Сравнительная характеристика договора пожизненного содержания с иждивением и ипотечного кредитования

ВВЕДЕНИЕ
Глава I: Общие положения договоров
1.1. Договор пожизненного содержания с иждивением
1.2. Договор ипотечного кредитования
Глава II: Сравнительная характеристика
2.1. Проблемы реализации договора пожизненного содержания с иждивением
2.2. Проблемы ипотечного кредитования
2.3. Сравнительная характеристика договора пожизненного содержания с иждивением и договора ипотечного кредитования
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Сравнительная характеристика договора пожизненного содержания с иждивением и ипотечного кредитования

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении 11.
Что касается остальных условий, то размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 ГК РФ.
Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения). Если обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры. В договоре ипотеки обязательно должна быть отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Такое разъяснение содержится в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. N 6/812. Этого будет достаточно для того, чтобы признать договор об ипотеке заключенным. Однако если на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть признана выражением воли залогодателя, не являющегося стороной в основном обязательстве. В подобном случае отсутствие условий о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства влечет признание договора ипотеки незаключенным.
Таким образом, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Итак, Договор ипотечного кредитования подразумевает кредитное обязательство, которое обеспечивается залогом. При этом предмет залога во избежание проблем, связанных с признанием договора недействительным, должен быть четко, детально определен. Договор ипотечного кредитования подлежит обязательной государственной регистрации.
Глава II: Сравнительная характеристика
2.1. Проблемы реализации договора пожизненного содержания с иждивением
В п. 1 ст. 602 ГК РФ основная обязанность плательщика ренты сформулирована достаточно широко - как предоставление содержания с иждивением. Указанная обязанность может включать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Кроме того, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Этот перечень является примерным и должен конкретизироваться в договоре. Законодатель передал на согласование сторон в зависимости от обстоятельств конкретизировать в договоре обязанности плательщика. Стороны вправе договориться о включении в договор иных условий или, наоборот, некоторые условия, указанные в законе, исключить.
Поскольку в Гражданском кодексе РФ обязанность по предоставлению содержания прописана достаточно схематично, заключается большое число договоров пожизненного содержания с иждивением с весьма неконкретными условиями, что впоследствии влечет разногласия между сторонами и увеличение количества судебных споров. Большинство исков получателей ренты о расторжении договора мотивируются тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии оказывались ему плательщиком ренты. Зачастую оказывается, что договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты. Чаще всего в таких ситуациях между сторонами существовали устные договоренности и обязательства, на основании которых был составлен письменный договор. И получатель ренты полагал, что условия договора должны были реализовываться в более полном объеме. В подобных ситуациях ставится под вопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнении договора. Чтобы избежать таких коллизий, необходимо в договор вносить все существенные условия содержания и очень подробно оговаривать порядок его предоставления. Следует подробно регламентировать и медицинское обслуживание, и режим покупки продуктов и приготовления пищи, и примерный ассортимент покупаемых продуктов, и случаи осуществления надомного ухода, госпитализации и др.13. Подробный договор упорядочит отношения между сторонами, что исключит в дельнейшем споры о предполагаемом объеме содержания.
Однако желание заключить максимально детализированный договор полностью зависит от добросовестности плательщика ренты, а также от компетентности и добросовестности нотариуса, удостоверяющего договор. Ввиду этого необходимо принятие на федеральном уровне Положения о договоре пожизненного содержания с иждивением, которое устанавливало бы максимально полный список обязательств плательщика ренты, конкретизация которого производилась бы сторонами в договоре с учетом потребностей получателя ренты.
Примером могут послужить принимаемые в некоторых субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях положения, регулирующие заключение договоров пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты между гражданами, нуждающимися в социальной поддержке, и государством либо муниципальными образованиями. В таких положениях указывается примерный перечень обязанностей плательщика ренты.
В интересах плательщика ренты вести фиксированный учет оказанных по договору услуг, который будет доказательством того, что предусмотренный договором объем содержания действительно предоставлен. Учет может производиться несколькими способами. Во-первых, как предлагает А. Пахомов, путем составления двухсторонних актов о предоставленном содержании, подписанных сторонами. Во-вторых, путем написания получателем ренты расписок о том, какие услуги и в каком объеме ему были предоставлены плательщиком ренты. В-третьих, если стороны договора проживают совместно и ведут общее хозяйство, целесообразно завести книгу расходов, в которую плательщик должен вносить все расходы, подклеивать все счета и чеки. Все расходы в таком случае должны заверяться подписями обеих сторон. В-четвертых, если выплачивается денежный эквивалент содержания, плательщик может переводить деньги на расчетный счет получателя либо отправлять почтовыми переводами14.
Итак, по общему правилу исполнение обязательства по предоставлению пожизненного содержания с иждивением должно производиться в натуре в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. В этом состоит специфика рассматриваемого договора. Несмотря на это, содержание, в какой бы форме оно не предоставлялось, должно быть выражено в договоре в определенной сумме денег, эквивалентной по стоимости общему объему содержания. При определении общего объема содержания с иждивением должны учитываться не только фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оцениваться оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т.п. Причем п. 2 ст. 602 ГК РФ указывает: стоимость общего объема пожизненного содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Ниже указанного уровня стороны не вправе рассчитывать стоимость содержания. Если в договоре указана меньшая по размеру рента, она автоматически приравнивается к двум минимальным размерам оплаты труда. Причина установления минимального уровня содержания состоит в том, что для получателя ренты содержание с иждивением становится основным источником существования. Такая императивная регламентация направлена на то, чтобы пожизненное содержание имело реальное экономическое значение для сторон и не превращалось в обмен между ними малозначительными ценностями. Очевидно, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение), либо в кабальный для получателя договор.
В Российской Федерации предусмотрено применение к отношениям сторон ст. 318 ГК РФ. Из нее вытекает, что сумма, выплачиваемая непосредственно на содержание гражданина по договору пожизненного содержания, индексируется с учетом уровня инфляции. Привязка размера содержания к минимальному размеру оплаты труда, увеличение которого производится периодически, служит специальной формой индексации. Цель использования такой привязки состоит в придании устойчивости обязательству независимо от колебания рубля. Увеличение в установленном порядке минимального размера оплаты труда влечет за собой пропорциональный рост размера содержания, указанного в договоре. Данное правило не может быть изменено или отменено соглашением сторон.
Но стоит ли руководствоваться минимальным размером оплаты труда при определении размера пожизненного содержания? Подобный подход законодателя вызывает серьезные сомнения. Известно, что минимальный размер оплаты труда невысок, несмотря на то, что в последнее время предпринимаются попытки его увеличить.
С 1 января 2009 года Федеральным законом "О минимальном размере оплаты труда" N 82-ФЗ от 19 июня 2000 г15. последний установлен в размере 4330 рублей в месяц. Однако эта сумма применяется исключительно для регулирования оплаты труда.
Исчисление же платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится на основании ст. 5 указанного Закона, исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П положение данное положение признано не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой оно - во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 597 и пунктом 2 статьи 602 ГК Российской Федерации, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, - предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям16.
Положение части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", признанное данным Постановлением не соответствующим Конституции Российской Федерации, утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 года.
Таким образом, на сегодняшний день, несмотря на рост инфляции, размер базовой суммы чрезвычайно низок и искусственно сдерживается государством. По мнению Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина, во многом это обусловлено тем, что минимальный уровень оплаты труда стал выполнять не свойственную ему роль технического норматива определения величины ряда социальных выплат и административных санкций. Объем содержания в размере 200 рублей просто не обеспечит цели договора пожизненного содержания с иждивением17.
Итак, имеет место тенденция к увеличению минимального размера оплаты труда до размера прожиточного минимума. Величина прожиточного минимума определяется ежеквартально на основании потребительской корзины и данных Госкомстата РФ. Таким образом, прожиточный минимум увеличивается гораздо быстрее, нежели минимальный размер оплаты труда, и поднимутся на один уровень они нескоро. Более того, не предусмотрено увеличение до величины прожиточного минимума размера базовой суммы для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам. Поэтому целесообразно было бы поставить общий объем пожизненного содержания в месяц в зависимость не от минимального размера оплаты труда, а непосредственно от прожиточного минимума человека.
Закон не содержит каких-либо правил, касающихся периодичности предоставления содержания. Этот вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут определить в договоре этот аспект своих взаимоотношений. Стоимость объема содержания с иждивением рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если стороны не предусмотрели иное. В Германии выплата пожизненной ренты в денежной форме производится авансом за три месяца, равно как и в Китае. В Австрии - за четверть года вперед. По Гражданскому кодексу Квебека платежи осуществляются по окончании каждого платежного периода, которые не может превышать один год18.
Ст. 603 ГК РФ содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. В подобном случае договор пожизненного содержания с иждивением практически становится договором пожизненной ренты. Внесение в договор такого пункта позволяет избежать тупиковой ситуации при возникновении конфликтов между сторонами на основании личностных отношений, которые впоследствии перерастают в противоречия относительно объема предоставляемых услуг. Встречные требования плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи судом чаще всего не удовлетворяются по ряду причин. Прежде всего, это обусловлено характером договора. Так, А. Пахомов приводит следующий пример. Московский городской суд по аналогичному делу определил, что, заключая договор пожизненного содержания, получатель ренты рассчитывала, прежде всего, на предоставление ей услуг по содержанию в натуре, так как по состоянию здоровья была не в состоянии осуществлять ведение домашнего хозяйства. Ввиду того, что личные взаимоотношения сторон разорваны, а получатель ренты нуждается в уходе и оказании услуг по содержанию в натуре, суд, принимая во внимание личностный характер договора, определил оставить решение суда первой инстанции о расторжении договора без изменений, а встречный иск плательщика ренты о замене содержания в натуре периодическими денежными платежами - без удовлетворения19.
Таким образом, сторонам договора следует иметь в виду, что с целью предупреждения подобных ситуаций в договор необходимо вносить пункт о возможности замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Нельзя не принимать во внимание проблему криминализации рынка недвижимости. Юридическая формулировка требует, чтобы для заключения сделки стороны были правоспособны. Это означает, что на момент государственной регистрации обе стороны должны быть живы. Особый статус установлен для пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК РФ гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если получатель ренты не доживает до регистрации договора, учреждения юстиции не должны регистрировать такие договоры (и право собственности плательщика ренты) в силу прямого указания закона. Поэтому ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 6 ст. 131), не должна противоречить положениям Кодекса и препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.
Очень важно знать, какие проблемы возникают на практике при составлении рассматриваемого договора. На основании обобщения нотариальной и судебной практики следует порекомендовать сторонам договора и нотариусам, его удостоверяющим (составляющим), включать в текст договора пункты об индексации размера ренты; о возможности или невозможности замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах.
2.2. Проблемы ипотечного кредитования
С развитием отношений по ипотечному кредитованию в России особенно заметными становятся пробелы в нормативном регулировании многих отраслей, связанных с осуществлением ипотечного кредитования.
Остановимся на некоторых проблемных моментах правового регулирования ипотечного кредитования.
1. Размер ставок по ипотечным кредитам. Основными параметрами любой ипотечной системы и, соответственно, ипотечной программы являются проценты по кредиту, т.е. ставка ипотечного кредита, стоимость недвижимого имущества, связанные с ней риски, а также расходы на страхование этих рисков.
Развитие ипотеки напрямую связано со снижением процентной ставки.
В нормативных актах субъектов Федерации процентные ставки дифференцируются, но основанием дифференциации, как правило, являются те или иные категории граждан, которым оказывается поддержка.
Во многих субъектах установлены льготные ставки для молодых семей. Представляется необходимым продолжение политики снижения процентной ставки по ипотечным кредитам и льготных ставок для отдельных категорий граждан - бюджетников, молодых семей, в семьях при рождении ребенка.
Оптимальной была бы ставка в размере 7 - 10% годовых. Это возможно будет сделать лишь при условии снижения устанавливаемой Центральным банком РФ ставки рефинансирования, которая с 1 декабря 2008 года составляет 13% годовых.
2. Определение в законодательстве "молодой семьи" и меры ее поддержки при ипотечном кредитовании. В федеральном законодательстве понятие "молодая семья" практически отсутствует. Понятие молодой семьи за небольшими исключениями упоминается как семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и минимум одного ребенка20. Полагаю необходимым в федеральных и региональных нормативных актах закрепить следующее единое определение: молодой семьей является семья, в которой возраст одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет (либо даже увеличить возраст до 35 лет).
3. Компенсация взносов при ипотечном кредитовании. Действенной мерой государственной поддержки участников ипотеки является компенсация (субсидирование) государством части взносов.
4. Рост стоимости жилья и относительное снижение в этой связи доходов населения.
Например, как отмечает Павлова В.П., Практика московского рынка выявила немало фактов злоупотребления монопольным положением, что приводит к установлению высоких цен21
Данное обстоятельство может свести на нет всю привлекательность ипотечного кредитования.
5. Недекларируемость доходов заемщиков. Данный фактор также сдерживает развитие ипотеки, поскольку заемщики, не имея возможности подтвердить все свои доходы, могут не получить того размера кредита, на который в действительности могут претендовать. Кроме того, они могут необоснованно получить льготы как недостаточно обеспеченные граждане, если такие меры поддержки предусмотрены.
Это только некоторые проблемы реализации права граждан на жилище посредством ипотечного кредитования. Разрешение их и полноценное осуществление гражданами своего права на жилище зависит от совместных действий всех уровней и всех ветвей власти.
На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.
Политические факторы, существенно влияющие на развитие ипотечного кредитования. К ним относятся: общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, и др.