Виды стоимостей объектов недвижимости и принципы их оценки.

СОДЕРЖАНИЕ

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
Вопрос № 5. Виды стоимостей объектов недвижимости и принципы их оценки
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. ВАРИАНТ 2
Задача № 1
Задача № 2
Задача № 3
Задача № 4
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Виды стоимостей объектов недвижимости и принципы их оценки.

Задача № 2
Рассчитайте общий коэффициент капитализации кумулятивным (суммарным) методом.
Исходные данные: Офис оценен в 6 млн.долл. На момент оценки офиса доходность среднесрочных правительственных облигаций составляла 7,5%. Дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 7,0%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и др.) составляют 1,5%. Премия на недостаточную ликвидность – 3%. Ставка возврата капитала составляет 4%.
Решение:
Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.
Общий коэффициент капитализации по кумулятивному (суммарному) методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем, если стоимость недвижимости со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком минус (13, с.58).
Безрисковая процентная ставка 0,075
Дополнительный риск 0,070
Поправка на управление инвестициями 0,015
Поправка на ликвидность 0,030
Суммарная процентная ставка
(0,075 + 0,070 + 0,015 + 0,030) = 0,190
Ставка возврата капитала 0,040
Общий коэффициент капитализации
(0,190 + 0,040) = 0,23
Ответ: Общий коэффициент капитализации равен 0,23
Задача № 3
В течение 6 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 10000 долл., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 15%. В конце 5-го года объект недвижимости будет продан за 130000 долл. Какова текущая стоимость объекта недвижимости? Используйте метод дисконтирования будущих доходов.
Решение:
Метод дисконтирования будущих доходов получил широкое распространение в зарубежной практике оценки.
Метод, основанный на дисконтировании будущих доходов, используется, когда будущие доходы могут быть достаточно обоснованно определены и ожидается их существенное отличие от текущего уровня вследствие действия факторов различного характера.
Экономический смысл дисконтирования денежных потоков иногда трактуют как приведение их к определенному моменту времени - на дату оценки. Оценщик при этом рассчитывает стоимость объекта оценки на основе прогнозирования, причем особую роль в формировании стоимости недвижимости играют ожидания, связанные с будущим созданием стоимости, а имеющаяся ретроспективная информация используется в качестве исходной для составления прогноза (13, с. 65).
Процедура определения стоимости бизнеса сводится к определению денежных потоков, как правило, ежегодных, на протяжении проектного периода и остаточной стоимости на конец проектного периода; далее определяется текущая стоимость всех будущих поступлений с применением соответствующей нормы дисконтирования.
Расчет текущего значения дисконтированного будущего дохода - PVd проводится на основе общепринятого аналитического выражения:
 
            n       NPVt
PVd = ∑ ────── 
               t=1    (1+ Кд)ⁿ
где: 
t - порядковый номер периода от начала прогнозирования;
NPVt - значение чистого денежного дохода на t-м периоде.
Kд - ставка дисконта, вычисляемая на основе данных, сложившихся на дату оценки любыми подходящими методами
n - число рассматриваемых периодов календарного времени (лет) работы объекта (13, с. 66).
Текущая стоимость объекта недвижимости составит
Осп =  NPVt  / (1 + Кд) = (10 000*5) / (1 + 0,15) = (50 000 / 1,15) = 43 478 долл.
Ответ: Текущая стоимость объекта недвижимости 43 478 долл.
Задача № 4
Требуется оценить двухэтажный офис с помощью валового рентного мультипликатора. Его потенциальная валовая рентная выручка составляет 150000 долл. Имеется рыночная информация о продаже 3 объектов, сопоставимых с оцениваемым.
Сопоставимый объект
Продажная цена, долл.
Потенциальная валовая рента, долл.
Валовой рентный мультипликатор
Офис № 1
890 000
180 000
4,94
Офис № 2
960 000
200 000
4,8
Офис № 3
920 000
170 000
5,41
Решение:
Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.