Долгосрочное ипотечное кредитование

Введение
1. Понятие и формы долгосрочного ипотечного кредитования.
2. Долгосрочное ипотечное кредитование коммерческими банками
2.1. Роль банков в системе ипотечного кредитования
2.2. Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками
2.3. Кредитные риски при долгосрочном ипотечном кредитовании
3. Законодательство об ипотечном кредитовании и его развитие
Заключение
Библиография

Долгосрочное ипотечное кредитование

2. Долгосрочное ипотечное кредитование коммерческими банками
2.1. Роль банков в системе ипотечного кредитования
Современный этап развития банковской системы России характеризуется усилением процессов структурирования банковского бизнеса. Универсальные банки стремятся всемерно расширить круг операций, но на специфических, хотя и уже широко востребованных сегментах банковских услуг лучше действуют банки специализированные.
Специализированные кредитные организации привлекательны тем, что, выполняя ограниченный круг операций, они делают это с высоким качеством и сталкиваются с относительно меньшим числом рисков банковской деятельности. В банковском регулировании потребность в специализированных кредитных организациях нашла отражение, в частности, в организационной форме небанковских кредитных организаций, имеющих право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»;7 допустимые сочетания этих операций устанавливаются Центральным банком Российской Федерации.
Коммерческие банки осуществляют широкий спектр банковских операций, привлекая ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты физических и юридических лиц, долговые ценные бумаги и т. д. Основное преимущество универсальных банков — диверсификация активов, возможность варьирования уровня доходности по различным операциям, использование разнообразных инструментов для хеджирования рисков и обеспечения финансовой устойчивости.
Основная проблема, возникающая при ипотечном кредитовании, — необходимость согласования долгосрочных активов и, как правило, краткосрочных пассивов, что определяет ликвидность банков в различные периоды.
За рубежом зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные подразделения либо дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых — ипотечное кредитование. Широко распространено кредитование населения через банки, имеющие разветвленную территориальную сеть, которую они используют в качестве своих ипотечных брокеров или агентов. Тенденция специализации ипотечных операций с образованием специализированных кредитных институтов прослеживалась в ходе развития систем жилищной ипотеки, как, впрочем, периодически проявлялась и обратная тенденция — к росту универсализации и расширению разрешенных банковских операций для специализированных ипотечных банков.8
Ипотечные банки — это специализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.
В целом, долгосрочное ипотечное кредитование пока еще не стало для большинства российских коммерческих банков самостоятельным бизнесом. Следует отметить, что за последнее время произошли существенные позитивные изменения в условиях предоставления банками жилищных ипотечных кредитов. Во-первых, увеличились сроки кредитования до 5-15 лет, а в рамках отдельных ипотечных программ - до 20-25 лет. Во-вторых, снизились процентные ставки по ипотечным кредитам.
Не менее существенно и то, что все большее количество банков использует ипотеку в качестве основного обеспечений возвратности кредитных средств. В отличие от предшествующего периода, когда банки предпочитали предоставлять жилищные кредиты по «арендной» схеме, сейчас они все в больших масштабах используют в качестве обеспечения залог приобретаемого жилья, детально отрабатывая все процедуры, связанные с оформлением и регистрацией залога жилых помещений.
Несмотря на то, что масштабы ипотечного жилищного кредитования в России пока существенно меньше по сравнению с развитыми странами, сложившиеся темпы роста в этой области и повышенное внимание законодательных органов власти к ипотечному жилищному кредитованию создают предпосылки для увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования.
В связи с этим особую актуальность приобрела задача оценки доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения, определения потенциального спроса на ипотечные жилищные кредиты.
Учрежденное Правительством РФ Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно сыграть важную роль в создании и запуске вторичного рынка ипотечных кредитов, в привлечении долгосрочных ресурсов для рефинансирования банков-кредиторов. Аналогичные агентства создаются и в регионах для реализации региональных ипотечных программ. К настоящему времени уже почти в 30 субъектах РФ начата реализация собственных региональных ипотечных программ.
Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования не только является инструментом в решении важной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества в целом:
- она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса — его социальной основы;
- посредством отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;
- система ипотечного кредитования играет существенную роль в укреплении легального сектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.9
Активное внедрение ипотечного кредитования — это не просто масштабный коммерческий проект, но оптимальный эффективный путь решения исторической по значимости социальной задачи — сделать жизнь соотечественников лучше и комфортнее.
2.2. Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками
Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. Основные этапы выдачи и погашения ипотечного кредита:
- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
- андеррайтинг;
- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
- оформление кредитного договора и договора о залоге;
- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.
На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. В ходе первичной консультации специалист отдела ипотечного кредитования рассказывает об основных условиях предоставления ипотечного кредита, этапах проведения ипотечной кредитной сделки, о требованиях банка к предмету залога (квартире, приобретаемой за счет кредитных средств), проведет предварительные расчеты параметров ипотечного кредита (лимита кредитования, размера ежемесячного аннуитетного платежа, размера собственных средств, необходимых для оплаты первоначального взноса за приобретаемую квартиру и дополнительных расходов, связанных с проведением ипотечной кредитной сделки).
Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. Андеррайтинг – проверка платежеспособности клиента и определение максимально возможного кредита для него. Все чаще агентства заполняют заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия своего клиента. Но в любом случае прохождение кредитного комитета – ответственная процедура, которая становится все формальнее.
Также приятная новость для заемщика-2006: практически все банки перестали взимать плату за рассмотрение кредитной заявки. Однако, скорее всего, потенциальному заемщику придется идти в банк лично (хотя есть ряд банков, которые могут принять решение о кредите заочно) и отвечать на различные вопросы. Стоит наизусть выучить ответы своей анкеты и соблюсти максимально строгий стиль в одежде. Андеррайтинг - оценка вероятности погашения кредита, в процессе которой устанавливаются три основных момента: способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), его готовность погасить кредит (анализ его кредитной истории) и оценка того, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления кредита (анализ результатов независимой оценки имущества). Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.10
На третьем этапе кредитный комитет на основе предоставленного заключения принимает решение о выдаче клиенту ипотечного кредита. В решении кредитного комитета содержатся все параметры ипотечного кредита: срок, сумма кредита, процентная ставка. При решении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья банк-кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат ссуды. Исходя из этого в зарубежной практике выделяются два основных этапа в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика; оценка залога.
На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира. Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.
В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых Заемщиком на покупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с вступившим в силу положением нового Налогового Кодекса о налоговом контроле за расходами граждан.
Далее осуществляется сопровождение выданного кредита. Сопровождение включает в себя выдачу кредита, контроль за его целевым использованием, наблюдение за состоянием залога и за регулярным перечислением платежей по возврату кредита и процентов.
К основным участникам ипотечной сделки относятся:
Заемщики — физические лица, заключившие кредитные договоры с банками, обеспечением исполнения которых является залог приобретаемого жилья
Продавцы жилья — физические и юридические лица, имеющие в собственности жилые помещения.
Банки — кредиторы (банк становится залогодержателем, а заёмщик — залогодателем; в случае невыполнения обязательств со стороны залогодателя, залогодержатель вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного жилого помещения).
Риэлтерские фирмы.
Страховые компании.
Инвесторы.
Оценщики.
Нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства и т.п.;
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариусом, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его государственной регистрации). Квартира, находящаяся в собственности физического или юридического лица, не может приобретаться по договору об ипотеке через представителя (по доверенности).