Влияние энергетического фактора на рынок недвижимости.

Содержание

Введение
Глава 1. Структура и основные элементы энергетики и рынка недвижимости.
1.1.Базовый набор процессов рынка недвижимости.
1.2. Энергетический фактор, как составляющая рынка недвижимости России
Глава 2. Региональная политика энергоэффективности рынка недвижимости
Глава 3. Перспективы развития энергетического фактора в рамках рынка недвижимости
Заключение
Список использованной литературы

Влияние энергетического фактора на рынок недвижимости.

  Сегодня в России производится порядка 75 млн. гигакалорий тепловой энергии, из которых порядка половины - предприятиями энергосистемы. Государственной комплексной  программой в 2007 – 2010 годах предусматривается ввод генерирующего оборудования в организациях, подведомственных Минэнерго, суммарной мощностью порядка 400 мегаватт. Тем не менее, продолжается строительство локальных энергоисточников именно в зонах действия ТЭЦ.
 
Глава 2. Региональная политика энергоэффективности рынка недвижимости
Рыночные отношения участников, реализующих функции спроса и предложения энергоресурсов, их сбережения происходят во взаимосвязанных сферах воспроизводства энергетической и неэнергетической продукции, в бюджетной и инвестиционно-инновацион­ной сферах, в домашних хозяйствах. Все процессы сопровождаются энергопотерями и, следовательно, формированием потенциала энергосбережения. Его освоение в территориальных социально-экономических системах является одним из ключевых факторов, определяющих формирование и проведение региональный политики энергосбережения.
Обобщение теоретических исследований в области энергосбережения позволило определить региональный потенциал энергосбережения как количество топлива и энергии, которое может быть сохранено в экономическом регионе в результате проведения энергосберегающей политики, обеспечивающей стабильное повышение его энергоэффективности. Региональный ПТЭС не имеет однозначного количественного определения и распределения по своим составляющим во времени. Ограничениями для его формирования и освоения являются технологические, экономические, организационные, рыночные, инвестиционные и информационные факторы и условия. Реально определяют организационно-технологический и экономически доступный потенциал энергосбережения.
Анализ применяемых в теории и на практике подходов к количественному определению региональ­ного потенциала энергосбережения, позволил предложить комплексную методику его оценки, включающую метод сравнения (аналогии), нормативный, балансовый и проектный методы. В нормативном методе региональный ПТЭС определяется как сумма поэлементных потенциалов, рассчитанных для технологических процессов всех сфер экономики региона и объектов застройки. Метод сравнения (аналогии) основан на определении регионального ПТЭС по его значению в базовом регионе и соотношению объёмов энергопотребления в нём и исходном регионе. В балансовом методе потенциал энергосбережения оценивается исходя из значения и структуры регионального топливно-энергетического баланса и данных энергетических обследований. Проектный метод позволяет рассчитать региональный ПТЭС как сумму ожидаемой экономии энергоресурсов от реализации в регионе проектов повышения энергоэффективности. Методы, различаясь предпосылками и аналитическим выражением, дополняют друг друга, что важно в условиях ограничения статистической и научно-технической информации о конечном энергопотреблении и результативности энергосбережения в отдельных сферах экономики и территориально-хозяйственных системах региона.5
Отраслевая и территориальная взаимообусловленность экономического пространства требует комплексного подхода к освоению потенциала энергосбережения. Сегодня энергосберегающая политика государства ориентирована на решение, главным образом, отраслевых целей и задач, территориальный срез энергосбережения практически не рассматривается. Между тем регион как совокупность территориально-производственных образований характеризуется конфигурацией и планировочной структурой, схемами транспортной и коммунальной инфраструктуры, характером застройки и энергоэффективностью ее объектов, территориальной привязкой видов хозяйственной деятельности, пространственным размещением объектов энергетики относительно энергопотребителей и др. Следовательно, на уровень территориального энергопотребления, величину и структуру регионального потенциала энергосбережения существенное влияние оказывают градостроительная ситуация и меры по изменению её энергоэффективности.
В градостроительном плане интерес представляют два ключевых направления энергосбережения: планировка территории с позиции энергосбережения, энергоэффективное территориальное планирование регионов и муниципальных образований; создание производственных, общественных и жилых зданий с эффективным использованием энергии при эксплуатации, их реконструкция и модернизация с целью доведения энергетического стандарта до современных требований.
Уровень потребления энергоресурсов и эффективность их использования в территориально-производственных образованиях зависит от сложившихся в градостроительной системе энергетических взаимосвязей: природных энергетических, влияющих на энергетический баланс здания; социально-энергетических, связанных с демографической ситуацией и качеством жизни населения, энергоэкономических, обусловленных структурой и специализацией хозяйства, территориальным размещением и организацией производства и услуг; энергетико-градостроительных, формирующихся в результате размещения градостроительных объектов относительно друг друга и объектов энергетики. Для получения сбалансированного результата энергосбережения необходимо учитывать весь комплекс факторов, влияющих на эти взаимосвязи.
Региональную градостроительную политику в области энергосбережения следует формировать в соответствии со следующими положениями:
рассматривать территориально-производственное образование как единую энергетическую систему, взаимосвязи которой образуют замкнутую цепь, функционирующую в едином природном, экономическом, социальном и физическом (городском) пространстве;
учитывать изменения состава мероприятий энергосбережения и различную их результативность по мере территориального роста и социально-экономического развития поселений;
осуществлять градостроительное энергетическое зонирование по структуре и уровню энергопотребления и энергоплотности, что позволяет осуществлять меры энергосбережения путём рационального размещения в зонах энергопотребителей, совместная согласованная деятельность которых обеспечивает наиболее экономичные уровни энергозатрат, и дифференцировать энергонагрузки на основе учета различий между энергетическими зонами поселений;
повышать компактность поселений в целях сокращения затрат в сфере инженерных коммуникаций и транспорта, что достигается рациональным размещением предприятий, транспортных магистралей, селитебной зоны, инженерных коммуникаций, источников энергии в городской застройке.
Реализация градостроительных решений требует значительных инвестиций и затрат времени (стандартный проектный период 20–30 лет). Однако именно эти решения оказывают значительное влияние на уровень территориального энергопотребления. Освоение территориального потенциала энергосбережения в значительной мере определяется и уровнем энергопотребления при эксплуатации зданий.
Принципы экономичности постройки, теоретические основы создания зданий с эффективным использованием энергии, методы оценки их энергоэффективности на основе единовременных затрат и эксплуатационных расходов были разработаны профессором В. А. Сокольским ещё в 1910–1912 гг. Сформулированные в его работах концептуальные положения сохраняют свою значимость и сегодня, но недостаточно учитываются в практике отечественного проектирования и строительства.
К зданиям с эффективным использованием энергии, по определению автора относятся такие, в которых на этапе возведения посредством строительных энергоэкономичных способов и технологий реализуется совокупность проектных архитектурно-строительных решений энергосбережения, обеспечивающих нормативные санитарно-гигиенические требования и отвечающих целям рационального расходования энергии при строительстве и эксплуатации. Из данного определения следует, что задачи энергосбережения в здании целесообразно решать по этапам его жизненного цикла.
Каждый этап различается по объему и структуре энергопотребления, составу мероприятий энергосбережения, показателям и методам оценки их результативности. На этапе проектирования задаются потребительские и энергетические характеристики здания и параметры строительных технологий и, следовательно, формируются, с одной стороны, затраты строительного производства и его энергоёмкость, с другой – уровень энергопотребления и проектная энергоэффективность здания. На этапе строительства проектные архитектурно-строительные решения реализуются с определённым качеством и тем самым достигается фактическая энергоёмкость строительного производства и энергоэффективность строительства здания. На этапе эксплуатации проявляются все последствия принятых решений при проектировании и строительстве, а фактическая энергоэффективность здания изменяется в зависимости от условий эксплуатации. На каждом этапе формируется потенциал энергосбережения, мероприятия освоения которого в совокупности образуют систему, позволяющую регулировать энергоэффективность проектирования, строительства и эксплуатации здания.6
Такой подход позволил определить энергетические взаимосвязи и характер влияния каждого этапа на энергоэффективность здания, конкретизировать мероприятия энергосбережения для обеспечения интегрального результата энергосбрежения в соответствии с целями в строительстве и регионе.
Определяющая роль в регулировании энергосбережения в строительстве принадлежит государственным стандартам энергоэффективности, которые задаются ведомственными нормами и правилами. В России сегодня используются федеральные строительные нормы и правила (СНиП), обязательные для исполнения всеми организациями на территории страны независимо от форм собственности, и территориальные нормы и правила субъектов Федерации (ТСН), применение которых ограничено определённой территорией. Срок действия федеральных строительных норм и правил ограничен 2010 г., после которого в действие согласно Федеральному закону N 45-ФЗ от 09.05.2005 ”О техническом регулировании” должны вступить технические регламенты.
Проведённый в работе ретроспективный анализ совершенствования стандартов энергоэффективности в строительстве в зависимости от социально-экономической и политической ситуации в стране позволил сделать следующее заключение. Реальные меры по энергосбережению в строительстве были предприняты только в 1996 г., когда в СНиП были ужесточены критерии тепловой защиты здания. Стандарты энергоэффективности в зданиях определены в СНиП 23-2-2003 “Тепловая защита зданий”, однако они существенно ниже зарубежных параметров. Кроме того, строительное проектирование продолжает основываться на двух различных методических подходах: поэлементном, позаимствованном из предыдущих федеральных строительных норм; потребительском, сложность применения которого объясняется отсутствием алгоритма решения поставленной задачи. Архитектурно-строительные решения по сбережению энергии в проекте здания, начиная с 1996 г., не обосновываются экономически. Между тем реальное энергосбережение в зданиях в развитых странах исследователи связывают с комп­лексной технико-экономической оценкой реализуемых энергосберегающих мероприятий на этапе проектирования и с тем, что проектная энергоэффективность здания в значительной мере зависит от опыта и квалификации авторов проекта.
Для устранения обозначенных пробелов и, учитывая, что строительные нормы задают стандарты энергоэффективности, но при этом имеется возможность их обепечения различными архитектурно-строительными и объёмно-планировочными решениями, в работе предложен методический подход к комплексной оценке уровня энергосбережения в здании. Формальная структура предлагаемого подхода, его содержания, основополагающие принципы обусловлены рассмотрением здания в качестве единой теплоэнергетической системы. Это позволило построить энергетический баланс здания, определить основные факторы, влияющие на его энергопотребление, технические и экономические показатели оценки энергоэффективности.
Задача рационального проектирования энергосбережения сводится к определению архитектурных, конструктивных и инженерных решений, обеспечивающих минимально возможный расход энергии на создание здания и обеспечение необходимого микроклимата в его помещениях. Экономическое обоснование энергосберегающих решений позволяет регулировать затраты на строительство и эксплуатацию зданий. Основным показателем эффективности проектных решений энергосбережения является удельный расход энергии на отопление единицы площади (или объёма) здания. Поскольку на этом показателе “замыкается” вся система технических показателей архитектурно-строительного проектирования, это позволяет выполнять многовариантное проектирование энергосбережения в здании по принципу взаимозаменяемости конструктивных, объёмно-планировочных и инженерных решений.
Основываясь на показателе рентабельности энергосбережения, предложенного А. Н. Дмитриевым и Г. С. Ивановым, и формуле оценки разности между затратами на мероприятия энергосбережения и стоимостью сэкономленной энергии с учетом коэффициента дисконтирования, в диссертационном исследовании формализованы следующие положения. Период окупаемости любого энергосберегающего мероприятия Т, для которого выгоды определяются только объемом сбереженной энергии, не должны превышать величину обратную коэффициенту аннуитета а:
(1)
Экономическая целесообразность применения теплоизоляционного материала для повышения тепловой защиты и энергосбережения в проекте здания определяется по условию
или (2)
где ут – теплопроводность материала слоя теплоизоляции, Вт/(м·С); Mут – цена материала теплоизоляции, руб./м3; R1; R2 – сопротив­ление теплопередаче ограждающей конструкции соответственно без слоя и со слоем теп­лоизоляции; – характеристика отопительного периода, тысяч градусо-год; Ме тариф на энергию, руб./ кВт.ч (руб./ Гкал). Величина
Mут·λ характеризуют стоимость 1 м2 термического сопротивления теплоизоляционного материал, (руб./м2)/(м2·ºС/Вт).
Изложенное позволило определить алгоритм оценки технических и экономических показателей энергоэффективности и регулирования уровня энергосбережения в здании, стоимости сэкономленной энергии при эксплуатации здания и, в конечном итоге, определить сравнительную эффективность единовременных капитальных вложений в мероприятия энергосбережения, что является основой для регулирования затрат в строительстве.
Предложенный методический подход, по сравнению с изложенным в СНиП, представляет возможность выполнять многовариантное проектирование энергоэффективности зданий, базируясь на принципах взаимозаменяемости и дополняемости объемно-планировочных, конструктивных, инженерных решений, и включает, наряду с оценкой показателей энергосбережения, возможности оценки и регулирования затрат на строительство и рационализации эксплуатационных расходов тепловой энергии.
Здания являются неотъемлемыми элементами функционирования сферы производства и услуг и объектами жизнеобеспечения. Уровень их эксплуатационного энергопотребления влияет как на производственно-хозяйственные показатели всех сфер экономики, так и на расходы бюджетов всех уровней на энергообеспечение региона и расходы населения на коммунальные услуги, которые являются местными (локальным) общественными благами. Следовательно, энергетический стандарт зданий определяет объём потребления общественных благ в регионе, что обусловливает важность их сбережения.
Вновь возводимые здания соответствуют нормативной энергоэффективности, повышение её в эксплуатируемом фонде зданий, прежде всего в жилом, должно стать одним из важной задачей региональной политики энергосбережения. В предложенном методическом подходе здание рассматривается одновременно как строительная продукция и как потребительский товар, что позволяет обоснованно подходить к решению этой задачи.
Глава 3. Перспективы развития энергетического фактора в рамках рынка недвижимости
К 2030 году в Европе планируют строить дома, которые дают больше энергии, чем потребляют. Ограниченность традиционных энергоресурсов (нефти, газа и угля) ставит вопрос перед главами многих правительств об использовании альтернативных источников энергоснабжения. Одной из мер решения данной проблемы являются энергосберегающие технологии.
В частности, в Европе в сфере строительства все более популярными становятся так называемые пассивные дома, которые могут отапливаться человеческим теплом, особой циркуляцией воздуха и потребляют минимум энергии. Более того, ученые уверены, что через 20 лет широкое распространение получат дома, которые сами будут вырабатывать энергию.
Пассивный или энергоэффективный дом -- это дом с низким энергопотреблением -- около 10% от обычного энергопотребления. В идеале он представляет собой независимую энергосистему, не требующую расходов на поддержание комфортной температуры. Так, отопление пассивного дома должно происходить благодаря теплу, выделяемому живущими в нем людьми, бытовыми приборами и альтернативными источниками энергии. Горячее водоснабжение осуществляется за счет установок возобновляемой энергии - например, тепловых насосов или солнечных коллекторов.
Первое упоминание о пассивных домах появилось в преддверии энергетического кризиса 74-75 года прошлого века. Экспериментальное энергоэффективное здание было построено в 1972 году в Манчестере (США). Оно обладало кубической формой, что обеспечивало минимальную поверхность наружных стен при данном объеме, а площадь остекления не превышала 10%, что позволяло уменьшить потери тепла за счет объемно-планировочного решения. Покрытие плоской кровли было выполнено в светлых тонах, что уменьшало ее нагрев и соответственно снижало требования к вентиляции в теплое время года. На кровле здания были установлены солнечные коллекторы.
Чуть позднее, в 1973-1979 годах, в финском городе Отаниеми был построен комплекс Econo-house, где кроме объемно-планировочного решения, учитывающего особенности местоположения и климата, была применена особая система вентиляции: воздух нагревался за счет солнечной радиации, тепло которой аккумулировалось специальными стеклопакетами и жалюзи. Также в общую схему теплообмена здания, обеспечивающую энергоэффективность, были включены солнечные коллекторы и геотермальная установка. Форма скатов кровли здания учитывала широту места строительства и углы падения солнечных лучей в различное время года. 7
Однако впервые полноценную схему оборудования пассивного дома разработали в мае 1988 года доктор Вольфганг Файст, основатель Института пассивного дома в Дармштадте (Германии), и профессор Бо Адамсон из Лундского университета в Швеции. Концепция разрабатывалась в многочисленных исследовательских проектах, финансируемых немецкой землей Гессен. С тех пор технология пассивного дома совершенствовалась, и сегодня на ее основе построено более 2 тыс. сооружений в Западной Европе. Наиболее яркие примеры -- особняки в городе Ульме, построенные в 2000 году, переоборудованное в пассивный дом обыкновенное студенческое общежитие в Вуппертале и первое в мире здание, в котором производится больше энергии, чем расходуется, возведенное в 2001 году в Вайце.
  Технология пассивного дома включает в себя три аспекта: теплоизоляция стен и кровли, герметизация окон и дверей, и энергоэффективное кондиционирование.
В пассивном доме формируется несколько слоев теплоизоляции -- внутренняя и внешняя. Это позволяет одновременно не выпускать тепло из дома и не впускать холод внутрь него. Также производится устранение "мостиков холода" в ограждающих конструкциях. В результате в пассивных домах теплопотери через ограждающие поверхности не превышают 15 кВт/ч с квадратного метра отапливаемой площади в год - практически в 20 раз ниже, чем в обычных зданиях. Что касается окон, то используются двух- или трехкамерные стеклопакеты, заполненные низкотеплопроводным аргоном или криптоном. Применяется более герметичная конструкция примыкания окон к стенам, утепляются оконные проемы. Стекла имеют специальный состав, обрабатываются особым образом, покрываются пленками, отражающими тепловое излучение. Самые большие окна направлены на юг (в северном полушарии) и приносят в среднем больше тепла, чем теряют.