РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Содержание
ВВЕДЕНИЕ
1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ
1.1. Анализ ситуации на рынке недвижимости производственных помещений г. Санкт - Петербург
2. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
2.1.Алгоритм реализации затратного подхода
2.2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
2.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа
2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли
3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
3.1. Алгоритм реализации доходного подхода
3.2. Реконструкция отчета о доходах
3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации
4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВОЦЕНКИ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

В – ширина объекта оценки, м;
Н – высота объекта оценки, м.
2. Непосредственно по таблице УПВС определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта – аналога в базисном уровне цен (С69таб, руб/м3), с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки = 14,7 руб./м3.
3. производится корректировка выбранного единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличий между объектами – аналогами и объектом оценки по ряду существенных признаков.
Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:
(2)
Где Кi – поправочные коэффициенты, так как у оцениваемого здания имеется система принудительной вентиляции, то применяем поправочный коэффициент 1,03.
4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС69).
(3)
Где V – расчетный объем здания, м3;
С69 – стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполнения корректировок, руб/м3.
Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяют структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.
5. Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта – оценки в ценах на текущую дату:
(4)
Где И84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г. = 1,18;
Идо/84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ = 64,91;
- сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства = 11,8%
Кки – коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г. = 8%;
Кпп – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя = 12%.
2.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
Накопленный износ – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которая может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего устаревания, или комбинации этих причин.
Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение его темпов по средством ремонта. С возрастом здание начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.
При применении указанного выше метода в работе с начало определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа, который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.
Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:
(5)
Где Ин – накопленный износ здания;
Иу – величина устранимого износа, руб.
Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа
Вид работ
Ед. изм.
Кол-во
Стоимость за ед. изм., руб.
Итого
Замена стальных оконных переплетов
т
12,8
22520
288256
Остекление стеклом оконным
100 м2
8,5
13260
112710
Ремонт металлических ворот
т
7,2
9052
65174,4
Ремонт монолитных полов
100 м2
5,5
18100
99550
Ремонт рулонной кровли
100 м2
5
28646
143230
Окрашивание поверхности трубопроводов
100 м2
8
1654
13232
Всего
722152,4
ЭВ – эффективный возраст здания, лет = 48 лет;
ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет – 175 лет;
ВСдо – восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки - 71133817,96 руб.
2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа
Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:
(6)
2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли
Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается а общем виде по формуле:
(7)
Где Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м 2, принимается как площадь застройки по выражению:
Цз – показатель удельной стоимости 1 м2 земли, исходя из сложившейся на рынке сделок купли – продажи участков, руб./м2.
Расчет показателя удельной стоимости 1 м2 земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.
Корректировки на отличия объектов аналогов и оцениваемого объекта
Объект оценки
Объекты – аналоги, проданные за последнее время
1
2
3
4
5
Цена
8,14
9,6
9
8,7
11,7
7,8
Площадь
7,56
8
5
6,5
7,8
8,2
Цена продажи за 1 м2
1,0773
1,2
1,8
1,3
1,5
0,95
Условия рынка
3
5
2
1
8
Корректировка на условиях рынка
0,036
0,09
0,026
0,015
0,076
Скорректированная цена продажи
1,236
1,89
1,326
1,515
1,026
Корректировка на местоположение
0,0945
0,1515
Скорректированная цена продажи
1,236
1,9845
1,326
1,6665
1,026
Корректировка на транспортную доступность
0,1854
-0,1985
0,08333
Корректировка на условия зонирования
-0,1326
0,0513
Итого скорректированная цена продажи
1,4214
1,786
1,1934
1,7498
1,0773
Так как скорректированная цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет наименьшее значение (в данном случае это объект 5):
7,56*1,0773 = 8,14 млн. руб./кв. м. = 8140000 руб./ кв.м.
2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат
Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:
(8)
Где ВСдо – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.
ИН – величина накопленного износа здания, руб.;
Сз – рыночная стоимость участка земли, руб.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная на основе затратного составляет, округленно:
59 238 752 рубля
(Пятьдесят девять миллионов двести тридцать восемь тысяч семьсот пятьдесят два) рубля
3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
3.1. Алгоритм реализации доходного подхода
Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:
1. Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владельца недвижимостью;
2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;
3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.
3.2. Реконструкция отчета о доходах
Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.
1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду
(10)
Где S1э – площадь одного этажа, м. кв. = 7560 м2;