Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном фонде.

Содержание

Содержание
Введение
1. Общие положения о приватизации гражданами жилых помещений
1.1. Понятие приватизации
1.2. Основные принципы приватизации жилищного фонда
2.Приватизация жилых помещений
2.1. Договор передачи жилых помещений
2.2.Порядок передачи жилья в собственность в порядке приватизации
2.3 Особенности приватизации коммунальных квартир и жилых помещений в них
Заключение
Список использованных источников

Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном фонде.

Список использованных источников 31
15.Арутюнян М., Здравомыслова О., Курильски-Ожвэн Ш. Образ и опыт права: правовая социализация в изменяющейся России. М., 2008. С. 340. 32
16.Из выступления на Седьмом диалоге российских и германских судей. Карлсруэ. Германия. 10 января 2005 г. // Зорькин В.Д. Россия и Конституция в XXI веке. Взгляд с Ильинки. М., 2007. С. 256. 33
20.Савас Э.С. Приватизация: ключ к рынку. М., 1992. С. 315. 33
Введение
В жилищном законодательстве России были и остаются актуальными вопросы приватизации жилых помещений. При этом наиболее распространенные вопросы в практике применения норм в указанной сфере правового регулирования касаются последствий приватизации жилых помещений для граждан.
Существенная роль в реализации отмеченных социально-экономических проблем жилищной реформы принадлежит и законодательному регулированию, стержнем которого выступают принципы приватизации жилых помещений.
Приватизация гражданами нашей страны жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, претерпела с 4 июля 1991 г. - с момента начала действия Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее Закон о приватизации)- по настоящее время ряд существенных изменений.
Приватизация жилых помещений - одно из основных направлений социальной политики государства в период перестройки. За время проведения бесплатной приватизации на основании и во исполнение Закона о приватизации от 4 июля 1991 г. десятки миллионов граждан стали собственниками жилых помещений, обретя устойчивый социальный статус, возможность распоряжаться этими помещениями и решать тем самым свои социальные и экономические потребности.
Несомненными положительными моментами приватизации являются приобретение прав, которыми обладают собственники.
Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения внаем.
Другими словами, владелец приватизированного жилого помещения обретает широкие права по его распоряжению.
Следует отметить, что приватизация жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, продлена до 1 марта 2013 года1 (Федеральный закон от 01.02.2010 N 4-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ").
В связи с изложенным тема настоящей работы признается актуальной.
Целью настоящей работы является рассмотрение приватизации жилых помещений в государственном и муниципальном фонде.
Для достижения поставленной цели в настоящей работе предстоит решить следующие задачи:
Проанализировать общие положения о приватизации гражданами жилых помещений;
Рассмотреть основные принципы приватизации жилищного фонда;
Исследовать договор передачи жилых помещений;
Рассмотреть порядок передачи жилья в собственность в порядке приватизации;
Провести анализ особенности приватизации коммунальных квартир и жилых помещений в них.
1. Общие положения о приватизации гражданами жилых помещений
1.1. Понятие приватизации
В связи с преобразованиями жилищных отношений приватизация жилья стала одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения у граждан. Вместе с тем приватизация жилищного фонда - это процесс, который занимает хотя и ограниченный, но все же весьма продолжительный отрезок времени
Это следует объяснить кроме прочего и тем, что Закон о приватизации предусматривает принцип добровольности, т.е. граждане вольны по своему усмотрению решать, использовать ли предоставленное им право или нет. Следовательно, некоторая часть граждан будет решать, приватизировать или нет занимаемое жилье, либо предпочтет пользоваться жилищем не на праве собственности, а по договору найма жилого помещения.
В науке долгое время не было понятия "приватизация".
Сам термин "приватизация" был впервые введен американским исследователем Робертом У. Пулом в 1976 г. в одной из публикаций, подготовленных для периодического бюллетеня "Reason Foundation". Уэбстер в своем словаре понятие "приватизация" определяет как "преобразование общественной формы правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную"2.
В экономическом смысле под приватизацией понимается преобразование отношений собственности путем передачи или продажи на различных условиях государственной и муниципальной собственности. Юридическое понятие приватизации значительно уже экономических определений. С юридической точки зрения приватизация должна иметь строго очерченные законом границы (понятие приватизации в узком смысле слова, основные ее цели, круг регулируемых отношений и т.д.)
По утверждению Э.С. Савас, впервые такой термин появился в юридической литературе в 1983 г. и в узком смысле означал "превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную". Раскрывая понятие "приватизация" в широком смысле, названный автор дает собственное определение. Приватизацией, по его мнению, является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности3.
В отечественном законодательстве приватизация впервые стала предметом правового регулирования в Законе РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР"4, принятом Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 г.5
Закон РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"6 содержал слишком громоздкую формулировку понятия приватизации, перечисляя конкретные объекты приватизации.
В процессе приватизации государственного и муниципального имущества появляется новый собственник этого имущества. Приватизация является одним из способов приобретения права собственности.
Как отмечает Председатель Конституционного Суда Российской Федерации, право собственности, по смыслу ст. ст. 8, 17 и 35 Конституции Российской Федерации7, является одним из основных и неотчуждаемых прав человека, принадлежащих каждому от рождения. Право собственности определяет смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием. Право собственности реализуется гражданами и их объединениями на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, исключающих произвольное вмешательство государства в осуществление этого права8.
Результаты социологического исследования показывают, что ситуации, требующие от человека знания своих прав, в большинстве своем связаны, в частности, с приватизацией и сделками с жилыми помещениями9.
В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)10 имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).
В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации, приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Как отмечает П.В. Крашенинников, приватизация жилья стала одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения у граждан11.
Федеральным законом от 1 февраля 2010 г. N 4-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 15 февраля 2010 г., продлена приватизация жилых помещений.12
Целью Закона о приватизации является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилых помещениях, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Собственниками, участниками рынка недвижимости становятся все слои нашего общества, т.е. большинство населения нашей страны независимо от своего материального достатка и т.д., что отвечает условиям построения настоящего демократического общества.
1.2. Основные принципы приватизации жилищного фонда
Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.
Закон о приватизации определяет основные принципы осуществления приватизации жилья.
Принцип добровольности осуществления гражданами приватизации жилых помещений. Характеризуемый принцип является одной из гарантий в сфере жилищных прав граждан и находит свое закрепление, отражение и проявление в нормах института приватизации жилых помещений, регулирующих общественные отношения, возникающие в связи с приватизацией жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Эта норма-определение, по нашему мнению, включает по меньшей мере два следующих существенных момента. Во-первых, это означает, что решение о приватизации занимаемого жилого помещения наниматель принимает по своей доброй воле и исходя из своих интересов. Данное положение подкреплено нормой, определяющей порядок приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений. В частности, в Законе о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что решение о приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда должно приниматься уполномоченными органами по заявлениям граждан, то есть указанная добрая воля должна исходить от жильцов, а не от каких-либо органов или должностных лиц.
Более того, Закон не только провозглашает право граждан по своему усмотрению ставить и решать вопросы приватизации занимаемых ими жилых помещений, но и предусматривает возможность защиты этого права при его нарушении, установив, что в случае отказа гражданину в удовлетворении желания приватизировать занимаемое жилище он вправе обратиться в суд за защитой его нарушенного права (см. ст. 8 указанного Закона).
Добровольность приватизации жилых помещений означает, что всякое прямое или косвенное воздействие или давление на нанимателя жилого помещения и членов его семьи, направленное на принятие и реализацию решения о приватизации занимаемого жилого помещения помимо их воли, является незаконным. Если сделка по приватизации жилья была совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или в результате стечения тяжелых обстоятельств, то наступают последствия, предусмотренные ст. 179 ГК РФ.13 В таких случаях сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. При этом не имеет значения, от кого исходило такое неправомерное воздействие: от должностных лиц, осуществляющих приватизацию жилищ, либо со стороны других граждан. Закрепленный в Законе принцип добровольности осуществления гражданами приватизации занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, по нашему мнению, также означает, что воздействие на граждан не должно оказываться не только через действия должностных или иных лиц, но и со стороны законодателя и органов, издающих подзаконные акты, путем установления в них неблагоприятных факторов, ухудшающих положение нанимателей жилых помещений и вынуждающих их приватизировать жилища. Такой путь ускорения приватизации жилищ незаконен. Решение данной проблемы возможно через закрепление других принципов, стимулирующих граждан к приватизации жилищ, и отмену различных ограничений в этом деле. Собственно, в этом направлении пока и идет развитие норм жилищного права, регулирующих общественные отношения, возникающие по поводу приватизации жилищ, и отмену различных ограничений в этом деле. В частности, таким стимулирующим фактором, в известном смысле, является установление принципа бесплатности приватизации жилых помещений.
В то же время следует отметить, что, принимая добровольное решение о приватизации занимаемого жилого помещения, наниматель обязан получить на это согласие членов своей семьи (супруга, совершеннолетних детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и совместно с нанимателем проживающих и ведущих с ним общее хозяйство), поскольку они в соответствии с требованием ЖК РФ14 имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, расторгнут брак супругов, выросшие дети образуют самостоятельные семьи и т.д.), но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, необходимо и их согласие на приватизацию жилища, так как бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения, продолжающие проживать с ним, также имеют равные права и обязанности с нанимателем по пользованию жилым помещением, а следовательно, и равное право на его приватизацию.
Принцип бесплатности приватизации гражданами жилых помещений. Этот принцип закреплен в норме Закона, свидетельствующей о том, что приватизация жилья - это "бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде" (ст. 1 Закона о приватизации). Характеризуемый принцип представляет собой безвозмездное обращение в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, находящихся в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Законодатель, как известно, не сразу закрепил анализируемый принцип в Законе. Так, в первоначальной редакции Закона о приватизации устанавливалось, что приватизация гражданами жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, осуществлялась как на возмездных началах в порядке продажи жилых помещений, так и безвозмездных - на основе бесплатной передачи гражданам жилых помещений. Бесплатно жилые помещения передавались в собственность гражданам по норме 18 кв. м общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью. Если жилая площадь превышала указанный размер, то она передавалась за установленную плату с учетом потребительских качеств жилья
Принцип одноразовости осуществления гражданами приватизации жилых помещений. Содержание характеризуемого принципа определяется тем, что у каждого гражданина имеется возможность приватизировать жилое помещение, находящееся в доме государственного или муниципального жилищного фонда только один раз. Практика идет по тому пути, что в целях осуществления контроля за одноразовостью приватизации с граждан, изменивших свое постоянное место жительства и желающих приватизировать жилые помещения по новому месту жительства, требуют документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилое помещение не было приватизировано. Естественно, что реализация этого принципа зависит от принципа добровольности осуществления гражданами приватизации жилых помещений.