Система договорных отношений в сфере управления многоквартирных домов(на примере конктерного ТСЖ СПб)

Содержание
Содержание
Введение
Глава. 1. Теоретические и правовые аспекты
1.1. Обзор литературы управления многоквартирным домом
1.2. Правовые аспекты управления многоквартирным домом
Глава 2 Создание нового порядка управления многоквартирными домами
2. 1. Нормативное регулирование управления жильем до принятия ЖК РФ
2.2. Ситуация в сфере управления жильем до принятия ЖК РФ
2.3. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
Глава 3. Развитие предпринимательства в жилищно-коммунальном хозяйстве России
Заключение - 3
Список литературы

Система договорных отношений в сфере управления многоквартирных домов(на примере конктерного ТСЖ СПб)

- образование ТСЖ для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору управляющему части или всех функций по управлению.
Закон о ТСЖ допускал и иные способы управления, установленные федеральными законами и законам субъектов РФ.
2.2. Ситуация в сфере управления жильем до принятия ЖК РФ
Положение на рынке управления многоквартирными домами сложилось достаточно неоднородное. С одной стороны, почти повсеместно сохранилось засилье муниципальных (государственных) предприятий и учреждений, которые зачастую поддерживается городскими администрациями. С другой стороны, монопольные МУПы и учреждения потенциально могут быть заменены подразделениями строительных организаций частными управляющими организациями, должностными лицами органов управления ТСЖ и ЖСК (ЖК), которые уже имеют практический опыт управления своими домами и в состоянии управлять другими жилым зданиями. Однако замене муниципальных управляющих препятствует протекционизм местных властей по отношению к МУПам. Нередко ОМС присваивают себе право единолично решать вопросы выбора управляющих независимо от мнения остальных собственников помещений в многоквартирных домах.
Как известно, наши сограждане традиционно воспринимают жилые дома как «муниципальный жилищный фонд», управление которым осуществляют только организации, за которыми этот «фонд» закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и в чьем бухгалтерском балансе он числится. Препятствием развития инициативы граждан самостоятельно управлять жильем являлось и положение Закона о ТСЖ, предусматривавшее в качестве условия создания ТСЖ вхождение земельного участка, на котором расположен дом, в состав общего имущества кондоминиума. Тем не менее, собственниками поме­щений создано несколько тысяч ТСЖ, и в некоторых случаях не благодаря, а вопреки политике местных властей.
До настоящего времени ОМС (в ряде субъектов РФ - органы государственной власти на уровне городов и районов) выбирали способ управления, не проводя общих собраний собственников, не спрашивая согласия других собственников. Исключение составляли только дома, в которых действовали жилищные кооперативы и созданные собственниками помещений ТСЖ.
До сих пор большинство управляющих организаций являются унитарными предприятиями или «бюджетными» учреждениями. Их создавали специально, не допуская, что жильем способны управлять какие-либо другие организации. Конкурсы если и проводились, то не как система, а как дань моде, чтобы «поставить галочку» в плане реализации программы реформирования ЖКХ муниципальных образований (причем победитель определялся заранее).
Органы власти назначали одну управляющую организацию для всего поселения или даже для всего муниципального района. Несколько управляющих назначались только в крупных городах. В ведении одного управляющего находилось большое количество домов, управление которыми осуществлялось по одному договору, заключенному на единых условиях. Нередко договоры управления жильем вообще отсутствовали. Прежде их заменяли решения о передаче имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление или договоры «о передаче в хозяйственное ведение» или «...в оперативное управление», ставшие нелегитимными после вступления в 1994 г. в силу ст. 299 ГК РФ.
Причины следующие: сохранение старых («советских») подходов; привычка все усреднять; нежелание органов власти отдавать гражданам право решать вопросы управления; нежелание «отпускать» денежные потоки; ошибочное понимание термина «муниципальный жилищный фонд» и учет в реестре публичной собственности жилых помещений, которые уже давно приватизированы (проданы, подарены, получены в наследство и перешли в частную собственность иным законным способом); распространение права хозяйственного ведения и оперативного управления не на отдельные жилые помещения, а на дома, в которых не созданы ТСЖ или ЖСК.
Управление многоквартирным домом.
Следует различать управление жильем как функцию публичной власти, обязанность собственников помещений в многоквартирном доме и хозяйственную (предпринимательскую) деятельность.
Публичная функция управления жильем присуща органам государственной власти и ОМС и заключается в предоставлении нуждающимся гражданам жилых помещений по договорам социального найма и найма, в обеспечении нормальных условий пользования нанимателями жилыми помещениями, относящимися к государственному и муниципальному жилищным фондам, в осуществлении контроля безопасных условий проживания граждан.
Управление жильем как обязанность собственников помещений состоит в осуществлении ими действий, необходимых для поддержания принадлежащих им жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии, обеспечивающим их пригодность для проживания.
Управление жильем как хозяйственная деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, коммунальных и иных услуг, связанных с проживанием граждан (например, радио- и телефикации, охрана, создание и обслуживание интернет-сетей).
Указанные разновидности управления различаются не только по субъектному составу. Каждая из них включает постановку целей, разработку задач для их достижения, реализацию намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), а также контроль конечных результатов.
Очевидно, что эти составляющие у каждой разновидности хотя и близки, но полностью не совпадают. Прежде всего это связано с различием интересов субъектов управления.
Публичный интерес заключается в наиболее эффективном использовании в социальных и коммерческих целях недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию, субъекту РФ, Российской Федерации. С известной долей условности можно сказать, что это имущество принадлежит всему населению соответствующего публично-правового образования.
Интерес собственников помещений заключается в том, чтобы многоквартирный дом находился в состоянии, пригодном для проживания самого собственника (гражданина) или других лиц (нанимателей, членов семей собственников и нанимателей и др.), как можно дольше.
Интерес исполнителя состоит в получении стабильного дохода от осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Управляющий заинтересован в сохранении и расширении своего бизнеса, оптимальном соотношении требуемого собственниками качества и расходов на его достижение.
ЖК РФ (ч. 1 ст. 161) впервые сформулировал цели деятельности по управлению многоквартирным домом. Ранее они не были определены, и субъекты управле­ния понимали их по-разному. Осуществляемое соб­ственниками управление в соответствии с Кодексом должно обеспечивать:
- благоприятные и безопасные условия проживания;
- надлежащее содержание такого дома и земельного участка, на котором расположен дом;
- своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;
- решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.
Определение понятия «управление» сформулировано в ЖК РФ как обязанность собственников помещений в многоквартирном доме управлять принадлежащим им недвижимым имуществом. Собственники не могут отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. Это определение содержит ряд оценочных критериев: «благоприятный», «безопасный», «надлежащий», «своевременный». Соответствие результата управления указанным критериям определяется путем его сравнения с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации. Так, требования к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила устанавливаются на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 и др. ЖК РФ). Правительством РФ устанавли­ваются также правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).
По сложившейся практике подобные нормы ранее распространялись только на исполнителей, осуществляющих конкретные виды работ и услуг. Но поскольку привлекаемые исполнители выполняют работы по ремонту и предоставляют услуги по содержанию жилья в заказываемых и оплачиваемых собственниками помещений объемах, то в первую очередь обязательные требования к состоянию домов касаются самих собственников помещений. Если собственники не заказали своим контрагентам необходимый перечень и объем работ и услуг, то они должны отвечать за последствия своего бездействия. Если собственники заказали необходимый перечень и объем работ и услуг, но их контрагенты не обеспечили выполнение поставленных задач, то собственники должны отвечать за состояние дома, сложившееся в результате выбор контрагентов и контроля качества их деятельности. Исполнители также должны отвечать за качество своей деятельности как перед собственниками помещений (в порядке исполнения договорных обязательств), те и перед органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль.
С учетом сказанного, управление многоквартирным домом не может рассматриваться во всех случаях как деятельность, осуществляемая исключительно на профессиональной основе. Например, органы управления ТСЖ или ЖСК (общее собрание, правление, председатель) осуществляют управление в соответствии с уставом этих некоммерческих организаций. Причем органы управления состоят из членов TCЖ или ЖСК. Даже если отдельные должностные лица органов управления указанных некоммерческих организация получают денежное вознаграждение за свою работу, они все равно действуют в рамках членских отношений, а не на основании возмездных договоров. ТСЖ и ЖСК не обязаны привлекать профессионалов по возмездному договору, а если и делают это, то по собственному усмотрению. В случае привлечения ТСЖ или кооперативом управляющей организации она действует на основании договора управления и осуществляет управленческую деятельность на профессиональной основе.
Следует обратить внимание, что в ранее действовавшем ЖК РСФСР употреблялось понятие «управление жилищным фондом», в ЖК РФ применяется понятие «управление многоквартирным домом». Это означает изменение концепции управления жильем, которая изложена в разделе VIII ЖК РФ.
ЖК РФ исходит из необходимости организации уп­равления самими собственниками в масштабе многоквартирного дома. Собственникам вменяется в обязанность нести бремя содержания своего, индивидуально определенного имущества, (квартира) и общего имущества дома (ст. 210, 289 ГК РФ, п. 3 ст. 30 ЖК РФ). При этом учитываются как технические характеристики и состояние дома, так и специфиче­ские потребности собственников помещений. Отныне органы власти не могут принимать решений по выбору способа управления без участия остальных собственников, и оплата собственниками квартир в новых домах расходов на содержание старых домов дол­жна остаться в прошлом.
Выбор способа управления многоквартирным домом
Способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Эта норма ЖК РФ (ч. 3 ст. 161) сохраняет преемственность с положениями Закона о ТСЖ (п. 3 ст. 21). В соответствии с Кодексом (ч. 1 ст. 44) общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом даже в том случае, когда управление осуществляет ТСЖ или ЖСК, в котором часть членов кооператива выплатила паевые взносы, а тем более управляющий. Выбранный однажды способ управления домом может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений. Согласно ЖК РФ (ч. 3 ст. 161) принятое решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т. ч. для тех, кто не участвовал в голосовании. Решение общего собрания собственников может быть принято путем как очного, так и заочного голосования, которое является новой нормой жилищного законодательства и целесообразно при большом числе собственников помещений. В случае заочного голосования собственники помещений могут передать в письменной форме свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений или представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Каждый собственник обладает количеством голосов пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме. Согласно ст. 15 Вводного закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля участия) пропорциональна размеру принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено принятым до введения в действие Вводного закона решением общего собрания соб­ственников помещений или иным соглашением всех уча­стников долевой собственности на общее имущество.
Муниципальные образования, субъекты РФ и Российская Федерация, имеющие в собственности жилые и нежилые помещения в доме, при принятии решений на общем собрании имеют равные с другими собственниками помещений в таком доме права. Никакие привилегии для этой категории собственников не предусмотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ. На основании ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени муниципальных образований это могут быть ОМС, а в случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от име­ни указанных публично-правовых образований могут выступать государственные органы, ОМС, а также юридические лица и граждане.
Голосование на общем собрании осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя, которому выдана доверенность, составленная в письменной форме (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). Такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или нахождения, паспортные данные) и быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов присутствующих на нем собственников помещений. Количество голосов участников собрания прямо зависит от величины доли участия домовладельца. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помеще­ний в каждом конкретном доме (ч. 1 и 4 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ (ч. 2 ст. 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов уп­равления многоквартирным домом:
-непосредственное управление собственниками по­мещений в многоквартирном доме;
- управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;
- управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).
Этот перечень является закрытым и расширению не подлежит.
2.3. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
При таком способе все общие вопросы управления многоквартирным домом, которые регламентирует ст. 164 ЖК РФ, решают непосредственно сами собственники. По сравнению с Законом о ТСЖ ЖК РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать и реализовать такой способ управления домом. Ранее действовавший Закон о ТСЖ предусматривал, что кондоминиум включает «не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам» [5, 36]. Оптимальное число собственников помещений, которым целесообразно использовать этот способ управления, определит правоприменительная практика. Но законодатель не счел допустимым лишать собственников помещений такого права.
Собственники вправе принять в рамках рассматриваемого способа управления несколько путей реализации своего решения. Во-первых, все текущие воп­росы управления могут решаться на общих собраниях. Во-вторых, собственники вправе распределить обязанности по управлению домом между собой. В-третьих, они могут выбрать одного управомоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников). В последнем случае все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в письменной форме. Выдача доверенности от лица общего собрания Кодексом не предусмотрена. Указанное лицо в отношениях с третьими лицами будет выступать от имени собственников, отказавшихся от создания ТСЖ или жилищного кооператива и заключения договора управления с управляющим.
При непосредственном способе управления привлечения профессионального управляющего не будет Лицо, которому собственники помещений выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. Если уполномоченное собственниками лицо будет, помимо доверенности, иметь с собственниками помещений возмездный договор, предметом которого будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то это уже будет соответствовать другому способу управления, предусмотренному Кодексом. Такие действия возможны только при принятии общим собранием решения об изменении способа управления. Если такое лицо будет иметь с собственниками помещений возмездный договор о выполнении (предоставлении) конкретных работ (услуг), то оно должно в зависимости от предмета договора квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.
В соответствии с ЖК РФ при непосредственном управлении договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности, должны заключаться собственниками помещений на основании решения их общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения (в т. ч. поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны самостоятельно заключаться каждым собственником помещения от своего имени. 
Глава 3. Развитие предпринимательства в жилищно-коммунальном хозяйстве России
Резолюция российско-германской конференции «Развитие предпринимательства в жилищно-коммунальном хозяйстве России»
7-8 июля 2005 г. в г. Перми состоялась российско-германская конференция «Развитие малого предпринимательства в жилищно-коммунальном хозяйстве России», организаторами которой выступили Администрация Пермской области, консалтинговое общество OST-EURO (ФРГ, действующее по поручению немецкого федерального Банка КфВ – KfW), Уральский фонд поддержки малого предпринимательства и Пермский областной кадровый центр.
В работе конференции участвовало более 70 человек, представлявших федеральные и региональные органы государственной власти Российской Федерации, органы местного самоуправления, инфраструктуры поддержки предпринимательства 8 регионов России, российские и немецкие предприниматели и эксперты.
По итогам обсуждения в рамках рабочих групп и в ходе пленарных заседаний, участники конференции считают возможным заявить следующее: