Договор продажи недвижимости

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1.1 ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТ ДРУГИХ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ
1.2 ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
2.1 ОСНОВНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА
2.2 ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ
ГЛАВА 3 ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
3.2 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Договор продажи недвижимости

вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации, запасные части и др. — ст. 458 ГК РФ);
в определенном количестве (ст. 465 ГК РФ);
в согласованном ассортименте (ст. 467 ГК РФ);
соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен (ст. 478, 479 ГК РФ);
установленного качества (ст. 469 ГК РФ);
свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ);
в таре и упаковке (ст. 481 ГК РФ).
Рассмотрим более подробно условия исполнения основной обязанности продавца по передаче товара покупателю.
В статье 458 ГК РФ определен момент исполнения обязательства продавца по передаче товара. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца считается выполненной в момент:
вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договор купли-продажи предусматривает обязанность продавца по доставке товара;
предоставления товара в распоряжение покупателя, если он должен быть передан в месте нахождения товара. Товар считается переданным в распоряжение покупателя, когда к сроку исполнения договора товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
В иных случаях обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договор купли-продажи не предусматривает иное (п. 2 ст. 458 ГК РФ).
С моментом исполнения обязательства продавца по передаче товара тесно связано определение момента возникновения права собственности на товар у покупателя и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения товара. По общему правилу право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи (ст. 223 ГК РФ). Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента исполнения продавцом обязанности по передаче товара (п. 1 ст. 459 ГК РФ). То есть переход на покупателя риска случайной гибели приурочен не к моменту передачи вещи, а к моменту, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара.
Другая ситуация возникает, если покупатель просрочил принятие товара, предоставленного в его распоряжение продавцом в соответствии с пунктом 1 ст. 458 ГК РФ. Поскольку продавец подготовил товар для покупателя и исполнил свою обязанность по передаче, то риск случайной гибели переходит на покупателя, хотя фактической передачи товара не произошло и право собственности на него у покупателя не возникло. При помощи нормы пункта 1 ст. 459 ГК РФ законодатель побуждает покупателя своевременно исполнять свои обязанности по принятию товара.
Разделение моментов перехода права собственности и риска случайной гибели имеет место и в случае продажи товара в процессе перевозки. Согласно пункту 2 ст. 459 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.
В соответствии с пунктом 3 ст. 224 ГК РФ к передаче вещи приравнивается передача товарораспорядительного документа на нее (коносамента, складского свидетельства и др.), что влечет за собой переход права собственности на вещь.
Из этого можно сделать вывод о том, что надлежащим исполнением обязанности по передачи вещи служит ее фактическая передача и символическая (путем вручения товарораспорядительных документов).
Неисполнение продавцом обязанности по передаче товара дает покупателю право отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 393, п. 1 ст. 463 ГК РФ). Если предметом договора купли-продажи является индивидуально определенная вещь, покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца (ст. 398 ГК РФ).
2.2 ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ
Основные права покупателя
К числу основных прав покупателя, закрепленных в общих положениях о купле-продаже, относятся:
право требования передачи товара (основное право покупателя, которому корреспондируется обязанность продавца);
право привлечь продавца к участию в деле об эвикции, т.е. об изъятии товара (ст. 461 —462 ГК РФ).
Основные обязанности покупателя закрепляются в статье 454 ГК РФ:
принять товар (ст. 484 ГК РФ);
уплатить за товар определенную денежную сумму (ст. 485 — 486 ГК РФ).
Законодатель регулирует и ряд дополнительных обязанностей:
известить продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи (ст. 483 ГК РФ);
застраховать товар (в соответствии со статьей 490 ГК РФ обязанность страховать товар может быть предусмотрена договором купли-продажи и возлагаться как на покупателя, так и на продавца, например, при риске перевозки поставляемой продукции).
Обязанность принятия товара покупателем
Порядок принятия товара покупателем регулируется специальными нормами, отражающими особенности конкретного договора купли-продажи, и включает в себя:
совершение покупателем действий, необходимых для получения товара (например, сообщение реквизитов для перевозки, получение лицензии на приобретение (владение) ограниченным в обороте товаром);
совершение фактических действий по принятию товара (выгрузка, приемка по качеству и количеству и т.д.), кроме случаев, когда покупатель вправе отказаться от товара.
Нарушение покупателем условия о принятии товара дает продавцу право:
потребовать от покупателя принятия товара либо расторжения договора купли-продажи;
взыскать с покупателя убыток (в обоих случаях).
Статья 396 ГК РФ регулирует возможность понуждения покупателя к исполнению обязательства в натуре, т.е. к принудительному принятию товара.
Обязанность оплаты товара покупателем.
Обязанность оплатить товар предусмотрена в статьях 454, 486 ГК РФ. По общему правилу покупатель обязан оплатить товар по цене, которая установлена договором купли-продажи, а если цена договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, то по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно выплачивается за аналогичный товар.
Оплата производится в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями, необходимыми для осуществления платежа (п. 1 ст. 485 ГК РФ). Соглашением сторон могут быть предусмотрены условия оплаты товара авансом (предварительная оплата), в кредит, а также в кредит с рассрочкой платежа.
Предварительная оплата товаров (полная или частичная) производится до его передачи покупателю в срок, предусмотренный договором купли-продажи, а при отсутствии такого срока — в разумный срок в соответствии со статьей 314 ГК РФ. Нарушение условия о предварительной оплате дает продавцу право задержать передачу товара или потребовать расторжения договора (ст. 328 ГК РФ). Покупатель, не получивший предварительно оплаченного товара, вправе требовать передачи оплаченного товара или возврата аванса с получением процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 п. 4 ст. 487 ГК РФ).
Оплата товара, проданного в кредит (ст. 488 ГК РФ). Условие о продаже товара в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. Особенностями этого условия являются:
то, что его нарушение дает продавцу право требовать возврата неоплаченного товара;
то, что в пользу продавца устанавливается залог на товары, переданные покупателю, до момента их полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором.
Оплата товара в рассрочку (ст. 489 ГК РФ). Оплата товара в рассрочку является частным случаем продажи товара в кредит. К существенным условиям такого договора купли-продажи относятся, кроме предмета, цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
В соответствии со статьей 491 ГК РФ в случаях, согласованных сторонами, может быть предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до полной оплаты товара или до наступления иных обстоятельств. В этих случаях покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если это не предусмотрено законом, договором или не вытекает из назначения и свойств товара.
Обязанность известить продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 ст. 483 ГК РФ покупатель обязан известить продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи в части количества, ассортимента, качества, комплектности, тары и (или) упаковки в сроки, предусмотренные законом или договором. Если такой срок не установлен, то извещение должно быть направлено продавцу в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора купли-продажи было обнаружено.
Неисполнение этой обязанности покупателем может существенно ограничить или лишить его прав, вытекающих из нарушения продавцом условий договора купли-продажи. Например, требования покупателя о доукомплектовании или замене некомплектного товара и др. могут быть исполнены продавцом лишь при условии надлежащего извещения о нарушении договора.
Страхование товара (ст. 490 ГК РФ). В соответствии со статьей 490 ГК РФ договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность покупателя или продавца по страхованию товара. В договоре купли-продажи должно быть указано, на какую из сторон возлагается эта обязанность. Содержание обязанности включает выбор страховщика, стоимость договора страхования, определение рисков и т.д. При неисполнении обязанной стороной условия о страховании товара другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора купли-продажи (ст. 490 ГК РФ).
Общие положения об ответственности по договору
Законодатель предусматривает различные меры ответственности за нарушение сторонами условий договора купли-продажи. Однако в общих положениях о купле-продаже содержится лишь одна статья, регулирующая ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя (ст. 461 ГК РФ).
Согласно статье 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, которые возникли до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии таких оснований. При этом соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования третьими лицами приобретенного товара у покупателя или об ограничении ответственности является недействительным в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 461 ГК РФ).
В то же время в широком смысле ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи предусмотрена в виде тех мер, которые следуют исходя из особенностей и характера нарушения условий договора. В Гражданском кодексе они названы не мерами ответственности, а последствиями нарушения того или иного условия.
ГЛАВА 3 ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Правоотношения по договору продажи недвижимости регулируются правовыми нормами главы 30 ГК РФ.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Договор продажи недвижимости по общему правилу — консенсуальный, возмездный и взаимный.
К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся предмет, цена и — в договорах продажи жилых помещений — перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права.
Продавцом в договоре может выступать любой субъект, как правило, собственник недвижимости, действующий лично или через представителя.
Права собственности продавца подтверждаются документом, выданным в предусмотренном законом порядке (свидетельством о праве собственности, выданным государственным регистрирующим органом).
При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.
Покупателем может быть любой субъект гражданского права.
Включенное в предмет договора недвижимое имущество является основным отличительным признаком, который позволил законодателю выделить в качестве самостоятельного этот вид договора купли-продажи.
Учитывая повышенную ценность недвижимых вещей, законодатель предъявляет особые требования к детализации предмета в договоре. В частности, в договоре должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ч. 1 ст. 554 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК РФ).
В силу прямого указания закона (ст. 550 ГК РФ) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, т.е. оформленного с учетом правовой нормы пункта 2 ст. 434 ГК РФ. Несоблюдение формы влечет за собой недействительность договора.
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Цена является существенным условием договора, и при ее отсутствии договор считается незаключенным. Особенность определения цены состоит в том, что согласно пункту 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, цена договора включает цену недвижимости и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее2.
Обязанность продавца заключается в передаче недвижимости покупателю.
У покупателя право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может не совпадать с моментом фактической передачи недвижимости.
Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности на недвижимость, законодатель на каждую из сторон договора возлагает обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган. Гражданским законодательством предусматривается ответственность стороны, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации сделки с недвижимостью или перехода права собственности на недвижимость, в форме возмещения убытков (ст. 165, 551 ГК РФ).
Передача недвижимости осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. С момента юридической передачи имущества (т.е. с момента подписания передаточного документа) на покупателя переходят случайные риски, если иное не предусмотрено договором.
Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи.
Особенности продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры) закреплены в статье 558 ГК РФ. К ним относятся:
требование законодателя о государственной регистрации договора продажи жилого помещения (договор считается заключенным с момента государственной регистрации — пункт 2 ст. 558 ГК РФ);
требование законодателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ);
существенным условием договора является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (с указанием этих прав).
В этот перечень лиц могут быть включены:
члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК РФ);
наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК РФ);
арендаторы (ст. 617 ГК РФ);
лица, которые пользуются жилыми помещениями в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).
Перечисленные лица относятся к категории третьих лиц и их права влияют на содержание правоотношений по продаже недвижимого имущества.
Необходимо также обратить внимание на то, что в отношении проживающих несовершеннолетних лиц продажа недвижимого имущества (жилых помещений) допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
3.2 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Правовое регулирование отношений по договору продажи предприятия регулируются правовыми нормами главы 30, параграфа 8, ст. 559 — 566 ГК РФ.
Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимости, поэтому при недостаточности специальных норм статей 559 — 566 ГК РФ к нему применяются правила Гражданского кодекса РФ о продаже недвижимости, а в случае их недостаточности — общие положения о купле-продаже.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ). С учетом определения, данного в статье 132 ГК РФ, предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 559 ГК РФ).
Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным и взаимным.
К существенным условиям договора продажи предприятия относятся предмет и цена.