Ипотечные жилищные кредиты в России: организация. оформление и учет. Направления совершенствования правовой базы.

Содержание
Введение
1.Сущность и схема организации ипотечного кредитования
1.1Понятие, сущность и классификация ипотечных кредитов
1.2Правовые основы ипотечного кредитования
2.Оформление и учет ипотечных операций банков
2.1Основные этапы ипотечного кредитования. Учет кредитных операций
2.2Риски в ипотечном кредитовании и методы их минимизации
3. Анализ состояния рынка ипотечного кредитования и перспективы его развития
3.1Анализ рынка и основных программ ипотечного кредитования России
3.2Оценка перспектив использования зарубежных моделей ипотечного кредитования в России
Заключение
Список использованных источников
Приложение 1

Ипотечные жилищные кредиты в России: организация. оформление и учет. Направления совершенствования правовой базы.

После принятия Закона были сконцентрированы усилия на работе по секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Эта форма рефинансирования, при которой пул выделенных ипотечных кредитов используется для повышения кредитного качества выпуска ценных бумаг с целью привлечения средств для финансирования новых ипотечных кредитов, представляется наиболее эффективной и актуальной сегодня. Секьюритизация обеспечивает доступ к более широкому кругу инвесторов, а также к долгосрочным средствам для финансирования кредитов.
Анализируя роль данного закона в развитии системы ипотечного кредитования в России, можно отметить его отдельные недостатки.
Так, в настоящее время ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах».
Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств, поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.
Представляется необходимым ввести в закон нормы, регламентирующие действия эмитента ипотечных ценных бумаг таким образом, чтобы средства, поступающие по ипотечному покрытию могли быть направлены только на выплаты по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным этим покрытием, и не могли использоваться на другие цели.
Одним из ключевых факторов, определяющих высокую надежность ипотечных ценных бумаг, является их обеспечение ипотечным покрытием, которое, с одной стороны, генерирует стабильный поток платежей, а с другой - является ликвидным активом, за счет которого могут быть удовлетворены требования владельцев ипотечных бумаг в случае банкротства эмитента.
Подводя итог выше сказанному, необходимо отметить, что проведенный анализ проблем, связанных с соотношением норм Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иных федеральных законов Российской Федерации, позволяет предложить следующий подход к решению общего вопроса о соотношении общих и специальных законов: при наличии противоречий между правовыми актами одного уровня приоритетом обладают нормы специального по отношению к спорному явлению правового акта.
2. Оформление и учет ипотечных операций банков
2.1 Основные этапы ипотечного кредитования
Процесс ипотечного кредитования состоит из шести основных этапов.
1. На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным заемщиком, в ходе которого решаются следующие задачи:
определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики;
клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению;
проводится предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заемщик.
2. Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:
запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;
запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.
3. Основным считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика). На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает:
оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов);
оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);
оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.
4. Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.
5. Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.
заключение кредитного договора и договора залога;
государственная регистрация договора залога;
заключение договора страхования.
6. Последний этап — обслуживание ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту4.
Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.
Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которые позволят его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.
Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», во-первых, земельные участки, во-вторых, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.). Предметом ипотеки могут быть жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования. Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке.
Можно выделить две категории договоров, заключаемых в процессе ипотечного кредитования: основные и вспомогательные. К первым относятся кредитный договор, договор целевого займа, договор об ипотеке, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, ко вторым – договор страхования, договор о проведении оценки, договор с агентством недвижимости по подбору квартиры и другие. При этом и основной договор и вспомогательный необходимо рассматривать в комплексе, поскольку они взаимосвязаны и составляют одно гражданское правоотношение.
Среди договорных условий особое место занимают существенные условия, которые формируют договор ипотеки в целом и его отдельные виды в частности. Исходя из этого существенными, по общему правилу, являются условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным и тем самым способным создать права и обязанности у его сторон.
К числу общих существенных условий договора ипотеки п. 1 ст. 9 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» относит:
предмет ипотеки;
оценку предмета ипотеки;
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Необходимо заметить, что аналогичные требования содержатся и в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога. Единственным различием является отсутствие в ст. 9 Закона об ипотеке условия о том, у какой из сторон находится заложенное имущество, поскольку в соответствии со ст. 1 данного Закона заложенное имущество всегда находится у залогодателя.
Договор ипотеки жилья может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон, при существенном нарушении условий договора другой стороной, только на основании решения суда5.
Существенное нарушение условий договора является юридическим фактом, позволяющим потерпевшей стороне в одностороннем порядке и без согласования с противоположной стороной договора прекратить исполнение своей части обязательств по договору.
2.2 Риски в ипотечном кредитовании и методы их минимизации
По мере развития рыночных отношений все большие темпы набирает ипотечное кредитование как способ решения важной социальной проблемы — обеспечение жильем. Но динамичному развитию этого сегмента рынка кредитования препятствует значительное количество сопутствующих рисков.
В зависимости от участников кредитования ипотечные риски можно классифицировать по рискам банка — кредитора, кредитозаемщика и профессиональных участников рынка недвижимости. Так как банк является одним из ключевых звеньев ипотечного кредитования, именно банк будет нести убытки в случае возникновения большинства ипотечных рисков (рисунок 2.1).
Рисунок 2.1 – Структура рисков ипотечного кредитования6
Кредитный риск состоит в невозможности в силу каких-либо причин обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно — обращение взыскания на заложенное имущество и выселение должника. Большое влияние на степень кредитного риска оказывает уровень социально-экономического развития и уровень развития законодательной базы.
Риски ликвидности заключаются в неспособности банка обеспечить ликвидность своих активов. Для того чтобы своевременно исполнять обязательства банк должен иметь доступ к средствам, которые могут быть привлечены своевременно и по разумной цене. Удовлетворение спроса на ликвидные средства является приоритетным направлением для банка, что делает необходимым процесс управления ликвидностью.
Риск процентной ставки связан с изменением рыночной ставки процента и вполне может быть снижен до приемлемой величины применением переменной ставки с привязкой ее к какой-либо устойчивой валюте (корзине валют).
Риск досрочного погашения может возникнуть при стремлении кредитозаемщика погасить кредит досрочно, что повлечет за собой необходимость срочного инвестирования поступивших денежных средств по более низкой процентной ставке и приведет к нежелательным потерям.
Под имущественными рисками понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки.
Сущность риска утраты или понижения дохода заключается в том, что заемщик ипотечного кредита в результате каких-либо неблагоприятных событий может лишиться источника дохода либо его части.
Риск неплатежеспособности связан с невозможностью кредитозаемщика отвечать по своим обязательствам, это может быть связано как с нетрудоспособностью так и нетрудоустроенностью.
На первый взгляд может показаться второстепенной деятельность профессиональных участников рынка недвижимости, так как они предоставляют свои услуги только на первоначальном этапе, а основная роль в ипотечном кредитовании отводится кредитору и кредитозаемщику, но такое суждение неверно ведь от качества предоставляемых ими услуг во многом зависит дальнейшее сотрудничество кредитора и заемщика.
К категории рисков профессиональных ошибок застройщика можно отнести не только неисполнение обязательств застройщика по срокам и качеству предоставляемого жилья, но и по подготовке технико-экономической документации к проекту строительства жилья и, как следствие, нанесение ущерба третьим лицам.
Риск профессиональных ошибок риэлтора. Заключение договора с риэлтором возлагает на него ответственность за приобретение жилья отвечающее ожиданиям заемщика и требованиям кредитора.
Риск профессиональных ошибок оценщика. От оценки стоимости жилья (предмета залога) зависит объем выдаваемого ипотечного кредита. Последствиями ошибки оценщика могут стать убытки банка в случае продажи залоговой недвижимости.
Риск профессиональных ошибок нотариуса. Неверное оформление юридической документации ставит под угрозу даже самую надежную сделку; поэтому профессиональная ошибка нотариуса может иметь серьезные последствия, как для кредитора, так и заемщика.
В теории и практике известны три основных способа управления рисками:
поглощение риска, применяемое для слабых рисков или невозможности использования иных способов;
уклонение от рисков, применяемое в мобильных системах;
разделение и передача рисков.
Но ни один из перечисленных способов не обеспечивает полного исключения риска. Некоторая его часть остается в собственном удержании субъекта. На практике обычно применяют различное сочетание всех трех способов в зависимости от вида деятельности и ожидаемых опасностей.
Наиболее оптимальным механизмом защиты является передача риска профессиональной организации — страховщику. Однако застраховать можно только те риски, которые обладают страховыми свойствами. Страховой риск должен быть:
объективен, и не зависеть от воли застрахованного лица;
случаен, наступление риска неизвестно заранее;
возможен анализ вероятности наступления риска;
возможна стоимостная оценка риска принимаемого на страхование7.
Страхование ипотечных рисков представляет собой комплексную страховую защиту не только кредитора, но и заемщика от убытков, являющихся последствием невозможности заемщика отвечать по обязательствам договора кредитования вследствие утраты жизни и трудоспособности, наступления ответственности заемщика в отношении третьих лиц, а так же утраты и повреждении предмета залога. Традиционно оно включает страхование имущества от утраты или повреждения, титула и жизни и здоровья заемщика.
Наибольшее значение данный вид страхования приобретает в случае неблагоприятного изменения экономической ситуации в стране или регионе, которое влечет за собой возникновение так называемого катастрофического риска, т.е. риска, выходящего по своим масштабам за рамки некоторого нормального или обычного уровня дефолтов по ипотечным кредитам.
Подводя итог выше сказанному, необходимо отметить, что ипотечное страхование играет существенную роль в социально-экономическом развитии страны. Грамотная реализация данного вида страхования способствует не только развитию финансовой сферы путем повышения ее устойчивости, но и решению ряда социальных проблем, связанных с обеспеченностью граждан жильем. Развитие комплексного ипотечного страхования является одним из перспективных, увеличение сбора премий в части страхования жизни заемщиков от смерти или наступления инвалидности, и в части страхования объекта недвижимости, являющегося предметом ипотеки, обеспечивает рост страхового рынка в целом.
3. Анализ состояния рынка ипотечного кредитования и перспективы его развития
3.1 Анализ рынка и основных программ ипотечного кредитования России
В настоящее время российский рынок ипотечного кредитования находится в трансформационной фазе своего развития.
Наиболее распространенные в России ипотечные программы – это кредиты на приобретение готовых квартир. В период финансового кризиса это была практически единственная действующая ипотечная программа. С конца 2009 г. в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков, под залог имеющейся недвижимости.
Медленнее всех идет возвращение программ рефинансирования выданных кредитов на других условиях. При этом и до кризиса это его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.
Не особенно распространенные до кризиса кредиты на приобретение земельных участков сегодня выдают немногие банки – Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), банк «Зенит», РосЕвроБанк, Россельхозбанк.
Финансовый кризис 2009 г. породил две новые ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из-под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки. Появились первые программы коммерческой ипотеки, не имевшие широкого распространения и до кризиса. Сегодня получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в Абсолют Банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке «Уралсиб», Ханты-Мансийском банке8.
В настоящее время в качестве основного механизма формирова­ния ресурсов ипотечного кредитования в России можно выделить рефинансирование путем эмиссии ипо­течных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных). В сентябре 1997 г. на основании постановления Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, его единственный акционер - Росимущество.
Основная задача АИЖК - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования в России посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. Имен­но на АИЖК возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для креди­тования населения. Второй функцией АИЖК является стандартизация и уни­фикация процедур ипотечного кредитования. К третьей функции АИЖК относится представление интересов ипотечных структур в Правительстве РФ и других государственных учреждениях.
Данная модель в условиях кризиса оказалась неэффективной, что проявилось в повышении процентных ставок, уменьшении размера креди­та, ужесточении требований к заемщикам.
Анализируя динамику российского рынка ипотечного кредитования, можно отметить, что итоги первого полугодия 2010 г. свидетельствуют о продолжении восстановления рынка ипотечного жилищного кредитования. По данным Центрального банка РФ за январь – июнь предоставлено 107,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 133,4 млрд. рублей, что в 2,4 раза больше, как в количественном, так и в денежном выражении, чем было предоставлено за аналогичный период 2009 г. (рисунок 3.1).
Рисунок 3.1 – Динамика объема выдачи ипотечных кредитов в рублях в 2008 г. – II квартале 2010 г. (поквартально)9
За первое полугодие 2010 г. средний размер кредита вырос с 1,17 млн. рублей в 2009 г. до 1,24 млн. рублей (+6,3%). Доля кредитов в иностранной валюте в общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов практически не изменилась и соответствует уровню в 5,6%.
Ставки по кредитам в рублях снизились на 0,8 п.п., а по кредитам в иностранной валюте – на 1,6 п.п., и составили 13,5 и 11,1% годовых соответственно. Средневзвешенный срок выдачи ипотечных кредитов в рублях практически не изменился и составил 16,48 года (по итогам 2009 г. - 16,46 года), а в иностранной валюте значительно увеличился (+2,1 года) и составил 13,7 лет.
Объем просроченной задолженности продолжает расти и составил 38,6 млрд. рублей. При этом доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечной задолженности на конец первого полугодия 2010 г. составила 3,7% (2,65% по кредитам в рублях и 8,47% - по кредитам в иностранной валюте).
Доля крупнейшей по размеру активов пятерки банков (главным образом, Сбербанка) в количестве выдаваемых ипотечных кредитов заметно снизилась (-8%) и составила 60%. Это отражает активные действия менее крупных и небольших банков по смягчению условий выдачи кредитов и снижению ставок, благодаря как программам рефинансирования АИЖК, так и повышению доступности фондирования в целом. Большинство участников рынка продолжают активно смягчать условия для заемщиков, что способствует росту конкуренции.
АИЖК, поддерживая восстановление рынка, за первое полугодие 2010 г. рефинансировало 23,8 тыс. закладных на сумму 25 млрд. рублей, что почти в два раза больше уровня первого полугодия 2009 г. (12 тыс. закладных).