Мировая и отечественная практика налогообложения недвижимости.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Теоретические аспекты налогообложения недвижимости
1.1. Понятие и сущность налога на недвижимость
1.2. Объект и налоговая база
1.3. Оценка стоимости недвижимости и льготы
2. Зарубежный опыт налогообложения недвижимости
2.1. Объект и определение налоговой базы в разных странах
2.2. Основные способы оценки недвижимости в мировой практике
2.3. Льготы по налогам на недвижимость за рубежом
3. Анализ имущественного налогообложения в России: проблемы и перспективы
3.1. Предпосылки и причины введения налога на недвижимость
3.2. Проблемы, связанные с введением налога
3.3. Налог на недвижимость в перспективе
Заключение
Список использованных источников и литературы

Мировая и отечественная практика налогообложения недвижимости.

Налогооблагаемая база складывается из совокупности объектов, подлежащих налогообложению. Как правило, периодические налоги имеют более широкую налогооблагаемую базу по сравнению с непериодическими. Здесь возможны варианты: налогообложение только земли, налогообложение только улучшений земельного участка (зданий и сооружений) или налогообложение и земли, и улучшений(3 с.25).
Применение налоговых льгот и освобождений обусловлено тем, что далеко не все объекты, имеющие налогооблагаемую стоимость, в действительности облагаются налогом. Налоговые освобождения представляют собой меры по исключению определенных видов жилого имущества или категорий помещения, где временно размещены беженцы, переселенцы из налоговой базы (например, дома престарелых, квартиры, принадлежащие инвалидам, многодетным семьям). Освобождения могут предоставляться без ограничения по времени или на определенный срок – особенно тяжелого экономического положения, массовой безработицы; налоговые освобождения на период – на стоимость всего объекта жилой недвижимости или некоторой части этой стоимости.
Таблица 1 - Систематизация подходов к налогообложению жилой недвижимости, существующих в развитых зарубежных странах (16)
№
Признак, лежащий в основе систематизации
Варианты
1
База поимущественного налогообложения
Недвижимость (земля, улучшения)
Движимое имущество (оборудование: телевизионное, компьютерное, охранное, домофоны)
2
Объект налогообложения
2.1. Земельный участок
2.2. Улучшения (здания, строения, сооружения)
2.3. Земельный участок и улучшения
3
Оценочная стоимость
3.1. Стоимостная основа
3.1.1. На основе годовой арендной стоимости или капитальной 4стоимости объектов недвижимости
4
Налоговая оценка стоимости
45.1. Полная налоговая оценка – 100 % от оценочной стоимости дл6я всех категорий объектов
4.2. Единообразная частичная оценка – по фиксированной части оценочной стоимости единой для всех категорий объектов
4.3. Дифференцированная частичная оценка – по переменной части оценочной стоимости, т. е. различный процент стоимости в зависимости от категорий объекта, например: 10 % – для жилой недвижимости; 75 % - для не жилой
5
Ставка налогов
5.1. Номинальная ставка
5.2. Фиксированные ставки
5.3. Переменные ставки
6
Схема распределения поступлений от налога на жилую недвижимость
6.1. Федеральный бюджет
6.2. Областной бюджет
6.3. Местный бюджет
7
Налогоплательщик
7.1. Владелец
7.2. Пользователь/жилец
Налог на недвижимое имущество существует примерно в 130 странах мира, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют 1–3 % от общих налоговых поступлений в бюджет на всех уровнях власти, в США эта цифра близка к 9 %. В ряде стран значение налога на недвижимое имущество снизилось, например в Великобритании. В других странах значение налога возросло (Португалия, Испания, Индонезия), так как в налоговое законодательство были внесены существенные изменения в части налогообложения жилья.
Налогооблагаемая база, как и объекты налогообложения, в разных странах имеет свои отличия. Эти отличия характеризуются не только объектом налогообложения, но и облагаемой налогом стоимостью. Они показаны в таблице 2.
К настоящему времени осуществили крупные реформы налоговых систем нескольких стран, в том числе США, Германия, Франция. Их общее направление связано со стремлением государства инициировать частные инвестиции в жилищное строительство и модернизацию. При этом акцент в фискальной политике зарубежных индустриальных стран переносится на фиксированные налоги: налог на недвижимость, налог на продажи, различные неналоговые сборы.
Как показывает мировой опыт, основу финансово-экономической автономии местных органов составляет налог на недвижимость (например, поимущественный – в США, Японии; поземельный – в Германии, Франции; земельный налог со строений и налог на жилище во Франции; налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости земельных участков в городской черте – в Испании), сбор которого и распоряжение полученными средствами происходят исключительно на местном уровне.
Таблица 2 - Варианты определения налогооблагаемой базы на недвижимость (16)
№
Объект налогообложения
№
Облагаемая налогом стоимость
1
Земля
2.1.
Рыночная стоимость
2
Улучшения (здания, сооружения, строения, помещения)
2.2.
Сумма годовой арендной платы
3
Вся недвижимость (земельный участок и все улучшения на нем)
2.3.
Нестоимостная основа – по площади или другим физическим характеристикам
Объектами обложения этим налогом служат земля, строения (промышленные и жилищные) и другие виды недвижимости. Базой налогообложения почти во всех странах является оценочная стоимость имущества. Поскольку обложение и изъятие этого налога происходят согласно местному законодательству, то ставки налога различаются и устанавливаются как в процентом отношении от стоимости имущества, так и в виде твердой суммы с единицы стоимости имущества.
Рассмотрим системы налогообложения недвижимости некоторых развитых стран в целях анализа их характерных особенностей.
В разных зарубежных странах размер налога на недвижимость варьируется в пределах от 0,1 до 1,5% от стоимости объекта зарубежной недвижимости (квартиры, апартамента, дома, коттеджа, виллы, таунхауза, студии). Указанный налог на недвижимость подлежит оплате ежегодно. В подавляющем большинстве зарубежных стран ставка налога на недвижимость напрямую зависит от стоимости жилья. Сложность представляет и то обстоятельство, что даже в пределах одной зарубежной страны ставка налога на недвижимость может отличаться весьма существенно. К одному из лидеров по такой налоговой дифференциации можно отнести Черногорию: ставка налога на недвижимость в этой стране различается в 10 раз: от 0,08 до 0,8%. Впрочем, принцип установления ставки в большинстве зарубежных стран похожий – чем ближе к морю, тем налог на недвижимость за рубежом выше. Налог на прибыль в большинстве стран варьируется в диапазоне 15-35%. (16).
Напомним, что налог на прибыль в России обычно составляет 24%. Однако, в ряде стран, например в Объединенных Арабских Эмиратах, такой налог не установлен. Следует также обратить внимание, что во многих развитых зарубежных странах сфера налогообложения недвижимости является жестко регулируемой государством.
Все налоги на недвижимость во Франции – земельные налоги на застроенные и незастроенные участки, а также налог на жилье – являются местными, ставки этих налогов и порядок уплаты определяются местными органами власти и расходуются исключительно ими.
Земельный налог на застроенные участки взимается с обустроенных участков. Налог касается всей недвижимости: зданий, сооружений, резервуаров и бассейнов, а также участков, предназначенных для любого назначения. Налогооблагаемая база, как правило, равна половине кадастровой арендной стоимости участка. От данного налога освобождается государственная собственность, а также физические лица в возрасте старше 75 лет, лица, получающие специальные пособия из общественных фондов. Земельный налог на незастроенные участки затрагивает поля, луга, леса, карьеры, болота и т. д. Налогооблагаемой базой налога служит 80 % кадастровой стоимости участка. От налога освобождены участки, находящиеся в государственной собственности. Налог на жилье взимается как с собственника жилых домов, так и с арендаторов. Малообеспеченные лица могут быть освобождены от уплаты налога целиком или частично по месту их основного проживания(17).
В Японии налоги на имущество физические и юридические лица уплачивают по одинаковой ставке. Обычно это составляет 1,4 % стоимости имущества. Пересмотр его производится раз в три года. В базу налогообложения входит все недвижимое имущество, в том числе жилые помещения, земля; ценные бумаги, банковские депозиты.
Налоги уплачиваются также при переходе собственности от одного владельца к другому, т. е. при приобретении или продаже имущества, наследовании, дарении, в частности жилья (17).
Налоги на имущество составляют примерно 1/3 местных налогов. Основой финансирования местных органов власти США также являются прямые налоги, основные из которых – поимущественные, поземельные, местные налоги с наследования и дарения, налог с продаж и специфические налоги. Города США имеют свои налоговые источники, главным из которых является налог на имущество. Например, в Нью-Йорке этот налог обеспечивает в настоящее время 40 % собственных доходов бюджета. Он взимается примерно с 900 тыс. зданий и сооружений, основную часть которых составляют жилые дома. Жилье облагается налогом по дифференцированным ставкам. Собственник квартиры платит меньше, чем собственник сдаваемого внаем жилого дома. В облагаемую собственность входят земля и здания. База налогообложения равна 1/3 рыночной стоимости.
И в конце, хотелось бы отметить, что законодательства большинства зарубежных стран предусматривают весьма жесткие санкции по фактам ухода от налогообложения, в том числе и от налогообложения в сфере недвижимости.
2.2. Основные способы оценки недвижимости в мировой практике
Законодательная база оценки для целей налогообложения является еще одной определяющей характеристикой налога на недвижимое жилое имущество. Налогообложение может осуществляться на основе двух фундаментальных подходов: на основе стоимости и на нестоимостной основе.
Налогообложение жилья по стоимости является оптимальным, хотя иногда для определения базы налога используется площадь объекта или его другие физические характеристики. Рассмотрим каждый из подходов.
Налогообложение домов и квартир не на базе стоимости, как правило, основано на площади или других качественных характеристиках жилого объекта. Такие налоги имеют существенные преимущества: не зависят от рыночных колебаний цен, и их расчет может быть проведен объективно.
У таких налогов есть, однако, два существенных недостатка. Во-первых, нестоимостная база не обладает гибкостью, присущей налогообложению недвижимости на основе стоимости, и дает законодателям возможность повышать налоговые ставки в зависимости от собственных финансовых потребностей. Во-вторых, такая база в целом и налоговые оценки отдельных объектов имеют мало общего с реальной платежеспособностью и уровнем доходов налогоплательщиков.
Для налогообложения жилья по стоимости необходимо принять два принципиальных решения в области налоговой политики: исчислять налог либо на основе годовой арендной стоимости или капитальной стоимости объекта недвижимости, либо на основе полной стоимости объекта недвижимости или ее части(16)
Годовая арендная стоимость исчисляется на основе среднегодового валового дохода от аренды для каждого объекта недвижимости, при условии, что владелец оплачивает расходы по эксплуатации, осуществляет страховые и налоговые выплаты. Однако применяемые на практике авансовые платежи за аренду и субаренду могут затруднить процесс определения текущей стоимости объектов недвижимости.
Для определения капитальной стоимости обычно требуется оценка рыночной стоимости, которая служит справедливой и объективной базой налога на недвижимость по ее стоимости. Текущая рыночная стоимость является лучшим показателем платежеспособности собственника и полученной прибыли.
Рыночная стоимость определяется как «наиболее вероятная цена имущества на открытом рынке при наличии всех признаков справедливой сделки и при условии, что действия продавца и покупателя являются расчетливыми и компетентными, а на цену продажи не влияют нетипичные факторы». Цены продажи по коммерческим сделкам на открытом рынке служат надежными индикаторами рыночной стоимости для системы налогообложения жилой недвижимости.
Дифференциация эффективных налоговых ставок для разных категорий объектов жилья может быть осуществлена следующими способами:
установлением различных ставок в налоговом законодательстве;
варьированием коэффициентов налоговой оценки;
применением системы скидок и исключений при расчете стоимости(16).
Доводами в пользу классификации жилых домов с введением соответствующих дифференцированных налоговых ставок являются экономическая целесообразность, эффективность и справедливость (проявляющаяся в равномерности налоговой оценки). Однако дифференциальным системам налогообложения присущ целый ряд недостатков, включая неизбежную сложность и неравномерность налоговой оценки, относительно высокую вероятность необъективности, неестественное поведение субъектов экономической деятельности, частые апелляции со стороны владельцев недвижимости с более высокими ставками налога, а также негативное воздействие на психологический климат в предпринимательской среде.
В отношении того, какая именно часть стоимости должна являться базой налоговой оценки недвижимого имущества, существует три основных альтернативных решения: оценка по полной стоимости (полная оценка); оценка по фиксированной части стоимости (единообразная частичная оценка); оценка по переменной части стоимости (дифференцированная частичная оценка).
Полная налоговая оценка предполагает оценку жилья в целях налогообложения на основе 100 % расчетной стоимости. Система налогообложения домов и квартир по полной стоимости является наиболее простой и понятной.
Единообразная частичная налоговая оценка предполагает оценку на основе некоторой фиксированной процентной доли первоначальной оценочной стоимости; такой подход усложняет систему налогообложения и затрудняет ее восприятие налогоплательщиками.
Дифференцированная налоговая оценка (оценка на основе переменной части стоимости) – наиболее сложный вариант, применяющийся при налогообложении недвижимости по различным ставкам налога в соответствии с определенной классификацией недвижимости.
Рассмотрим более конкретно на примере различных стран.
Методика определения оценочной стоимости за рубежом базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий), либо на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды). Практика применения того или иного метода оценки зависит от степени развитости рынка тех или иных объектов недвижимости.
Так, в Южной Корее, некоторых провинциях Канады, а также для строений, для которых не существует рынка в Голландии и Швеции, используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство на данной территории. В некоторых кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод применяется в качестве справочного для корректировки и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта недвижимости.
В Австралии, подход с точки зрения доходности на единицу площади объекта, используется для оценки недвижимого имущества в добывающей промышленности. Тот же подход применяется для сельскохозяйственной недвижимости в Швейцарии, некоторых штатах США и провинциях Канады.
Годовая рентная стоимость недвижимости используется во Франции и Великобритании. Во Франции, строения, относящиеся к жилому фонду, облагаются налогом отдельно от коммерческих и промышленных объектов. При этом вся совокупность жилого фонда разбита на восемь групп, к каждой из которых применяется собственная стоимость единицы площади объекта, рассчитанная на основе годовой рентной стоимости в базовом году, увеличенная на ежегодно устанавливаемый коэффициент пересчета. Земля, на которой расположены объекты жилого фонда, разбита на двенадцать групп, при аналогичном подходе к определению стоимости единицы ее площади. Для оценки стоимости коммерческих зданий и сооружений используется либо годовая рентная стоимость в базовом году, либо текущая годовая рентная стоимость. В некоторых случаях используется стоимость продажи аналогичных объектов недвижимости. Лишь для промышленных объектов недвижимости используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта(16).
В Великобритании оценка стоимости недвижимости для целей налогообложения с применением рыночной рентной стоимости используется лишь в отношении нежилых объектов. Для жилого фонда установлена шкала стоимости, рассчитываемой на основе рентной стоимости, и к каждому шедулу данной шкалы применяются собственные ставки.
2.3. Льготы по налогам на недвижимость за рубежом
Объекты недвижимости, которые исключаются из налогообложения, а также те, по которым применяются пониженные ставки или чья стоимость уменьшается для целей налогообложения, обычно устанавливаются прямым указанием в законодательных актах. В то же время в некоторых странах, напротив, существует строгий перечень облагаемого недвижимого имущества, при этом некоторые его виды могут отсутствовать в перечне и, таким образом, не входить в облагаемую базу по данному налогу. В качестве примера можно привести Швецию, где в налогооблагаемую базу не входят коммерческие и промышленные объекты недвижимости, а также Данию, где под налог на недвижимость не подпадают частные жилые дома.
Льготы по налогу в соответствие с законодательством разных стран предоставляются либо владельцам имущества, либо его пользователям. В первом случае льготой могут пользоваться государственные органы, иностранные дипломатические миссии, общественные объекты (национальные парки, леса, транспортные магистрали), религиозные конфессии, государственные учебные, медицинские и социальные учреждения, исторические памятники (как, например, в Дании и Франции). Во втором – в основном, благотворительные организации. В том и другом случае, льгота может распространяться на частных лиц, входящих в особые категории: инвалиды, пенсионеры, военнослужащие (16).
В большинстве стран, как правило, льгота по налогу предоставляется лишь при использовании имущества по прямому назначению и теряет свою силу при коммерческом использовании. Однако существуют некоторые исключения: так, в некоторых штатах Австралии, льгота по налогу на землю действует даже при коммерческом ее использовании, в случае если частота и объем подобного использования не превышает определенного уровня.
Особое место в системе предоставления льгот имеет сельскохозяйственное имущество, а также частные дома и другие жилые здания.
Земля, принадлежащая сельскохозяйственным предприятиям или частным лицам, полностью освобождена от налогообложения в Голландии, Швеции, Великобритании, Австралии. Во Франции от налогообложения освобождены фермерские строения. В большинстве стран применяется пониженная ставка налогообложения сельскохозяйственных земель (США, Канада) или пониженная стоимость земли (например, в Японии стоимость сельскохозяйственных земель для целей налогообложения снижается вдвое).
Для жилых зданий и частных домов предусмотрены льготы, практически во всех странах мира. Льготы могут предоставляться как всем владельцам частного жилья, так и отдельным категориям граждан.
Так, в Австралии освобождены от налога все жилые частные дома, чья стоимость не превышает определенного предела. Такой же порядок применяется и в Индонезии. В Японии стоимость частной жилой недвижимости уменьшается на 75% или на 50% в зависимости от площади помещений.
Во Франции от налога на недвижимость по основному месту проживания освобождены граждане старше 75 лет, льготы предусмотрены для многодетных семей. В Израиле льготами по налогу пользуются военнослужащие, инвалиды, престарелые и малоимущие граждане(16).
Предоставление налоговых льгот американцам, приобретающим жилье, способствует значительному повышению спроса на дома.
Также например в Японии Правительство планирует ввести экстренные налоговые льготы для представителей бизнеса и частных лиц. Как пишет «MarketWatch» со ссылкой на японскую газету «Nikkei», данные меры вводятся, чтобы поддержать восстановление страны после мощного землетрясения(17).