Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекьа, расположенного по адресу ...

Содержание

Содержание
Реферат
Введение
Глава 1. Описание объекта оценки
1.1. Информация об объекте оценки
1.2. Анализ местоположения объекта оценки
1.3. Выводы по разделу:
1.4. Характеристика конкурентной среды.
Глава 2. Анализ рынка недвижимости.
Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I-III квартала 2009 года
Глава 3. АНАЛИЗ С ЦЕЛЬЮ ВЫБОРА ВАРИАНТА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА
3.2. Анализ использования участка как условно свободного
3.3. Определение наилучшего наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка
3.3.1. Определение прогнозного периода
3.3.2. Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки
3.3.3. Отбор объектов–аналогов
3.3.4. Элементы сравнения
3.3.5. Корректировки
3.3.6. Определение величины операционных расходов
3.3.7. Нахождение нормы отдачи на капитал
3.3.11. Анализ рисков
3.4. Анализ участка с существующим улучшением
3.4.1. Анализ рисков
3.5. Заключение по разделу
Список использованной литературы

Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекьа, расположенного по адресу ...

Проектирование и строительство Туристской ул. от Школьной ул. до Мебельной ул. со строительством путепровода через железную дорогу Сестрорецкого направления.
Пректирование и строительство Шуваловского пр. от ул. Авиаконструкторов до Парашютной ул. и от Планерной ул. до ул. Камышовая.
Пректирование и строительство Южной ул. в п. Лахта до соединения с автомобильной дорогой вдоль восточного берега озера Лахтинский разлив.
Также на стадии проектирования и строительства в Приморском районе находятся следующие объекты дорожного строительства:
Строительство Западного скоростного диаметра.
Строительство Богатырского проспекта на участках от Яхтенной до Стародеревенской и от Стародеревенской до Гаккелевской (2010 г.).
Проектирование и реконструкция Богатырского пр. от ул. Гаккелевской до Байконурской ул. (2010 г.).
Строительство пр. Сизова от пр. Испытателей до Богатырского пр. (2010 г.)
Строительство объезда зоны строительства транспортного тоннеля в рамках реконструкции Приморского пр. от ул. Академика Шиманского до Яхтенной ул.(реконструкция Стародеревенской ул. от ул. Савушкина до Школьной ул. и строительство ул. Школьная от Стародеревенской ул. до Приморского шоссе (2010 г.).
Строительство ул. Мебельная от Яхтенной ул. до Гаккелевской ул. (2010 г.).
Строительство Малой Десятинной ул. от Новоколомяжского проспекта до Десятинного пер. и Десятинного переулка от Малой Десятинной ул. до Афонской ул. (2010 г.)
Строительство ул. Репищева от Парашютной ул. до Вербной ул. (2010 г.).
Строительство ул. Яхтенная от Мебельной ул. до Камышовой ул. (2010 г.)
Строительство Парашютной ул. от ул. Маршала Новикова до Долгоозерной ул. и ул. Долгоозерная ул. от пр. Королева до Вербной ул. (2010 г.)
Строительство Магистрали №6 от Тбилисской ул. до ул. 3-я Линия 1-я Половина и Магистрали № 4 от Магистрали № 6 до ул. Аккуратова. (2010 г.).
Строительство улиц Жилая № 2и Жилая № 1 в квартале № 59 СПЧ (2010 г.).
Строительство Богатырского пр. от Гаккелевской до Стародеревенской улиц (2010 г.).
В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.04.2006 г. № 410 "О концепции развития и приведения в нормативное состояние дорожных сооружений Санкт-Петербурга до 2015 года" на 2008-2015 г. запланированы следующие работы по ремонту мостовых сооружений:
1. Мостовые сооружения, подлежащие капитальному ремонту на 1-м этапе реализации концепции:
Путепровод на Приморском шоссе у железнодорожной станции Лисий Нос (год постройки 1982, капитально не ремонтировался).
2. Мостовые сооружения, подлежащие капитальному ремонту на 2-м этапе реализации концепции:
Ушаковский мост через р. Б. Невку (год постройки 1955, капитально не ремонтировался).
Мост по ул. Черная Речка в пос. Лисий Нос через р. Черную (год постройки неизвестен, капитально не ремонтировался).
Мост по по ул. Электропередач в пос. Лисий Нос через р. Черную (год постройки 1950, капитально не ремонтировался).
Мост по Балтийскому пр. № 2 в пос. Лисий Нос через р. Черную (год постройки 1952, капитально не ремонтировался).
Мост по Балтийскому пр. (на пересечении с Военной ул.) в пос. Лисий Нос через ручей (год постройки 1952, капитально не ремонтировался).
Мост по Глухарной ул. в пос. Лисий Нос через р. Черную (год постройки неизвестен, капитально не ремонтировался).
Мост по Боровой ул. № 1 в пос. Лисий Нос через р. Черную (год постройки 1952, капитально не ремонтировался).
Мост по Межевой ул. в пос. Лисий Нос через р. Черную (год постройки 1949, капитально не ремонтировался).
Мост по Парковой ул. в пос. Лисий Нос через р. Черную (год постройки 1950, капитально не ремонтировался).
Мост по Петровской ул. в пос. Лисий Нос через р. Черную (год постройки 1952, капитально не ремонтировался).
Мост по Пограничной ул. в пос. Лисий Нос через р. Черную (год постройки 1952, капитально не ремонтировался).
3. Участки набережных, подлежащие капитальному ремонту на 2-м этапе реализации концепции:
Набережная Приморского пр. от Академика Шиманского до дома № 31а (год постройки 1927, капитально не ремонтировался).
Набережная Приморского пр. ниже по течению 3-го Елагина моста (год постройки 1960, капитально не ремонтировался).
4. Мостовые сооружения, подлежащие реконструкции:
Мост 3-й Елагин через р. Б. Невку (год постройки 1951, год последнего капитального ремонта - 1976).
Паркинги, АЗС
В Приморском районе в ближайшее время планируется построить следующие паркинги:
Большой паркинг, многофункциональный автомобильный комплекс и трансформаторную подстанцию, которая будет их обслуживать, планируется построить на участке между улицами Школьной, Туристической, Приморским проспектом и Приморским шоссе. Паркинг более, чем на 1000 машин должен решить проблему с хранением личного автотранспорта для жителей соседнего квартала.
Семиэтажный паркинг почти на 500 машин планируется построить в квартале, ограниченном улицами Парашютной, Байконурской, Серебристым бульваром и проспектом Королева. Такой комплекс сможет вместить почти половину машин, которые сейчас паркуются во дворах. 13 мест в паркинге будут предоставлены льготникам.
Небольшой паркинг на 100 машин появится в квартале, ограниченном улицами Яхтенной, Камышовой, Богатырским проспектом и Елагиным проездом. В приморском районе в ближайшее время планируется построить.
Паркинг почти на 500 машин предполагается разместить в квартале ограниченном Липовой ал., Школьной ул., проездом у Серафимовского кладбища и ж/д веткой Сестрорецкого направления.
Ведется активное строительство паркинга в квартале ограниченном ул. Стародеревенской, Оптиков, Торфяной дорогой и Ситцевой ул. вместимостью не менее 295 машин.
В Приморском районе в настоящее время начали функционировать новые АЗС по адресам:
1. Санкт-Петербург, Приморское шоссе д. 47 – Шелл АЗС;
2. Санкт-Петербург пересечение Планерной ул. и Камышовой ул. –
Газпромнефть.
В ближайшее время будут введены в эксплуатацию АЗС по адресам:
1. Санкт-Петербург, Полевая Сабировская ул., напротив д. 12 - Газпромнефть;
2. Санкт-Петербург, Камышовая улица, напротив д. 16 - Газпромнефть;
3. у д. 2 по Лахтинскому пр. (поворот на пескобазу) – РосНефть.
Предполагается размещение АЗС по следующим адресам:
1. Санкт-Петербург, пересечение пр. Королева и Шаврова ул.;
2. Санкт-Петербург, Долгоозерная ул. напротив д. 33;
3. Санкт-Петербург, Школьная ул. напротив д. 28;
4. Санкт-Петербург, Коломяжский пр. у д. 13.
Транспортные предприятия
Метрополитен
Железная дорога
Городской наземный транспорт
Водный транспорт
Экология
Приморский район в экологическом отношении по праву считается достаточно благоприятным для проживания в Санкт-Петербурге. Основными преимуществами района являются: Юнтоловский заповедник, большое количество зеленых зон, водоемов, побережье Финского залива.
Проводится работа по обращению с отходами производства и потребления, которая включает проверки эколого-санитарного состояния контейнерных площадок организаций района, регистрацию и перерегистрацию организаций-природопользователей и контроль за вывозом отходов.
Всего в реестре образователей твердых коммунальных отходов (ТКО) зарегистрировано порядка 2500 торговых, автотранспортных, строительных организаций, из них в 2008 году - 240 предприятий.
В 2008 году с целью улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки разработана Адресная программа установки контейнеров заглубленного типа для сбора бытовых отходов на территории Приморского района.
В рамках выполнения мероприятий по охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности осуществлялся контроль и корректировка «Планов природоохранных мероприятий» организаций-природопользователей, совместно с Комитетом по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности и Федеральной службой по экологическому и технологическому надзору по Санкт-Петербургу проведены контрольные проверки предприятий-природопользователей в части нарушения природоохранного законодательства.
Основные нарушения экологической безопасности были связаны с недопустимым обращением с отходами (сбор, транспортировка, отсутствие селективного сбора, нормативной документации, сжигание отходов, захламление территории); несоблюдением правил охраны атмосферного воздуха (отсутствие разрешительной документации) и экологических требований при размещении, вводе в эксплуатацию и эксплуатации объектов.
В соответствии с постановлениями Городского штаба благоустройства и распоряжениями администрации Приморского района были организованы работы по санитарной очистке и благоустройству территории района в период весеннего и осеннего месячника благоустройства и общегородских субботников.
В соответствии с "Адресной программой санитарной очистки территории района в 2008 году" были организованы работы по очистке территории пустырей и бесхозных объектов озеленения (газонов, скверов) вдоль дорог и магистралей, а также на внутриквартальных территориях; была организована ежедневная уборка 300 остановок общественного транспорта, обочин Приморского шоссе, Лахтинского проспекта, Богатырского проспекта (на участке от ул. Байконурской до ул. Гаккелевской).
Ежегодно разрабатывается и реализуется районный Комплексный план мероприятий по охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности Приморского района.