Рынок недвижимости в РФ.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СУЩНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Экономическая сущность недвижимого имущества
1.2 Рынок недвижимости и его особенности
2 МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
2.1 Характеристика рынка недвижимости в России в период 2000-2008 гг
2.2 Особенности рынка недвижимости России в условиях современного мирового финансово-экономического кризис
2.2.1 Истоки и причины современного финансового и экономического кризиса
2.2.2 Рынок недвижимости в условиях мирового финансово-экономического кризиса
3 ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3.1 Зарубежный опыт развития рынка недвижимости
3.2 Перспективы развития российского рынка недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Рынок недвижимости в РФ.

Так, жилой фонд Турции, например, можно классифицировать в рамках правового статуса объектов, цены и уровня аренды. Жилищный фонд страны делится на 4 типа по стоимости:
сверхдорогой,
дорогой,
средний,
дешевый.
Геджеконду (от турец. gecekondu – гетто, ночлежка) можно причислить к пятому типу. По указанным типам и происходит развитие отдельных объектов недвижимости, которые характеризуются определенным набором характеристик.
Землетрясение 1999 года в Турции привело к необходимости подтверждения качества деятельности строительных организаций и агентств развития объектов недвижимости, что способствовало интенсивному развитию института оценки объектов недвижимости с учетом их защищенности от землетрясений.
На современный рынок недвижимости кризис не оказал существенного влияния. Основной причиной тому можно считать то, что, во-первых рынок недвижимости страны достаточно молод и способен адаптироваться к сложившимся ситуациям, АО-вторых, наметилась четкая тенденция к росту покупок недвижимости иностранцами.
Так, еще в 2003 году был принят закон, разрешающий иностранцам приобретать дома и квартиры в стране. Данный закон дал возможность привлечения инвестиций в страну со стороны иностранцев, что в общем оказало влияние не только на рынок недвижимости, но и на другие сектора экономики Турции.
Таким образом, Турция лидирует по темпам развития рынка недвижимости среди других Средиземноморских курортов.
В качестве примера развитой страны будет рассмотрена Франция.
Во Франции на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация. Крупный кризис, разразившийся еще на рубеже 80-90-х гг., вызвал падение цен на дома и квартиры в среднем на 35-40%. После принятия ряда законов, поощряющих покупку нового жилья, создаются предпосылки для повышения спроса на объекты недвижимости и роста цен на них в 2010 году.
На сегодняшний день (по состоянию на 2010 год) наиболее выгодными являются вложения в строящееся жилье с возможностью последующей сдачи его в аренду. Новое жилье обладает рядом преимуществ перед вторичным жильем. Нотариальные расходы по приобретению нового жилья составляют около 3% от его стоимости, а те же расходы на объект недвижимости, которому более 3 лет, составляют от 10,5 до 13%. Кроме того, решением муниципальных властей новые жилые строения освобождаются от налога на землю в течение первых двух лет эксплуатации.
Условно Париж делится на 20 округов. Первый находится на о. Сите, все остальные расположены вокруг него. Округа мало похожи друг на друга, отсюда такой большой разброс цен (1 м² в Париже стоит от 3000 до 9000 долл. США). Самым недорогим округом традиционно считается 19-й.
Цены в Париже и регионе стабильно растут, что объясняется, прежде всего, острой нехваткой квартир, сдаваемых в аренду, а также пассивностью частных инвесторов.
В целом, жилые объекты недвижимости во Франции можно условно разделить на следующие группы11:
Частные дома и виллы.
Элитные квартиры в Париже в престижных округах (14, 15, 16 и 17) – это квартиры улучшенной планировки, с качественным евроремонтом, с подземным гаражом в доме.
Квартиры в обычных многоэтажных домах в районах Парижа или его окрестностях.
Можно отметить, что в современных условиях специфика развития рынков недвижимости для каждой страны существенно отличается.
Итак, далее необходимо рассмотреть особенности развития российского рынка недвижимости в среднесрочной перспективе.
3.2 Перспективы развития российского рынка недвижимости
Рынок земли и недвижимости тесно связаны между собой, поэтому, прежде всего, необходимо остановить внимание на земельных проблемах России.
Вообще, в реформировании отношений земле- и природопользования можно выделить две ключевые проблемы. Первая - это отношения собственности на землю и природные ресурсы. Вторая - стоимостная оценка природных ресурсов как активов в составе национальных богатств и определение их налогооблагаемого потенциала. К сожалению, основное внимание в ходе реформ всегда было сосредоточено на отношениях собственности.
В России идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресурсы, богатейшая земля России использовались на благо каждого жителя страны.
Земля России является не просто национальным достоянием. Характер пользования земель, право собственности на землю во многом определяют социальный уклад жизни в стране. Не случайно все земельные реформы в России сопровождались глубокими общественными преобразованиями.
Земельная реформа 1861 года связана с отменой крепостного права и с формированием общинного землепользования.
Столыпинская реформа 1906 года была направлена на утверждение в деревне капиталистических настроений.
Земельная реформа 1917 года сопровождалась национализацией земли.
Земельная реформа 1929 года завершилась полным переходом земель в государственную собственность.
Основной задачей общества на ближайшие годы в области земельных отношений должно стать эффективное использование земель в интересах удовлетворения потребностей общества и государства, сохранение и приумножение земельных ресурсов для будущих поколений.
Российский рынок земли и недвижимости также нуждается в таком виде перспективного бизнеса как ленд-девелопмент.
Ленд-девелопмент (англ. Land development) - высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка - продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя во-первых – приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во вторых – необходимо тщательно разработать соответствующий всему проекту архитектурный план и общую концепцию.
Так что благодаря возникновению и дальнейшему развитию ленд-девелопмента имеется все более высокий рост темпов развития рынка земли и недвижимости в России12.
Можно сказать, что в обществе сформировано устойчивое мнение, что земельная реформа и реформа рынка недвижимости в России завершены. Однако, нарушение монополии государственной собственности на землю, введение платности ее использования - обязательные, но лишь первые шаги. Реформа может считаться законченной, когда созданы механизмы, позволяющие ресурсу - земле - с низкими транзакционными издержками перераспределяться между собственниками и пользователями в условиях обеспечения общественного интереса.
Так, формирование полноценной системы законодательства в области рынков земли и недвижимости должно идти по пути правового обеспечения13:
регулирования отношений собственности на землю и другую недвижимость;
гарантирования конституционных прав граждан на землю;
эффективного управления землей и другой недвижимостью;
создания инфраструктуры, регулирующей рынок земли и рынок недвижимости;
создания механизмов рационального использования и охраны всего земельного фонда страны, включая сельскохозяйственные и несельскохозяйственные земли;
использования результатов научных исследований;
развития земельных отношений на основе общих информационных технологий в области государственного земельного кадастра и мониторинга земель, землеустройства, оценки земель и формирования системы платежей за землю и т.д.
Таким образом, с развитием земельного рынка, как уже было выяснено, связано развитие рынка недвижимости.
Так, рынок недвижимости представляет собой сложную и разнородную сущность. Даже если речь идет только о рынке городского жилья, то это миллионы квартир со своими уникальными свойствами, вплоть до вида из окон или уровня ремонта, состояния подъезда или наличия консьержа. Все эти квартиры разбросаны по разным концам города, каждый из которых наделен своей инфраструктурой и транспортной доступностью, имеет определенный уровень экологии и престижа. Но все становится еще сложнее и разнообразнее, когда речь заходит об офисных зданиях или торгово-развлекательных комплексах, коттеджных поселках или земельных участках14.
Несмотря на всю разноликость и запутанность рынка недвижимости все большее число людей становятся заинтересованными в понимании его текущего состояния, а также в своевременном отслеживании всех новых тенденций этого рынка. Примечательно, что это оказывается актуальным не только для непосредственных участников рынка недвижимости – риэлторов или застройщиков. В последние годы большой интерес к рынку недвижимости наблюдается со стороны многих смежных сфер бизнеса – инвестиционных и страховых компаний, банков и финансовых групп, а со стороны широкого круга частных лиц, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, или же желающих вложить свободные деньги в недвижимость и заработать на этом рынке.
Так, наиболее актуальным в настоящее время, особенно в условиях финансово-экономического кризиса, является вопрос о динамике цен на недвижимость.
В настоящее время можно говорить о существенной значимости регионального аспекта на рынке недвижимости.
В Санкт-Петербурге, к примеру, последние тенденции таковы - лидерами по объемам предложения являются Калининский, Приморский и Красногвардейский районы (по степени убывания).
В Адмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностью района и затрудненным транспортным сообщением.
В Московской области целесообразно исследовать изменение цены 1 м2 жилья по городам, входящим в нее.
Таким образом, можно сделать вывод, что наиболее дорогостоящей является недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, а также городов - миллионников и Приморского края.
В связи с проведением Олимпиады в Сочи в 2014 году стоимость на недвижимость также растет все более динамичными темпами.
Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало 2009 года показал, что наибольшим спросом пользуются торговые и офисные помещения, большая часть которых находится в районах высокой деловой активности.
В Санкт-Петербурге, к примеру, к таким районам относятся Центральный, Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56% предлагаемых торговых и 77% офисных помещений.
Вообще, к концу 2009 года снижение долларовых цен на недвижимость в среднем достигло 35% от докризисного уровня, в результате чего нынешняя глубина просадки рынка сравнялась со снижением цен после дефолта 1998 года.
Однако с конца весны - начала лета 2009 года темпы снижения цен на недвижимость в Москве и других крупных городах стали сокращаться и к началу осени стали минимальными. Таким образом, масштабная волна падения стоимости столичного квадратного метра, вызванная общим финансовым кризисом и господствовавшая последний год постепенно сошла на нет.
Наиболее вероятным развитием событий на ближайшие месяцы 2010 года представляется окончательная стабилизация рынка и постепенное восстановление спроса, активности и объема сделок при примерно постоянном уровне цен. Если экономика в целом постепенно будет преодолевать последствия кризиса, то и цены на недвижимость через некоторое время могут начать отыгрывать потери по сценарию 1999-2002 годов. Однако нельзя полностью исключать и возможность ухудшения макроэкономического фона или новой волны финансового кризиса, в результате чего недвижимость может продолжить терять в цене.
Таблица 1.
Динамика рынка недвижимости в начале 2010 года
Недвижимость
Декабрь 2009
Январь 2010 года
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)
4.511 пункт.
-8,1 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)
-5,10 %/мес.
+2,1 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)
-6,25 б/деп.
-1,5 б/деп.
Можно добавить, что уже к середине 2010 году в России будут созданы условия для введения единого налога на недвижимость, который должен заменить земельный и имущественный налоги.
При этом можно сказать, что речь идет не о повышении налоговых ставок, а о перераспределении налоговой нагрузки. По словам премьер-министра В.В. Путина, более высокие, рыночно обоснованные налоги будут взиматься с владельцев больших квартир, дорогостоящих особняков и крупных участков земли. В то же время для малообеспеченных людей и собственников недорогого имущества будут предусмотрены льготы.
Итак, можно сказать, что в условиях современной экономики рынок недвижимости можно охарактеризовать с трех позиций:
Как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, ипотеки, сдачи объектов в аренду и т.д.
Как сферу, где объекты недвижимости выступают в качестве товаров особого рода.
Как рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.
Таким образом, рынок недвижимости – интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг.
Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
Так, в настоящее время, в условиях разрастающегося кризиса, многих волнует вопрос: что же будет происходить с рынком недвижимости в Москве и в регионах, стоит ли ожидать обвала цен или кризис на фондовом рынке существенно не скажется на рынке недвижимости.
В последнее время на эту тему появилось достаточно много различных мнений, зачастую совершенно противоположных: от крайне негативных, до неоправданно оптимистичных. В качестве доказательств каждая из сторон приводит свои аргументы. Так, например, сторонники «падения рынка» объясняют это тем, что на фоне сокращения спроса и нехватки финансирования застройщики вынуждены будут значительно снижать цены для покрытия затрат на строительство. Сторонники же «ценового взлета» утверждают, что для инвесторов, активно выводящих средства с фондового рынка, альтернативным вложением может стать именно недвижимость, что, в свою очередь, спровоцирует дополнительный спрос на «квадратные метры» и новый виток цен.
Однако, влияние этих факторов на рынок недвижимости не столь прямолинейно. На самом деле таких факторов значительно больше и их воздействие на рынок гораздо глубже и сложнее. Ситуацию необходимо рассматривать отдельно для первичного и вторичного рынка, так как влияние кризиса будет отражаться на этих сегментах неодинаково.
Из-за проблем с ликвидностью множество крупных банков стали закрывать лимиты на кредитование строительных компаний. Такая ситуация неоднозначно влияет на рынок недвижимости. С одной стороны это приводит к дефициту ликвидности девелоперов, с другой, - к существенному сокращению предложения.
В то же время ситуация для крупных инвесторов сейчас складывается очень благоприятная. На фоне низкого спроса имеется возможность приобрести крупные объемы со значительными дисконтами. А через 6-9 месяцев, когда «заморозка» перспективных проектов в разы увеличит дефицит предложения, будет возможность продать недвижимость по рынку и зафиксировать неплохую прибыль.
Рис. 4. Динамика ввода жилья в Москве в перспективе15
Что касается регионального рынка первичного жилья, то здесь ситуация может несколько отличаться от московской. Если проследить статистику ввода объемов площадей на душу населения, то в разных городах динамика строительства недвижимости существенно различается.
В таких городах, как Ростов-на-Дону, Омск, Екатеринбург, Казань, где объемы строительства были достаточно высокими, а темпы прироста введенных в эксплуатацию площадей регулярно нарастали, в условиях разворачивающегося кризиса, можно ожидать некоторого снижения цен в ближайшей перспективе. Возможно, будет небольшая коррекция в Санкт-Петербурге, Уфе. В то же время, в таких городах как Нижний Новгород, Волгоград, Самара значимого снижения цен, скорее всего, не произойдет.
Таблица 2.
Динамика ввода недвижимых площадей на душу населения (кв. м./чел.)16
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Ростов на Дону
0,47
0,49
0,53
0,57
0,67
0,81
Омск
н/д
0,19
0,35
0,52
0,64
0,64
Екатеринбург
0,28
0,31
0,38
0,49
0,56
0,67
Казань
н/д
н/д
н/д
н/д
0,66
0,67
Новосибирск
0,20
0,26
0,35
0,36
0,59
0,61
Санкт-Петербург
0,26
0,38
0,44
0,50
0,52
0,58
Уфа
0,33
0,35
0,4
0,45
0,50
0,58
Челябинск
н/д
0,26
0,34