Сервитут как вещное право.

Содержание:
Введение
1. Понятие сервитута
2. О защите прав при установлении сервитута
3. Споры, связанные с установлением сервитутов на недвижимое имущество.
4. Современные проблемы правовой регламентации сервитута
Заключение
Список использованных источников

Сервитут как вещное право.

Закон и судебная практика не связывают использование этого способа защиты исключительно для случаев непризнания самого права, допуская его применение и в случаях, когда всякое право не соблюдается в требуемом объеме.
Однако этот путь не столько сложнее, сколько более длительный, поскольку подчиняется правилам обычного искового производства, а требовать пропуска на участок или иного устранения препятствий в качестве обеспечительных мер невозможно по существу иска. Поскольку данный иск не способен обеспечить экстренную защиту, он не может и быть рекомендован как оптимальный для всех случаев.
В этой связи следует обсудить вопрос о защите прав и интересов в условиях, когда требуется экстренное разрешение ситуации, что весьма часто встречается в хозяйственной деятельности.
В Германским гражданском уложении вопросам нарушения земельного сервитута посвящен параграф 1027, отсылающий к параграфу 1004 (общие вопросы защиты). В его первом пункте указывается, что при нарушении собственности «иным образом, кроме как незаконным лишением владения, собственник может потребовать от нарушителя устранения нарушения. Если есть основания ожидать дальнейших нарушений, собственник может предъявить иск о воздержании от определенных действий».27 Таким образом, германский законодатель просто провел связь между нарушениями сервитута и ситуациями, где мы применяем либо норму ст. 304, но только в интересах собственника, либо норму ст. 305 ГК РФ, но только в случаях, когда имеется владение. Этот подход яснее и эффективнее, хотя и построен не на обнаружении логической связи прав сервитуария и собственника, а на юридико-техническом примере (дополнительной, соединяющей норме).
Заметим также, что и ГГУ не дает ответа на вопрос, что же делать, если требуется экстренное решение вопроса.
В этой связи - до принципиального, законодательного решения проблемы - мы предлагаем воспользоваться теми возможностями, которые заложены в процессуальном законодательстве, в частности обеспечительными мерами, которые вправе применять суд. В соответствии с п. 1 ст. 90 АПК РФ суд по заявлению участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных АПК, и иного лица может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя; подчеркнем, не только уже поданного иска, но и интересов. В современной судебной практике и литературе обоснованно распространена широкая трактовка обеспечительных мер,28 превышающая объем понятия «средства обеспечения иска». Единственное препятствие мы видим в том, что средство обеспечения интересов в таком случае используется для разрешения спора по существу. Допустим, требование о принятии обеспечительных мер в виде разрешения прохода (проезда) будет по конкретному делу удовлетворено, но при некотором анализе легко будет обнаружено, что заявитель не только не подает искового заявления, где бы было выражено его основное требование, но и более ничего не заявляет; т.е., по существу, с помощью обеспечительных мер он пытается удовлетворить свой материальный интерес. Допустимо ли это исходя из устоявшегося разграничения и соотношения средств защиты и обеспечительных мер, применяемых в судебном процессе? Анализ ст. 91 АПК РФ, где перечислены некоторые обеспечительные меры, позволяет утверждать о том, что их перечень не закрыт, а общая направленность таких средств допускает отнесение к ним заявлений сервитуария об устранении препятствий по использованию сервитута.
При этом следует учитывать, что редакция п. 2 ст. 90 АПК РФ позволяет усматривать в ней два самостоятельных основания, по которым могут судом приниматься рассматриваемые меры: а) если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта и б) в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю. Иначе говоря, действующий процессуальный закон не связывает вопрос об удовлетворении подобных заявлений с непременным условием о том, что соответствующий иск подан или будет подан.29
3. Споры, связанные с установлением сервитутов на недвижимое имущество.
Установление сервитутов призвано решать конфликты, возникающие между собственниками соседних объектов недвижимости. Однако, поскольку законодательство о сервитутах еще до конца не сформировалось, оно не лишено пробелов и противоречий.
Противоречивость действующего законодательства обусловливает необходимость проведения обобщений и подготовки обзоров правоприменительной практики, что является одной из ступеней на пути формирования ее единства. Важное значение для единообразного применения законодательства арбитражными судами, безусловно, имеет позиция федерального арбитражного суда округов.
Анализируя статистические показатели работы Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО), можно увидеть, что число споров об установлении сервитутов по сравнению с количеством споров, связанных с другими правами на недвижимое имущество, невелико. Однако изучение судебно-арбитражной практики свидетельствует о том, что при применении норм, связанных с установлением сервитутов, возникает немало вопросов. Данный параграф призван рассмотреть некоторые из них и обозначить основные подходы к разрешению дел указанной категории на основании принятых в 2007 - 2009 гг. постановлений ФАС СЗО.
Действующее законодательство содержит примерный перечень целей, для которых может быть установлен сервитут. К таковым в силу пункта 1 статьи 274 ГК РФ, в частности, относится обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Отраслевые кодексы расширяют этот перечень.
Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать соответствующую необходимость и невозможность использовать принадлежащую ему недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.30 В большинстве случаев отказ в удовлетворении требований об установлении сервитутов связан с недоказанностью истцами названных обстоятельств.
Сервитут должен осуществляться наиболее оптимальным способом, то есть быть наименее обременительным для того объекта недвижимости, в отношении которого он установлен (служащей вещи).31
Для установления сервитута сервитуарию необходимо обратиться к собственнику служащей вещи.32
По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению сторон. В случае недостижения согласия сервитут может быть установлен по решению суда, которое в таком случае заменяет соглашение сторон.
Инициатива в установлении сервитута обычно исходит от сервитуария. Однако не стоит исключать случаи, когда такая инициатива может принадлежать собственнику служащей вещи (например, фактические отношения по использованию служащей вещи собственником господствующей вещи не оформлены).
Право требовать установления сервитута предоставлено лицу, которое не может пользоваться своим имуществом без установления права ограниченного пользования чужим имуществом, однако закон не возлагает на сервитуария обязанности заключить с собственником недвижимости соглашение о сервитуте.33
Достаточным основанием для обращения в суд с требованием об установлении сервитута является недостижение соглашения об установлении или условиях сервитута.34
Установление публичного сервитута - существенное условие сделки приватизации.35
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В случае установления сервитута на безвозмездной основе право лица на получение соразмерной платы будет нарушено.36
При рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за сервитут, суды Северо-Западного округа исходят из того, что по общему правилу сервитут признается возмездным. Порядок определения размера платы за ограниченное пользование чужим недвижимым имуществом законодательно не определен, вследствие чего для определения стоимости ограниченного пользования ответчиком служащей вещью суды часто назначают экономические экспертизы. Иногда суды первой и апелляционной инстанций отказывают во взыскании платы за сервитут, ошибочно полагая, что если соглашение сторон об установлении сервитута не предусматривает обязанности ответчика вносить за него плату, то она не подлежит взысканию. Отказ во взыскании платы за сервитут суды обосновывают недоказанностью истцом своих требований по размеру. В таких случаях ФАС СЗО, отменяя судебные акты и направляя дела на новое рассмотрение, указывает, что для установления размера платы арбитражный суд в силу статьи 82 АПК РФ вправе назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.37
Действующим законодательством установлена особая форма соглашения о сервитуте в отношении железнодорожных путей необщего пользования.38
Безусловно, особого внимания заслуживает вопрос о защите прав сервитуария. Сервитут подлежит защите вне зависимости от того, исходит ли нарушение от собственника служащей вещи или от третьего лица. Анализ судебной практики показывает, что для защиты своих прав сервитуарии используют различные способы. В одних случаях предъявляются иски об установлении сервитута, в других - о признании права ограниченного пользования чужим земельным участком, в третьих - негаторные иски.
В большинстве случаев при правовой квалификации заявленных требований трудностей не возникает, однако иногда происходит смешение требований об установлении сервитута с иными способами защиты права.
В нашей стране в течение длительного времени оборот земельных участков осуществлялся отдельно от расположенных на них зданий и строений.
В настоящее время одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Принцип единства судьбы отчасти нашел свое отражение и в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, в силу которого при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Раздельный оборот земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений привел к тому, что большинству собственников недвижимости земельные участки, на которых эти объекты находятся, принадлежат на праве аренды. При отчуждении такими лицами принадлежащих им зданий, строений, сооружений новый собственник этих объектов не становится арендатором земельного участка, однако в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у него возникает право пользования данным земельным участком. Какова природа этого права? Право пользования чужим земельным участком, занятым объектами недвижимости, предоставленное пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ приобретателю этих объектов, по своей правовой природе не является сервитутом.39
Вопрос о защите прав сервитуария активно обсуждается в литературе.40 Высказываются предложения о необходимости введения специального гражданско-правового средства наподобие конфессорного иска,41 известного римскому праву. С его помощью сервитуарий мог требовать как признания сервитута, так и устранения препятствий в его использовании. Представляется, что универсальным способом защиты прав сервитуария против собственника служащей вещи является негаторный иск. В случаях, когда сервитут установлен, однако лицо (например, новый собственник служащей вещи) отрицает его, может быть предъявлен иск о признании сервитута.
Судебная практика исходит из того, что основания иска об установлении сервитута и негаторного иска различны.
Рассматривая дело N А21-577/2005-С2 по иску об установлении сервитута, суд кассационной инстанции указал, что основанием для установления сервитута является не наличие препятствий в пользовании недвижимым имуществом, а необходимость обеспечения нужд собственника недвижимости. Поэтому собственник недвижимости, требующий установления сервитута, не обязан доказывать факт чинения собственником соседнего земельного участка препятствия в пользовании имуществом, а должен обосновать необходимость предоставления ему ограниченного права пользования соседним участком для определенных целей при условии недостижения соглашения об условиях такого пользования во внесудебном порядке. Требования истца об установлении сервитута были удовлетворены судом, поскольку единственная дорога, по которой возможно проехать и пройти к недвижимому имуществу истца, находится на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ответчику, а соглашения относительно условий использования истцом принадлежащего ответчику земельного участка для целей прохода и проезда не достигнуто.
Иногда заявленное истцом требование об обязании не чинить препятствий в пользовании имуществом можно квалифицировать и как требование об установлении сервитута. Следующий пример показывает, как удовлетворение негаторного иска защищает интересы сервитуария.42
Вместе с тем вопрос о возможности предъявления собственником господствующей вещи негаторного иска является дискуссионным. Как известно, сервитут не предоставляет владения. Сервитуарию принадлежит лишь правомочие пользования чужой вещью. В этом заключается его отличие от других вещных прав. В практике часто встречаются ситуации, когда собственник служащей вещи не отрицает прав собственника господствующей вещи, однако устанавливает определенные ограничения по пользованию служащей вещью в определенное время или для определенных целей. В обоснование невозможности использования в подобных ситуациях негаторного иска обычно указывают на то, что для его предъявления по смыслу статьи 305 ГК РФ необходимо наличие владения, которое у сервитуария в случае недопущения его на обремененный сервитутом объект недвижимости отсутствует.
Следует отметить, что суды отказывают в удовлетворении негаторного иска, если требования истца об обязании ответчика не чинить препятствий в пользовании имуществом по существу сводятся к требованию обеспечить беспрепятственный проезд (проход), то есть установить определенный порядок пользования имуществом, что может быть достигнуто путем установления сервитута, а доказательств того, что в результате неправомерных действий ответчика истец лишен возможности пользоваться своим имуществом, не представлено.
Анализ судебно-арбитражной практики показывает, что роль судов в развитии возрожденного сервитутного права необычайно важна: зачастую именно суды, рассматривая споры, связанные с установлением сервитутов, восполняют имеющиеся в законодательстве пробелы.
4. Современные проблемы правовой регламентации сервитута
Сервитутные отношения в настоящее время получают все большее распространение, однако в их правовой регламентации существует ряд серьезных проблем.
Во-первых, крайне непоследовательно употребляется само понятие «сервитут». Так, ГК РФ сначала определяет его как право ограниченного пользования соседним участком (п. 1 ст. 274), а затем оговаривает, что сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество (ст. 277). В этом смысле более удачным представляется определение, закрепленное в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»43, где под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Следует также учитывать, что формирование единого понятийного аппарата существенно затрудняет природно-ресурсное законодательство, которое вводит понятие водных, лесных и тому подобных сервитутов, также не вписывающихся в рамки, определенные ст. 274 ГК РФ.
Отсюда и вторая проблема: отсутствие единой классификации сервитутов и соответственно их стройной системы. Причина видится в попытке законодателя привязать сервитуты к вещным правам на землю, о чем свидетельствует размещение соответствующих норм в гл. 17 ГК РФ. Но противоречие заложено уже в ней самой: глава, посвященная праву собственности и иным вещным правам на землю, содержит ст. 277 "Обременение сервитутом зданий и сооружений", которая допускает такое обременение вне какой-либо связи с пользованием земельным участком.
Существенным пробелом является, на наш взгляд, отсутствие в ГК РФ упоминаний о публичных сервитутах, несмотря на то что они закрепляются в целом ряде других нормативных правовых актов (ст. 21 Лесного кодекса РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ, ст. 31 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и др.). Отсюда и различие подходов к определению порядка их установления. ГК РФ в основу таких отношений ставит соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка либо решение суда. Между тем публичные сервитуты преимущественно устанавливаются в силу закона (например, право пребывания граждан в лесу - п. 1 ст. 21 Лесного кодекса) или административно-правового акта, на что непосредственно указывает уже упоминавшееся природно-ресурсное законодательство.
Впрочем, и с частными сервитутами проблем немало. Основной из них является отсутствие положений об условиях договора, заключаемого для установления сервитута. Конечно, можно применить аналогию закона, но определенности в отношения сторон это вряд ли добавит. Между тем вне поля зрения законодателя фактически остался такой важный в практическом отношении вопрос, как оценка сервитута.
Наконец, ГК РФ не содержит хотя бы приблизительного перечня сервитутов. Отчасти этот пробел восполняет ст. 23 Земельного кодекса РФ. Труднообъяснимы в связи с этим изменения в градостроительном законодательстве, из которого соответствующие положения были изъяты.44 Существующие пробелы пытаются восполнить на уровне регионального и местного законодательства. В последние годы во многих субъектах РФ были приняты законы и иные нормативные правовые акты, регламентирующие сервитутные отношения.45 Их анализ позволяет выделить некоторые общие подходы к решению рассматриваемых проблем. Прежде всего определяется конкретный, нередко исчерпывающий, перечень сервитутов. Хотя Градостроительный кодекс Рязанской области от 25 декабря 2002 г. N 85-ОЗ (ст. 45) и Положение о публичных сервитутах, утвержденное решением городской думы г. Иркутска от 17 февраля 2003 г. N 321-26гД(3), оставляют этот перечень открытым. Значительное внимание, хотя и с разной степенью конкретизации, уделяется порядку установления и прекращения публичных сервитутов, а также реализации соответствующих прав.
Как представляется, указанные выше проблемы можно было бы решить путем систематизации существующих законодательных норм о сервитутах и закреплении соответствующих положений в самостоятельном разделе ГК РФ, полностью посвященном регулированию сервитутных правоотношений. Такие разделы предусмотрены в Гражданских кодексах многих стран (например, Кодексе Наполеона, Германском гражданском уложении, Гражданских кодексах Италии, Молдовы, Японии, в Законе Эстонии о вещном праве 1993 г.). Имелись подобные разделы и в дореволюционном законодательстве Российской империи (Свод узаконений республик Прибалтийских, Свод законов гражданских и др.).
Заключение