Самоосортизирующиеся кредиты , как основная форма ипотечного кредитования .

стр.
Введение…………………………………………………………………….
1.Ипотечное кредитование на современном этапе………………………
2. Понятие ипотечного займа……………………………………………...
2.1. Виды ипотечных кредитов……………………………………………
2.1.1. Постоянный ипотечный кредит…………………………………….
2.1.2. Кредит с «шаровым» платежом…………………………………….
2.1.3. Кредит с участием…………………………………………………..
2.1.4.Кредит с нарастающими платежами……………………………….
2.1.5. Кредит с обратным аннуитетом……………………………………
2.1.6. Кредит с переменной процентной ставкой………………………..
2.1.7. Канадский ролловер…………………………………………………
2.1.8.Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)….
2.1.9. Кредит с добавленной процентной ставкой……………………….
3. Постоянный ипотечный кредит………………………………………...
Заключение…………………………………………………………………
Литература………………………………………………………………….

Самоосортизирующиеся кредиты , как основная форма ипотечного кредитования .

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.
Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.
2.1.9. Кредит с добавленной процентной ставкой
Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определениявеличины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.
В России сейчас подавляющее число кредитов выдается на условиях выплаты фиксированных процентов. С одной стороны, это делается для простоты, поскольку сложный механизм расчета кредитов с переменной процентной ставкой мог бы отпугнуть потенциальных клиентов. С другой стороны, поскольку в течение нескольких лет наблюдается тенденция к стабилизации экономики и снижению инфляции, фиксирование процентной ставки на достаточно высоком уровне в потенциале принесет банкам больше прибыли, чем если бы им приходилось снижать процент при каждом изменении инфляции или процентов по государственным бумагам. 11
Однако в договорах большинства банков, занимающихся ипотечным кредитованием, сохраняется оговорка о том, что при изменении ситуации на рынке процент по кредиту может быть пересмотрен. Есть и положительный практический опыт, когда банки в ответ на изменение условий кредитования снизили процентные ставки по уже выданным кредитам.
Кредиты с «производными» процентными ставками в России (как, впрочем, и в Европе) не распространены. Хотя возможно, что по мере развития ипотечного рынка у нас будут предлагаться кредиты на различных условиях возврата.
Поэтому в пункте 3 данной курсовой работы мы рассмотрим более подробно постоянный ипотечный кредит.
3. Постоянный ипотечный кредит
Применение финансовых инструментов, положенных в основу оценки недвижимости, создает базу для привлечения ипотечного кредита. Во-первых, сумму и время получения доходов, генерируемых данным кредитом, обычно можно прогнозировать с более высокой точностью, чем по другим видам инвестирования капитала в недвижимость.
Во-вторых, применение в ипотеке техники кумулятивного процента является стандартной процедурой, не представляющей особой сложности. Цены на ипотечные кредиты хорошо известны на финансовом рынке. Напротив, цены на акции, вкладываемые в недвижимость, определяются конъюнктурой фондового рынка, возможностями вложения капитала в альтернативные проекты.
В-третьих, рассмотрение способов оценки постоянной закладной создает осно­ву для анализа потока доходов. Например, большинство постоянных закладных, используемых в США, являются самоамортизирующимися, предусматривая периодические равновеликие платежи.
При этом кредитор устанавливает:12
максимальную основную сумму кредита в процентах от стоимости имущества (часто 75-80%);
предельный срок кредита, который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта;
предполагаемый уровень процентной ставки исходя из ситуации, сложившейся на кредитном рынке.
Только после этого рассчитывают периодические (обычно - ежемесячные) платежи по ипотеке исходя из:
основной суммы долга;
срока, на который кредит предоставлен (обычно остаточный);
ставки ссудного процента.
Периодический платеж находят расчетным путем. Предположим, что известны три фактора:
основная сумма кредита - $800 тыс.;
срок, на который его предоставляют, - 25 лет (300 мес.);
ставка процента - 12% (1% в месяц).
Если исходить из этих факторов, то месячный процентный платеж должен составлять $8 тыс. (800000 х 1%). Достаточными для покрытия основной части кредита и выплаты процента по нему будут ежемесячные платежи в размере $8425,8. В первый месяц из $8425,8 на погашение основной суммы долга пойдет только $425,8 (8425,8 - 8000,0).
Таким образом, через месяц остаток основной суммы долга составит $799577,2 (800000,0 - 425,8). Во второй месяц процент будет равен $7995,77 (1% от 799577,2). Разница между суммарным платежом и процентом вновь пойдет на возврат основной суммы кредита, т. е. $430,03 (8425,8 - 7995,77). С каждым последующим платежом все большая часть из $8425,8 будет направляться на погашение основной суммы долга и все меньшая - на выплату процентов. По истечении 300 месяцев кредит должен быть погашен.
Ежемесячные взносы по данному кредиту ($8425,8) были определены с учетом двух факторов:13
процента - отдачи на инвестированную кредитором основную сумму кредита;
возмещения капитала - возврат инвестированной кредитором основной суммы долга.
Годовая ставка в 12% в пересчете на месяц составляет 1% (12%/12 мес.), или 0,01 в десятичной форме. К данному 1% следует добавить фактор фонда рекапитализации, который обеспечивает возмещение основной суммы кредита в течение 25 лет (300 месяцев) за счет аккумуляции средств по той же годовой ставке 12%. Ежемесячный размер ставки рекапитализации равен 0,0005322. Следовательно, общие ежемесячные платежи, необходимые для выплаты процента по кредиту и его самоамортизации в течение 25 лет при ставке в 12%, должны составлять: 0,01 + 0,0005322 = 0,0105322.
Умножив эту цифру на $800 000 основной суммы долга, получим суммарный месячный платеж, равный $8425,8 (800 000 х 0,105322). В первый месяц он будет включать сумму процента за кредит - $8000, а также выплату в счет погашения основной суммы долга $425,8 (фонд рекапитализации).
Далее определим константу по ипотечному кредиту (Кик):
обязательные ежегодные платежи
Кик = ----------------------------- (1)
первоначальная основная сумма кредита
Месячные платежи в $8425,8 составляют за год $101110 (8425,8 х 12).
Кик = 101110/800000 = 0,126387, или 12,6387%.
Константа включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы долга. Поэтому она должна превышать номинальную ставку процента за ипотечный кредит. Кредитная константа может быть найдена в графе 6 таблицы кумулятивного процента.14
Чем продолжительнее срок амортизации долга или ниже ставка процента, тем меньше константа, и наоборот. Для получения годового значения показателя месячная константа умножается на 12 месяцев. Она является удобным инструментом для быстрого поиска соотношения между сроками амортизации кредита и процентными ставками, а также для расчета платежей по обслуживанию долга. При заданных ставке процента и сроке амортизации долга константа равна обязательному платежу в расчете на одну денежную единицу (на $1).
Для определения действительных выплат по кредиту константу следует умножить на его основную сумму. Многие заемщики стремятся выбрать самое низкое значение константы, с тем, чтобы уменьшить сегодняшний отток наличности, что приводит к росту суммарных процентных выплат, замедлению накопления собственного капитала инвестора за счет платежей в погашение ипотечного долга.
Если известны ставка процента, срок до окончательного погашения ссуды и ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту, то можно определить остаток его основной непогашенной суммы.
Три известные величины имеют следующие значения: •
остаточный срок - 25 лет (300 мес.);
годовая ставка процента - 12%;
месячный платеж - $8425,8.
Для определения остатка основной суммы кредита достаточно умножить величину одного ежемесячного платежа на фактор аннуитета (по таблице сложных процентов), который соответствует периоду, остающемуся до истечения срока кредита. Для приведенных показателей множитель аннуитета по кредитам с ежемесячными платежами равен 94,946551. Определим объем основной суммы долга: $8425,8 х 94,946551 = 800 000.
Как уже отмечалось, аннуитет - периодический платеж (ежегодный или ежемесячный) в погашение долга (включая проценты). Текущая стоимость аннуитета (при заданной ставке процента) равна остатку основной суммы кредита. Аналогичным образом определяют текущий остаток ранее предоставленного кредита.
Известны величины: номинальной ставки процента, суммы ежемесячного платежа и время, оставшееся до истечения срока кредита. Если после его предоставления прошло 5 лет, а до истечения срока его погашения остается еще 20 лет, то остаток ссуды равен $765 226 (8425,8 х 90,819416).
Значения остатков по этому кредиту (со сроком 25 лет) в различные годы показаны в табл. 1.15
Таблица 1
Расчет основной суммы долга (по кредиту в $800 000 с годовой процентной ставкой 12%)
Возраст кредита, лет
Время до истечения срока кредита, лет
Множитель аннуитета (коэффициент)
Сумма месячного платежа, $
Остаток основной суммы долга (гр. 3хгр.4), $
1
25-1=24
94,305647
8425,8
794600
2
25-2=23
93,583461
8425,8
788516
3
25-3=22
92,769683
8425,8
781660
4
25-4=21
91,852697
8425,8
773932
5
25-5=20
90,819416
8425,8
765226
10
25-10=15
83,321664
8425,8
702052
15
25-15=10
69,700522
8425,8
587284
20
25-20=5
44,955038
8425,8
378782
25
25-25=0
8425,8
Как следует из табл. 1, платежи в счет основной суммы кредита в конечном итоге сравняются с остатком основной суммы долга. Соответствующий период является сроком, оставшимся до истечения кредита. Для расчета срока кредита необходимы три составляющих:
остаток основной суммы долга - $800 000;
ставка процента - 12% в год (1% в месяц);
месячный платеж - $8425,8.
Для определения срока кредита необходимо разделить сумму месячного платежа на остаток основной суммы долга:
8425,8/800000 = 0,0105322.
Далее находим в соответствующей колонке таблицы кумулятивного процента (ставка 12%) число, наиболее близкое к вычисленной величине (0,0105322). Это число соответствует сроку кредита в 25 лет.
Аналогичным способом можно найти временной период, остающийся до истечения ранее предоставленного кредита.
Предположим, что периодический платеж на покрытие основной суммы долга и процента по нему равен $8425,8, а текущий остаток ссудной задолженности составляет $702 052, Результат деления следующий:
8425,81702052 = 0,012200168.
По кумулятивной таблице (со ставкой 12%) полученная величина соответствует 15 годам. Таким образом, до полной амортизации данной ипотеки остается еще 15 лет.
График погашения кредита тесно связан с амортизацией долга.
Амортизация - процесс погашения (ликвидации) долга. Данный график показывает ежемесячные или ежегодные остатки основной суммы кредита. В нем также приводится сумма регулярных периодических выплат процента (табл. 2).16
Таблица 2
График выплаты долга по ипотечному кредиту, $

Месяц
Сумма месячного платежа
Выплаты процента (ставка 1% в месяц)
Выплаты основной суммы долга
Остаток долга на конец месяца
-
-
-
800000
1
8425,8
8000
425,8
799574,2