Правовые проблемы оборота жилой недвижимости в РФ.

Введение……………………………………………………………………………...3
1. Правовой режим недвижимости в Российской Федерации
1.1. Понятие недвижимости………………………………………………….5
1.2. Классификация недвижимого имущества………………………………9
1.3. Классификация сделок с недвижимым имуществом…………………17
2. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом в РФ
.1. Правовое регулирование оборота недвижимости в РФ........................22
2.2. Правовые проблемы оборота жилой недвижимости в РФ…………...26
2.3. Судебная практика Конституционного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ и судов общей юрисдикции по делам, связанным с оборотом недвижимого имущества……………………………………………….29
Заключение………………………………………………………………………….37
Список используемых источников и литературы………………………………..39

Правовые проблемы оборота жилой недвижимости в РФ.

5) в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, которые предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его части. При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности или арендатору права пользования передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или передается в аренду лишь земельный участок, собственник недвижимости сохраняет права пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут).
6) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;
7) действующее правовое регулирование недвижимого имущества в полной мере распространяется на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом при наличии права общей собственности недвижимая вещь остается единым объектом гражданского права;
8) предметы недвижимости могут иметь особый правовой статус в силу их исторической или культурной ценности.
1.3. Классификация сделок с недвижимым имуществом
Объекты недвижимости можно условно разделить на несколько групп. Первая группа включает в себя те объекты, которые неразрывно связаны с природными ресурсами. К таким объектам можно отнести земельные участки, естественные природные насаждения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты.
Вторая группа включает в себя объекты, созданные искусственным путем и, как правило, практически неотделимые от земли: это здания, сооружения и другие объекты. К недвижимому имуществу также относится и некоторое «движимое» имущество, являющееся исключением из общего правила, малоподвижное по своим техническим и иным характеристикам. Данные объекты можно отнести к третьей группе - это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
С недвижимым имуществом можно совершать следующие сделки.
1) Купля-продажа – двусторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2) Аренда – сделка, в соответствии с которой одна сторона (арендодатель либо наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору либо нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
3) Ипотека (залог недвижимого имущества) – сделка, в соответствии с которой одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
4) Приватизация, то есть переход имущества из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц.
5) Рента – сделка, по которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
6) Пожизненное содержание с иждивением – это сделка, по которой гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
7) Безвозмездное пользование – это сделка, по которой одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
8) Мена – сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
9) Дарение – сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Основания возникновения права собственности на недвижимое имущество в целом не отличаются от оснований возникновения права собственности на движимые вещи. Вместе с тем есть основания возникновения права собственности, которые характерны только для недвижимого имущества. Например, право собственности на жилые помещения у физических лиц может возникнуть в результате приватизации этих жилых помещений гражданами, проживающими в них по договору социального найма.
У юридических лиц право собственности на недвижимое имущество может также возникать в результате приватизации. Так, согласно п. 4 ст. 32 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации права собственности на такое имущество.
Особо следует остановиться на приватизации земельных участков, которые ранее предоставлялись гражданам на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения (подробный анализ этих правомочий будет дан ниже). Так, еще с советских времен сохранилось довольно значительное количество субъектов права постоянного бессрочного пользования (в основном юридических лиц), и процесс приватизации участков, предоставленных им в безвозмездное пользование, встречает определенные трудности. Речь, прежде всего, идет о приватизации земельных участков, которые предоставлялись садоводческим товариществам. В соответствии с ранее действовавшим законодательством земельные участки предоставлялись не конкретным физическим лицам, а садоводческим товариществам или дачным кооперативам на праве постоянного бессрочного пользования. Таким образом, каких-либо документов, подтверждающих право владения тем или иным земельным участком, у членов таких товариществ или кооперативов нет. Единственными документами, подтверждающими это право, являются документы членства в данном товариществе. В частности, таким документом является книжка члена садоводческого товарищества или кооператива.
Правовой основой для этого является ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, согласно которой садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. При этом приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Процедура приватизации в этом случае довольно сложная. Прежде всего, необходимо провести процедуру межевания, под которой понимается определение границ и местоположения земельного участка на местности. Далее проводится постановка земельного участка на кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на этот участок. Все это влечет большие временные и денежные затраты. Для отдельных категорий граждан она просто непосильная, и в связи с этим представляется правильным для пенсионеров и инвалидов сделать ее бесплатной.
2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В РФ
2.1. Законодательство о недвижимом имуществе
Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом так или иначе закреплены во многих нормативных источниках. Во-первых, следует упомянуть основной закон нашей страны. Не смотря на то, что термины «недвижимое имущество» или «недвижимость» не упоминаются в Конституции РФ, она закрепляет основы формирования и функционирования рынка недвижимости как части гражданского оборота в целом. Так, закрепляя равенство частной, государственной и муниципальной собственности (ст. 8 Конституции РФ), а также подчеркивая единство экономического пространства и свободу экономической деятельности на территории Российской Федерации, Конституция предполагает возможность вовлечения в гражданский оборот наряду с иными видами имущества и недвижимости15.
Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости выступает Гражданский кодекс Российской Федерации. В нем закреплено официальное определение недвижимого имущества, перечислены его виды (ст. 130 ГК РФ), правовой режим, установлены общие условия совершения сделок, а также содержатся специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, Гражданский кодекс содержит положение о том, что любые другие нормативные акты, содержащие нормы гражданского права, не должны противоречить его положениям (п. 2 ст. 3 ГК РФ).
Понятие недвижимости, требование об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплены в общей части Гражданского кодекса (ст.ст. 130-132). Особенная же часть ГК РФ регламентирует порядок оборота (совершения сделок) с различными видами недвижимого имущества: купля-продажа предприятия (ст.ст. 650 – 655 ГК РФ), аренда предприятия (ст.ст. 656 – 664 ГК РФ), наем жилого помещения (ст.ст. 671 – 688 ГК РФ).
Следующим нормативным актом, регулирующим оборот недвижимого имущества, выступает Земельный кодекс Российской Федерации. Следует отметить, что отдельные положения земельного законодательств (в том числе Земельного кодекса РФ), касающиеся оборота недвижимого имущества, противоречат нормам гражданского права. Однако поскольку приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ), то именно им в первую очередь необходимо руководствоваться при определении правил оборота недвижимого имущества.
Помимо Земельного кодекса РФ, оборот недвижимости в РФ регулируется следующими кодифицированными законодательными актами: Жилищным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Воздушным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ. При этом следует помнить, что нормы ГК РФ имеют преимущество перед указанными кодексами в той же степени, что и перед Земельным кодексом. В то же время, указанные кодексы выступают специальными законами по отношению к Гражданскому кодексу РФ и регламентируют особенности оборота отдельных видов недвижимого имущества.
Среди источников правового регулирования объектов недвижимого имущества необходимо отметить нормы процессуальных актов – Гражданского процессуального кодекса РФ и Арбитражного процессуального кодекса РФ, в части, регулирующей правила рассмотрения споров о правах на недвижимое имущество.
И, безусловно, оборот недвижимого имущества регулируется целым рядом федеральных законов. В перечень указанных актов входит:
1. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
2. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
3. Федеральный закон от 30.12.1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции»;
4. Федеральный закон от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»;
5. Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества»;
6. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2.2. Проблемы правового регулирования оборота недвижимого
имущества в Российской Федерации
Одной из наиболее остро стоящих проблем, возникающих при разрешении споров о недвижимом имуществе, является вопрос о том, какие правовые последствия признания недействительной сделки с недвижимостью должны быть отражены в судебном решении. В частности, необходимо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица. От решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган, и другие аспекты исполнения данных судебных актов16.
Правовой режим сделок с недвижимостью, как было показано выше, различен для разных сделок. Гражданский кодекс отдельно регулирует в качестве договорных подвидов только продажу недвижимости, продажу предприятий, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий. Логика законодателя не совсем понятна, поскольку в ГК есть отдельное правовое регулирование для сделок с указанными объектами и нет для земельных участков.
Особая процедура предусмотрена для сделок купли-продажи предприятия17.
Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Не все сделки могут совершаться с недвижимыми вещами. Например, недвижимость не может продаваться по договору комиссии, поскольку такая сделка не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости, предполагающего регистрацию перехода права собственности на недвижимость, которая может осуществляться только по заявлению указанных в законе лиц. Комиссионер к их числу не относится (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»)18
Особенности правового режима совершения сделок с недвижимостью вновь вызвали к жизни такое понятие, как «оборот недвижимости». Следует отметить, что на практике предметом сделок часто является не недвижимость как таковая, а доли, паи, акции юридических лиц, владеющих этой недвижимостью19. Результатом таких сделок является то, что приобретается власть над недвижимостью через механизмы корпоративного права и ценные бумаги, нивелирующие значение специальных процедур отчуждения и установленные для недвижимости ограничения. Это особенно характерно для крупных городов (в первую очередь для Москвы), в которых действуют специальные компании (рейдеры), скупающие акции юридических лиц, владеющих привлекательной с экономической точки зрения недвижимостью. Как правило, речь идет о бывших государственных предприятиях. После покупки контрольного пакета акций, такие предприятия перепрофилируются, а полученная недвижимость выгодно перепродается. Решением этой проблемы могло бы быть распространение специальных правил правового режима недвижимости также и на ценные бумаги, однако это противоречило бы самой природе сделок с ценными бумагами, которая требует определенной быстроты.
В объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности, может возникнуть необходимость в проведении ремонтных работ для того, чтобы исправить возникшие неисправности, которые потенциально могут повлечь не сохранность объекта. Если один из сособственников произведет их без получения предварительного согласия других сособственников, то последние должны компенсировать эти затраты. В случае отказа возникает обязательство из неосновательного обогащения.
Действующее законодательство ничего не говорит о том, можно ли распорядиться частью доли на объект недвижимости. Как уже было отмечено, доля не является вещью и в связи с этим к ней не могут применяться правила о делимых и неделимых вещах. Таким образом, произвести отчуждение части доли вряд ли возможно. Для того чтобы долю разделить на несколько частей, необходимо произвести ее отчуждение нескольким лицам по одной сделке.
Спорным является вопрос о том, как будет решаться вопрос, когда один из сособственников без согласия других сособственников производит пристройки к общему недвижимому имуществу. При разрешении споров, возникающих между соседями в связи с возведением перегородок и проведением других строительных работ, создающих помехи в пользовании помещением, с помощью негаторного иска можно устранить помехи, но нельзя установить определенный порядок пользования ими.
Было высказано мнение, что собственники недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, практически неограничен (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на очень маленькие доли типа 1/100, 1/32 и т.п.20 Причиной нарушения здесь является не сам факт обладания «карликовой» долей, а факт проживания с нарушением установленных жилищных правил (хотя наличие такой доли и создает предпосылку для их нарушения).
Наконец, нельзя не обратить внимания на то, что понятие жизнеспособности выделяемой доли является достаточно размытым и может привести к судейскому произволу.
При буквальном толковании этой нормы можно прийти к выводу о том, что помещения могут передаваться в пользование только иным лицам, то есть не собственникам жилых помещений (хотя в п. 2 ст. 44 ЖК говорится о передаче помещений в пользование без указания, о каких лицах идет речь). Кроме того, фраза «если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц» дает возможность для самого широкого толкования. При этом очевидно, что передача в пользование части общего имущества на длительный срок в той или иной степени нарушает права и законные интересы других собственников.
Одним из проблемных вопросов является вопрос о выделе доли участника общей долевой собственности на недвижимое имущество. Следует отметить, что сам термин не всегда понимается однозначно. Так, различают понятие выдела так называемой реальной доли, когда в результате соглашения или решения суда за конкретным лицом закрепляется конкретная часть объекта недвижимого имущества (например, определенная комната в жилом доме), которым он владеет и пользуется. При этом выдела в натуре доли не происходит, размер идеальной доли не меняется (например, это лицо как было собственником определенной доли (например 1/3), так и остается им). При этом следует иметь в виду, что предоставление во владение и пользование определенной части недвижимого имущества не означает возникновения какого-либо особого вещного права.
Кроме того, на практике бывают случаи, когда сособственники недвижимости и, в частности, жилых помещений ставят вопрос о выделе свой доли в натуре. При рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. В отсутствие такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при не достижении соглашения – по решению суда.
2.3. Правовые проблемы оборота жилой недвижимости в РФ