Оформление земельного участка в собственность под незавершенное строительство

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Имущество как основной объект гражданских прав
ГЛАВА 2. Правовая природа незавершенного строительства как объекта недвижимости
ГЛАВА 3. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы

Оформление земельного участка в собственность под незавершенное строительство

Действуют особые правила совершения сделок со строениями и земельными участками, на которых расположены строения.
ГЛАВА 2. Правовая природа незавершенного строительства как объекта недвижимости
Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК. Различаются две группы недвижимых вещей.
В первую входят земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Ко второй группе отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами позакону.
Приведенный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим. Как сказано в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, в частности, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 288, 289 ГК), нежилое помещение в здании (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. кондоминиумы, объекты незавершенного строительства (ст. 219 ГК).
До принятия и введения в действие ГК РФ было принято считать, что даже завершенный строительством объект, не прошедший государственную регистрацию, не мог рассматриваться в качестве объекта права собственности. Право собственности принадлежало создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы, со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности, несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др3.
В ст. 219 ГК впервые было предусмотрено право собственника на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации. В п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяются условия такой регистрации. И наконец, в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»4 дается правовая характеристика отношений, возникающих при отнесении незавершенного строительства к объектам недвижимости.
Незавершенный строительством объект становится объектом недвижимости, право на который подлежит государственной регистрации, по прекращении строительства, т.е. когда он перестает быть предметом обязательственного правоотношения. Как сказано в упомянутом Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу»;
Право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику или иному законному владельцу земельного участка, на котором строился данный объект, если иное не предусмотрено законом, другим правовым актом или договором;
Государственная регистрация объекта незавершенного строительства производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Право на объект незавершенного строительства регистрируется в случае необходимости совершения сделки с данным объектом.
К сожалению, в законе не решен главный вопрос о том, что необходимо понимать под незавершенным объектом строительства. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих, но не начальных стадиях (этапах) строительства, когда подрядчиком уже выполнена основная часть работ по объекту, например возведены наружные стены здания.
При характеристике предмета договора купли-продажи недвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воедино соответствующую недвижимую вещь и земельный участок, на котором данная вещь расположена. Прежде всего речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей, как здания и сооружения.
В п. 1 ст. 552 ГК провозглашается общее правило подобного рода связи, в соответствии с которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании норм ЗК, имеющего в данном случае приоритет в применении перед ГК. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе если земельный участок изъят из оборота.
В п. 4 ст. 35 ЗК в противоречие со ст. 553 ГК провозглашается также правило о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При продаже продавцом земельного участка, на котором находится здание, строение, сооружение, принадлежащее другому лицу, за последним сохраняется право пользоваться частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
В ст. 554 ГК предусматривается важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости по месту его нахождения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о его местонахождении. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным.
ГЛАВА 3. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, в связи с чем, в силу ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Кроме того, в соответствии со ст. 130 ГК РФ незавершенный строительством объект определен как объект недвижимости.
В то же время, законодатель не отнес незавершенный строительством объект ни к зданию, ни к сооружению, определяя его как самостоятельную разновидность недвижимости.
Такая позиция законодателя привнесла некую неопределенность в применении ряда норм действующего законодательства к таким объектам. В частности, при распространении исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретения права аренды земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений (ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), касается это и собственников объектов незавершенного строительства.
Следует отметить, что законодатель определил объект незавершенного строительства объектом недвижимости без каких-либо условий.
Действительно, основным признаком, характеризующим объект как недвижимое имущество, является его прочная связь с землей, то есть невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Таким образом, наличие действующего договора подряда в отношении объекта незавершенного строительства не является основополагающим при определении такого объекта как объекта недвижимости (Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998г. 8 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав было указано, что незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу).
Объект незавершенного строительства является объектом учета Единого реестра объектов градостроительной деятельности (п.5 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденных Приказом Госстроя России от 31.05.2001г. 120).
Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 122-ФЗ от 21.07.1997г. (далее Закон о регистрации) установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании:
1.Документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности)
2.Документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности).
Следует отметить, что в предыдущей редакции Закона о регистрации разрешение на строительство не было указано в качестве основания для проведения регистрации, несмотря на то, что указанный документ дает застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство также подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Не завершенные строительством объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось, могут быть объектом учета Единого реестра объектов градостроительной деятельности, однако отсутствие данного документа является основанием для отказа в государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства в силу п.1 ст.20 Закона о регистрации.
В соответствии с п.5 ст.13 Федерального законом от 30.12.2004г. 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее Закон об участии в строительстве), вступившим в силу с 1 апреля 2005г., застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Действие Закона об участии в строительстве распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона.
В ранее действующей редакции ст.25 Закона о регистрации условием возникновения прав на незавершенный строительством объект являлась необходимость совершения сделки с таким объектом. В действующей редакции данное условие отсутствует, однако, исходя из существа такого объекта недвижимости, можно сделать вывод о том, что обращение за регистрацией права собственности на такой объект возникает и, как правило, является необходимостью для совершения с ним сделок, в том числе, залога.
Следуя ст.25 Закона о регистрации, право собственности на незавершенный строительством объект не может быть зарегистрировано при отсутствии у заявителя права на земельный участок, на котором осуществляется строительство (право собственности либо иное право). Земельный участок для создания объекта недвижимости предоставляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции (ст.29 Земельного кодекса РФ). Документами, подтверждающими право на земельный участок, могут быть, в частности, постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под строительство, договор аренды для осуществления строительства и т.д.