой земельных участков, регулируются статьей 22 Земельного кодекса РФ, которая дословно гласит: «Земельные участки… могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом». Кроме этого, и в Гражданском кодексе РФ определено, что земельный участок может быть объектом аренды. При этом Земельный кодекс допускает, что условия сдачи в аренду земли могут уточняться ГК РФ и иными законами.
Особое внимание ЗК РФ уделяет регламентации правомочия распоряжения, входящего составной частью в содержание вещного права аренды. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог (п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ).
Арендатор земельного участка также имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
Рассмотрим некоторые особенности регулирования арендных отношений.
Один из важнейших вопросов земельных отношений – размер (ставка) арендной платы. Земельный кодекс РФ относит этот вопрос к гражданскому законодательству. При этом в Земельном кодексе сказано, что общие начала определения размера платы за аренду земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, могут устанавливаться Правительством РФ. А Закон РФ «О плате за землю» в ст. 21 конкретизирует это положение: «…соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы…».8
Субъекты РФ, действуя в рамках своих полномочий, ежегодно определяют размер арендной платы и, в свою очередь, предоставляют органам местного самоуправления полномочия установить различные повышающие коэффициенты к этому размеру.
Договор аренды, заключенный на 5 лет и более, имеет ряд особенностей, расширяющих права арендатора.
Например, закон разрешает арендатору передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Под передачей прав закон понимает право арендатора:
- предоставлять земельный участок в субаренду и безвозмездное пользование;
- отдавать арендные права в залог или вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. 9
Хотя арендодатели – государственные, региональные и муниципальные органы власти – нередко пытаются ограничить права арендаторов, суды довольно часто встают на сторону арендаторов6, так как любое ограничение права передачи всего земельного участка или его части третьему лицу незаконно.
Еще одна особенность долгосрочного договора аренды земли состоит в том, что расторжение его по требованию арендодателя возможно только на основании судебного решения и только при существенном нарушении арендатором условий договора. Следовательно, арендодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке и обязан четко обосновать свои требования. Арендатор, в свою очередь, может обжаловать такое решение, если посчитает, что его права нарушены.10
Важно учитывать также, что любое ограничение (обременение) прав на земельный участок подлежит государственной регистрации. Подача заявления о регистрации в территориальные органы Федеральной регистрационной службы возложена на правообладателя, т. е. на арендатора. Таким образом, долгосрочная аренда (более 5 лет) не только предоставляет арендатору расширенные права, но и налагает дополнительные обязанности.
Гражданским и земельным законодательством РФ предусмотрены специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя8 и/или отказа заключить договор на новый срок. Все эти основания связаны либо с грубыми нарушениями условий договора со стороны арендатора, либо с государственной необходимостью. При этом возможность расторжения договора только по желанию арендодателя законом не предусмотрена.
Подводя итог, можно отметить, что арендаторы земельных участков при определении условий договоров и их изменении не должны идти на поводу у арендодателей-органов власти, поскольку закон прямо говорит: «Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются».
ГЛАВА 2. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Рассмотрение судебной практики по делам аренды мы проведем по нескольким основным направлениям:
1. Государственная регистрация прав аренды
2. Взыскания по задолженности
3. Действительность договора аренды.
Четыре года действует и применяется на практике Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Сегодня нельзя сказать, что проблемы регистрации недостаточно исследованы, однако в арбитражных судах еще немало споров в сфере отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одни из них — споры, связанные с регистрацией договора аренды.
Сразу необходимо отметить, что от правильного решения вопроса о регистрации договора аренды зависит многое. Например, в случае несоблюдения законодательства об обязательной регистрации договор аренды будет считаться незаключенным, что может повлечь для обеих сторон определенные финансовые издержки, в том числе и признание налоговыми органами отнесения арендатором расходов по арендной плате на себестоимость неосновательным, что повлечет за собой доначисление налога на прибыль, изъятие неучтенной прибыли в доход государства, а также взыскание штрафа в размере указанной прибыли и пени за просрочку уплаты налога.
Одна из проблем, возникающих при регистрации аренды, состояла в определении того, что подлежит государственной регистрации — договор аренды недвижимого имущества или право аренды недвижимого имущества. Статья 26 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” называется “Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества”. Исходя из этого, по мнению некоторых юристов, регистрации подлежит не только договор аренды, но и некое право аренды. В этой связи были немногочисленные споры и в суде. Однако на сегодняшний день в судах установилась однозначная практика — регистрации подлежит договор аренды как обременение права собственности арендодателя. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ именно договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Данная точка зрения подтверждается и п. 1 ст. 131 ГК РФ, согласно которому государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного ведения, пожизненного наследуемого владения, сервитута т. п.), к числу которых обязательное право аренды не относится.
В связи с вышеизложенным показательно следующее дело, рассмотренное арбитражным судом.
Так, при рассмотрении дела № А67-7359/02 по иску Департамента недвижимости администрации г. Томска к индивидуальному предпринимателю о взыскании суммы неосновательного сбережения за пользование муниципальным имуществом, суд установил, что между арендатором и арендодателем был заключён договор аренды спорного нежилого помещения. Договор был подписан 04 марта 1999 года. В этом договоре стороны определили, что он действует с 01 января 1999 года по 31 декабря 1999 года. Следовательно, стороны подчинили положениям данного договора и свои фактические отношения, которые существовали между ними до момента подписания договора аренды.
На этом основании суд пришёл к выводу, что поскольку договор заключён 04 марта 1999 года, т.е. на срок менее года, он не подлежит государственной регистрации в порядке, установленном п. 2 ст. 651 ГК РФ. А поскольку истец обращался с требованием о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств, то установление судом факта заключения сторонами договора аренды явилось основанием для отказа в иске.
Подобные обстоятельства были установлены судом при рассмотрении дела № А67-4271/03 по иску Департамента недвижимости администрации г. Томска к индивидуальному предпринимателю о взыскании суммы неосновательного обогащения в связи с использованием муниципального имущества. Стороны заключили договор аренды нежилого помещения 16 августа 2002 года. Однако в договоре срок действия был определён с 05 августа 2002 года по 05 августа 2003 года. В этом случае суд пришёл к выводу, что в соответствии с действующим законодательством указанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, однако это требование не было исполнено ответчиком, в связи с чем данный договор считается незаключённым. На наш взгляд, и в этом случае следовало сделать вывод о том, что стороны распространили действие заключённого договора на те отношения, которые возникли между ними до его заключения. Следовательно, при исчислении срока договора аренды, для определения, подлежит или нет государственной регистрации данный договор, необходимо было исключить этот промежуток времени. Аналогичная рекомендация содержится и в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ11