Определение рыночной стоимости специальных видов собственности (судов)

1 Определение рыночной стоимости судна
2 Определение рыночной стоимости затратным подходом
2.1 Определение полной восстановительной стоимости индексным методом
2.2 Определение полной восстановительной стоимости по весовым нагрузкам
2.3 Определение полной восстановительной стоимости по судну-аналогу
2.4 Согласование результатов и определение средневзвешенной величины полной восстановительной стоимости
2.5 Расчет величины накопленного износа
2.6 Определение рыночной стоимости затратным подходом
3 Определение рыночной стоимости доходным подходом
4 Определение рыночной стоимости методом сравнительного анализа продаж (рыночный подход)
5 Согласование результатов оценки для расчета рыночной стоимости судна
Список использованной литературы

Определение рыночной стоимости специальных видов собственности (судов)

15% от п. 11
11799313
13
Контрактная цена в рублях (К)
П. 11 + п. 12
90461400
14
Контрактная цена в долларах (курс 1$ = 25руб.)
3618456
2.3 Определение полной восстановительной стоимости по судну-аналогу
Метод расчета полной восстановительной стоимости на основе судна-аналога заключается в том, что восстановительная стоимость оцениваемого судна принимается исходя из строительной стоимости судна-аналога после проведения корректировок на расхождение технико-эксплуатационных характеристик, при этом, чтобы избежать поправок на инфляцию судно-аналог должно быть построено в текущем или прошлом году.
Алгоритм определения восстановительной стоимости на основе судна-аналога следующий:
1. Выбор судна-аналога с известной строительной стоимостью на дату оценки.
Судно-аналог:
Сухогруз. Год постройки – 1987, Россия. Дедвейт – 3250 т. Класс регистра - II-СП. Мощность главных двигателей – дизель, 1000. Цена – 6300000 долл.
2. Сравнение технико-экономических показателей судна-аналога и оцениваемого судна и выявление различий в характеристиках судов для проведения корректировок.
3. Расчет корректировочных коэффициентов и изменения стоимости.
4. Расчет восстановительной стоимости оцениваемого судна.
Основные позиции, по которым проводят корректировки:
серийность постройки;
место постройки
класс регистра (необходимо выбрать судно-аналог классом Регистра отличным на 1 – 2 уровня от класса оцениваемого судна)
дедвейт
металлоемкость
мощность судовой энергетической установки.
Серийность постройки. Стоимость постройки головного судна на 25-45% отличается от серийного, чтобы учесть эту разницу необходимо определить сколько составляет стоимость серийного судна от стоимости головного. Поправочный коэффициент (Ксер) рассчитывается по формуле:
(11)
Ссер.с- стоимость постройки серийного судна, [руб];
Сгол.с- стоимость постройки головного судна, [руб].
Среднее значение коэффициента на серийность при пересчете головного судна к серийному = 0,7, т.е. стоимость серийного судна составляет 70% от стоимости головного.
Место постройки. Различия в уровне оплаты труда, налогообложении и таможенных платежей, стоимости материалов и финансовых ресурсов приводят к значительному расхождения в ценах на суда в разных странах.
Различают страны с высоким уровнем цен (1-й уровень: Страны Западной Европы и Япония), средним (2-й :Восточная Европа) и низким (3-й: Россия, Китай, Развивающиеся страны, страны СНГ и некоторые страны Восточной Европы: Болгария, Румыния). Различие в уровнях цен между 1-м и 2-м составляет 20-15%, между 2-м и 3-м – 15-10%.
При выполнении курсового проекта предлагается использовать для учета места постройки поправочные коэффициенты таблица 4.
Таблица 4
Поправочные коэффициенты на место постройки (Кместо)(рассчитаны исходя 15% разницы стоимостей смежных уровне).
Место постройки судна-аналога
Германия, Финляндия, Португалия
Словения, Румыния
Россия, Болгария
Место постройки оцениваемого судна
Германия, Финляндия, Португалия
1
1,15
1,32
Словения, Румыния
0,86
1
1,15
Россия, Болгария
0,75
0,86
1
Оцениваемое судно построено в Германии, а судно-аналог в России, значение коэффициента 1,32:
Стоимость оцениваемого судна = Стоимость судна-аналога * 1,32 = 6300000 * 1,32 = 8316000 долл.
Класс регистра определяет возможный район плавания, продолжительность периода эксплуатации судна, уровне безопасности и другие технико-эксплуатационные характеристики судна. Алгоритм расчета поправочного коэффициента следующий:
Выбор дополнительного суда-аналога: класс Регистра дополнительного аналога соответствует классу Регистра оцениваемого судна, класс Регистра другого судна отличается от класса оцениваемого судна на 1-2 уровня, при этом должны быть известны стоимость аналогов и дедвейт (или грузоподъемность).
Сухогруз. Год постройки – 1989, Китай. Дедвейт – 3400 т. Класс регистра – II. Мощность главных двигателей – дизель, 2300 л.с. Цена – 6400000 долл.
Расчет стоимости единицы дедвейта (1DWT, руб/тонн) для судов аналогов:
(12)
(13)
где q – уровень класса Регистра оцениваемого судна;
ПВСqан-доп, ПВСq±1(2)ан-осн – восстановительная стоимость судов аналогов классом регистра оцениваемого судна (дополнительного) и отличающимся от него классом (основного);
DWTqан-доп, DWTq±1(2)ан-осн – дедвейт судов аналогов классом регистра оцениваемого судна (дополнительного) и отличающимся от него классом (основного).
Условно последовательность уровней классов Регистра следующая (по мере увеличения класса):
«Л» → «Р» → «О-ПР» → «О» → «М-ПР» → «М» → «М-СП» → «I» → «II» → «I-СП» → «II-СП» → «III» → «неогр.»
Расчет поправочного коэффициента (Ккласс ):
(14)
Ккласс = 1882,35 / 1938,46 = 0,97
Дедвейт. Оцениваемое судно и судно-аналог могут различаться по дедвейту. Так как, с увеличение дедвейта (DWT), стоимость 1 тонны дедвейта снижается, то если оцениваемое судно и судно-аналог отличаются по дедвейту более чем на 10%, проводят корректировку на дедвейт.
100 – (3250 / 3105) * 100 = 4,67%.
В нашем случае оцениваемое судно и судно-аналог отличаются на 4,67%, поэтому корректировка не применяется.
Металлоемкость. Корректировка проводится в случае значительного расхождения массы корпусов (или водоизмещения) аналога и оцениваемого судна.
Корректировка на уровень металлоемкости не проводится в связи с отсутствием существенных различий.
Мощность судовой энергетической установки (СЭУ). Корректировка проводится в случае значительного расхождения мощность СЭУ.
Мощность СЭУ оцениваемого судна и судна-аналога значительно не различаются, в связи с этим необходимости в этой корректировке также нет.
Полная восстановительная стоимость оцениваемого судна рассчитывается:
(18)
ПВСоцен = 6300000 * 1,32 * 0,97 = 8066520 долл.
2.4 Согласование результатов и определение средневзвешенной величины полной восстановительной стоимости
При оценке судна затратным подходом используются несколько методов определения полной восстановительной стоимости, численные значения которых могут различаться. Поэтому прежде чем приступить к расчету накопленного износа, необходимо согласовать результаты и представить одну средневзвешенную величину восстановительной стоимости. Весами выступают коэффициенты доверия методам расчета восстановительной стоимости:
(19)
где ПВСв.н., ПВСиндекс, ПВСаналог – восстановительная стоимость, рассчитанная методами по весовым нагрузкам, индексным и по судну-аналогу.
a, b, c – коэффициенты доверия, при этом a+b+c=1. Наиболее достоверный и обоснованный метод расчета по весовым нагрузкам, поэтому в рамках курсового проекта предлагаем использовать значение: «а» = 0,6, остальные веса: «b» = «с» = 0,2
ПВС = 3618456 * 0,6 + 10390905 * 0,2 + 8066520 * 0,2 = 5862559 долл.
2.5 Расчет величины накопленного износа
Для расчета накопленного износа целесообразно применять методы экономического возраста и модифицированный метод экономического возраста. При расчете методом экономического возраста износ определяется по формуле:
(20)
Из – сумма накопленного износа, [руб];
ЭВ – эффективный возраст, [лет], в расчетах может быть использован действительный возраст (ДВ) (фактический возраст (Тф)) судна;
ОЭЖ – общая экономическая жизнь (или термины - «срок полезного использования (СПИ) или нормативный срок (Тн) ») [лет].
При определении накопленного износа может возникнуть ситуация, когда фактический возраст судна больше его нормативного, этом случае:
(21)
где ОСДД – срок с момента постройки судна до момента окончания срока действия документов Регистра.
Из = 25 / 30 * 5862559 = 4885466
2.6 Определение рыночной стоимости затратным подходом
Расчет рыночной стоимости происходит с учетом износа:
(22)
РСрын – рыночная стоимость судна, [руб].
РСрын = 5862559 – 4885466 = 977093 долл.
3 Определение рыночной стоимости доходным подходом
Доходный подход подразумевает, что стоимость оцениваемого судна или плавучего объекта (в дальнейшем судно) на дату оценки есть чистая текущая стоимость будущих доходов владельца в течение срока эксплуатации. Характер использования объекта выбирается из наилучшего и наиболее эффективного использования, т.е. подразумевается альтернативное использование, а не ограничиваются только существующим.
Последовательность выполнения расчетов определения рыночной стоимости судна доходным подходом:
1. выбор метода расчета стоимости: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежного потока. В рамках курсового проекта будет рассматриваться только метод дисконтирования.
2. составление реконструированный отчет о доходах. Для грузовых судов при сдаче их в аренду отчет представлен в таблице 5.
3. расчет коэффициента капитализации или норму дисконтирования и вычисляют стоимость судна. В курсовом проекте ставка дисконтирования приведена в исходных данных.
Таблица 5
Последовательность реконструированного отчета о доходах
Показатель
Условное обозначение
Расчет (грузовое судно сдается в аренду на условиях тайм-чартерного эквивалента)
Потенциальный валовой доход
ПВД ( PGI)
(23)
Потери от незанятости и при сборе арендной платы
ΔПВД (V&L)
(24)
Прочие доходы
ПД (MI)
В курсовом проекте не предусмотрены
Действительный валовой доход
ДВД (EGI)
(25)
Эксплуатационные расходы:
ЭР (OE)
(26)
Постоянные (эксплуатационные)
ПЭР (FE)
заработная плата экипажа;
рацион бесплатного питания;
единый социальный налог;
расходы по страхованию судна;
прочие расходы (технадзор, СЭС, пожарная инспекция)
Переменные
ПеЭР (VE)
нет
Расходы на замещение
РЗ (RR)
затраты на ежегодный плановый ремонт (текущий);
расходы на средний ремонт и докование представлены единовременной суммой раз в 5 лет
Чистый операционный доход
ЧОД (NOI)
(27)
Реверсия
РЕВ (RC)
Единовременная сумма на конец периода от продажи или ликвидации судна
где ТЧЭ – ставка тайм-чартерного эквивалента;
Тк, Тэ – календарный и эксплуатационный периоды.
Q – грузоподъемность оцениваемого судна
Реконструированный отчет о доходах составляется за 5 лет, в течение этого периода будет выполнен один средний ремонт (и докование), т.е. срок инвестиционного проекта равен 5 годам и по окончанию проекта необходимо рассчитать сумму реверсии. Средний ремонт выполняется после окончания срока действия документов Регистра. В курсовом проекте расходы по среднему ремонту отражаются в следующем году после окончания действия документов Регистра. При этом продолжительность календарный период времени Тк составляет 365 дней, а продолжительность эксплуатационного периода Тэ меняется по годам. В последующий год после среднего ремонта период эксплуатации составляет 340 суток, а далее период снижается из-за увеличения продолжительности ремонта на 1,5% в год
На 01.01.2008г оставшийся срок действия документов 1 год до 01.01.2009 года, следовательно, средний ремонт будет проведен в 2009 и продолжительность периодов эксплуатации:
Год
2008
2009
2010
2011
2012
Период эксплуатации, сут.
320
340
335
330
325
Ставка тайм-чартерного эквивалента составляет 1,8 долл. тонну в сутки.
Расчет заработной платы экипажа определяется исходя из численности экипажа, штатного расписания и должностных окладов. Численность экипажа определяется по исходным данным. Штатное расписание составляется студентом, наименование должностей и соответствующие им оклады приведены в [6], результаты представим в форме таблицы:
№
Должность по штатному расписанию
Оклад, руб/мес
1
Капитан (КС)
35000
2
КС-1 пом.мех.
35000
3
См. КС-1 пом.мех.
30000
4
См. КС-2 пом.мех.
30000
5
1 пом. КС-1 пом.мех
28000
6
1 пом. КС-2 пом.мех
27000
7
Старший механик
27500
8
Второй механик
25000
9
Рулевой моторист
23000
10
Повар
24000
11
Матрос
20000
Итого
Расходы на оплату труда в мес.
304500
Расходы на оплату труда в год
3654000
То же в долл.
146160
Единый социальный налог
950040
То же в долл.
38002
Единый социальный налог составляет 26% от фонда оплаты труда. Рацион бесплатного питания приведен в [6].
РБП = 3900 * 11 * 12 = 514800 руб. = 20592 долл.
Расходы по страхованию составляют 4% от рыночной стоимости судна рассчитанной затратным подходом.
Рс = 977093 * 0,04 = 39084 долл.
Прочие расходы 10% от фонда оплаты труда.
146160 * 0,1 = 14616 долл.
Затраты на топливо по условиям тайм-чартера относятся к расходам фрахтователя.
Ежегодный ремонт составляет 1% от полной восстановительной стоимости судна, рассчитанной по методу весовых нагрузок, а стоимость среднего ремонта – 15 %.
Ежр = 3618456 * 0,01 = 36185 долл.
Срр = 3618456 * 0,15 = 542768 долл.
В рамках курсового проекта введем допущение, что после окончания рассматриваемого периода судно будет сдано на металлалом и величина реверсии будет равна ликвидационной стоимости (ЛС):
(28)
где W – водоизмещение судна, [т]
Смет – стоимость одной тонны металлалома, [руб/т] .
2957 * 4000 = 11828000 руб. = 473120 долл.
Показатель
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год
Итого
Потенциальный валовой доход
2039985
2039985
2039985
2039985
2039985
10199925
Потери от незанятости и при сборе арендной платы
251505
111780
139725
167670
223560
894240
Прочие доходы
Действительный валовой доход
1788480
1928205
1900260
1872315
1816425
9305685
Эксплуатационные расходы:
 
 
 
 
 
Постоянные (эксплуатационные)
 
 
 
 
 
заработная плата экипажа
146160
146160
146160
146160