Анализ спроса и предложения коммерческой недвижимости(офисной и торговой) в районе "Кунцево" г.Москвы.

ВВЕДЕНИЕ
1 СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАПАДНОМ АДМИНИСТРАТИВНОМ ОКРУГЕ (ЗАО) Г. МОСКВА
1.1 Теоретические аспекты сущности рынка коммерческой недвижимости
1.2 Спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости в ЗАО в целом
1.2.1 Предложение коммерческой недвижимости
1.2.2 Спрос коммерческой недвижимости
1.2.3 Анализ спроса и предложения по сегментам и сравнение с другими округами
2 СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РАЙОНЕ КУНЦЕВО Г. МОСКВА
3 ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КУНЦЕВО
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Анализ спроса и предложения коммерческой недвижимости(офисной и торговой) в районе "Кунцево" г.Москвы.

На рынке недвижимости до 2008 год можно выделить ряд тенденций.
Тенденции на рынке коммерческой недвижимости - новостроек в 2007 г. были связаны с новым Градостроительным кодексом и запретом ранее широко распространенной практики точечной застройки, чему в кодексе уделено особое внимание. В связи с этим многие мелкие застройщики вынуждены переходить на рынки регионов, так как не могут осваивать большие объемы строительства. Вероятно, что, например, на московском строительном рынке останутся лишь крупные девелоперы, способные реализовывать комплексные проекты.
Весной 2008 г. Дума приняла новый закон о налоге на недвижимость. Вводили его постепенно, начиная с 2009 г. Несомненно, это оказало существенное влияние на российский рынок недвижимости.
Также, что касается коммерческой недвижимости, то можно отметить, что в 2007 г. форматы коммерческой недвижимости, как правило, были ограничены офисными и торогово-развлекательными центрами. Поскольку гостиничный бизнес имеет больший срок окупаемости и требует больших затрат на старте, девелоперы сосредоточились на офисных помещениях. В 2007 г. только в Москве было построено около 1 450 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В, что почти в 2 раза превышает объем площадей, введенных в эксплуатацию в 2006 г8.
Так, далее необходимо рассмотреть особенности функционирования рынка недвижимости в коммерческом секторе конкретно на примере Кунцево.
2.2 Спрос и предложение на рынке недвижимости Кунцево
Район Кунцево – это район Москвы, расположенный в Западном административном округе, который отличают развитая инфраструктура, благоприятная экологическая обстановка, а также разнообразие предложений коммерческой недвижимости.
Кунцево состоит из двух крупных участков: в пределах МКАД между районами Крылатское и Можайский и эксклава — поселка Рублево. Формально к району относится и территория деревни Мякинино9.
Динамика строящихся проектов коммерческой недвижимости в Кунцево представлена на Рисунке 3.
Рис.3. Динамика строящихся проектов коммерческой недвижимости10
В соответствии с Рисунком 3 можно сделать вывод, что в 2000 – 2008 году наблюдалась тенденция роста строительства на рынке недвижимости в Кунцево. Однако, в 2009 году можно наблюдать тенденцию к снижению.
Рынок коммерческой недвижимости Кунцево в настоящее время (2011 год) оценивается более чем в 1 млрд. рублей. В общей сложности насчитывается 86 активных проектов зданий стоимостью в среднем по 10 млн руб. каждое. Среди них можно определить наиболее крупные коммерческие, постройки:
Технический центр Кунцево;
Ашан сити Кунцево;
Кристел;
Кунцево торговый дом и др.
Далее определим спрос и предложение на коммерческую недвижимость Кунцево.
Предложение на рынке коммерческой недвижимость Кунцево предоставляют ЗАО «Монетчик», ЗАО «Кунцево инвест» и ОАО «Группа Компаний ПИК».
Рис.4. Доля основных игроков на рынке коммерческой недвижимости Кунцево в 2010 году
Динамика предложения на рынке коммерческой недвижимости Кунцево представлена на Рисунке 5.
Рис.5. Динамика предложения на рынке коммерческой недвижимости Кунцево
Предложение на рынке коммерческой недвижимости в 2010 году по основным компаниям представлено на Рисунке 6.
Рис.6. Предложение на рынке коммерческой недвижимости в 2010 году по основным компаниям
В настоящее время разработан проект застройки района Кунцево, который предусматривает строительство 18 коммерческих корпусов по индивидуальному проекту общей площадью 380 тыс. кв. м. Кроме того, предусмотрено строительство 12 муниципальных корпусов серии П-3М11.
Важно отметить, что спрос на коммерческую недвижимость Кунцево имеет динамику к росту12.
На Рисунке 7 представим данные спроса в динамике.
Рис.7. Спрос на рынке коммерческой недвижимости в Кунцево в 2000-2010 году
В соответствии с Рисунком 7 можем говорить о резком сокращении спроса на коммерческую недвижимость Кунцево в 2009 году, что объясняется влиянием мирового финансово-экономического кризиса.
Несмотря на относительную стабильность рынка необходимо его совершенствование. Так, в рамках данной темы работы далее рассмотрим особенности государственного регулирования рынка коммерческой недвижимости Кунцево и направления совершенствования.
 
3 ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КУНЦЕВО
Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах13:
методом прямого вмешательства – это административный способ;
методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает:
создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;
регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;
установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью14:
системы налогообложения имущества;
выпуска и обращения жилищных сертификатов;
реализации государственных целевых программ;
дисконтной политики Центрального банка;
амортизационной политики;
внешнеэкономической деятельности и пр.
Управление объектами недвижимости осуществляется различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), они являются независимыми в своей деятельности15.
На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д.
Муниципальные органы власти Кунцево также принимают участие в управлении недвижимостью16.
Обратим внимание на тот факт, что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.
Основные законодательные акты о недвижимости: Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, закон о Государственной регистрации прав на недвижимое имущество, об Ипотеке (залоге недвижимости) и др.
Следует признать, что коммерческая недвижимость в Кунцево в условиях кризиса в большей степени попала под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время (2011-2012 годы) будет продолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость в Кунцево пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя.
Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. Офисные комплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Но в Кунцево нередко стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе.
Во-вторых, в Кунцево большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобная «гигантомания» становится неуместной.
Таким образом, кризис приведет к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости в Кунцево. Основной вектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах переберуться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий в Кунцево пережить кризис.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В работе получены следующие результаты и ответы на вопросы:
Коммерческая недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.
Экономическая выгода от владения и пользования коммерческой недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.
Итак, рынок коммерческой недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости в целом является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.
В качестве практического примера рассмотрели рынок недвижимости Кунцево.