Особенности регистрации прав на жилые помещения и их обременений

Введение
1.Правовой статус жилых помещений, подлежащих государственной регистрации
1.1.Права на жилые помещения, подлежащие государственной регистрации
1.2. Жилые помещения как объекты регистрируемых прав
2. Особенности государственной регистрации права на жилые помещения
2.1. Понятие государственной регистрации права на жилые помещения и нормативно правовое регулирование
2.2. Регистрация права общей собственности на жилые помещения
2.3. Регистрация прекращения общей собственности на жилые помещения
2.4. Регистрация права на имущество в многоквартирных домах
2.5. Государственная регистрация прав на приватизированные жилые помещения
3. Особенности государственной регистрации обременений жилых помещений
3.1. Государственная регистрация обременений, вытекающих из сделки
3.2. Особенности государственной регистрации аренды жилых помещений
3.3. Особенности государственной регистрации ипотеки
Заключение
Список литературы:

Особенности регистрации прав на жилые помещения и их обременений

В этот период, опираясь на Основы гражданского законодательства, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», субъекты Российской Федерации стали сами устанавливать порядок осуществления государственной регистрации и определять органы, на базе которых такая регистрация будет производиться.
С принятием и введением в действие Закона о регистрации наступил новый этап в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом. Вместе с тем принятие этого Закона не завершило процесс создания правовой базы регистрации прав на недвижимость.
В п. 2 ст. 33 Закона говорилось о том, что учреждения юстициипо регистрации прав должны быть созданы во всех субъектах Федерации до 1 января 2000 г. Закон предусмотрел утверждение Правительством РФ Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Примерного положения об учреждении юстиции, а также установление Минюстом России правил ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов (п.5 ст.12 Закона о регистрации). Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были утверждены 18 февраля 1998г.1, а Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были приняты 22 июля 1998г.2. Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждено 6 марта 1998г.3.
После 1 января 2001 г. во всех субъектах Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость, можно было констатировать, что в Российской Федерации создана система органов государственной регистрации прав на недвижимость, соответствующая действующему законодательству.
Новый этап формирования системы регистрации стал Федеральный закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»1, один из разделов которого посвящен внесению весьма существенных изменений в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость. В результате плата за регистрацию, поступавшая учреждениям юстиции, превратилась в государственную пошлину, поступающую в федеральный бюджет, а сама система органов регистрации превратилась в единую Федеральную регистрационную службу с вертикально подчиненными подразделениями на местах.
2.2. Регистрация права общей собственности на жилые помещения
Гражданский кодекс определяет общую собственность как имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом если доли каждого из сособственников определены, то это общая долевая собственность, если нет - то совместная. По общему правилу (ст. 244 ГК РФ) общая собственность является долевой, за исключением тех случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Так, ГК РФ указывает на два таких случая: общая собственность супругов (ст. 256) и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257). Ряд законов также предусматривает возможность образования общей совместной собственности. Это Семейный кодекс РФ, который законным режимом имущества супругов признает режим общей совместной собственности, а также устанавливает некоторые правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов2.
Особенность регистрации права общей долевой собственности на жилые помещения определяется правилами, установленными в ст.ст. 246, 250 ГК РФ. Ст. 246 ГК РФ говорит о том, что распоряжаться имуществом, которое находится в общей долевой собственности, можно лишь по соглашению всех собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. В соответствии со ст.250 ГК РФ в случае продажи доли в праве общей долевой собственности участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки на тех условиях, на которых она продается. При этом продавец доли должен ознакомить в письменной форме участников долевой собственности о том, что он собирается продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники откажутся от приобретения этой доли или не приобретут её в течение месяца со дня извещения, продавец может продать свою долю любому другому. Если при продаже доли нарушено преимущественное право покупки, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Для соблюдения указных норм и была создана статья 24 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с п.1 данной статьи в случае продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, которые подтверждают, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о том, что планирует продать свою долю с указанием условий продажи.
В случае необходимости к заявлению прилагаются документы, которые подтверждают отказ остальных участников общей долевой собственности от покупки доли, которые оформляются в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или могут быть нотариально заверенными. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если же документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, к заявлению не приложены, то регистратор обязан приостановить регистрацию до того момента как истечет месяц со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
2.3. Регистрация прекращения общей собственности на жилые помещения
Также как и возникновение права общей собственности, прекращение осуществляется на основании заявления.
Право собственности на жилые помещения прекращается по основаниям, предусмотренным ст.235 ГК РФ:
1. Отчуждение имущества.
2. Отказ собственника от права собственности.
3. Гибель имущества.
4. Утрата права собственности иным способом.
Кроме этого существует такое понятие как принудительное изъятие по основаниям, предусмотренным законом (ст.ст.237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, п.4 ст.252, п.2 ст.272, ст.ст.282, 285, 293, п.п.4,5 ст.1252 ГК РФ).
При проведении государственной регистрации прекращения права общей собственности органы государственной регистрации учитывают, что основания и порядок прекращения права общей собственности устанавливаются не только Кодексом, но и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Это ст.38 Семейного кодекса РФ. Согласно ей любой из супругов как во время брака, так и после расторжения брака, может потребовать раздела общего имущества супругов. Имущество может быть разделено между супругами по их соглашению, которое может быть нотариально удостоверено. В случае спора раздел имущества, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. Статья 41 Семейного кодекса РФ предусматривает, между супругами может быть заключен брачный договор, который удостоверяется нотариусом1.
Закон допускает принудительное изъятие жилого помещения у собственника в публичных интересах. Хотя государство как участник гражданского оборота не имеет никаких преимуществ, однако особое положение государства как представителя общественных интересов выделяет целую группу сделок, в которые вступление контрагентов, по существу, им навязывается.
Это проявляется в отношении отчуждения недвижимого имущества (жилого помещения) в связи с изъятием участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК). Согласно указанной статье в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. Это происходит при прокладке дорог, строительстве объектов общегосударственного значения.
Отчуждение жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, носит возмездный характер и может осуществляться посредством выкупа государственным или муниципальным образованием либо путем продажи с публичных торгов.
Решение об изъятии жилого помещения следует рассматривать как обременение жилого помещения. Согласно п.2 ст.32 ЖК порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. То есть должно быть принято специальное постановление Правительства РФ, в котором будут регламентироваться эти вопросы, однако до настоящего времени такого постановления не было принято.
Решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации. Исключение составляет изъятие земельного участка (а вместе с ним и жилого помещения, расположенного на нем) для строительства объектов Олимпиады в Сочи. Особенностью этого конкретного изъятия является то, что решение краевой администрации об изъятии участка не подлежит регистрации.
Государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения на практике производится как регистрация ограничения (обременения).
Регистрация решения производится для обеспечения прав третьих лиц.
2.4. Регистрация права на имущество в многоквартирных домах
Как уже говорилось ранее, законодательство не дает определения понятия «многоквартирный дом».
В состав имущества многоквартирного дома могут входить:
квартиры – структурно обособленные помещения, обеспечивающие возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ);
комнаты – предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан части квартиры или жилого дома (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ);
нежилые помещения самостоятельного использования (п.1 ст.36 ЖК РФ);
земельный участок, на котором расположен дом, границы и размеры которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.1 ст.36 ЖК РФ);
объекты общего пользования – лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, находящиеся на земельном участке, на котором расположен данный дом.
Жилые помещения и иные помещения самостоятельного использования в многоквартирном доме составляют единое целое, нерасторжимое с конструктивными элементами и инженерным оборудованием здания. Само по себе существование квартиры и иного помещения немыслимо без ограждающих несущих и не несущих конструкций, вспомогательных помещений, инженерного оборудования, обеспечивающих доступ в квартиру или иное помещение, и их использования в соответствии с целевым назначением. Каждая квартира или помещение многоквартирного дома независимо от того, на каком этаже они расположены, неразрывно связаны с земельным участком, на котором данный дом возведен. Очевидно, что без земли существование как здания в целом, так и отдельных его частей невозможно. Именно поэтому земельный участок, на котором расположен дом, ч.1 ст.36 ЖК РФ безоговорочно включен в состав общего имущества, находящегося в общей долевой собственности всех собственников помещений данного дома. Это и дает основание говорить о многоквартирном доме как о имущественно-земельном комплексе.
П.2 ст.23 Федерального закона о государственной регистрации прав устанавливается, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Данная норма указывает на производный характер регистрации доли от регистрации права на объект в составе многоквартирного дома.
Государственная регистрация многоквартирного дома не проводится. Регистрируются права, их ограничения (обременения) и сделки со следующим недвижимым имуществом:
индивидуальные жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью отдельных домовладельцев, а также ТСЖ или иного объединения собственников;
общее недвижимое имущество: земельные участки, сооружения, подсобные и вспомогательные помещения, являющиеся общей собственностью всех домовладельцев.
Регистрация прав на иное общее имущество в составе многоквартирного дома (лестничные клетки, лифты, коридоры и т.д.) отдельно не проводится.
Свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме выдается:
только тем домовладельцам, которые зарегистрировали в ЕГРП права на свои помещения;
в случае, когда право на общее имущество регистрируется впервые.
В дальнейшем сведения о долевой собственности на общее имущество указываются в свидетельстве о государственной регистрации права домовладельцев на принадлежащие им индивидуальные помещения.
2.5. Государственная регистрация прав на приватизированные жилые помещения
В соответствии с ч.3 ст.7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»1 «право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как видим, законодательство о приватизации отношении жилых и нежилых помещений не содержит изъятия из общего правила об определении момента возникновения права датой государственной регистрации.
Договор передачи жилого помещения (сделка) не подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилье.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав заявления в органы, осуществляющие регистрацию, подают обе стороны договора. При этом граждане подают заявление на регистрацию права собственности, а передающий жилье орган или организация - о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.
На государственную регистрацию права собственности на приватизируемое жилое помещение предоставляются следующие документы:
1. Документы, удостоверяющие личность и подтверждающие гражданство.
2. Заявление на регистрацию ранее возникшего права и (или) перехода права от имени передающего жилье органа или организации.
3. Заявление на регистрацию права собственности, подписанное всеми участвующими в приватизации.
4. Документы, необходимые для регистрации ранее возникшего права государственной или муниципальной собственности.
5. Подлинный договор передачи жилого помещения (приватизации) в количестве экземпляров, равном числу участвующих в договоре лиц, и дополнительно один экземпляр для регистрирующего органа.
6. План приватизируемого жилого помещения, удостоверенный органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию жилого фонда (копия поэтажного плана с экспликацией или технический паспорт).
7. Выписка из домовой книги (справка паспортно-визового управления) о составе лиц, зарегистрированных на приватизируемой жилой площади, в том числе временно отсутствующих.
8. Договор социального найма, а при его отсутствии – копия финансово-лицевого счета (наличие отношений социального найма может быть подтверждено органом местного самоуправления.
9. Документы, подтверждающие, что участники договора ранее не участвовали в приватизации другого жилого помещения (соответствующие справки предоставляются в том случае, если в период после 4 июля 1991г.(с даты вступления в силу Закона о приватизации жилищного фонда) участники договора меняли место жительства.
На основании изложенного можно сделать вывод, что законодательством РФ о регистрации прав на жилые помещения, для регистрации каждого вида жилого помещения предусмотрены свои особенности, которые необходимо учитывать при совершении сделок с данным видом объектов.
3. Особенности государственной регистрации обременений жилых помещений
Несмотря на потребность в подробном законодательном регулировании случаев вмешательства в процесс осуществления права собственности, действующее законодательство не дает точных понятий и четких юридических характеристик ограничений и обременений.
В связи с необходимостью регулирования процесса государственной регистрации ограничений и обременений права собственности на недвижимость законодатель предпринял попытку дать определение этим правовым явлениям. В соответствии со ст.1 Закона о регистрации ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).
3.1. Государственная регистрация обременений, вытекающих из сделки
Обременения права собственности различаются в зависимости от оснований их возникновения. Существуют виды юридических фактов, порождающих обременения собственника – это договоры и односторонние сделки.
В п.1 ст.131 ГК РФ говорится о том, что подлежат государственной регистрации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав. Из всех обременений далее перечислены только ипотека и сервитуты. В то же время говорится о том, что иные права (а значит, и другие ограничения) подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. В п.1 ст.4 Закона о регистрации указано, что «наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». Перечень, данный в этой статье является открытым.
Общим для всех обременений является так называемое право следования, суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того, есть ли положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель их государственной регистрации в том, чтобы будущий приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. При этом регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Регистрация таких сделок с недвижимостью, как аренда или ипотека, юридически приравнена к регистрации обременений.