Прогнозирование и развитие первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге

Введение
Общие сведения о Компании «ЛЭК»
История создания
Строительная деятельность Компании «ЛЭК»
Краткая характеристика рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Жилищное строительство Санкт-Петербурга
Рынок первичного жилья в Санкт-Петербурге
Предложение на первичном рынке
Спрос на первичном рынке
Динамика цен на первичном рынке жилья
Анализ строительной отрасли Санкт-Петербурга
Рынок жилья в России – это рынок продавца
Строительные компании Санкт-Петербурга
Емкость строительного рынка Санкт-Петербурга
Определение рыночных долей строительных компаний
Оценка степени монополизации рынка
Характеристика интенсивности конкуренции
Конкурентная карта рынка
ЛЭК – лидер строительной отрасли жилой недвижимости
Заключение
Список использованной литературы

Прогнозирование и развитие первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге

2006
Темп роста доли, %
Средняя стоимость введенного жилья, тыс руб
Доля на рынке
Средняя стоимость введенного жилья, тыс руб
Доля на рынке
Позиция в 2006
1
ЛЭК Истейт
21 845 752
11,15%
7 523 374
5,40%
2
206,61%
2
ЛенСпецСМУ
12 425 576
6,34%
10 203 798
7,32%
1
86,65%
3
Северный город
7 814 229
3,99%
2 825 442
2,03%
14
196,79%
4
М-Индустрия
6 772 549
3,46%
6 841 902
4,91%
3
70,43%
5
Строймонтаж
6 398 576
3,27%
1 051 752
0,75%
40
432,88%
6
Коттеджстрой
6 153 159
3,14%
515 024
0,37%
66
850,10%
7
Росстрой
5 490 917
2,80%
2 998 394
2,15%
13
130,30%
8
Инвест Контракт Строй
5 283 079
2,70%
1 912 545
1,37%
21
196,55%
9
Строительный трест
4 282 718
2,19%
6 405 891
4,59%
5
47,57%
10
ИВИ-93
4 103 448
2,09%
3 188 944
2,29%
11
91,56%
11
Прочее (около 80-100 компаний, рыночная доля каждой компании мала)
115 392 946
58,89%
95 967 862
68,83%
85,56%
 
ИТОГО
195 962 950
100,00%
139 434 927
100,00%
 
 
Доля первых 10 компаний отрасли увеличилась с 31,2% в 2006 году до 41,1% в 2007 году. Это может служить неким косвенным признаком усиления монополизации отрасли. При этом, рыночная доля фирм, входящих в состав «Прочее» очень мала и колеблется от 2% до 0,15%.
Анализ таблицы показывает, что состав первых 10 лидеров отрасли достаточно непостоянен. Только первые два лидера поменялись местами, а в составе остальных 8 компаний произошли существенные изменения.
Компания ЛЭК увеличила свою долю на рынке в 2 раза до 11,15%, став безоговорочным лидером. Его ближайший конкурент ЛенСпецСМУ снизил свою долю с 7,32% до 6,34% (т.е. снижение на 14% по темпам роста доли рынка). Стоит отметить на высокий рост доли рынка таких компаний как Северный город (почти в 2 раза), Строймонтаж (+332,88%), ИнвестКонтрактСтрой (+96,6%). Особое место занимает компания Коттеджстрой, которая продемонстрировала прирост рыночной доли на 750% с 0,37% в 2006 до 3,14% в 2007 и переместилась с 66 места в 2006 до 6 в 2007.
При этом, если оценить количество фирм и попытаться вычислить среднюю простую каждой фирмы, то получим следующие показатели:
Показатель
2006
2007
Количество фирм на анализируемом рынке, N
81
101
средняя рыночная доля Sm, приходящуюся на одну фирму, Sm=1/N
1,235%
0,990%
Таким образом, если бы строительный рынок был совершенно-конкурентным, то доля каждой фирмы на рынке была бы 1,23% в 2006 году и 1% в 2007 году. Наличие лидеров отрасли, имеющих доли гораздо выше конкурентных, позволяет говорить о некой монополизации рынка.
Оценка степени монополизации рынка
Оценка степени монополизации рынка осуществляется с учетом того, что степень монополизации рынка обратно пропорциональна интенсивности конкуренции. Для этого могут быть использованы четырех- или десятидольные показатели концентрации (CR4, CR10) и другие, которые применяются в мировой практике. Расчет коэффициентов монополизации рынка представлен в таблице 6.
Таблица 6. Коэффициенты монополизации рынка на конец 2007г.
 
CR-4
CR-6
CR-10
CR-25
Объем реализации определенного числа крупнейших продавцов V1+V2+…+Vn
48 858 107
61 409 842
80 570 005
119 109 191
Общий объем реализации товара
195 962 950
195 962 950
195 962 950
195 962 950
Коэффициент концентрации (CR%)
24,93%
31,34%
41,11%
60,78%
При этом считается, что если CR4 > 0.75, то рынок монополизирован.
В нашем случае, можно пока утверждать, что рынок строительной отрасли Санкт-Петербурга не является монополизированным, хотя некоторая концентрация сильных игроков на рынке присутствует.
Для оценки монополизации рынка можно рассчитать индекс Харфиндала-Хиршмана (ИХХ). Индекс представляет собой сумму квадратов удельный весов всех действующих на рынке субъектов. Значение его могут изменяться от 0 (при полной деконцентрации производства) до 10000 (в случае абсолютной монополизации)
где xi - доля i-ой фирмы на рынке, в %;
n - общее число фирм на рынке
Расчет индекса ИХХ представлен в таблице ниже:
2007
2006
ИХХ
292,47%
263,63%
Соотношение ИХХ и долей фиксированного числа фирм при их неограниченном произвольном числе представлено в таблице
Значение ИХХ
Минимально возможное число фирм на рынке
Максимально допустимая доля крупнейших фирм, %
одной
двух
Трех
четырех
500
20
22
31
39
44
1000
10
31
44
54
63
1800
6
42
60
72
85
3000
4
54
75
95
100
5000
2
70
100
100
100
Из таблицы следует, что безопасный с точки зрения монополизации рынок (ИХХ до 1000) предполагает наличие не менее 10 конкурирующих фирм, причем доля крупнейшей из них не должна превышать 31%, двух крупнейших – 44%, трех – 54% и четырех 63%. (конкуренция в банковском секторе).
Таким образом, ИХХ для строительной отрасли Санкт-Петербурга показывает, что рынок не является монополизированным, однако усиление роли ведущих компаний постепенно начинает усиливаться.
Характеристика интенсивности конкуренции
Для оценки интенсивности конкуренции в отрасли используются следующие показатели:
Интенсивность конкуренции по динамике рынка
Ut
Характеризует возможности роста фирмы без столкновения с интересами конкурентов
Интенсивность конкуренции по рентабельности рынка
Ur
Характеризует соотношение спроса и предложения на рынке. Чем выше рентабельность рынка, тем более спрос превышает предложение и влияние конкурентов слабее
Интенсивность конкуренции по распределению рыночных долей
Ud
Характеризует силу влияния со стороны конкурентов, располагающих равной рыночной долей и вероятно аналогичной стратегией
Обобщенный показатель интенсивности конкуренции
Uc
характеризует общую меру привлекательности анализируемого рынка
По темпу роста рынка рассчитываются показатели интенсивности конкуренции (Ut). Можно принимать, что если Tm > 1.4, то Ut = 0; при 0.7 < Tm < 1.4, Ut = (1.4 - Tm)/ 0.7; если Tm = 0.7, то Ut = 1. Показатель интенсивности конкуренции в данном случае характеризует остроту конкуренции, так при Ut = 1 конкуренция максимальна.
Интенсивность конкуренции (Ud), тем выше, чем ниже коэффициент вариации рыночных долей на конец анализируемого периода:
Имея данные рентабельности, определяют коэффициенты интенсивности конкуренции по рентабельности (Ur). Если имеется неравенство 0 < Rm < 1, то Ur = 1 – Rm
Обобщенная характеристика интенсивности конкуренции рассчитывается по данным показателей Ut, Ur, Ud, как среднее геометрическое этих показателей:
При стремлении Uc к 1 конкуренция обостряется. В случае если Ut или Ur не известно, то Uc не рассматривается.
Сводная информация показателей конкуренции для строительного рынка представлена в следующей таблице:
Интенсивность конкуренции по динамике рынка
Ut
Интенсивность конкуренции по рентабельности рынка
Ur
-
Интенсивность конкуренции по распределению рыночных долей
Ud
-0,405
Обобщенный показатель интенсивности конкуренции
Uc
Интенсивность конкуренции по распределению получилась -0,405. Это означает, что при усилении конкуренции доля снижается при прочих равных условиях.
Рассчитать интенсивность конкуренции по рентабельности не представляется возможным из-за отсутствия показателей прибыли по всем компаниям, даже самых крупных в отрасли. Однако, показатель интенсивности по динамике рынка в нашем случае равен 0, что позволяет заключить о равенстве 0 всего обобщенного показателя интенсивности конкуренции, т.к. он считается как среднее геометрическое.
Показатель интенсивности конкуренции равный 0 означает, что конкуренция на рынке отсутствует. Это следствие ненасыщенности рынка. Люди еще очень нуждаются в жилье. А продавцы жилья могут пока увеличивать свою прибыль на рынке без особой конкуренции со своими коллегами по отрасли.
Конкурентная карта рынка
Конкурентная карта рынка:
1. Классификация конкурентов по занимаемой ими позиции на рынке.
2. Распределение рыночных долей конкурентов, позволяющее контролировать место (лидер, аутсайдер) конкурента (или собственной фирмы) на рынке. Определяется по результатам анализа рыночной позиции конкурентов на конкретных товарных рынках.
Для формирования конкурентной карты определяются рыночные доли фирм и темпы их изменения. По результатам заполняется следующая матрица

По доле рынка
По тем­пу прироста рыночной доли
Классификационные группы (по состоянию на начало периода)
I.Лидер
II. Сильная конкурентная позиция
III. Слабая конкурентная позиция
IY. Аутсайдер
I. Быстрое улучшение конкурентной позиции
1
5
9
13
II. Улучшение конкурентной позиции
2
6
10
14
III. Ухудшение конкурентной позиции
3
7
11
15
IY. Быстрое ухудшение конкурентной позиции
4
8
12
16
Сложным моментом является определение границ изменения показателей (доли и темпа прироста) для каждой группы (лидер, сильная, слабая конкурентная позиция, аутсайдер), однако, единого алгоритма для этого не существует. Возможно использование статистических методов, иногда границы определяют экспертным путем.
Для рынка строительной отрасли жилой недвижимости предлагается следующий метод. Нам необходимо проводить классификацию компаний по 2 признакам: занимаемой рыночной доле и темпу роста рыночной доли. Причем первый признак является основным. Второй признак действует уже внутри группы.
Проведем классификацию компаний по 1 признаку.
№
Застройщик
Средневзвешенная рыночная доля на конец 2006
Средневзвешенная рыночная доля на конец 2007
Номер группы по доле рынка
1
ЛЭК Истейт
5,40%
11,15%
1
2
ЛенСпецСМУ
7,32%
6,34%
1
3
Северный город
2,03%
3,99%
2
4
М-Индустрия
4,91%
3,46%
2
5
Строймонтаж
0,75%
3,27%
2
6
Коттеджстрой
0,37%
3,14%
2
7
Росстрой
2,15%
2,80%
3
8
Инвест Контракт Строй
1,37%
2,70%
3
9
Строительный трест
4,59%
2,19%
3
10
ИВИ-93
2,29%
2,09%
3
Отнесение компании в ту или иную группу основывалось на разбросе значений доли рынка. В списке явно 2 фаворита, у которых доля превышает 6%. Остальные 8 компаний равномерно изменяют свои рыночные доли от 2% до 4%. Поэтому логично поделить их на 2 группы: 2 и 3 просто по порядку их следования.
Далее проведем классификацию по 2 признаку – темпу роста рыночной доли. Получим следующие результаты:
№
Застройщик
Средневзвешенная рыночная доля на конец 2006
Средневзвешенная рыночная доля на конец 2007
Темп роста доли
Позиция по темпу роста доли
Номер группы по темпу роста
6
Коттеджстрой
0,37%
3,14%
850,10%
1
1
5
Строймонтаж
0,75%
3,27%
432,88%
2
1
1
ЛЭК Истейт
5,40%
11,15%
206,61%
3
1
3
Северный город
2,03%
3,99%
196,79%
4
2
8
Инвест Контракт Строй
1,37%
2,70%
196,55%
5
2
7
Росстрой
2,15%
2,80%
130,30%
6
2
10
ИВИ-93
2,29%
2,09%
91,56%
7
3
2
ЛенСпецСМУ
7,32%
6,34%
86,65%
8
3
4
М-Индустрия
4,91%