Земельные отношения в России: традиции, проблемы и поиски эффективных форм хозяйствования.

Содержание

Введение
1. Теоретические аспекты земельных отношений
1.1. История земельных отношений в России
1.2. Понятие и проблемы земельных отношений
2. Регулирование земельных отношений в России
2.1. Общая характеристика управления земельным фондом
2.2. Государственное регулирование земельных отношений в России
Заключение
Список использованных источников

Земельные отношения в России: традиции, проблемы и поиски эффективных форм хозяйствования.

Изменения форм собственности и хозяйствовании не улучшили использование земли. Десятки миллионов гектаров земель остаются невостребованными. Примерно 70% ее оказалось сосредоточено у неработающей части сельского населения.
Руководители агрофирм, агрохолдингов, отраслевых кооперативов, других интегрированных формирований вынуждают крестьян вносить свои земельные доли в уставной капитал этих компаний. Все большее число вчерашних собственников земельных участков обрабатывают чужие земли.
Важнейший вопрос земельных отношений - рынок земли, включающий любой переход прав хозяйственного использования земельных участков от одних субъектов к другим. К сожалению, оборот сельскохозяйственных земель к эффективным собственникам сегодня практически отсутствует. Причин этому много.  Главная состоит в том, что реформаторы первой волны так накуролесили в земельном законодательстве, завели проблему земельных отношений в такие дебри, что решить ее цивилизованным путем не представляется никакой возможности.
Сегодня граждане хотят иметь не свидетельства, не эти «филькины грамоты», а реальную землю, но реализовать свое право на земельную собственность не могут. Получилось по пословице «Один дурак может задать такие вопросы, на которые и 10 умных не в состоянии ответить». Так бездумно закладывался фундамент будущего земельного законодательства России.
Исправление «ошибки» большевиков привело к тому, что крестьяне стали обрабатывать «чужие земли», жить по пословице - «Один с сошкой, семеро с ложкой». В начале либеральные демократы сделали красивый жест - бесплатно отдали крестьянам землю и имущество.
Словом, либеральные демократы обманули крестьян. Вопрос земельных долей стал мучительной головной болью всех селян. Л.Н.Толстой говорил: «Когда начинаешь дело, подумай о его последствиях». Видимо, наши реформаторы не тем думали, а потому и напридумывали  не весть что!
Всем, кажется, стало ясно, что проблема земельных долей в стране не может быть решена цивилизованно. Нужно признать ошибочность содеянного и срочно   принимать новые  законы, способные развязать многочисленные узлы. Образовавшиеся в земельном праве  и дать крестьянам жить нормально. К сожалению, не все это понимают. Так, бывший министр сельского хозяйства России В. Хлыстун, активный участник дробления крупных земельных массивов на доли говорит: «Если исходить из выбранной модели уравнительного распределения собственности, то другого механизма приватизации практически не было». А кем. как не вами она была выбрана. И зачем была такая приватизация, которая привела к тому, что 40 млн.га. земель вышло из хозяйственного оборота, а большинство крестьян не почувствовав себя собственниками, оказались наемными работниками у крупных земельных магнатов  и впору выходить с лозунгом «Землю крестьянам».
Приняв антикрестьянские законы, сегодня либеральные демократы умывают руки, считают свою миссию законченной. Ведь их цель не созидание, а разрушение. А они ее  достигли как нельзя успешно. Годы идут. Кризис на селе углубляется. Но никаких законодательных подвижек в сторону изменения сложившегося положения, да они и не видят необходимость в таких изменениях. Так, руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости М .Мишустин заявляет, что его служба вместе с датчанами попыталась заменить хаотичное выделение земельных участков в натуре логически выстроенной процедурой. И нам это удалось, говорит он. Мы сделали ставку на то, чтобы решить этот вопрос вместе с органами местного самоуправления. И наша задача состояла в том, чтобы организовать селян, договориться, как они будут делить свою территорию.
Сегодня в стране 134 тыс. сельских поселений. Более 13 тыс. - деревни-призраки, т.е. без жителей. В 34 тыс. поселений проживает от 1 до 10 человек. Сельскохозяйственные земли здесь расположены, как правило, рядом с деревней. Именно к таким регионам относится Псковская область, опыт которой г-н Мишустин хочет распространить на всю Россию. Но многие регионы (Ростовская, Волгоградская, Тамбовская обл. и др.) имеют совершенно иные условия (см. табл.1).
Таблица 1
Группировка сельских населенных пунктов по численности
населения по субъектам РФ
Всего
в т.ч.  с.н.п. с числом жителей
10  и менее
11-200
201-500
5001-1002
1001-2000
2001-5000
более 5000
Число сельских населенных пунктов (без учета  с.н.п., в которых никто не проживает - 13,1 тыс.)
142203
34003
68807
20475
10837
5182
2093
807
 
Как решать эту проблему там, где площадь земельных массивов составляет 15-20 и более тысяч гектаров, в населенном пункте проживает 500-1000 и более человек, а земельные участки от села, станицы находятся на расстоянии 10 и более километров? Как здесь договориться сотням и тысячам собственников земельных долей? Здесь не помогут ни датчане, ни прочие шведы. Ибо этот вопрос в принципе не решаем. Недаром же в царской России существовала чересполосица, когда у каждого домохозяина земля находилась в 3-5 и более местах.
Вместо того, чтобы помочь крестьянам выбраться из дебрей, в которые их завели реформаторы, нужно, чтобы люди сами проявляли инициативу, обращались к муниципальным властям, между собой разбирались.
Эффективное функционирование организационно-экономического механизма земельных отношений невозможно без государственного земельного кадастра. На кадастровой базе должна создаваться информационная сеть, обеспечивающая проведение единой государственной земельной политики, работы по оценке земли, формирование налоговой базы и ставок арендной платы. Кадастр формирует механизм защиты прав собственников, владельцев и пользователей земли, способствует упорядочению поступления в бюджет средств от платежей за использование земли и сделок с земельными участками.
На создание такого кадастра в течение примерно 10 лет Роскомзему  выделялись огромные суммы (только  из госбюджета более чем 800 млн. руб. ежегодно, не считая многочисленные иностранные фонды и гранты). Но земельный кадастр так и не был создан. Деньги, как  говорят, ушли в песок. Руководители бывшего Роскомзема (Илья Южанов, Сергей Сай) получили новые теплые места в правительстве. 
Федеральное Государственное унитарное предприятие «Федеральный Кадастровый Центр «Земля» в качестве главного и часто единственного критерия кадастровой стоимости земель поселений использовало рыночную информацию, хотя, как известно, рынок земли, да и то криминальный, существует лишь в пригородах мегаполисов. В ряде районов Московской области, например, кадастровая оценка в 2-3 раза превышает рыночную стоимость. В результате купля-продажа земли на первичном рынке застопорилась. Президент Дм. Медведев говорит, что система оценки земли в России не соответствует современным требованиям. А без нее невозможно определить стоимость земли.
Госдума приняла Законопроект «О Государственном кадастре недвижимости». В Московской области налог на 6 соток дачного участка достигает 30 тыс. руб. в год. Правительство и Дума просто издеваются над40 млн. дачников и других собственников земли. Как в насмешку приняли закон, который назвали»дачная амнистия», после которого миллионы граждан потеряли покой.
В начале 90-х шли острые споры о купле-продаже земли, о формах собственности и хозяйствования. Наконец, Госдума приняла Земельный Кодекс, Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залога недвижимости)». Однако говорить, что с принятием этих законов система земельных отношений стала более прозрачной, ускорилось движение участков от неэффективных собственников и эффективных, а в село пошли долгожданные инвестиции, не приходится.
По-прежнему вместо регулируемого существует криминальный рынок земли. Цивилизованного оборота земли как не было, так и нет. А если главное средство производства - земля - не является объектом рынка, значит, не может быть и рыночных отношений в сельском хозяйстве в целом.
Причин, почему в отрасли отсутствует рынок, а в село не идут инвестиции, много.
1. Сельское хозяйство находится в глубоком кризисе, заниматься им в большинстве случаев стало невыгодно. Надежд на улучшение положения мало. Подготовленный Министерством сельского хозяйства совместно с МЭРТом прогноз развития отрасли на три года неутешителен - 1-1,5 процента в год. Это, как сказал А. Гордеев, стагнация.
2. Невостребованность земли. Количество пустующих земель с каждым годом увеличивается. Производство большинства сельскохозяйственных продуктов уже многие годы остается убыточным.
3. Кредитные организации не хотят выдавать сельским товаропроизводителям ипотечный кредит. С одной стороны, по причине больших рисков, с другой - из-за отсутствия механизма управления земельными участками, в случае когда заемщик средств не в состоянии будет вернуть ипотечный кредит.
За рубежом кредит является важнейшим элементом экономического развития аграрного производства. Сельскохозяйственные предприятия США финансируют с помощью кредита от 35 до 70 процентов всех совокупных расходов. Основная группа учреждений, образующих систему сельскохозяйственного кредита, представлена коммерческими банками, страховыми компаниями, администрацией по делам фермеров, товарно-кредитной корпорацией - всего свыше 800 банков и ассоциаций.
В России получение средств под залог земли дало бы толчок для развития АПК. Ибо сегодня сельскому товаропроизводителю нечего предоставить в залог, кроме земли. Техника окончательно изношена, а зерно и без кредита всегда можно продать. А потому сделки с землей пока что остаются либо во власти криминала, либо не выходят за рамки аренды. Нужно землю сделать предметом залога и тем самым дать сельским товаропроизводителям необходимые заемные средства. Но без гарантии государства кредитные организации не будут рисковать, не будут выдавать средства под залог земли. Такое положение не может оставаться до бесконечности.
Для ускорения оборота земельных участков от неэффективных собственников к эффективным необходимо государственное регулирование рынка земли, которое должно быть основано на пакете нормативных актов, связанных с ипотекой, эмиссией и движением ценных бумаг, обеспеченных земельными активами.
 Финансово-экономическому блоку в Правительстве, отвечающему за проведение реформ в стране, нужно не затягивать решение этого архиважного вопроса, вывести отрасль из состояния, когда она одной ногой стоит как бы в рынке, а другой - в прежней системе.
Во всех странах с рыночной экономикой земля продается, покупается и сдается в аренду. Затраченный на покупку земли капитал, как и любой другой, входит в затраты на производство сельскохозяйственной продукции.
В советское время, при государственной собственности на землю, купля-продажа была запрещена, земля не имела цены, а потому не входила в затраты на производство сельскохозяйственной продукции. Это искажало всю систему экономических отношений, не позволяло объективно делать сравнительную оценку эффективности работы сельского хозяйства с другими отраслями, сопоставлять трудовой вклад работников сельскохозяйственных предприятий разных регионов.
С переходом отрасли на цивилизованные рыночные отношения, с ускорением оборота земельных участков землевладелец вынужден будет включать затраты на приобретение земли в собственность или аренду в себестоимость сельскохозяйственной продукции. Это приведет к существенному повышению цен на продукты питания, а следовательно, к снижению конкурентоспособности отечественных товаропроизводителей.
В условиях чрезвычайной бедности значительной части нашего населения, а потому и низкого спроса на продукты питания рост цен вызовет дальнейшее сокращение душевого потребления продуктов питания, приведет к обострению социально-экономических проблем в стране.
Итак, в формировании земельных отношений Россия стоит на развилке дорог. Либо она повторит свои и западные ошибки, либо выберет принципиально иную модель реформирования, с помощью которой пойдет по пути прогресса. Результат будет зависеть не столько от обеспечения социальной справедливости (раздачи земли всем тем, кто ее обрабатывает), сколько от обеспечения роста производства и повышения его эффективности.
Для этого необходимо:
- создать законодательную базу, где четко должны быть прописаны вопросы собственности на землю, права и ответственность за ее рациональное использование, восстановления плодородия почв и защиты земель;
- сформировать комплекс факторов, обеспечивающих повышение эффективности сельскохозяйственного производства и его конкурентоспособности, а также привлекательности для инвесторов;
- усилить роль государственного регулирования земельных отношений, провести разграничение земель между федеральным, региональным и местным уровнями;
- повысить социальный уровень жизни земледельцев.
Без вмешательства государства в эти процессы, без строгого контроля и повышения эффективности управления невозможно оздоровить земледельческий организм и остановить печальные процессы на российской земле.
2. Регулирование земельных отношений в России
2.1. Общая характеристика управления земельным фондом
Управление земельным фондом, как и вся правоприменительная де­ятельность государства, осуществляется как через систему государ­ственных органов, так и посредством привлечения к этому процессу негосударственных структур (общественных, муниципальных и др.).
В этом смысле управление земельным фондом, являясь категорией государственной, может включать в себя, условно говоря, некие состав­ляющие элементы в виде муниципального или внутрихозяйственного управления соответствующими землями в той мере, в какой это может быть делегировано государством.
Земельный фонд Российской Федерации - это вся территория, т.е. вся земля, включая водопокрытую, в пределах границ страны.
Хотя земля представляет собой единый природный объект, отдельные ее части обладают различными природными качествами и свойствами, представляющими определен­ный хозяйственный интерес (почвенным плодородием, лесопокрытостью, наличием полезных ископаемых и т.п.), которые в связи с этим целесообразно использовать определенным образом, т.е. в определен­ных народнохозяйственных целях. С этой точки зрения единый земель­ный фонд подразделяется на 7 целевых категорий, закрепленных в зе­мельном законодательстве (ст. 7 ЗК РФ), а именно:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений (городов, поселков и сельских поселений);
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиове­щания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космичес­кой деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специ­ального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий (природоохранного, природно-заповедного, рекреационного, оздоровительного и историко-культурного назначения);
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
В соответствии с основным целевым назначением упомянутых час­тей единого земельного фонда земельным законодательством установ­лен и правовой режим их использования в народном хозяйстве.
К землям сельскохозяйственного назначения отнесены участки еди­ного земельного фонда, используемые или по своим природным каче­ствам пригодные для использования в сельском хозяйстве, т.е. для про­изводства сельскохозяйственной продукции.
Землями поселений считаются земли, расположенные в пределах ад­министративных границ различных поселений, которые подразделяют­ся с точки зрения их функционального назначения на две группы: сель­ские и городские населенные пункты (т.е. города и поселки городского типа). Основное целевое назначение этих земель - удовлетворение градостроительных потребностей этих населенных пунктов.
Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, оборо­ны, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики и иного назначения представляют собой участки земельного фонда, пре­доставленные юридическим или физическим лицам для осуществления специальных задач в промышленности, на транспорте, энергетике и дру­гих отраслях народного хозяйства. Основное целевое назначение земли В этих сферах народного хозяйства - служить операционным базисом для размещения и функционирования промышленных и иных предприятий и объектов.
Землями лесного фонда признаются земли, покрытые лесом, а так­же не покрытые им, но предоставленные или предназначенные для ве­дения лесного хозяйства. Лес представляет собой очень ценное природное сырье для промышленности, энергетики, как незаменимый строительный материал. В то же время земля здесь играет роль сред­ства производства лесохозяйственной продукции и нуждается в связи с этим в установлении особого правового режима использования.
К землям водного фонда относятся земли, занятые водоемами, лед­никами, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли по берегам водоемов (прибрежные полосы), необходимые для их обслуживания. Их основное целевое назначение — удовлетво­рение питьевых, бытовых, оздоровительных и других нужд населения, а также водохозяйственных, природоохранных, промышленных, энер­гетических, транспортных, рыбохозяйственных и иных потребностей.
К категории особо охраняемых территорий относятся земли при­родоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреацион­ного и историко-культурного назначения, имеющие статус особо охра­няемых территорий в силу их специфической роли и особого значения в жизни-общества. Они служат удовлетворению духовных, биологичес­ких, эстетических и иных потребностей граждан.
Землями запаса считаются все участки земельного фонда, не предо­ставленные в собственность или пользование физическим или юриди­ческим лицам или изъятые у них по основаниям, предусмотренным за­конодательством.
Целевая категория определяет лишь основное, общее целевое на­значение отнесенных к ней земель. Конкретное использование земель­ных участков в пределах целевых категорий может существенно раз­личаться в соответствии с практической целесообразностью, определяемой компетентными органами исполнительной власти при предоставлении земельных участков гражданам или юридическим ли­цам. Указанный признак разграничения земель целевых категорий ус­тановлен законодательством в виде разрешенного использования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Так, к видам разрешенного использования земель сель­скохозяйственного назначения могут быть отнесены: индивидуальное и коллективное садоводство, огородничество, животноводство и т.п. Разрешенное использование земель лесного фонда может состоять в использовании участков этой категории для заготовки древесины, жи­вицы, второстепенных лесных материалов, побочного лесопользования, сенокошения, выпаса скота, охотничьего промысла и т.п.
При установлении разрешенного использования земель могут пре­дусматриваться определенные ограничения или запреты, соблюдение которых является обязательным. Так, в пределах водоохранных зон на землях сельскохозяйственного назначения запрещается применять ядо­химикаты, производить распашку почвы, выпас скота, а на землях, подверженных эрозионным процессам, ограничивается применение аг­ротехники, стимулирующей развитие этих процессов и т.д.
Законодательством (ст. 7 ЗК РФ) установлено, что правовой режим земель определяется их принадлежностью к той или иной целевой ка­тегории и разрешенным использованием в соответствии с территори­альным зонированием.