Государственное регулирование рынка недвижимости (на примере Псковской облб)

Введение
Глава 1. Теоретические основы регулирования рынка недвижимости
1.1.Сущность рынка недвижимости и необходимость его государственного регулирования
1.2.Основные направления государственного регулирования рынка недвижимости
Глава 2. Регулирование рынка недвижимости на примере Псковской области
2.1. Анализ развития рынка недвижимости Псковской области
2.2. Правовые аспекты регулирования рынка недвижимости Псковской области
Глава 3. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости Псковской области
3.1. Проблемы развития рынка недвижимости Псковской области
3.2. Проблемы и перспективы законодательного регулирования отношений на рынке недвижимости Псковской области
Заключение
Список литературы
Приложение 1
Приложение 2

Государственное регулирование рынка недвижимости (на примере Псковской облб)

Оказание управленческих услуг. Профессиональное обслуживание участников рыночных операций: риэлтерская и оценочная деятельность, консалтинг, проектные работы, аудит, менеджмент и маркетинг и др. Участие в подготовке и обсуждении законодательной и нормативной базы рынка и управления недвижимостью. Создание ассоциаций и обеспечение качества профессиональной работы на рынках недвижимости и управления Установление соответствий с международными стандартами профессиональной деятельности. Повышение квалификации кадров профессиональных участников рынков недвижимости и управленческих услуг. Создание общественного мнения. Участие в инициации новых законов. Развитие законодательной базы рынка недвижимости. Развитие законодательной базы управления недвижимостью. Аналитическая деятельность и инициирование новых законов. Исполнительная власть Развитие нормативной базы регулирования на рынках и в управлении недвижимостью. государственного собственника. Инициирование новых законов. Разграничение между уровнями гос. и муниципальных собственников. Регистрация недвижимости и сделок. Лицензирование профессиональной деятельности. Разработка: концепций и программ управления, приватизации; методик расчета эффективности, оценки, стартовых цен, условий аукционов, аренды, договоров пользования природными ресурсами, объектами-памятниками и др. Разделение и взаимодействия государственных и негосударственных структур, в т.ч.: при учете и информационном обеспечении участников рынка (кадастры, статистика, инвентаризация, аналитика), при разработке системы стандартов (образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности), при контроле качества услуг и осуществлении санкций, при страховании от ошибок и ненадлежащего качества профессиональной деятельности и др.Судебная власть  Арбитраж при имущественных спорах. Принятие решений о банкротстве и установлении арбитражного управления Рассмотрение апелляций. Участие в принятии санкций. Инициирование новых законов. В соответствии с Конституцией РФ по основным вопросам управления недвижимостью правомочия распределены между федеральным, региональным (субъекты РФ) и муниципальным уровнем.Характерным при этом является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности: - при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.);- при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.); - при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг;- при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.Важную роль играет государство в обеспечении стабильности рынка недвижимости и степени защиты прав и законных интересов граждан и организаций посредством государственной системы регистрации имущества. Именно регистрация дает физическим и юридическим лицам титул собственности – законное право на недвижимость.Права на объекты недвижимости в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. В соответствии с ГК сделка с недвижимостью, не прошедшая регистрацию, не порождает правовых последствий. Порядок регистрации установлен ст. 131 ГК РФ.Государственная регистрация прав на объекты недвижимости с 1 февраля 1998 г. осуществляется на основании закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».С этого момента времени государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней стала юридическим актом признания и подтверждения возникновения, ограничения или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация производится по единой системе записей по каждому объекту в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Осуществляется регистрация в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость – регистрационной палате.Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию данного предприятия и полномочия его представителя).Глава 2. Регулирование рынка недвижимости на примере Псковской области2.1. Анализ развития рынка недвижимости Псковской областиВ Псковской области есть несколько типов недвижимости. К основным типам недвижимости относятся такие, как:- панельные многоэтажки;- сталинские дома;- кирпичные многоэтажки;- старый фонд.Панельные многоэтажки 1950-1970-х годов . Распространены повсеместно, относятся к типу "доступная недвижимость", вне зависимости от качества дизайна в таких квартирах, от транспортной доступности, от состояния каждого данного квартала и так далее 30% квартир в данном доме - однокомнатные, площадью 31 - 39 м2, с кухней от 5 до 9 кв м., совмещенным или раздельным санузлом, тесным балконом. Еще 50% - двушки метражом от 41 до 54 м2, с кухней от 5 до 10 кв м. Остаток - трехкомнатные и редко встречающиеся четырешки квартиры площадью от 51 до 78 м2, кухня - 6 - 12 м2. Сталинская застройка наличествует в районах, которые застраивались в 1947-1955-м годах, и представлена, в общем, маленьким количеством домов абсолютно определенной архитектуры. Критиковавшиеся в 60-е годы "излишества", так называемый "сталинский ампир - дома, заставленные скульптурами крестьян, доярок, ученых и прочих деятелей социалистической экономики и политики, распространены в "условно-престижных" районах, и представляют многоэтажки (6-11 этажей), выполненные из кирпича с последующей облицовкой красным гранитом и темным камнем. Кирпичные многоэтажки 50-70-х годов. Размеры в квартирах - те же, что и в панельных домах, разница только в материале дома и в мелких отклонениях метражей. Отдельные кварталы застроены кирпичными пятиэтажными домами хрущевского и брежневского времени нашей истории. Старый фонд - это объемное понятие включает в себя как престижные дореволюционные дома в центре города, так и деревянные 2-х этажные "малосемейки" на его окраинах. Старый фонд весьма разнороден “по сути и содержанию", то есть по материалу стен, по нахождению домов на карте города, по метражам квартир, по наличию/отсутствию комфорта и так далее, потому условную систему можно представить примерно так: - дореволюционные кирпичные дома с деревянными межэтажными перекрытиями. Капитальный ремонт в них не проводился никогда, неполный - в большинстве случаев очень давно, проводка и трубы менялась на излёте советской власти - лет 30-40 назад. - "малосемейки" - 2-х этажные деревянные дома, в большинстве случаев обшитые погонажем, на 3-4-8 квартир, одно- или 2-х подъездные. В большинстве таких домов сохранилось печное отопление. Характерная особенность таких домов - маленькие площади кухонь и прочих мест общего пользования.- дореволюционные кирпичные дома с межэтажными перекрытиями по металлическим балкам. Условная элита старого фонда, в которой основная часть представляет собой заброшенные, облупившиеся и полуразрушенные дворовые ответвления и унылые " прибыльные дома". Оставшаяся небольшая часть может быть отнесена к категории "комфорт" или даже "люкс", но при двух условиях: целость исторических фасадов и капитальный ремонт, проводившийся в 1940-50-хх годах 20-го века. Постепенно кирпичное домостроение вытесняется каркасно-монолитным, что также вносит корректировки в цены на рынке. Ввод в действие жилых домов по Псковской области и число построенных квартир представлены в Таблице 2.1.1 и Таблице 2.1.2. Почти половина вводимого жилья приходится на частную форму собственности. Таблица 2.1.1Ввод в действие жилых домов(тысяч квадратных метров общей площади)ГодыВсегопостроеноиз негоУдельный вес в общем вводе, процентовжилищно-строительными кооперативаминаселением за счетсобственных и заемных средствжилых домовжилищно - строительныхкооперативовжилых домов населения200599,6-41,7-41,92006125,53,240,92,632,62007131,3-59,5-45,32008151,4-63,9-42,22009191,8-79,3-41,3Таблица 2.1.2Число построенный квартир и их средний размер 20052006200720082009ВсегоЧисло квартир14541666161020022620Их средний размер,м2 общей площади6975827673Жилищно-строительными  кооперативамиЧисло квартир-36---Их средний размер,м2 общей площади-90---Населением  за  счет  собственных  и  заемных  средствЧисло квартир450380560611777Их средний размер,м2 общей площади93108106105102 Согласно данным госстатистики цены на жилую недвижимость на первичном рынке в Псковской области выросли.Вопреки тенденциям снижения цен на недвижимость в условиях мирового экономического кризиса на территории Псковской области отмечено подорожание на рынке первичного жилья. В Территориальном органе Федеральной службы государственной статистики по Псковской области отмечают, что по итогам первого квартала 2009 года средняя цена 1 кв. метра на первичном рынке составила 32469,29  рублей. Это 100,7% к IV кварталу 2008 года. Между тем на рынке вторичного жилья отмечено небольшое снижение цен. Стоимость одного кв. метра по итогам I квартала составила 31558,17 рублей – 99,8% к IV кварталу предшествующего года. ( Приложение 1)Из числа введенных в действие в январе-декабре 2009 года зданий 94,1 процента составляют здания жилого назначения. ( Таблица 2.1.3)Таблица 2.1.3Ввод в действие (эксплуатацию) зданий ( количество зданий, единиц)Общий строительный объем зданий, куб. метров Общая площадь зданий, кв. метров Введено в действие зданий 850 1203415 287395 в том числе: жилого назначения 800 976807 244667 из жилых зданий, построенные населением 756 409828 107826 нежилого назначения50 226608 42728 в том числе зданий: промышленных 6 77337 11115 сельскохозяйственных 5 27000 9000 коммерческих 29 111438 19850 учебных 1 4300 1060 других 9 6533 1703 В 2009 году в области наблюдаются 20 строек и объектов для федеральных государственных нужд. Стоимость строительства составляет 1231,5 млн. рублей; годовой лимит государственных капитальных вложений – 527,9 млн. рублей (финансирование из федерального бюджета предусмотрено в объеме 525,4 млн. рублей, из прочих источников – 2,5 млн. рублей). С начала строительства до 1 января 2009 года освоение стоимости строительства составляло 623,7 млн. рублей (50,6%). В январе-декабре 2009 года использовано 374,6 млн. рублей, что составляет 71 процент лимита капитальных вложений, предусмотренного на 2009 год (Приложение 2).Однако недвижимость области продолжает развиваться не только в области жилого строительства. С каждым годов продолжается строительства (Таблица 2.1.4)Таблица 2.1.4Ввод в действие зданий  20052006200720082009Число зданий – всего482417615665890в том числе:жилого назначения465406593634801нежилого назначения1711223189Общий строительный объем зданий – всего, тыс. м3584,6705,5824,7963,41336,1в том числе:жилого назначения457,7617,3686,3745,3995,9нежилого назначения126,988,2138,4218,1340,2Общая площадь зданий – всего, тыс. м2140,2157,3173,4227,3314,8в том числе:жилого назначения117,8138,4147,9183,6246,8нежилого назначения22,418,925,543,768,0 В Псковской области в I полугодии 2009 года объем введенного жилья увеличился на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 62 тыс. кв. м, пишет РБК. Председатель государственного комитета по делам строительства, ЖКХ, строительному и жилищному надзору области Рост темпов ввода жилья связан с экономическим кризисом: строители стремятся быстрее завершить работы и продать построенные объекты. При этом за полгода цены на новое жилье снизилась на 10%.В настоящее время объем ипотечных кредитов, взятых населением Псковской области в предыдущие годы, составляет 1 млрд. 300 млн. руб.2.2. Правовые аспекты регулирования рынка недвижимости Псковской областиГосударственный комитет Псковской области по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства, государственного строительного и жилищного надзора (далее – Государственный комитет) является органом исполнительной власти Псковской области для осуществления государственно-властных полномочий исполнительно-распорядительного характера в сфере строительства, архитектуры, жилищного и коммунального хозяйства, градостроительства. Государственный комитет осуществляет свою деятельность на основании Конституции Российской Федерации и в соответствии с федеральными конституционными законами и федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, Уставом Псковской области, законами области, постановлениями и распоряжениями Администрации Псковской области.Основными задачами Государственного комитета являются:1. Разработка и реализация на территории области государственной политики в сфере строительства, архитектуры и жилищно - коммунального хозяйства.2. Координация деятельности и организация взаимодействия государственных органов, научно - исследовательских, проектно - изыскательских и других организаций, работающих в области архитектуры, строительства и жилищно - коммунального хозяйства на территории области.3. Разработка и реализация государственной политики в инвестиционно-строительной деятельности, определение приоритетных направлений инвестирования, сокращение незавершенного строительства.4. Совершенствование градостроительства, повышение качества архитектурно - планировочных и архитектурно - художественных решений при застройке городов, поселков и сельских населенных пунктов.5. Осуществление государственного надзора за качеством строительства и безопасной эксплуатацией строительной продукции.6. Осуществление государственного контроля за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.Полномочия Государственного комитета В области строительства:- участие в разработке прогнозов и программ социально - экономического развития области в части инвестиционно - строительной деятельности;- анализ состояния развития строительной отрасли в области;- формирование на основе предложений органов местного самоуправления и органов исполнительной власти области перечней объектов, подлежащих строительству за счет средств областного и федерального бюджетов;- осуществление финансирования проектно - изыскательских, строительно - монтажных и других подрядных работ и услуг для государственных нужд,;- осуществление мероприятий по сокращению незавершенного строительства;- осуществление координации взаимодействия между строительными организациями и предприятиями стройиндустрии в области и за ее пределами;- утверждение расчетных индексов изменения цен на строительную продукцию, расчетную среднюю стоимость строительства 1 кв. м. жилья;- осуществление выборочного контроля за формированием стоимости строительства объектов, финансируемых за счет средств федерального и областного бюджетов;- согласование договорной цены на строительство, капитальный и текущий ремонты за счет средств областного и федерального бюджетов в случаях, когда проведение конкурса на выполнение работ не требуется.В области архитектуры и градостроительства:- утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования;- разработка и осуществление градостроительных мероприятий, направленных на решение текущих и перспективных задач комплексного развития территорий городов и других населенных пунктов области с целью создания наилучших условий для жизнедеятельности населения;- разработка и выдача застройщикам независимо от их ведомственной принадлежности архитектурно - планировочных заданий, градостроительных условий и строительных паспортов для проведения проектно - изыскательских работ на все виды строительства, реконструкции и капитального ремонта;В области государственного строительного надзора:- организация и осуществление архитектурно – строительного надзора за соблюдением хозяйствующими субъектами обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, проектов, других нормативных актов в области строительства и промышленности строительных материалов, конструкций и деталей, а также контроль за качеством продукции предприятий промышленности строительных материалов, конструкций и деталей;- участие в работе государственных комиссий по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов;- участие в работе комиссий по расследованию причин аварий строящихся и законченных строительством зданий и сооружений в соответствии с установленным порядком;- применение установленных законодательством мер административного воздействия за нарушения нормативных актов и государственных стандартов в области строительства;- направление в установленном порядке в соответствующие лицензионные центры представлений об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление строительной деятельности;В области строительного надзора должностные лица инспекции государственного строительного надзора в пределах их компетенции имеют право:- проводить контроль за строительством, реконструкцией, ремонтом объектов недвижимости в целях получения информации о выполнении субъектами градостроительной деятельности требований градостроительной и проектной документации, государственных градостроительных нормативов и правил, разрешений на строительство;- принимать решения о приостановлении или прекращении градостроительной деятельности, осуществляемой с нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве.Постановлением Псковского областного Собрания депутатов от 29 мая 2008 № 381 утверждена областная целевая программа "Обеспечение жильем молодых семей Псковской области на 2008-2010 годы" (далее Программа).В целях реализации мероприятий программы постановлением Администрации Псковской области от 05 июня 2008 года №153 утверждены Правила формирования списков молодых семей на право участия в областной целевой программе "Обеспечение жильем молодых семей Псковской области на 2008-2010 годы".Из паспорта Программы и Правил следует, что данные нормативные документы направлены на реализацию подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы. В Программе предусмотрено финансирование мероприятий, в том числе из федерального бюджета. В связи с этим условия участия молодых семей в областной Программе должны соответствовать условиям, установленным федеральными правовыми актами.Глава 3. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости Псковской области3.1. Проблемы развития рынка недвижимости Псковской областиНа рынок недвижимости Псковской области как и иных территорий на протяжении последних двух лет влиял кризис и застойные явления. Кризис 2009 года заставил многие строительные организации приостановить строительство новых объектов недвижимости. Мотивация застройщиков была направлена на удержание своих позиций на рынке недвижимости, из-за чего стали падать доходы. Квадратные метры продавались по заниженным ценам, подходя к черте себестоимости. Приоритетной задачей была продажа уже построенных метров, в то время как строительство новых было приостановлено. Цены вначале стали падать, но к концу 2009 начали подниматься вновь, заставляя застройщиков понервничать. Как известно, цена на рынке – результат взаимодействия спроса и предложения. Ситуация неопределенности этой осенью снизила спрос на рынке жилья. Часть покупателей надеялась, что цены на новое жилье снизятся, и его можно будет приобрести дешевле. Однако падения на первичном рынке не последовало, и покупатели постепенно стали возвращаться на рынок.