Договор продажи недвижимости

Введение
1. Особенности правового режима недвижимости
2. Содержание договора купли-продажи недвижимости
3. Форма договора продажи недвижимости и государственная регистрация
Заключение
Список нормативных правовых актов и литературы

Договор продажи недвижимости

Итак, договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. К нему не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющих при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Наличие такого правила обусловлено тем, что объекты недвижимости (жилые помещения) обладают индивидуальным характером24.
Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже недвижимости в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора:
а) предварительная оплата, например:
- до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на объект недвижимости;
- после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на объект недвижимости, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права;
б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока;
в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.
Цена на продаваемое жилое помещение в большинстве случаев устанавливается по соглашению сторон. В договоре купли-продажи жилого помещения обычно указывается стоимость этого жилого помещения по ставке Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая в большинстве случаев ниже его рыночной стоимости. Нередки случаи, когда рыночная цена, по которой продается жилое помещение, вообще не указывается в договоре, а остается только инвентаризационная цена. Делается это для того, чтобы уменьшить размер уплачиваемых налогов и пошлин. Однако с этим связан целый ряд проблем25.
Как и сам договор о продаже недвижимости, «любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом»26.
При несогласовании сторонами условий о цене, договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»27 доводит до сведения судов, что в своих решениях по спору о понуждении заключения договора купли-продажи помещения они должны отразить оценку всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части указать предмет и существенные условия договора, в частности цену договора:
«…Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного помещения на основании законодательства о приватизации.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, на комитет возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения на условиях проекта, представленного истцом.
В проекте покупатель указал цену помещения и размер его площади.
В заседании комитет оспаривал возможность заключения договора, не выдвигая каких-либо возражений против его конкретных условий. Однако впоследствии не согласился с ценой помещения, поскольку покупателем цена была определена с нарушением п. 4.9 Основных положений программы приватизации (в настоящее время Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г. действительны с изменениями, внесенными Указами Президента РФ от 26 марта 2003 г. N 370 и от 25 ноября 2003 г. N 1389, в соответствии с которыми все нормы Основного положения признаны утратившими силу, за исключением п. 2.4 и Приложений 2, 3). В настоящее время цена приватизируемой недвижимости определяется на основании ст. 12, 23, 28 Федерального закона о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ можно считать, что условия договора в части цены сторонами не были согласованы, и поэтому договор купли-продажи не может быть заключен.
В данном случае судами вынесены необоснованные решения, так как проект договора, представленный истцом, не был ими рассмотрен с точки зрения законности всех его условий, также не были приняты во внимание возражения ответчика по поводу цены помещения.…»28.
Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в § 1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.
В качестве сторон по рассматриваемому договору могут выступать как граждане, так и органы местного самоуправления, юридические лица. Для того чтобы сделка была действительной, необходимо, чтобы ее участники обладали дееспособностью (полной, конкретной или ограниченной).
По общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора.
Основной обязанностью покупателя является оплата приобретенной по договору недвижимости. Однако следует помнить, что у продавца недвижимости не всегда есть право требовать от покупателя возврата переданной по договору недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате29.
В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно продавцов и покупателей недвижимости. Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 г. №223-ФЗ30, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Также при приобретении жилья важно, чтобы объект недвижимости прошел тест на «юридическую безупречность»: необходимо проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних и другие существенные условия во время предыдущих сделок с жильем31.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Согласно данной норме при отчуждении жилого помещения в договоре купли-продажи должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением. В противном случае договор купли-продажи не может считаться заключенным, поскольку не было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Поэтому сохранять право пользования жилым помещением при его продаже могут:
1) члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в жилом помещении;
2) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
3) другие лица в случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, но если иное не установлено законом. Например, подобное исключение предусмотрено ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»32, которая установила, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Действующим законодательством могут быть предусмотрены иные случаи, когда проживающие в жилом помещении лица сохраняют право пользования данным помещением. Например, согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения33.
3. Форма договора продажи недвижимости и государственная регистрация
Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора (ст. 550 ГК РФ).
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания:
«… Как видно из содержания нотариально удостоверенного договора купли - продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день.
Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег за нее должно быть выполнено после государственной регистрации договора купли - продажи квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядок расчетов за квартиру.
При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки…
В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег за квартиру, однако она это не сделала.
Что касается показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств в подтверждение сделки и ее условий недопустима…»34.
Нотариальная форма может быть обязательной только в случае ее прямого указания в законе либо если стороны самостоятельно договорились о заключении договора в такой форме (ст. 163 ГК РФ).
Так, Верховный Суд РФ вынес определение о том, что «иск о признании действительной сделки купли-продажи квартиры и обязании ответчиков оформить ее удовлетворен правомерно, поскольку судом было установлено, что обе стороны по делу фактически исполнили предусмотренные гражданским законодательством условия договора купли-продажи (передача имущества и уплата его цены), но ответчики уклоняются от его нотариального удостоверения, кроме того, по делу установлены и в решении приведены обстоятельства, из которых следует, что права дочери ответчиков нарушены не были….»35.
Как уже упоминалось в первой главе работы, особенностью договора продажи недвижимости состоит в том, что такой договор необходимо зарегистрировать в соответствующих органах.
Из п.3 ст.165 ГК РФ следует, что государственная регистрация не является формой сделки. М.И.Брагинский и В.В.Витрянский отмечают: «Государственная регистрация, которая раньше служила придатком к форме, теперь приобрела самостоятельное значение способа фиксации соответствующей сделки и вытеснила в ряде случаев нотариальную форму»36. Но поскольку требование государственной регистрации, несоблюдение которого в установленных законом случаях влечет недействительность сделки, относится все же к порядку оформления сделки, то его несоблюдение нужно ставить в один ряд с пороками формы.
Итак, переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех без исключения случаях. Данный вывод вытекает из анализа ч. 1 ст. 131 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному покупателю (ч. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению37
Согласно с.3 ст.551 ГК РФ «в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации»38.
Договор нельзя признать заключенным, а у истца отсутствует право требовать исполнения обязательств, вытекающих из договора, не прошедшего государственную регистрации:
«…ОАО «ОКБ «Новатор» обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству обороны РФ и ФГУ «Главное командование Военно-Морского Флота» о взыскании 660400 рублей задолженности по договору от 16.01.2004 купли-продажи недвижимого имущества…
… Суд установил, что подписанный истцом и первым ответчиком договор от 16.01.2004 купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 50,8 кв. метра, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 169, кв. 17, подлежал государственной регистрации в соответствии с нормами п. 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ. Истец не представил суду доказательств регистрации данного договора, хотя и исполнил свои обязательства, определенные договором. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что договор нельзя признать заключенным, а у истца отсутствует право требовать исполнения обязательств, вытекающих из договора, не прошедшего государственную регистрации…»39.
Другой пример, связанный с отсутствием регистрации прав на жилое помещение:
«…Жилищный кооператив «Строительно-сберегательная касса «Свой дом» обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Радуга-R» о признании права собственности за истцом соразмерно уплаченным средствам на 68 квартир в доме N 15, на 41 квартиру в доме N 5, обязании передать по актам приема-передачи истцу жилые помещения, являющиеся предметом договора уступки права требования от 17.12.2002 и обязании ответчика совершить действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на спорные жилые помещения….
Отказывая истцу в удовлетворении по заявленным основаниям в иске, суд исходил из того, что договор купли-продажи спорных квартир от 02.12.1999 в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации. Суд установил, что договор об уступке права требования от 17.12.2002 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому в силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является ничтожной сделкой, в связи с тем, что согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, поэтому в иске отказал…»40.
До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом41.
Заключение
Подведем итог рассмотренному в работе материалу.
Договор купли-продажи недвижимого имущества - одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций.
Правовой режим недвижимости непрерывно эволюционирует.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, соразмерного их назначению - леса, задания, сооружения и др.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного правила влечет его недействительность. Переход права собственности по данному договору подлежит государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона должна возместить причиненные убытки, вызванные такой задержкой.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:
- установление имущества, которое подлежит передаче (указание таких данных, которые позволят индивидуализировать его, - адрес, площадь, назначение и т.д.; при отсутствии такой информации договор считается незаключенным);
- определение цены недвижимости (не применяется правило об установлении цены путем применения цены на аналогичный предмет при сравнимых обстоятельствах; при несогласовании данного условия договор считается не заключенным);
- перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым имуществом в случае продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры).
При написании работы были выявлены некоторые проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества.
Действующее законодательство не предусматривает условия о заключении договоров купли-продажи недвижимости в нотариальной форме. Нотариальная форма может быть обязательной только в случае ее прямого указания в законе либо если стороны самостоятельно договорились о заключении договора в такой форме.
Отметим, что на днях российские парламентарии отклонили поправку о возврате к обязательной нотариальной форме удостоверения сделок с недвижимостью. Против этой инициативы, активно лоббируемой самими нотариусами, выступило правительство России.
Авторы законодательных инициатив были уверены, что данные требования защитят права граждан от незаконной деятельности на рынке недвижимости. По мнению авторов законопроекта (депутаты Калининградской области), возможность использования простой письменной формы «нередко приводит к негативным последствиям, которые вызваны недобросовестным поведением отдельных участников рынка недвижимости». При этом имеющаяся правоприменительная практика свидетельствует о том, что нотариально удостоверенные сделки имеют, как правило, «более высокую доказательную силу», убеждены инициаторы поправок. Эксперты же считают, что все это потребует дополнительных финансовых расходов и не более того42.
Однако депутаты Госдумы скептически отнеслись к этой идеи. В ходе обсуждения было отмечено, что  изменения не позволяют достичь заявленных целей. В комитете по конституционному законодательству и государственному строительству отметили, что «предлагаемое проектом дополнительное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи, мены и дарения недвижимого имущества представляется чрезмерным, поскольку оно не заменяет и не отменяет обязанность регистрирующих органов проводить правовую экспертизу представленных документов и проверку законности сделки. Кроме того, введение обязательного нотариального удостоверения этих сделок повлечет для сторон сделки дополнительные затраты материальных средств и времени на ее заключение»43.