Проблемы правового регулирования договора продажи недвижимого имущества.

Введение
1.Договор купли-продажи недвижимости по гражданскому законодательству РФ
1.1 Особенности правового режима недвижимости
1.2 Содержание договора купли-продажи недвижимости
2.Особенности договоров купли-продажи отдельных видов недвижимости
2.1 Купля-продажа жилого помещения
2.2 Купля-продажа земельного участка
2.3 Купля-продажа здания или сооружения
Заключение
Список нормативных правовых актов и литературы

Проблемы правового регулирования договора продажи недвижимого имущества.

Сделки юридических лиц, выходящие за пределы их специальной правоспособности, являются оспоримыми, как и сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (ст. 173, 174 ГК РФ). Статья 173 ГК РФ выделяет два случая недействительных сделок:
а) сделки, совершенные юридическим лицом за пределами его специальной правоспособности;
б) сделки, совершенные юридическими лицами, не имеющими лицензии на занятие соответствующей деятельностью.
Важным условием признания данных сделок недействительными является необходимость доказать, что лицо, предъявившее иск, знало или заведомо должно было знать о ее незаконности.
Закон к числу оспоримых сделок относит сделки, совершенные лицом, полномочия которого ограничены учредительными документами юридического лица (ст. 174 ГК РФ). Анализ данной статьи позволяет выделить три основания признания недействительной сделки:
- превышение гражданином полномочий, предусмотренных договором, а органом юридического лица - полномочий, определенных его учредительными документами;
- неочевидность для другой стороны факта нарушения полномочий, т.к. из доверенности, закона или обстановки, в которой совершается сделка следует, что она совершается управомоченным лицом;
- доказанность факта, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий, предусмотренных договором или учредительными документами юридического лица.
Итак, дееспособные граждане могут совершать сделки самостоятельно, ограниченно дееспособные - только с согласия попечителей, частично дееспособные (несовершеннолетние) могут совершать самостоятельно ряд сделок, предусмотренных законом.
Юридические лица могут совершать любые не запрещенные законом сделки, обладая общей правоспособностью, а отдельные виды сделок - при наличии специального разрешения (лицензии). Волю юридического лица выражает его орган (директор или иное уполномоченное лицо). При этом правовые последствия для юридического лица возникают в случае, если орган действовал в пределах своей компетенции.
По общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора.
Основной обязанностью покупателя является оплата приобретенной по договору недвижимости.
В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно продавцов и покупателей недвижимости. Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора (ст. 550 ГК РФ).
Из п.3 ст.165 ГК РФ следует, что государственная регистрация не является формой сделки. М.И.Брагинский и В.В.Витрянский отмечают: «Государственная регистрация, которая раньше служила придатком к форме, теперь приобрела самостоятельное значение способа фиксации соответствующей сделки и вытеснила в ряде случаев нотариальную форму»26. Но поскольку требование государственной регистрации, несоблюдение которого в установленных законом случаях влечет недействительность сделки, относится все же к порядку оформления сделки, то его несоблюдение нужно ставить в один ряд с пороками формы.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех без исключения случаях. Данный вывод вытекает из анализа ч. 1 ст. 131 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному покупателю (ч. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного покупателя (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
«…Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества…»27
Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно с.3 ст.551 ГК РФ «в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации»:
«..Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки…»28
В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).

2. Особенности договоров купли-продажи отдельных видов недвижимости
2.1 Купля-продажа жилого помещения
Для начала необходимо определиться что следует понимать под термином «жилое помещение».
Жилые помещения, по определению И.А.Дроздова, представляют собой «объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета»29.
Очевидно, что понятие «жилое помещение» производно от категории «жилище», которая содержится не только в гражданском и жилищном, но и в уголовном, и в уголовно-процессуальном законодательстве. Под жилищем понимается любое помещение, пригодное для постоянного или временного проживания людей (ст. 139 УК РФ). К жилищу относятся только те места пребывания человека, которые представляют собой помещения. Правда, уголовно-правовое понятие помещения следует толковать достаточно широко, относя к нему не только недвижимые, как это имеет место в гражданском законодательстве, но и движимые материальные объекты. Для этих целей помещения - это не только здания, сооружения и их составные части, но и передвижные единицы: вагоны, фургоны, прицепы, баржи. Таким образом, не всякое жилище - недвижимость, а лишь такое, которое отвечает критериям, названным в законе30.
Расширительно должна толковаться и «пригодность для проживания людей». В частности, не имеет особого значения соответствие помещения санитарно-техническим нормам и правилам. Если лицо использует помещение для постоянного или временного проживания, то оно может рассматриваться в качестве жилища вне зависимости от его качественных характеристик31.
ГК РФ рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК РФ, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
ЖК РФ выделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, для того, чтобы считать его жилым, а именно:
1) его недвижимый характер;
2) изолированность;
3) пригодность для постоянного проживания граждан.
Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ к жилым относятся помещения, предназначенные для проживания граждан. «Глагол «предназначен» не вполне удачен для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то значит, такое помещение жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживания домашних животных, то такое помещение по этой логике оказывается нежилым. Более удачно для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак «пригодности для проживания граждан» которое в отличие от категории «предназначенность» носит не субъективный, а объективный характер. Другое дело, что потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан»32.
По смыслу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодность для проживания граждан предполагает соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам.
«Признание помещения жилым - юридическая процедура подтверждения наличия у некоторой совокупности объектов, объединенных в сложную вещь, функционального свойства: пригодности для постоянного проживания»33.
В настоящее время такая процедура регламентирована Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 4734, в соответствии с требованиями ЖК РФ.
Подведем промежуточные итоги. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.
Каковы же особенности продажи именно жилых помещений?
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ч.1 ст.558 ГК РФ).
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.
ГК РФ в п.4 ст.292 предусматривает определенные ограничения при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), - если при этом затрагиваются охраняемые законом интересы указанных лиц, требуется согласие органа опеки и попечительства.
Очевидно, что «за пределами защиты со стороны органов опеки и попечительства остались лица, которых собственник отчуждаемого жилья обязан содержать и которых он обязан обеспечить иной жилой площадью при прекращении семейных отношений. Да и защита лиц, находящихся под опекой или попечительством, в известной степени условна, так как по смыслу закона согласие органов опеки и попечительства требуется только тогда, когда затрагиваются интересы перечисленных в законе лиц. В конечном счете решение этого вопроса отдается на усмотрение органов по государственной регистрации»35, которым суды обязаны направлять копию вступившего в законную силу решения суда, об ограничении дееспособности гражданина или о признании его недееспособным (п. 4 ст. 28 Закона о государственной регистрации). Точно так же органы опеки и попечительства в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства направляют в органы по государственной регистрации сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством.
В случае совершения соответствующей сделки с нарушением указанного требования органы опеки и попечительства вправе предъявить в суд иск о признании такой сделки недействительной. Однако, сделка признается несоответствующей закону или иному правовому акту тогда, когда при ее совершении нарушено какое-либо конкретное требование, предусмотренное тем или иным актом. Иными словами, признавая сделку недействительной на основании #M12293 9 9027690 1265885411 7617724 272916088 649707172 2827 3451372019 429774865 396586ст. 168 ГК РФ#S, суд должен указать, какая норма закона была нарушена при совершении сделки:
«… В Головинский межрайонный прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетнего Д. к Т. и Ф. - о признании недействительным договора купли-продажи данной квартиры. Заявление обосновано тем, что жилое помещение было продано с нарушением прав несовершеннолетнего Д. В связи с этим прокурор просил суд признать договор недействительным.
Решением Головинского районного суда г. Москвы от 5 июля 2001 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда 16 октября 2001 г. и президиумом Московского городского суда 13 января 2005 г.) договор купли-продажи квартиры признан недействительным, квартира возвращена Т. и Д.; с Т. в пользу Ф. взыскано 19 980 долларов США.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 января 2006 г. удовлетворила надзорную жалобу, указав следующее. Судебными инстанциями при вынесении постановлений были существенно нарушены нормы материального права.
Удовлетворяя заявление прокурора, суд первой инстанции (и с ним согласились судебная коллегия и президиум Московского городского суда) исходил из того, что при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетнего Д., что повлекло существенное ухудшение его жилищных условий; при продаже квартиры Т. представила документы, не соответствующие действительности; совершая сделку, она нарушила интересы ребенка.
Однако с выводами судебных инстанций согласиться нельзя.
Как видно из материалов дела, квартира в г. Москве принадлежала на праве совместной собственности Т. и ее несовершеннолетнему сыну Д. Т. являлась законным представителем сына и могла выступать в защиту его прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий
(п. 1 ст. 64 СК РФ).
В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного.
Из распоряжения главы управы района "Головинский" Северного административного округа г. Москвы от 22 марта 2000 г., письма комиссии по охране прав детей этой управы от 31 марта 2000 г., распоряжения главы Конаковского района Тверской области от 5 января 2000 г. усматривается, что орган опеки и попечительства дал
разрешение на продажу квартиры в г. Москве.
Таким образом, условия при заключении договора купли-продажи квартиры между Т., Д. (интересы которого представляла его мать Т.), а также Ф. были соблюдены.