Перспективные направления жилищной политики в управлении городским хозяйством.

Содержание
Введение
1.Направления жилищно-коммунальной реформы
1.1 Основные проблемы жилищно-коммунального хозяйства
1.2 Стратегия развития жилищной политики и ЖКХ Санкт - Петербурга
2. Направления реформирования управления городского хозяйства Санкт - Петербурга
2.1 Условия эффективного управления
2.2 Организационные основы реформирования в области управления жилищно - коммунальным хозяйством Петербурга
2.3 Финансовые основы
2.4 Договорные отношения сфере реструктуризации, «переоформления», реформирования ЖКХ
Заключение
Список использованной литературы

Перспективные направления жилищной политики в управлении городским хозяйством.

6. Поощрение ремонта, перестройки, модернизации старого жилого фонда и благоустройства прилегающих территорий.
II. Инструменты обеспечения доступных участков под застройку, удешевления земельных участков и сдерживания роста квартирной платы.
7. Покупка земельных участков местными властями, выделение государственных земель под жилищное строительство.
7а. Предоставление участков под застройку в наследственную аренду на срок от 69 до 99 лет за низкую арендную плату.
7б. Продажа участков частным застройщикам по низким ценам.
8. Своевременное освоение территорий, предназначенных под застройку, путем развития инфраструктуры, в первую очередь транспортной, а также обеспечение будущих объектов мощностями энерго- и водоснабжения, канализации и мусоропереработки.
9. Эффективное налогообложениеземель в городах, чтобы воспрепятствовать земельной спекуляции - скупке земель и неиспользованию их в ожидании роста цен. Инструмент - налог на прирост стоимости земли.
10. Субсидии жилищному строительству в обмен на обязательства соблюдать правила установления квартирной платы и подбора квартиросъемщиков.
III. Инструменты облегчения мобилизации средств для финансирования жилищного строительства.
11. Поощрение сбережений для строительства или приобретения жилья. Использование для этого налоговых льгот, премий, дотаций.
12. Поощрение деятельности жилищно-строительных сберкасс.
13. Государственные гарантии кредитного финансирования.
14. Предоставление льготных иммобильных и обычных кредитов за счет государственных средств.
15. Частичное субсидирование процентов по кредитам.
16. Освобождение застройщика или покупателя от ряда сборов и взносов, от налога на приобретение земли или уменьшение этого налога, возможность сокращения платежей процентов по долгам за счет уменьшения налогооблагаемого дохода;
возможность списания затрат на строительство или приобретение жилья в определенных пределах с налогооблагаемого дохода.
IV. Другие инструменты жилищной политики.
17. Особые правовые налоговые правила, предусматривающие льготы совместному кооперативными жилищному строительству.
18. Строительство государственного и коммунального жилья, которое в первую очередь по низким ставкам квартирной платы будет сдано внаем служащим государственных и городских учреждений.
19. Мероприятия по снижению издержек строительства путем поощрения исследований.
20. Субсидирование квартирной платы определенным социальным группам в целях создания платежеспособного спроса для увеличения предложения жилья.
21. Меры по улучшению функционирования жилищного рынка путем исследования рынка, обеспечения доступности для заинтересованных лиц к полной и объективной информации, организации консультирования.
Инструменты, или средства, регулирования жилищного хозяйства подразделяются на административные и экономические. К экономическим относятся денежно-кредитные, бюджетные инструменты и управление государственным жилым фондом. Эти инструменты находятся между собой в сложной взаимосвязи. Один инструмент может быть частью другого, более масштабного. Так, бюджетные дотации на накопление капитала для приобретения жилья являются частью государственного финансирования жилищного строительства, а оно, в свою очередь, - государственного стимулирования капиталовложений.
Инструменты государственного жилищного регулирования можно разделить на группы по следующим признакам:
- по субъектам регулирования - на средства кредитно-денежной, фискальной политики, управления государственным жильем, государственным сектором в жилой недвижимости;
- в зависимости от состояния экономической системы - на формирующие общественно-экономический строй (например, приватизация жилья), обеспечивающие его функционирование (поддержание конкуренции, выделение строительных участков из государственных земель, развитие инфраструктуры), совершенствование его (реформы налоговой системы и иммобильного финансирования);
- по масштабам воздействия - на глобальные и региональные;
- по интенсивности воздействия - на инструменты влияния на рынок, интервенции на рынке и регулирования жилищного рынка;
- по временному лагу между применением инструментов и началом их действия - на моментальные, со среднесрочными и долгосрочными последствиями.
2.3. Целевые федеральные программы, направленные на реализацию жилищной политики
Главной задачей жилищной политики является повышение уровня обеспеченности граждан собственным жильем на основе формирования рынка доступного жилья. Решение данной задачи требует взаимоувязанного решения вопросов увеличения платежеспособного спроса населения и возможностей его удовлетворения на рынке существующего жилья и при увеличении жилищного строительства. Одним из основных механизмов приобретения жилья гражданами является ипотека, при которой занимаемое семьей помещение вносится в качестве залога при приобретении нового или улучшенного жилья.
В 2004 г. был принят новый Жилищный кодекс РФ. Из других документов, определяющих жилищную политику в современной России, необходимо отметить Федеральную целевая программу "Жилище" на 2002 - 2010 годы. Разработана также международная программа развития жилищного строительства в России "Дом для вашей семьи". В рамках программы "Жилище" разработаны подпрограммы "Свой дом" и "Сельский дом". В настоящее время также осуществляется реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", предполагающего обеспечение жильем населения за счет ипотечного кредитования. Важным нормативным документом для развития жилищного строительства является Градостроительный кодекс РФ, регламентирующий размещение жилых домов и нормы застроек, влияя тем самым на характеристики предложения жилья.
Установлен федеральный стандарт жилищной обеспеченности: 18 кв. м общей площади на человека для семьи из 3 и более человек, 42 кв. м на семью из 2 человек, 33 кв. м или однокомнатная квартира на семью из 1 человека. Однако в настоящее время этот стандарт используется только для расчета бюджетных трансфертов на жилищное строительство, а установление конкретных нормативов предоставления жилой площади с учетом местных условий отнесено к компетенции муниципальных образований.
Программа "Жилище" на 2002 - 2010 гг. устанавливает основные количественные приоритеты:
1) сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15 - 20 лет до 5 - 7 лет;
2) обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года. В настоящее время Программа включает девять подпрограмм:
1) "Государственные жилищные сертификаты";
2) "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса "Байконур";
3) "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда";
4) "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации";
5) "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф";
6) "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";
7) "Обеспечение жильем молодых семей";
8) "Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";
9) "Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан".
В 2004 г. закончился первый этап этой Программы. Прошедший трехлетний период можно назвать предварительным этапом, в процессе которого было разработано большинство подпрограмм, накоплен первый опыт их практической реализации и координации. Программа финансируется и выполняется с превышением плановых показателей. Однако ясно определились и основные недостатки:
1) дефицит федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем граждан России;
2) отсутствие концентрации федеральных бюджетных ассигнований на главных направлениях, их распыление по девять подпрограмм пяти государственным заказчикам по всем регионам;
3) отсутствие консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;
4) слабое использование внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе личных средств граждан;
5) отсутствие конкретных мероприятий, направленных на увеличение объемов жилищного строительства.11
С 2005 г. начался второй основной, шестилетний этап Программы. С целью повышения ее эффективности предлагается:
1) изменить акцент Программы, подчеркнув направленность на решение проблемы формирования и развития рынка жилья;
2) учесть в тексте Программы вопросы, связанные с принятием пакета законопроектов, направленных на развитие рынка доступного жилья, а также необходимость разработки и принятия нормативных актов федерального и регионального уровней с целью реализации указанного пакета законопроектов;
3) выделить в Программе два основных блока подпрограмм, имеющих цель:
а) государственное стимулирование спроса на рынке жилья путем адресной целевой поддержки отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет установленные законом обязательства;
б) государственное стимулирование предложения на рынке жилья путем формирования инженерной инфраструктуры, участков для строительства жилья, а также реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства.
Опыт реализации Программы "Жилище" в качестве государственного заказчика-координатора позволяет сделать вывод, что наиболее эффективное использование средств федерального бюджета, предназначенных для выполнения установленных законом обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, достигается, если эти средства направляются в виде адресных целевых субсидий в форме государственных жилищных сертификатов.
Основу второго блока должна составить новая подпрограмма с рабочим названием "Формирование участков под жилищное строительство". В этой подпрограмме и частично в подпрограмме "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда" в соответствии с новым Градостроительным кодексом РФ необходимо разработать и реализовать механизм выделения и инженерного обустройства участков, имеющих комплект исходно-разрешительной документации для строительства жилья, а также механизм последующей реализации таких участков инвесторам-застройщикам на конкурсной основе. Финансирование работ по формированию участков будет осуществляться на паритетных началах за счет регионального (муниципального) и федерального бюджетов. Федеральные средства - на возвратной основе (например, беспроцентный кредит). При этом наносится серьезный удар по условиям существования в строительном процессе таких понятий, как "коррупция" и "взятки".
Ежегодно на реализацию указанных подпрограмм необходимо выделять из федерального бюджета не менее 8 млрд. руб., в том числе не менее 5 млрд. руб. по подпрограмме "Формирование инженерной инфраструктуры для строительства жилья". В качестве перспективы представляется возможным использовать на указанные цели займы международных финансовых организаций, в том числе средства Всемирного Банка.
Формирование рынка доступного жилья в России осложняется наличием ряда проблем. Основные из них и их причины показаны на рис.2.
┌───────────────────────┐
│ Проблемы и их причины │
└──────────┬────────────┘
┌──────────────────────┴──────────────────────┐
┌─────────┴─────────┐┌──────────────────┐┌──────────────┴────────────────┐
│ Значительная ││ Отсутствие ││ Низкий уровень │
│диспропорция между ││ эффективной ││ жилищного │
│ потребностями ││ системы ││ строительства │
│населения в жилье и││ долгосрочного ││ │
│ платежеспособным ││ жилищного ││ │
│ спросом ││ кредитования ││ │
├───────────────────┘├──────────────────┘├───────────────────────────────┘
│┌──────────────────┐│┌─────────────────┐│┌──────────────────────────────┐
││ Низкий уровень │││ Ограниченность │││ Недостаточность предложения │
├┤доходов населения │├┤ долгосрочных │├┤инфраструктурно-подготовленных│
││и высокие цены на │││ кредитных │││ земельных участков под │
││ жилье │││ресурсов у банков│││ жилищное строительство │
│└──────────────────┘│└─────────────────┘│└──────────────────────────────┘
│┌──────────────────┐│┌─────────────────┐│┌──────────────────────────────┐
││ Слабое развитие │││ Высокие риски │││ Несоответствие качества │
││ системы │├┤ невозврата │││ производства работ и │
├┤ долгосрочного │││ кредитов │├┤ строительных материалов │
││ жилищного ││└─────────────────┘││ высокому уровню цен на жилье │
││ кредитования ││┌─────────────────┐│└──────────────────────────────┘
│└──────────────────┘││ Длительная и ││┌──────────────────────────────┐
│┌──────────────────┐││ дорогостоящая │││ Отсутствие в большинстве │
││ Высокие │││ процедура учета │├┤ городов правил │
├┤процентные ставки │├┤ и регистрации │││ землепользования и застройки │
││ по кредитам │││ прав и сделок ││└──────────────────────────────┘
│└──────────────────┘││ на рынке жилья ││┌──────────────────────────────┐
│┌──────────────────┐│└─────────────────┘││Высокий уровень монополизации │
││ Недостаточный ││┌─────────────────┐├┤рынка жилищного строительства │
││уровень накоплений│││ Несовершенная ││└──────────────────────────────┘
││граждан для оплаты│││ система ││┌──────────────────────────────┐
││первого взноса за │││ налогообложения │││ Ограниченность кредитования │
└┤ получение │└┤ участников │└┤ застройщиков │
│ ипотечных │ │ рынка жилья │ └──────────────────────────────┘
│жилищных кредитов │ └─────────────────┘
└──────────────────┘
Рис. 2. Основные проблемы, сдерживающие развитие рынка доступного жилья, и их причины
В целях решения указанных проблем в 2004-2008 гг. были приняты более 20 федеральных законов, которые призваны создать условия для формирования рынка доступного жилья. В частности, они призваны:
- обеспечить доступность приобретения жилья для населения путем развития банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10 - 15 лет) кредиты на приобретение или строительство жилья под залог имеющегося у них жилья (ипотека) и при умеренных процентных ставках. Предполагается развитие различных форм жилищного кредитования населения: для приобретения готового жилья, для участия в строительстве многоквартирных домов, для строительства индивидуальных домов и др.;
- обеспечить защиту прав собственности граждан на жилье на основе государственных систем учета и регистрации прав на недвижимость. В рамках системы государственной регистрации предполагается усилить гарантии прав добросовестных приобретателей жилья (т.е. купивших на законных основаниях жилье, оказавшееся обремененным обязательствами перед другими гражданами) и гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены;
- защитить права кредиторов, создав возможность обращения взыскания на жилье - предмет ипотеки в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. Иными словами, неплательщик по кредиту может быть в законном порядке выселен из занимаемого им жилья. Эта мера должна обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, снизить кредитные риски и, как следствие, снизить процентные ставки по ипотечным кредитам для населения;
- обеспечить доступ банков, кредитующих жилищное строительство, к новым долгосрочным кредитным ресурсам пенсионной и страховой систем путем развития рынка ипотечных ценных бумаг;
- совершенствовать системы государственной регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости, обеспечить повышение прозрачности, надежности и информационной доступности этих систем, снижение затрат и времени обслуживания для участников рынка жилья, отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки;
- снизить административные барьеры доступа инвесторов на рынок жилищного строительства, получения земельного участка. Предоставлять в собственность застройщикам жилья сформированные (подготовленные к застройке) земельные участки на торгах, причем до начала инвестиционного процесса и на конкурсной основе. Это обеспечит возможность привлечения застройщиками кредитных ресурсов на строительство под залог земельных участков и возводимого жилья.
Реализация данного пакета законов позволит существенно расширить платежеспособный спрос населения на жилье, увеличить предложение, в том числе за счет жилищного строительства, и обеспечить доступность жилья для основных групп населения.
В настоящее время приняты четыре составляющих оценки развития страны: реальные доходы граждан, обеспеченность жильем, уровень образования и здравоохранения. Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья.
Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи:
а) повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья;
б) повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.
Общий объем жилищного фонда России на конец 2008г. - 2,85 млрд. кв. м (19 млн. жилых строений). Однако из них 62,1% - старше 30 лет; 3,1% (88,7 млн. кв. м) - ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн. человек; более 15 млн. человек проживают в панельных зданиях, построенных в 50 - 60 гг.; около 40 млн. человек - в неблагоустроенных квартирах. Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека. Это в два-три раза меньше, чем в развитых странах (например, Мадрид - 24, Париж, Лондон - 32, Стокгольм - 40 кв. м на человека).12
Падение объемов строительства жилья связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85% в конце 80-х гг. до 20% в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина - административные и бюрократические барьеры, препятствующие внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.
Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный объем кредитов за 2008г. составил менее 10 млрд. руб. Прогноз на 2009г. еще менее убедителен, причина мировой финансовый кризис. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, чтона начало 2009г.:
- в очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (8,6%);
- время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15 - 20 лет;
- количество желающих улучшить жилищные условия составляет 61% (31,6 млн. семей);
- общая потребность в жилье составляет порядка 1,57 млрд. кв. м (55% имеющегося фонда).
Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.
В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:
1) спрос на рынке жилья, в том числе:
а) все еще достаточно высокие процентные ставки по ипотеке (14 - 17%);
б) высокие цены на жилье;
в) смешанный состав очереди на получение социального жилья;
г) высокие ограничения в области определения жилищных прав;
2) предложение на рынке жилья, в том числе:
а) большое количество согласований исходно-разрешительной документации;