оценка земельного участка с индивидуальным жилым домом

Оглавление

Введение
1.Описание объекта оценки
2.Сравнительный подход
3.Доходный подход
4.Затратный подход
Заключение
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

оценка земельного участка с индивидуальным жилым домом

Октябрьская, дом № 22пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 10пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 16пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 4пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 1пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом №3 Общая площадь, кв.м197,900300,0290,0150,0250,0350,0Состояние улучшенийбез чистовой отделкибез внутренней отделкичистовая отделкачистовая отделкабез чистовой отделкичистовая отделкаНаличие гаража нет есть есть есть нет нет Цена предложения, руб., с НДС?5 500 00010 000 0003 900 0007 800 00015 000 000Цена предложения, руб., с НДС, с учетом уторгования?4 675 0008 500 0003 315 0006 630 00012 750 000Цена, руб./кв.м, без учета НДС?13 206,2124 839,2818 728,8122 474,5830 871,67Корректировки цены (в рублях ) 1 кв.м  Характеристика объектовОбъектоценкиОбъекты сравнения№ 1№ 2№ 3№ 4№5Местоположение пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 22 пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 10 пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 16 пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 4 пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 1 пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом №3 Изменение в % 0,00,00,05,05,0Скорректированная цена 13206,224839,318728,823598,332415,3Общая площадь, кв.м197,9300,0290,0150,0250,0350,0Изменение в % -15,0-15,00,0-15,0-15,0Скорректированная цена 1122521113187292005927553Состояние улучшенийбез чистовой отделкибез внутренней отделкичистовая отделкачистовая отделкабез чистовой отделкичистовая отделкаИзменение в % 0,05,05,05,05,0Скорректированная цена 1122522169196652106128931Наличие гаража нет есть есть есть нет нет Изменение в % 5,05,05,00,00,0Скорректированная цена 1178723278206492106128931Абсол. валовая коррекция 20%25%10%25%25%Относит. валовая коррекция  11%6%10%6%6%Весовые коэффициенты 22011Итоговая удельная стоимость кв.м. общей площади (округленно), руб., без НДС 20 020Доходный подходТаблица 5 Объекты-аналоги№ п/пАдресПлощадь, кв. мАрендная ставка, руб./кв. м/мес.Арендная ставка, руб./кв. м/мес., без НДС, с учетом скидки на торгОписание1пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 10250,0240193Участок 12 соток, все коммуникации центральные, вся мебель и техника в наличии.2пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 16164,0396319Участок 12 соток, 2-х этажный кирпичный теплый коттедж, рядом жд./ст. Взлетная 10 м.п Рядом магазин, аптека. Отопление АГВ + центральные коммуникации. На 1-м этаже: бойлерная, кухня, совм. с/у, комната охотника с действующим камином, гостиная. На 2-м этаже: 2-е спальни по 27 м.кв., и 2-е детских комнаты (12 и 16 м.кв). Встроенная кухня, бытовая техника. Очень уютный и теплый дом, предназначенный для круглогодичного проживания. В доме есть гараж на 2-а м./м. Имеется баня, подсобные помещения, колодец.3пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 4605004031 эт; комната16 кв.м, кухня, туалет, душ, х/г вода, 2 этаж :комната 15м2 и 6 м2.Есть вся необходимая мебель и техника: холодильник, телевизор. На участоке 22 сотки газон, цветы,отдельно-стоящая баня, подъезд асфальт, стоянка для машины.Рядом лес, пруд, Москва-река 800 метров,магазин 800м ,рядом деревня где можно купить молоко ,творог,яйца. Можно доехать до поселка на автобусе от метро Выхино .4пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 180,0563453Новый брусовой дом. 2 этажа 1-эт. зал 22 м.( два двухспальн. дивана),кухня 7 м.,прихожая 7 м.Санузел в доме - 9 м. кв.(туалет, ванна, умывальник), бойлер на 100 л.- горячая/хол. вода.2 - этаж комната 24 м. кв. две расклад. софы. Всё необходимое есть: хол-к, ТВ, свч, эл. печь с духовкой, посуда, шампура, мангал.Отопление эконом электрорадиаторы.Отдельно баня 12,7 м. кв., печь (дрова), душ.кабина с музыкой.Участок 20х33м., площадка под авто, дорожки - выложено плиткой, беседка.Вся инфраструктура г.Домодедово 6 мин. трансп.5пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом №3 300200161Баня, участок 10 соток.материал кирпич, отопление - газовое (АОГВ), все коммуникации.Планировка:1-й этаж - прихожая,кухня-столовая,холл,комната,с/у,душ,джакузи.;2-й этаж - кабинет,2 спальни,с/у,ванна,балкон-терраса.Внутренняя отделка - покраска,обои.; дом полностью меблирован; вся бытовая техника, + постройки:Баня 100 кв. м, 2 этажа, русская, с бильярдом и купелью.Гараж на 1 авто; стоянка.6пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 28120417335Баня, участок 12 соток, 2 этажа, материал кирпич, отопление - газовое (АОГВ), Коммуникации - отопление.Планировка:1-й этаж - холл 15м, зал 25м, кух15м, с//у с ванной 6м, терасса 12 м.;2-й этаж - прих, 2 комнаты по 25 и 15м.Внутренняя отделка - вагонка , паркет, плитка; мебель - гарнитурная мебель; бытовая техника - тВ, холод, плита.Другие постройки:Баня, финская.Бассейн (25м открытый); беседка.Колодец, цветы, летний душ, туалет, виноград. шашлычница.Таблица 6Описание объектовОписание объектовХарактеристика объектовОбъект оценкиОбъекты сравнения№ 1№ 2№ 3№ 4№ 5№ 6Сделка/ предложениесделкапредложениепредложениепредложениепредложениепредложениепредложениеМестоположениепгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 22пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 1004857750485775пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 16пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 4пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 1пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом №3 пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 28Состояние помещенийхорошеехорошееотличноехорошеехорошееотличноеотличноеПлощадь, кв.м197,92501646080300120Транспортная доступностьхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяАрендная ставка, руб./кв. м/мес., без НДС?193319403453161335Корректировки аредных ставокХарактеристика объектовОбъект оценкиОбъекты сравнения№ 1№ 2№ 3№ 4№ 5№ 6Местоположениепгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 22пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 10пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 16пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 4пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 1пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом №3 пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 28Изменение в % 0,00,00,00,00,00,0Скорректированная цена 193319403453161335Состояние помещенийхорошеехорошееотличноехорошеехорошееотличноеотличноеИзменение в % 0,015,00,00,015,015,0Скорректированная цена 193367403453185386Площадь, кв.м197,9250,0164,060,080,0300,0120,0Изменение в % 0,05,00,00,00,05,0Скорректированная цена 193385403453185405Относит. валовая коррекция  0%21%0%0%15%21%Весовые коэффициенты 314323Итоговая величина арендной ставки, руб./кв. м/мес., без НДС   340 Таблица 7 Расчет стоимости доходным методом (2)Показатель пгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 22К расчету ПВД Общая площадь здания, кв.м.197,93Арендопригодная площадь здания, кв. м197,93Арендная ставка, руб./кв.м/мес., без учета НДС340Арендная ставка, руб./кв.м/год., без учета НДС4 080Площадь земельного участка, кв. м600,00К расчету ОР, в том числе: Постоянных Рыночная стоимость , руб.6 300 000Ставка налога на имущество, % 2,20Страховка объекта недвижимости, %0,200Переменных Расходы на управление недвижимостью, % от ДВД3,00Расходы по эксплуатации объекта, % от ДВД5,00Коэффициент капитализации Коэффициент капитализации0,153444ПоказательВеличинаПотенциальный валовой доход (PGI), руб.807 554,4Потери из-за вакансий и неплатежей, % от PGI 5,0Действительный валовый доход ( EGI ), руб.767 176,7Операционные расходы (OE), руб.264 186,6 Постоянные расходы, руб.202 812,4 Налог на собственность, руб.138 600,0Земельный налог, руб.51 612,4 Страховка, руб.12 600,0 Переменные расходы, руб.61 374,1 Расходы на управление недвижимостью, руб.23 015,3 Эксплуатационные расходы, руб.38 358,8Коэффициент операционных расходов, %34,4Чистый операционный доход ( NOI ), руб.502 990,1Коэффициент чистого дохода , %65,6К-т капитализации0,15Стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода, руб., без учета НДС3 277 998Стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода, руб./кв.м., без учета НДС16 561,0Затратный подходТаблица 8Исходные данныеВеличина инвестиций в улучшения, руб.28 771 200Стоимость прав на земельный участок, руб.1 788 000Годовая ставка дисконтирования**15%Количество периодов инвестирования (кварталов)4Фактор стоимости, с учетом неравномерного распределения затрат на строительство1,074РАСЧЕТБудущая стоимость улучшений, руб.30 888 488Будущая стоимость прав на земельный участок, руб.2 058 167Суммарная будущая стоимость инвестиций, руб.32 946 655Суммарные инвестиции, без учета стоимости денег во времени, руб.30 559 200ИТОГПрибыль предпринимателя, руб.2 387 455Приведенный процент к стоимости улучшений8,30%Таблица 9Таблица капитальных вложений в строительство в зависимости от его сроковТаблица капитальных вложений в строительство в зависимости от его сроковКварталФактор стоимостиКап. вложенияКап. вложенияКап. вложенияКап. вложенияКап. вложенияКап. вложенияКап. вложения1101,8%55,0%30,0%20,0%17,5%10,0%12,5%7,5%2105,4%45,0%40,0%30,0%20,0%15,0%15,0%10,0%3109,2% 30,0%30,0%25,0%20,0%17,5%15,0%4113,1%  20,0%20,0%20,0%17,5%17,5%5117,2%   17,5%20,0%15,0%17,5%6121,3%    15,0%12,5%15,0%7125,7%     10,0%10,0%8130,2%      7,5%9134,9%       10139,7%       11144,7%       12149,9%       Рис 4. Распределение затрат на строительствоТаблица 10 Расчет прибыли от предпринимательстваПоказатель    Итого4321Годовая ставка дисконтирования19,0%19,0%19,0%19,0% Квартальная ставка с учетом начислений по сложному проценту4,44%4,44%4,44%4,44% Коэффициент приведения стоимости ко времени завершения строительства1,161,111,071,02 Распределение капиталовложений при строительстве, %20,0%30,0%30,0%20,0%100,0%Распределение капиталовложений при строительстве, $5 754 2408 631 3608 631 3605 754 24028 771 200Инвестиции в землю, $1 788 000   1 788 000Аккумулированная величина, $8 782 2129 622 6819 213 1755 880 73133 498 800Прибыль предпринимателя, $    2 939 600Прибыль предпринимателя в % к смете    0,10Таблица 11 Расчет износаНаименованиеУдельный весПризнаки износаДиапазон физического износа элемента по ВСН 53-86р, %Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, %Приве-денный износ113467Фундаменты7,7%Искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций21-40%20%1,5%Стены, перегородки, каркас22,2%Выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен31-40%30%6,7%Перекрытия (покрытия)22,2%Трещины, прогибы, следы протечек и промерзаний31-40%30%6,6%Кровля15,5%Вздутия и повреждения, требующие замены до 10% кровли, ржавление и значительные поврежедения настенных желобов21-40%40%6,2%Полы4,4%Массовые выбоины, отставания на площади до 25%41-60%40%1,8%Заполнения проемов6,7%Нарушение герметезации, неплотный притвор, приборы частично поврежедны и утеряны, проемы деформированы21-40%20%1,3%Отделочные работы3,3%Отслоения, вздутия, загрязнения, поврежедения отделки41-60%60%2,0%Внутренние санитарно-технические устройства и электроосвещение17,9%Капельныее течи, поврежедения элементов, поврежедения изоляции сетей21-40%20%3,6%Итого100%   30%Таблица12 Аналоги для расчета стоимости затратным подходом№АдресПлощадь, кв. мЦена, руб.Цена, руб./кв. мЦена, руб./кв. м, с учетом скидки на уторговываниеОписание объекта1пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом № 43 000,08 850 0002 950,02 655,0На участке имеется баня 2 этажа (S=70м2), летний домик, хоз.