Современное состояние ипотечного договора

Введение
Глава 1. Основные положения законодательства об ипотеке
1.1.Понятие и предмет ипотеки
1.2. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой
Глава 2.Правовое регулирование ипотечного договора в Российской Федерации
2.1.Содержание договора ипотеки
2.2. Государственная регистрация договора ипотеки
Заключение
Библиография

Современное состояние ипотечного договора

Ипотекой обеспечивается уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (статья 3 ФЗ об ипотеке).
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
При этом следует учитывать, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что термин ипотека имеет широкое значение. Под ипотекой понимают:
1) залог недвижимого имущества, который является обеспечением обязательств заемщика по кредитному договору (то есть, наряду с кредитным договором, заключенным с заемщиком, заключается ещё и договор ипотеки с залогодателем; при этом заемщик и залогодатель могут не совпадать);
2) закладная, специальный документ, подтверждающий права кредитора на предмет ипотеки и права по кредитному договору;
3) ипотечный кредит, то есть договор, в соответствии с которым кредит предоставляется заемщику на приобретение недвижимости, на которую «автоматически», в силу закона, возникает ипотека.
Кроме того, в законодательстве РФ достаточно четко закреплен перечень недвижимого имущества, который может являться предметом ипотеки, судебная практика разъясняет наиболее сложные, часто возникающие вопросы относительно предмета ипотеки (например, вопрос о том, может ли быть по договору ипотеки может быть заложено имущество, в том числе квартира, принадлежащая на праве собственности залогодателю, которая является единственным помещением, пригодным для его проживания и на нее может быть обращено взыскание).
Глава 2.Правовое регулирование ипотечного договора в Российской Федерации
2.1.Содержание договора ипотеки
Согласно статье 8 ФЗ об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего ФЗ об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.12
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
При этом следует учитывать, что реконструкция предмета ипотеки – помещения не влечет прекращение договора ипотеки, такую позицию высказал ВАС РФ, указав, что «довод заявителя о том, что спорное помещение было подвергнуто реконструкции, что привело к ничтожности договора залога, также не может быть принят судом надзорной инстанции во внимание. Согласно позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений».13
Подобной позиции Восьмой арбитражный апелляционный суд придерживается и по отношению к предмету ипотеки – земельному участку. Так, в Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 № А70-6177/2010 указано, что «согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права. Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания земельного участка на котором расположен предмет ипотеки и регистрации этих изменений».14
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 ФЗ об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При заключении договора ипотеки, сторонам необходимо согласовать все существенные условия договора, в целях избежание ситуации, когда договор ипотеки может быть признан незаключенным. При этом следует учитывать судебную практику по данному вопросу. Так, ВАС РФ указывает на то, что «в том случае, когда сторонами договора ипотеки были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, но не согласованы условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также о порядке внесения платы за открытие кредитной линии и платы за обслуживание кредита, договор ипотеки не может считаться незаключенным. Несогласование названных условий означает только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору в размере, согласованном сторонами, но не влечет за собой незаключенности договора ипотеки.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (пункт 13)».15
Необходимо также учитывать, что изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не влечет прекращения договора ипотеки. Подобной позиции придерживается ВАС РФ, указывая, что «изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога».16 Подобная позиция, на наш взгляд, направлена на защиту интересов кредитных организаций, так как, в банковской практике часто встречаются случаи, когда происходят изменения условий кредитных договоров, обеспеченных ипотекой, залогодатель и заемщик по которым не совпадают в одном лице, соответственно, не всегда, удается получить согласие залогодателя на внесение изменений в договор ипотеки.
2.2. Государственная регистрация договора ипотеки
Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью - одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны - особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей.
Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется многогранностью этого правового явления. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним актуальна как для частного, так и для публичного права и имеет значение:
1) для правового режима недвижимого имущества - как составная часть правового режима недвижимого имущества;
2) для гражданского оборота недвижимого имущества (включая правоустанавливающее значение) - как конечный элемент юридического состава, приводящего к возникновению права на недвижимость, а также договорных обязательств (прав и обязанностей) по сделкам с недвижимостью, требующим государственной регистрации, либо как необходимое условие для реализации уже возникшего права на недвижимое имущество;
3) охранительное значение - как способ, условие и форма защиты прав;
4) информационное и доказательственное значение - как единственное доказательство существования зарегистрированного права.
Согласно статье 10 ФЗ об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При этом следует учитывать, что последствия перехода прав по договору ипотеки возникают только лишь после государственной регистрации такого перехода. Первый арбитражный апелляционный суд указал, что «судом первой инстанции обоснованно отклонён довод Колхоза относительно обращения Общества с заявлением о включении его требований в реестр требований кредиторов до регистрации перехода прав по договорам ипотеки, поскольку в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 разъяснено, что с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке, удовлетворению не подлежат».17
Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 ФЗ об ипотеке удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная.
Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:
заявление от залогодателя и залогодержателя;
договор ипотеки и его копии;
документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 30 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.
Суть государственной регистрации ипотеки заключается в обеспечении и защите законных прав и интересов кредитора-залогодержателя, а также заемщика и залогодателя.
Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости.18
Таким образом, можно сделать вывод о том, что при заключении договора ипотеки очень важно оговаривать все существенные условия, указанные в ФЗ об ипотеке, но при этом не все неоговоренные условия влекут недействительность договора ипотеки. Важное значение для участников ипотечного кредитования имеет и условие о государственной регистрации договора ипотеки. Доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что, до тех пор пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом.
Заключение
Залог имущества занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Сегодня он нашел широкое применение в кредитных отношениях, поскольку для банков, выступающих кредиторами, крайне важно получить такое обеспечение, которое позволяло бы в достаточной степени и максимально оперативно получить удовлетворение своих денежных требований в случае неисполнения должником своих обязательств.
Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений. Под ипотекой понимают: 1) залог недвижимого имущества, который является обеспечением обязательств заемщика по кредитному договору (то есть, наряду с кредитным договором, заключенным с заемщиком, заключается ещё и договор ипотеки с залогодателем; при этом заемщик и залогодатель могут не совпадать); 2) закладная, специальный документ, подтверждающий права кредитора на предмет ипотеки и права по кредитному договору; 3) ипотечный кредит, то есть договор, в соответствии с которым кредит предоставляется заемщику на приобретение недвижимости, на которую «автоматически», в силу закона, возникает ипотека.
Кроме того, в законодательстве РФ достаточно четко закреплен перечень недвижимого имущества, который может являться предметом ипотеки, судебная практика разъясняет наиболее сложные, часто возникающие вопросы относительно предмета ипотеки (например, вопрос о том, может ли быть по договору ипотеки может быть заложено имущество, в том числе квартира, принадлежащая на праве собственности залогодателю, которая является единственным помещением, пригодным для его проживания и на нее может быть обращено взыскание)
При заключении договора ипотеки очень важно оговаривать все существенные условия, указанные в ФЗ об ипотеке, но при этом не все неоговоренные условия влекут недействительность договора ипотеки. Важное значение для участников ипотечного кредитования имеет и условие о государственной регистрации договора ипотеки.
Однако, проведя анализ положений действующего законодательства, можно сделать вывод о том, что в юридической науке термин "ипотека" многофункционален: применяется для обозначения права залога как возможности кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости; так называют обременение (ограничение) прав залогодателя на заложенное недвижимое имущество; в случае, когда залог возникает на основании договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ), этим понятием определяется вид сделки.
Также в соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.