Цена земли и проблемы формирования земельного рынка в России.

Содержание

Введение
1. Понятие земли и ее цена
1.1. Земля как фактор производства. Земельная рента
1.2. Оценка стоимости земельного участка
2. Проблемы формирования земельного рынка в России
2.1. Государственное регулирование земельных отношений в России
2.2. Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации
Заключение
Список использованных источников

Цена земли и проблемы формирования земельного рынка в России.

Категория земель устанавливается на основе их зонирования, кото­рое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Об­щие принципы и порядок проведения зонирования земель устанавлива­ются федеральными законами.
Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ (ст. 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований.
Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собствен­ность муниципальных образований предусмотрено в Федеральном законе «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001г. №101-ФЗ.
В муниципальной собственности находятся все земли в пределах чер­ты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.
Предприятия (юридические лица) в настоящее время имеют земель­ные участки на праве частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.
Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблю­дением обременении и иных условий, установленных законом и дого­ворами.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных осо­бо установленных территориях РФ (ст. 15 Земельного кодекса РФ).4
Право частной собственности юридических лиц на земельные участ­ки возникает в результате приватизации государственных или муници­пальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения участка в уставный (паевой) капитал юридическо­го лица.
Гражданский оборот земельных участков под приватизирован­ными предприятиями регулируется: Земельным кодексом РФ, Федераль­ными законами «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ (с поел. изм. и доп.) и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ (с поел. изм. и доп.). При этом собственник вправе использо­вать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не зап­рещены в пределах данной функциональной зоны населенного пункта.
Нахождение земельного участка в гражданском обороте является основанием для определения рыночной, инвестиционной или специальной стоимости земельного участка.
Наряду с правом частной собственности на рынке земли необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право аренды, ограни­чения и сервитуты.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.5
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и орга­нам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию.
Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользова­ния земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммер­ческих организаций.
При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается следующая цена земли в посе­лениях с численностью населения:
1) свыше 3 млн человек - в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;
2) от 500 тыс. до 3 млн человек - от 5 до 17 ставок;
3) до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений - от 3 до 10 ставок земельного налога (Закон «О введении в действие Земель­ного кодекса Российской Федерации», 2001 г.).
Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного рас­поряжения участком - безвозмездного срочного пользования, субарен­ды, залога.
Оценочная стоимость права долгосрочной или краткосроч­ной аренды может определяться путем капитализации дохода арендато­ра от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нем.
Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений (обременении) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен определенными обязательствами:
1) запретом на изменение целевого назначения земельного участка;
2) запрещением способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;
3) требованиями к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и
правилами;
4) запретом на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в преде­лах соответствующей зоны или земельного участка;
5) запретом на продажу, сдачу в аренду или субаренду;
6) запретом на изменение внешнего вида недвижимости;
7) условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков;
8) иными требованиями, установленными федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:
1) в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;
2) в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;
3) в документах государственного земельного кадастра;
4) в документах государственной регистрации.
Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274-277 Гражданского кодекса РФ и в ст. 23 Земельного кодекса РФ.6
Сервитуты могут устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Они подлежат регист­рации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Сервитуты принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. «следуют» не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок служит определен­ным ограничением прав самого собственника этой земли.
Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроен­ных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить:
1) безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженер­ной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земель­ного участка в собственность;
2) возможность размещения на участке межевых и геодезических зна­ков и подъездов к ним;
3) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.
Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми согласно ему норма­тивно-правовыми актами.
Частные сервитуты могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, кото­рые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах кото­рых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-прода­жи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не яв­ляющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
Цель кадастровой оценки - одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999г. № 945 Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установлен­ных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится по единой методике в целях обес­печения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ.
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, ут­вержденными Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апре­ля 2000г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Цель единичной оценки - определение рыночной специальной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оцен­щиками согласно принятым стандартам и методам оценки.
Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли). Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полу­ченных при различных подходах. При сравнении этих результатов пред­почтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более пол­ной и достоверной информации.
2. Проблемы формирования земельного рынка в России
2.1. Государственное регулирование земельных отношений в России
В период проведения в Российской Федерации земельной реформы значение регулирования земельных отношений со стороны государства возрастает. Однако вмешательство государственных органов в эту область общественных отношений нельзя понимать в том смысле, как было ранее, в советскую эпоху, когда за государственными органами признавалось по существу неограниченное право вмешательства в хозяйственную деятельность землепользователей. Напротив, роль государства выражается в устранении подобных и многих других недостатков прошлого, создании благоприятных экономических и правовых условий для успешного завершения земельной реформы.
Некоторые авторы, например, считают, что с отказом от администрирования утрачена функция государственного управления в области использования и охраны земель. Но это не так. Изменяются лишь содержание и методы государственного управления, которое является деятельностью государственных органов по обеспечению исполнения законов государства, в том числе земельных законов. Исполнительная, а также управленческая деятельность государственных органов вторична по отношению к законодательной функции государства, его представительных органов, она подчинена законам и осуществляется во исполнение законов. В целом же законодательная и управленческая (исполнительная деятельность) государства образуют составляющие части общего понятия государственного регулирования земельных отношений.7
Государственное регулирование в области землепользования до начала земельной реформы имело одну особенность - исключительное право государственной собственности на землю. И до сих пор у некоторых субъектов Российской Федерации сохраняется такой правовой режим, который дает им возможность совмещать при государственном регулировании земельных отношений правомочия собственника земли и органа суверенной власти на всей территории страны. При этом, проводя земельные реформы, государство как орган власти решает социально - экономические (и, безусловно, политические) проблемы, беря на себя огромные затраты, связанные с реорганизацией колхозов и совхозов, образованием частного предпринимательства, крестьянских (фермерских) хозяйств, аренды земли, а в большинстве субъектов Российской Федерации государство идет на такую меру, как бесплатное предоставление земли в частную собственность, разрешает ее куплю - продажу, залог и другие сделки. Если бы государство не было собственником земли, эти "революционные" по важности преобразования невозможно было бы проводить так гладко, плавно, как это происходит, без разрушительных, взрывоопасных социальных конфликтов. Успешное проведение земельной реформы в значительной степени обеспечивается именно благодаря совмещению в одних руках, то есть у компетентных органов государства, правомочий собственника земли и властных функций. Но, как известно, в Российской Федерации государство отказывается от своего исключительного права собственности на землю, которая в значительных масштабах переходит в частную или в муниципальную собственность. Поэтому создается такое положение, при котором в отношении государственных земель органы государственного управления осуществляют как правомочия представителей собственника, так и властные правомочия, определенные законом. Что касается земель, перешедших в частную или муниципальную собственность, то здесь государственные органы могут проявлять свои властные функции в рамках, установленных законом. Иначе право частной собственности оказалось бы чисто формальной декларацией.
В случае, когда государство выступает и как собственник земли и как орган власти, государственное регулирование земельных отношений может затрагивать вопросы внутрихозяйственной деятельности землепользователей в большей степени, поскольку государство является хозяином земли, то есть ее собственником. Так, например, государство - собственник совершает сделки с землей, устанавливает размеры арендной платы, сроки аренды и другие условия пользования государственной землей, обязательные для арендаторов и других пользователей. Оно, будучи хозяином земель, видя какие-либо отступления от правил со стороны пользователя земли, может потребовать устранения нарушений. У государства - собственника земли имеются и другие права, которые оно осуществляет через свои управленческие и хозяйственные органы в силу установленных им условий пользования землей. Но те же государственные органы в определенных случаях могут прибегнуть к властным полномочиям, например отобрать у пользователя земельный участок, несмотря на наличие долгосрочного договора аренды, если он систематически нарушает требования законодательства об охране земель.
Таким образом, государственные органы проявляют свою деятельность по-разному, сообразуя собственные действия с правомочиями владельца и органа власти.
В настоящее время в России нет специального государственного органа управления земельным имуществом, но в 20-х годах в РСФСР был такой орган, который управлял "госземимуществом", однако с переходом советской власти к методам администрирования он был упразднен за ненадобностью. И с тех пор в России функции управления земельным имуществом и функции администрирования сосредоточены в одних и тех же органах, например в Госкомземе России, который, по существу, не несет никакой ответственности за непосредственную организацию использования государственных земель в хозяйствах, выступая лишь в роли контролера и администратора. В такой же роли органы Госкомзема выступают и по отношению к частному сектору земель.
Если гражданин или юридическое лицо желает оспорить акт государства, то ему легче это сделать в суде или в каком-либо контрольном органе, например в Госкомземе, в том случае, когда принявший соответствующий акт орган государства выступал в качестве представителя собственника земли, то есть хозяйствующего субъекта, а не в качестве представителя государства - суверена. Здесь партнерские отношения, обусловленные равенством сторон, которые вправе оспаривать свои права в суде. Акт же госоргана, выражающий суверенную власть, может проводиться в жизнь чисто административными средствами, хотя это не исключает последующего контроля (надзора) со стороны суда и прокуратуры. Акты госорганов как представителей собственника в принципе не отличаются от актов иных собственников земли (частных, муниципальных). Всякий собственник действует в собственных интересах, защищая свои законные права. В спорных случаях решение госоргана должно получить административную или судебную поддержку (апробацию) - иначе действия государственных органов или хозяйственных организаций не будут отличаться от простейшего самоуправства, столь часто встречающегося в прошлом.
Различие характера действий государства - собственника и государства - суверена раскрывает сущность и социальную значимость проводимых земельных преобразований. Когда в 90-х годах государство стало всячески поддерживать крестьянское (фермерское) движение, было ясно, что приходится идти вразрез с интересами колхозов и совхозов. Нужно было изымать у них сельскохозяйственные угодья и бесплатно предоставлять вышедшим из состава названных хозяйств крестьянам. Реорганизация колхозного и совхозного землепользования осуществлялась не с помощью рынка, а с помощью государственного регулирования земельных отношений.8
При этом государство выступало, главным образом, как орган суверенной власти, а не как собственник, хотя это его правомочие облегчало ход земельной реформы.
В случаях, когда по законодательству того или иного субъекта Российской Федерации установлена частная собственность на землю, вмешательство государственных органов во внутрихозяйственные дела пользователя земли приобретает иной характер. Так, например, государственные органы не обязаны заботиться о рентабельности (доходности) земель частного собственника, что они должны делать в отношении своих собственных земель. Применительно к частному сектору вмешательство государства в основном ограничивается контролем за соблюдением требований закона об охране земель, недопущении других правонарушений. Таким образом, государственное регулирование земельных отношений всегда существует, хотя оно проявляется по-разному в зависимости от характера земельных реформ, проводимых субъектами Российской Федерации. Поэтому нельзя согласиться с часто встречающимися в литературе утверждениями, что государство в ходе земельной реформы не должно вмешиваться в хозяйственную деятельность пользователей земли. Оно не только вправе, но и обязано в необходимых случаях (защищая публичные интересы, окружающую природную среду и т.п.) вмешаться, то есть в какой-то степени ограничить "хозяйственную свободу" пользователей земли, как это определено, например, в статье 36 Конституции Российской Федерации, а также в соответствующих статьях Конституций и Уставов субъектов Российской Федерации.
Государственное регулирование земельных отношений проявляется по многим направлениям: