Особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений на первичном рынке недвижимости

Введение
1. История договора купли-продажи жилья
2. Покупка жилья на первичном рынке недвижимости
2.1. Особенности договоров купли-продажи жилья на первичном рынке
2.2. Прием-передача квартиры на первичном рынке жилья и оформление в собственность
3. Долевое строительство – самый распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке
3.1. Договор участия в долевом строительстве
3.2. Риски при долевом строительстве
Заключение
Библиография

Особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений на первичном рынке недвижимости

Данный вывод основывается на анализе заключенных застройщиком, генеральным подрядчиком и дольщиком-гражданином договоров и их фактических действий и исходя из положений Гражданского кодекса РФ.
Смысл договоров, заключенных дольщиками-гражданами с застройщиком, в основном заключается в том, что за оговоренную сумму денег застройщик обязуется обеспечить строительство многоквартирного дома и передать гражданину определенную в договоре квартиру, которая оформляется в его собственность.
Таким образом, застройщик принимает на себя обязанность, действуя от своего имени, но за счет гражданина, совершить юридические и иные действия, направленные на получение гражданином квартиры. Из текстов договоров можно сделать вывод о том, что застройщик, гарантируя в договоре с гражданином передачу ему квартиры в определенный срок, принимает на себя поручительство за исполнение обязательств подрядчиком, что возлагает на застройщика всю полноту ответственности.
При этом вознаграждение инвестора-застройщика по смыслу договора формируется за счет экономии при заключении и исполнении договора строительного подряда. Такая позиция также совпадает с мнением Роспотребнадзора, изложенным в письме от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32.
В связи с вышеизложенными проблемами назрела необходимость в принятии закона, который позволил бы в дальнейшем защитить права участников долевого строительства, как правило, граждан, и урегулировать взаимоотношения между ними и застройщиками. Таким законом стал Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу 01.04.2005 (далее - Закон). До настоящего времени в Закон дважды вносились изменения, направленные в основном на смягчение ответственности застройщиков, так как его первоначальная редакция в основном обеспечивала защиту прав и законных интересов дольщиков-граждан от возможных злоупотреблений недобросовестных застройщиков. На наш взгляд, такие изменения в Закон могут негативно отразиться именно на гражданах, так как соблюдение Закона влечет удорожание строительства и вынуждает застройщиков искать иные способы привлечения денежных средств граждан, что может существенно затруднить защиту их прав и законных интересов.13
Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2 ст. 2 Закона).
Закон четко определил, что кроме заключения договора участия в долевом строительстве юридическое лицо может привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости. Так, правом на привлечение денежных средств дольщиков обладают только застройщики, при этом они должны выполнить ряд условий, а именно:
- получить разрешение на строительство;
- опубликовать в СМИ, разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) и/или представить проектную декларацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,14 и в контролирующий орган;15
- обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок или договора аренды земельного участка,16 предоставленного под строительство;
- привлекать денежные средства граждан только по договорам участия в долевом строительстве, отвечающим требованиям Закона.
Несоблюдение какого-либо условия из перечисленных дает гражданину право требовать немедленного возврата переданных им денежных средств, уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Следует обратить внимание, что на дольщика - юридическое лицо данная норма Закона не распространяется (ст. 3 Закона).
Закон установил новый, не предусмотренный ГК РФ вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве, определил его предмет, существенные условия и форму.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов17 передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона).
Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются (ч. 4 ст. 4 Закона):
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6 Закона);
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты (ст. 5 Закона);
- гарантийный срок на объект долевого строительства (ст. 7 Закона).
При отсутствии в договоре вышеуказанных условий он считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона).18
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона),19 что позволит избежать проблемы двойных продаж. Государственную регистрацию таких договоров осуществляют территориальные органы Федеральной регистрационной службы. Особенности проведения государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, в том числе внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определены в Инструкции, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82. Уступка прав требований по договору также подлежит государственной регистрации.
Закон закрепил, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.
Законом предусмотрено право сторон договора участия в долевом строительстве на односторонний отказ от исполнения договора (внесудебное прекращение договора). Причем в первоначальной редакции Закона таким правом обладал лишь участник долевого строительства.
Так, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае (ч. 1 ст. 9 Закона):
- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
- если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и/или указанных в Законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, и застройщик не выполнил требования дольщика по безвозмездному устранению недостатков, либо по соразмерному уменьшению цены договора, либо по возмещению расходов на устранение недостатков;
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- если застройщик при несвоевременном прекращения поручительства (если его обязательства обеспечиваются поручительством банка) не уведомил об этом участника долевого строительства не позднее, чем за один месяц до даты прекращения поручительства и не заключил другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;
- в иных установленных Федеральным законом или договором случаях.
При этом застройщик обязан в течение 20 рабочих дней с даты расторжения договора:
- возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора;
- уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами;
- возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона).
Однако для установления принципа равноправия сторон в Закон были внесены изменения,20 которые также предоставили застройщику право на односторонний отказ от исполнения договора в случае (ч. ч. 4, 5 ст. 5 Закона):
- просрочки дольщиком внесения платежа по договору в течение более чем трех месяцев, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа;
- систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей, т.е. нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
Однако даже при вышеуказанных нарушениях у дольщика еще остается возможность погасить задолженность после получения предупреждения от застройщика (ч. 3 ст. 9 Закона).
При этом застройщик обязан в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора вернуть дольщику уплаченные им по договору денежные средства, а дольщик обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (часть 6 ст. 5 Закона) и возместить причиненные убытки.
3.2. Риски при долевом строительстве
Приобретение жилья на первичном рынке связано со многими рисками, ни один из механизмов не гарантирует инвестору его получения. Единственной возможностью снизить риски является скрупулезный выбор компании и внимательное изучение договора. Как известно, российскому строительному рынку еще очень далеко от прозрачности. В связи с этим появляется множество строительных афер.
К рискам относится полная потеря недвижимости, нарушение сроков сдачи объекта, несоответствие полученного объекта ожидаемому в результате двойной продажи. Эксперты рекомендуют здраво соотносить привлекательность жилья со степенью возможных рисков при ее покупке. Российским законодательством запрещено непосредственное перераспределение средств жителей на финансирование строительства. На сегодняшний день существуют следующие механизмы распределения средств: это фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН).
ФОН является всего лишь посредником между застройщиком и вкладчиком, согласно законодательству, это всего лишь инструмент инвестиций в жилье, а вовсе не покупки. Существенным минусом такой схемы является отсутствие ограничений на количество объектов – таким образом, появляются так называемые «финансовые пирамиды». К основным рискам ФФС можно отнести несвоевременную сдачу или даже не сдачу дома вообще.21
При выборе застройщика определяющим фактором является его добросовестность и умение управлять строительными процессами. У такого застройщика нет цели ущемить интересы инвесторов и ограничивать права на предъявление претензий. Большая часть клиентов рынка недвижимости не склонны доверять очень многим схемам, пришедшим к нам из Запада – к ним относится, например, ипотека или покупка квартир по вексельной системе в новостройках.
Например, довольно распространенной и часто обсуждаемой ситуацией в последнее время стала проблема обманутых дольщиков. В связи с этим часто говорят о всевозможных рисках, возникающих при приобретении недостроенного жилья. Этот риск вполне возможно предотвратить, если вовремя организовать комплексную проверку компании.
Куда более серьезной опасностью является такая схема мошенничества, которая чревата покупкой «воздуха» у якобы посредника или якобы инвестора. Причем, эта схема обычно очень хорошо продумана и разработана – мошенники арендуют дорогой офис, показывают покупателям, например, письма и лицензии, подписанные выдающимися членами Правительства (а то и лично Лужковым Ю.М.), приводят в дом, который принадлежит вовсе не им (для этого преступники предварительно договариваются с прорабами), дают даже рекламу компании.
Отличить мошенников от серьезной и профессиональной компании вполне возможно – обычно такие конторы берут с клиентов наличные платежи – от 60% до 80% стоимости будущей квартиры (более-менее серьезные компании все свои операции по недвижимости проводят исключительно через безналичный расчет и банковские счета). Кроме того, покупатель может спросить насчет возможности застраховать квартиру и купить ее по ипотеке. Мошенники никогда не работают по ипотеке, потому что банк очень легко и быстро выявит, что компания работает с «воздухом».
Одной из самых распространенных опасностей при покупке квартиры в новостройке является вероятность затягивания сроков.
При подписании договора Покупателю необходимо обращать внимание на то, что именно указано в разделе, посвященном правам Покупателя и застройщика. Например, если в договоре указано, что в случае задержки платежа Покупатель должен уплатить 20%, а расторгнуть договор он не имеете права, то и продавец-застройщик обязан нести зеркально-аналогичную ответственность в случае задержки при сдаче дома. По закону, в случае задержки застройщик обязан выплатить дольщику довольно крупную неустойку.22
Одной из наиболее опасных для покупателя новостройки схем является покупка векселя – он не дает даже намека на покупку квартиры. С этой бумагой Покупатель не сможет даже пойти в суд, так как на приобретение ценных бумаг закон о защите прав потребителей не распространяется. С момента принятия ФЗ №214 с покупателем должен быть заключен договор долевого участия в строительстве. В противном случае, остается только уповать на известность и авторитет компании-застройщика.
Кроме того, стоит изначально выяснить, по какой цене придется выкупать дополнительную площадь (которая очень часто обнаруживается после окончания строительства) – хорошо, если по той же самой цене, что и основную площадь. Кроме того, нужно еще до подписания договора выяснить сроки, в которые должна быть произведена эта оплата.
Закон предъявляет к застройщику требования по раскрытию информации. С этой целью Законом введено понятие проектной декларации (ст. 19 Закона), которая включает в себя информацию о застройщике (ст. 20 Закона) и информацию о проекте строительства (ст. 21 Закона).
Кроме этого, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу (ч. 2. ст. 20 Закона):
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления (ч. 2 ст. 21 Закона):
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Помимо вышеуказанного Закон устанавливает гарантии качества объекта долевого строительства, законные неустойки за нарушение сторонами договора своих обязательств, способы и порядок обеспечения обязательств по договору (залог и поручительство), государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, вносит изменения в КоАП РФ23 в части установления ответственности за нарушения требования законодательства об участии в долевом строительстве, в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)",24 в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".