развитие новых форм управления жилищным фондом (на примере спб)

СОДЕРЖАНИЕ

Введение
1 Формы управления жилым фондом и участие в нем граждан
1.1 Понятие жилищного фонда и его виды
1.2 Участие граждан в управлении жилым фондом
2 Система управления жилищным фондом в Санкт-Петербурге
2.1 Состояние жилого фонда города Санкт-Петербург
2.2 Управление жилым фондом в ГУ ЖА Санкт-Петербурга
3 Пути решения проблем в управлении жилым фондом города Санкт-Петербург
3.1 Организационная программа совершенствования
3.2 Выбор управляющих компаний
Заключение
Список использованной литературы

развитие новых форм управления жилищным фондом (на примере спб)

Специалистами прогнозируется активизация процесса перераспределения земель под жилую застройку между собственниками. На сегодняшний день создана площадка, Российский аукционный дом, на которой девелоперам будет предоставлена возможность переуступить инвестиционные контракты вместе с участками.
Рис. 2.2 – Динамика объема ввода и предложения на первичном рынке жилой недвижимости города за период 2004 – 2009 гг., прогноз до 2011 года
Таблица 2.2
Прогноз объема ввода бюджетного жилья
Параметр
2009
2010
2011
Объем ввода жилья (включая бюджетное жилье), млн. кв. м
2,6
2,1
2,1
Объем ввода бюджетного жилья, млн. кв. м
0,6
0,3
0,3
Кроме того, прогнозируется снижение объема предложения на первичном рынке жилья в течение 3 лет вследствие заморозки или смены концепции ряда проектов, атакже вывода незначительного количества новых точечных проектов.
По итогам 2009 года мы можем говорить о том, что спрос вырос по сравнению с концом 2008 года на 10%, однако о достижении докризисных показателей говорить пока рано.
Структура спроса сместилась в сторону вторичного рынка в ущерб первичному. В условиях кризиса покупка жилья на вторичном рынке является менее рисковой. Структура спроса по типу квартир не претерпела существенных изменений, по-прежнему пользуются спросом малогабаритные 1 к.кв. и 2 к.кв. В том числе и потому что город создает дополнительный спрос на такое жилье.
Инвесторы на сегодняшний день на рынке практически отсутствуют, наибольшую долю составляют покупатели, приобретающие жилье для себя с целью дальнейшего проживания в квартире.
Рис. 2.3 – Динамика объема продаж за период 2004 – 2009 гг., прогноз до 2011 г., млн. кв. м
По прогнозам, в 2010 году спрос останется на текущем уровне. Возможен возврат инвесторов на рынок в связи с ценовой стабилизацией. Однако это будут единичные «осторожные» вложения. В 2011 году прогнозируется рост спроса, в том числе за счет массового возврата инвесторов на рынок жилья.
В четвертом квартале 2008 года начался ценовой спад на рынке жилой недвижимости, который продолжился и в 2009 году.
Однако во 2 кв. 2009 года падение цен наблюдалось в классах эконом и комфорт. В классах бизнес и элит произошел небольшой подъем, который специалисты связывают с выводом на рынок нескольких новых объектов высокого класса.
По результатам анализа данных опроса строительных компаний, проводимого в сентябре 2009 года, впервые за год зафиксировано минимальное снижение средней стоимости жилой недвижимости на первичном рынке. Снижение средней цены на первичном рынке за 3 квартал 2009 года составило 3%. При этом, бизнес и элит класс уже второй квартал подряд показывает рост ценовых показателей.
Стоит также отметить, что ряд застройщиков, работающих в сегментах эконом и комфорт классов, повысили цены на наиболее ликвидные квартиры. Специалистами отмечается тенденция сокращения разницы между «прайсовой» ценой и ценой реальной сделки.
Рис. 2.4 – Динамика стоимости жилой недвижимости по классам за 2006 – 2009 гг., руб. / кв. м
Таблица 2.3
Стоимость жилой недвижимости на первичном рынке по классам на конец года
Класс
4 кв. 2008, руб. / кв. м
4 кв. 2009, руб. / кв. м
Изменение за 2009
Эконом
69070
57520
–17%
Комфорт
90000
69365
–23%
Бизнес
125910
124270
–1%
Элит
228570
221030
–3%
В первой половине 2010 года прогнозируется стабилизация цен на текущем уровне, возможен рост стоимости на уровне 10% во второй половине года. Возврат на докризисные ценовые показатели прогнозируются не ранее 2011-2012 года.
2.2 Управление жилым фондом
При создании жилищного товарищества, объединившего собственников жилых и нежилых помещений дома и получившего право представлять их интересы, возможны следующие варианты управления домом, находящимся в коллективной собственности:
а) жилищное товарищество заключает с частным предприятием, имеющим лицензию, либо с дирекцией единого заказчика муниципального округа соглашение о передаче прав управления имуществом (жилыми и нежилыми помещениями) членов товарищества;
б) жилищное товарищество по соглашению собственников жилых и нежилых помещений и по их поручению принимает на себя управление зданием. Для осуществления указанных функций жилищное товарищество должно иметь лицензию.
При передаче жилищным товариществом прав управления собственностью членов товарищества дирекции единого заказчика муниципального округа (другой муниципальной или частной жилищной организации) необходимо представить в территориальное отделение ГорБТИ следующие документы:
а) Соглашение жилищного товарищества с дирекцией единого заказчика (либо другим муниципальным или частным предприятием по управлению жилищным фондом) об управлении зданием - приложение N 1;
б) учредительный договор жилищного товарищества (копия);
в) список собственников помещений (в т.ч. не являющихся членами товарищества) с указанием реквизитов правоустанавливающих документов на право собственности, заверенный регистрационным отделом Департамента муниципального жилья;
г) протокол общего собрания собственников помещений с решением о передаче дома в управление дирекции единого заказчика (другой муниципальной или частной жилищной организации).
На основании указанных выше документов БТИ вносит в технический паспорт на дом запись о том, что здание находится в коллективной собственности и по соглашению собственников передано в управление дирекции единого заказчика (другому муниципальному либо частному предприятию по управлению жилищным фондом).
Дирекция единого заказчика или иная государственная структура в переходный период создания рынка жилья должна вступить в члены данного товарищества собственников, если в доме, передаваемом в управление данному товариществу, имеются помещения (жилые и нежилые), находящиеся в государственной (муниципальной) собственности
Организация, выполняющая функции по управлению строением (дирекция единого заказчика, другая муниципальная или частная организация, жилищное товарищество), ведет техническую документацию на дом, учитывает его на балансе и хранит авизо на дом, выполняя функции балансодержателя. При этом ведется отдельный учет балансовой стоимости помещений, находящихся в частной и муниципальной (государственной) собственности. Аналогично ведется учет и по площади жилых и нежилых помещений строения.
После правовой перерегистрации в БТИ правлению жилищного товарищества необходимо оформить право пользования земельным участком с расположенным на нем домом. Порядок и условия переоформления прав на землю установлены распоряжением «О порядке учета земель и регистрации прав на земельные участки». На основе оформленной земельно - правовой документации устанавливаются размеры и сроки внесения земельных платежей.
В домах, где собственниками помещений являются как граждане и юридические лица, так и муниципальные и государственные органы, последние войдут в жилищное товарищество с долей участия, соответствующей размеру муниципальной (государственной) собственности на жилые и нежилые помещения в здании, с долей в общих расходах и количеством голосов, соответствующих доле участия.
Отношения собственников жилых и нежилых помещений здания, находящегося в коллективной собственности, строятся на основе соглашения.
По муниципальному жилищному фонду представителем муниципальных органов в жилищном товариществе является дирекция единого заказчика муниципального округа.
По государственному (ведомственному) жилищному фонду представителем государственных органов в товариществе является организация, в полном хозяйственном ведении или управлении которой находится строение.
Дотация (средства) на эксплуатацию и ремонт дома, находящегося в управлении жилищного товарищества, выделяется последнему бывшим владельцем здания за счет средств, ранее расходуемых на указанные цели.
Подлежащая дотированию общая площадь жилых помещений и соответствующая ей доля мест общего пользования дома складывается из:
- площади жилых помещений, занимаемых по договору найма;
- площади жилых помещений, перешедших в частную собственность в результате приватизации;
- площади жилых помещений, перешедших в частную собственность физических лиц в результате иных сделок и являющихся для собственника одним и единственным.
При определении размера дотации из общей суммы расходов по содержанию и ремонту строения вычитаются доходы от начисления платы за наем, оплаты жилья по договору найма, платы за услуги технического обслуживания, доходы, получаемые жилищным товариществом за сдаваемые в аренду нежилые помещения, и прочие доходы, относимые в соответствии с действующими положениями на выручку от эксплуатации жилищного фонда. При этом размер перечисляемой жилищному товариществу дотации в расчете на 1 кв. м площади не должен превышать размер дотации на 1 кв. м площади на соответствующий период по аналогичным домам, находящимся в управлении муниципальных (государственных) предприятий.
Основанием для перечисления названной дотации (средств) служит договор.
Перечисление средств проводится на основании договора, заключаемого между муниципальной (государственной) структурой, осуществляющей финансирование, и жилищным товариществом, если дом находится в его управлении. В этом договоре должны быть предусмотрены:
Представление жилищным товариществом бухгалтерской и статистической отчетности о доходах, в том числе полученных от сдачи в аренду нежилых помещений, об использовании средств и размерах финансируемого жилищного фонда по видам собственности, в частности:
- муниципальной (государственной),
- частной в результате приватизации,
- частной, перешедшей в собственность физических лиц в результате совершения иной сделки (дарения, наследования, купли - продажи и т.п.) и являющейся для собственника одной и единственной.
Предоставление сведений о размерах жилых и нежилых помещений, сданных в аренду.
Ответственность товарищества за достоверность и своевременность предоставляемой информации и отчетности, штрафные санкции за нарушение условий договора.
Частные собственники помещений, не являющиеся членами товарищества, не освобождаются от обязанностей по содержанию имущества, находящегося в коллективной (совместной) собственности и вносят долю расходов, эквивалентную общей площади помещений, находящейся в их собственности, по соглашению на расчетный счет жилищного товарищества или иной организации, управляющей домом.
Муниципальные жилищные (ДЭЗ, ЖКО) и ремонтно - эксплуатационные (РЭУ, РЭП) организации не вправе отказать жилищным товариществам в принятии их домов соответственно в управление или на техническое обслуживание по действующим на соответствующий период свободным ценам и тарифам.
Ресурсоснабжающие организации обязаны производить отпуск тепловой, электрической энергии, воды, обеспечивать прием сточных вод для помещений, находящихся в частной собственности и управлении жилищного товарищества или иной организации, по тарифам, устанавливаемым для населения.
Собственники жилых и нежилых помещений строения обязаны использовать данные помещения исключительно под цели, предусмотренные договором передачи или купли - продажи, а также проектной документацией на дом.
Товарищества собственников помещений дома несут имущественную ответственность за качество эксплуатации и содержания здания.
В случае ликвидации жилищного товарищества, управляющего домом, после проведения всех ликвидационных мероприятий, предусмотренных уставом товарищества, и покрытия финансовых обязательств по содержанию дома и придомовой территории за период, предшествовавший ликвидации, собственники помещений имеют право на заключение с муниципальной жилищной организацией по месту нахождения строения отдельного соглашения об общем владении жилым домом и долевом участии в его содержании
Вопросы капитального ремонта здания решаются собственниками помещений по соглашению с учетом положений статьи 7 Закона Российской Федерации "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".
Объектом управления является находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких многоквартирных домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающего многоквартирный дом (несколько многоквартирных домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома) с элементами благоустройства и озеленения, и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.
Органы исполнительной власти города Санкт-Петербург осуществляют информационную поддержку, содействуют развитию самоуправления в жилищной сфере.
Подготовка и проведение конкурсного отбора управляющей организации осуществляется в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Санкт-Петербург.
Префектура административного округа при содействии и участии Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Санкт-Петербург проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (далее — конкурс) в соответствии с пунктом 1.2, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в течение года со дня проведения указанного конкурса не выбрало способ управления многоквартирным домом или решение о выборе способа управления не было реализовано.
Распоряжением префекта административного округа право подготовки и проведения указанного конкурса может быть предоставлено управам районов.
Координацию и анализ деятельности отраслевых, функциональных и территориальных органов исполнительной власти, анализ и контроль проведения конкурсного отбора управляющих организаций осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Санкт-Петербург.
При подготовке и проведении конкурсов, оформлении, заключении и изменении договоров управления многоквартирным домом в обязательном порядке учитывается информация из соответствующих городских информационных ресурсов в многоквартирном доме государственной собственности города Санкт-Петербург, ее составе, изменении, обременениях, соотношении долей собственности города и иных лиц.
Заключаемые уполномоченными органами исполнительной власти города Санкт-Петербург договоры управления многоквартирными домами (далее — договоры управления), в которых имеются помещения, находящиеся в государственной собственности города Санкт-Петербург, подлежат обязательному учету в соответствующих городских информационных ресурсах (далее — реестры), учитывающих объекты жилищного и нежилого фонда, являющегося собственностью города Санкт-Петербург.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Санкт-Петербург в лице уполномоченных лиц управлений Департамента в административных округах, Департамент имущества города Санкт-Петербург в лице уполномоченных лиц территориальных агентств Департамента в административных округах (при наличии в доме соответственно жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности города Санкт-Петербург) и представители Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Санкт-Петербург участвуют в составе конкурсных комиссий по отбору управляющих организаций.
Управа района обеспечивает организационно-информационную поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах в организации и проведении общих собраний, специалисты управы района принимают участие в общих собраниях собственников помещений в качестве приглашенных, а также в целях предоставления необходимой информации и разъяснений.
Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления. В случае если управляющая организация была определена по результатам конкурса, она представляет отчет префектуре административного округа (управе района) о выполнении условий конкурса в порядке, установленном условиями конкурса. Анализ и мониторинг деятельности управляющих организаций осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Санкт-Петербург по установленным формам аналитической отчетности.
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления обязана передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на дом, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ, ЖК, ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу в установленном порядке. Управа района обеспечивает передачу данной документации и финансовых средств.
В случае если до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации управление домом осуществляла управляющая организация, действовавшая на основании распоряжения префекта административного округа, уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо направляет в префектуру административного округа уведомление с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о выборе управляющей организации, листа регистрации собственников помещений или решений собственников, оформленных в письменной форме, в случае проведения собрания в форме заочного голосования и схемы распределения долей собственников помещений. При соответствии решения общего собрания нормам Жилищного кодекса Российской Федерации префектура административного округа в течение 30 дней с даты получения уведомления обеспечивает реализацию решения общего собрания собственников помещений о передаче многоквартирного дома (технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств) в управление.
Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.
Ранее действовавшая управляющая организация передает техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации в установленном порядке.
Собственники помещений заключают договоры управления многоквартирным домом с выбранной на общем собрании собственников помещений управляющей организацией.
Управа района обеспечивает передачу технической документации и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов, а также финансовых средств от ранее действовавшей управляющей организации в установленном порядке.
В случае если до принятия решения собственниками помещений о смене управляющей организации управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, они расторгают с ранее действовавшей управляющей организацией заключенные договоры управления в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.
Размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данной платы определяется в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга. В случае несогласия управляющей организации осуществлять управление домом по ставкам, установленным Правительством Санкт-Петербурга, она вправе отказаться от управления указанным домом.
Если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в собственности города Санкт-Петербург, то уполномоченные органы исполнительной власти города Санкт-Петербург наряду с другими собственниками помещений заключают с выбранной в установленном порядке управляющей организацией договор управления многоквартирным домом.
Уполномоченным органом исполнительной власти города Санкт-Петербург в отношении жилых помещений, находящихся в собственности города Санкт-Петербург, является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Санкт-Петербург в лице управления Департамента в соответствующем административном округе.