Договор найма жилого помещения

"План
Введение
1. Традиционный институт и его новое правовое регулирование
2. Содержание права собственности на жилое помещение; пределы и ограничения
3. Сравнительная характеристика договора найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения в соответствии с главой 35 ГК РФ.
4. Некоторые вопросы правового регулирования договора найма жилого помещения в судебной практике
Заключение
Список литературы

"

Договор найма жилого помещения

Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие этой нормы на договор социального найма, апеллируя к жилищному законодательству, тогда как статья 40 ЖК РСФСР несколько уже трактует требования к объекту найма, говоря не о пригодности в соответствии с законом, а о «благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта». Императивность требования о пригодности к постоянному проживанию не отвечает и срочному характеру договора коммерческого найма. Думается, что вернее было бы, применительно к данному договору, говорить о приемлемости, а не о пригодности жилого помещения, приняв ее за один из квалифицирующих признаков.
Объектом договора найма может быть не только одно изолированное жилое помещение. В случаях найма жилого помещения в многоквартирном доме объектом договора будет сложная вещь: главная - квартира и принадлежность - доля общих помещений дома, несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, обслуживающего не одну квартиру (ст. ст. 134, 135, 290 ГК РФ).
Форму заключения договоров найма законодатель однозначно предусмотрел как простую письменную. Соблюдение этого условия, безусловно, дисциплинировало бы участников правоотношения, сделало бы процесс разрешения споров более цивилизованным. Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи в наем жилья, которые отвечали бы обычным требованиям к договору, но и отсутствуют иные «письменные и другие доказательства», которые могут, в силу п. 1 ст. 163 ГК РФ, подтверждать в случае спора факт совершения сделки. Коммерческому найму жилья не предшествует решение единоличного или коллегиального органа; не требуется ордера для вселения. Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности и диспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кроме случаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличие обязательств и их условий. В связи с тем что речь идет об одном из конституционных прав граждан и судебная практика принимает в качестве доказательств возникновения и прекращения жилищных правоотношений любые без исключения фактические данные, которые в соответствии со ст. 49 ГПК РСФСР могут иметь значение для правильного разрешения дела. Исходя из этого можно сделать вывод о том, что однозначно императивный смысл этой норме придавать рано8.
Как уже подчеркивалось выше, отличительной чертой регулирования жилищных отношений является их стабильность и некая самостоятельность по отношению к судьбе вещных прав на жилое помещение. Для нанимателей коммерческого и социального жилья законодатель гарантировал сохранение договора найма и его условий при переходе права собственности. Принимая во внимание нормы ст. ст. 216, 294, 296 ГК РФ, то же следует отнести и к переходу делегированных собственником прав иным «управомоченным лицам» других вещных прав (ст. 675 ГК РФ). В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своих прав. Ввиду предоставленного гражданам, постоянно проживающим вместе с нанимателем, равного права пользования жилым помещением (ч. 2 п. 2 ст. 677 ГК РФ), на них также не отразится факт смены стороны договора.
Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п. 1 ст. 676 ГК РФ9. К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации (п. 2 ст. 676 ГК РФ). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма. Обязанность наймодателя по осуществлению капитального ремонта социального жилья в соответствии с нормами ЖК РСФСР носит императивный характер. Кроме того, наймодатель должен обеспечить нанимателя жильем на время проведения капитального ремонта другим приемлемым в техническом и санитарном отношении жильем, если ремонт невозможно произвести без выселения (ст. 82 ЖК РСФСР). Договор найма при этом не расторгается. Лицо, предоставившее жилое помещение по договору коммерческого найма, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ. В других случаях наймодателю придется дождаться окончания срока договора.
Без согласия нанимателя, как предусматривает и Жилищный кодекс, наймодатель не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно изменят условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ и ст. 84 ЖК РСФСР). Разница состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем коммерческого жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена, и представляется, что она не презюмируется исходя из нормы о равенстве прав по пользованию жилым помещением.
Гражданский кодекс РФ по-новому определил круг лиц, имеющих право постоянного пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения10.
Ими в соответствии со ст. 677 ГК РФ являются наниматель и постоянно проживающие с ним граждане. Наверное, в этом можно увидеть черты нового, более демократического характера правового регулирования. Закон не устанавливает никаких требований к характеру взаимоотношений нанимателя и граждан, проживающих с ним. Для того чтобы обладать равными с нанимателем правами по постоянному пользованию жилым помещением на условиях договора коммерческого найма, эти лица не обязательно должны быть членами семьи нанимателя или признаваться таковыми. Обязательным является лишь условие об указании этих граждан в договоре найма или вселение их с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей). Вместе с тем законодатель оставляет требование, обычно предъявляемое к социальному жилью, относительно соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Представляется, что указанное стеснение не совсем отвечает характеру коммерческого договора. Такое требование актуально постольку, поскольку государство посредством регулирования жилищных правоотношений стремится решить жилищную проблему и обеспечить граждан постоянным, приемлемым во всех отношениях жильем. Требуя от сторон договора коммерческого найма соблюдения этого условия, оно перелагает свою обязанность, заведомо временно, на собственника жилого помещения в интересах нанимателя. Однако, исходя из свободного, возмездного характера договора, такое радение может привести к тому, что наниматель может быть лишен возможности вселить к себе членов семьи или других граждан, если финансовые возможности не позволяют нанять достаточное по размеру жилье не по воле наймодателя, а ввиду запрета государства. Хотя относительно вселения временных жильцов Закон не так категоричен и позволяет наймодателю дать согласие на их вселение без учета нормы жилой площади на одного человека (ст. 680 ГК РФ).
Само название договора как «коммерческого» предполагает его возмездный характер. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, о чем гласит п. 1 ст. 682 ГК РФ. Здесь же оговаривается, что, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Трудно представить, как, исходя из современного законодательного уровня защиты права собственности, целей и коммерческого характера правоотношения, будет обосновываться такое ограничение платы, если речь не идет о социальном жилье.
Важной гарантией прав сторон является правило статьи 682 (п. 2) ГК РФ о том, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение11.
Если стороны этого не предусмотрели, считается, что она вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ.
Отличительным признаком договора коммерческого найма является его срочность. Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельного срок его действия, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Договор будет считаться заключенным на пять лет, если иной срок не определен в договоре. При заключении договора краткосрочного найма (до одного года) стороны должны указать, кто, кроме нанимателя, будет проживать в квартире; порядок вселения других лиц; возможность вселения временных жильцов; порядок их выселения; преимущественное право на возобновление договора; возможность и порядок поднайма и допустимость замены нанимателя; либо указать на распространение действия соответствующих статей Кодекса, для того чтобы воспользоваться предусмотренными в них правами.
Защищая права граждан на жилье, Закон предусмотрел для нанимателя преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, вменив наймодателю в обязанность предложить продлить такой договор (на тех же или иных условиях) не позднее чем за три месяца до истечения срока действия прежнего. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. Также в интересах нанимателя другой стороне вменяется в обязанность не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предупреждать об отказе от продления их отношений по поводу жилья12.
Нарушение срока предупреждения равнозначно продлению договора на тех же условиях и на тот же срок. Более того, отказ от заключения договора с тем же нанимателем на новый срок может иметь место лишь в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем не менее года. Таким образом, статья 684 ГК РФ ограждает граждан от влияния субъективных факторов, которые могут повлечь произвольное лишение их жилища. В заключительной части статья содержит указание на ответственность наймодателя в случае изменения своего решения не сдавать жилое помещение в наем в течение года со дня истечения прежнего договора найма и заключения договора с другим лицом. Наниматель вправе обратиться с требованием о признании такого договора недействительным и (или) возмещении убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Представляется логичным само установление ответственности за нарушение столь значимого правила поведения участника правоотношения. Однако, несмотря на то что статья не указывает на обязательные последствия, которые повлечет такое обращение, а лишь декларирует право на обращение с требованием о наступлении таких последствий, содержание ее не бесспорно. Наверное, следует предполагать, что при рассмотрении спора по этому поводу судом будут учтены обстоятельства, в связи с которыми наймодатель решил отказаться от своего решения и сдал жилье в наем другому нанимателю. Абсурдно было бы запрещать собственнику сдавать жилое помещение в наем иному лицу, если он не знает и не может знать местонахождения прежнего нанимателя. Другими словами, следовало бы предусмотреть, что поведение наймодателя не было продиктовано уважительными причинами. Кроме того, признание вновь заключенного договора найма недействительным затронет существенные интересы третьего лица, причем добросовестной стороны договора, для которой не предусмотрено никакой компенсации. Следовательно, суду придется сопоставлять значимость защиты нарушенного права прежнего нанимателя (в статье никак не оговаривается его нуждаемость в жилье на момент обращения с таким требованием) и права на жилье нового нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц13.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права; реальный ущерб; а также упущенная выгода, на которую оно рассчитывало бы при обычных условиях гражданского оборота. В связи с отказом наймодателя возобновить договор найма наниматель будет вынужден произвести расходы по найму другого жилья, что не может быть отнесено к убыткам, так как он все равно оплачивал бы прежнее жилье, и Закон не запрещает наймодателю предложить новые условия оплаты, в том числе и повышение ее размера. По этой же причине сумма, превышающая прежний размер платы, не является упущенной выгодой.
Резюмируя изложенное, в качестве меры ответственности можно было бы предложить возможность компенсации нанимателю морального вреда как еще одного случая такой защиты при нарушении имущественного права (ст. 1099 ГК РФ). При этом пострадавшая сторона получит денежное удовлетворение, а права третьих лиц не будут затронуты. Возможная редакция части 4 ст. 684 ГК РФ излагалась бы следующим образом: «Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем и без уважительных причин в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем не возобновил с ним договор, а заключил договор найма того же жилого помещения с иным лицом, наниматель вправе обратиться с требованием о компенсации морального вреда».
Наниматель с согласия наймодателя и под свою ответственность вправе передать часть или все нанятое им жилье в пользование поднанимателю на срок не свыше срока договора найма за плату. Договор поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм произведен и зависим от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок.
Наниматель несет ответственность за граждан, постоянно проживающих совместно с ним в силу своего статуса. Самостоятельную солидарную ответственность перед наймодателем вместе с нанимателем они могут нести, если станут сонанимателями. Статья 677 ГК РФ предусматривает такую возможность в случае заключения соответствующего договора с нанимателем с согласия наймодателя, а статья 686 ГК РФ предлагает это в качестве разрешения спора о том, кто из совместно постоянно проживавших с умершим или выбывшим нанимателем заменит его.
Особенное значение имеет порядок досрочного расторжения договора найма жилого помещения, ввиду того, что это, в силу ст. 688 ГК РФ, влечет выселение из занимаемого жилого помещения в судебном порядке. И вновь Закон предусмотрел трехмесячный срок для предупреждения о расторжении договора до истечения срока его действия по инициативе нанимателя. Предупреждение должно быть исполнено письменно. На расторжение договора должны быть согласны другие граждане, постоянно проживающие с нанимателем.
Если наниматель вправе проявить такую инициативу в любое время, наймодатель может требовать досрочного расторжения в соответствии со ст. 687 ГК РФ только в связи с виновным поведением нанимателя или других лиц, за действия которых он несет ответственность, которое повлекло:
- невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, если иное не предусмотрено договором, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении срока платежа;
- разрушение или порчу жилого помещения;
- использование жилого помещения не по назначению;
- нарушение прав и интересов соседей.
В первых двух случаях суд может установить для нанимателя срок не более года для устранения нарушений, а при новом обращении - отсрочить расторжение договора в пределах того же срока. В последних двух - суд принимает решение о расторжении договора, если нарушители уже были предупреждены самим наймодателем14.
С учетом всего вышеизложенного можно дать следующее определение договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое «наймодатель», предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому «наниматель», приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами».
4. Некоторые вопросы правового регулирования договора найма жилого помещения в судебной практике
Сложность практического использования норм, регулирующих правоотношения по поводу договора коммерческого найма жилого помещения, обусловлена, с одной стороны, необходимостью нового подхода к традиционному правовому институту, а с другой стороны, наличием старых правил, которые продолжают существовать как в силу недостаточной мобильности законодательной техники, так и в силу того, что не противоречат новым и восполняют их.
Однако именно на практике можно определить жизнеспособность и механизма правового регулирования, и его предмета. Судебный способ защиты гражданских прав и, в частности, прав на жилые помещения в соответствии со ст. 11 ГК РФ, как отмечается в комментарии судебной практики, является основным и самым действенным.
В обзоре судебной практики за 1998 г. (п. 16) приведен пример рассмотрения судебными инстанциями различного уровня гражданского спора по жалобе ряда сотрудников Красноярского государственного аграрного университета на действия администрации учебного заведения и профсоюзного комитета по поводу распределения жилья. Заявители просили признать недействительным приказ ректора университета о распределении жилья и обязать предоставить жилые помещения им в аренду в соответствии с очередностью и жилищными нормами. В обоснование своих требований они указали, что при распределении квартир во вновь построенном доме администрация и профсоюзный комитет не учли их права на льготное обеспечение жилыми помещениями, чем нарушили их права и причинили моральный вред. Решением Центрального районного суда г. Красноярска, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда, в удовлетворении заявленных требований было отказано. Далее президиум Красноярского краевого суда оставил протест прокурора Красноярского края без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ и Президиум Верховного Суда РФ не согласились с протестами заместителя Генерального прокурора РФ.