Понятие и виды договора аренды.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ
1.1 ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ДОГОВОРА
1.2 КЛАССИФИКАЦИЯ ДОГОВОРОВ
ГЛАВА 2 УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
2.1 СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
2.2 ОБЫЧНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
2.3 СЛУЧАЙНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
ГЛАВА 3 ДОГОВОР АРЕНДЫ
3.1 ПОНЯТИЕ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
3.2 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
ГЛАВА 4 ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
4.1 ДОГОВОР ПРОКАТА
4.2 ДОГОВОР АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ
4.3 ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
4.4 ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЙ
4.5 ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Понятие и виды договора аренды.

Для других видов договоров существенные условия могут быть иными;
3) любые иные условия, если одна из сторон настаивает на их включении в текст договора.
В этом случае мнение другой стороны не будет являться определяющим, в противном случае будет иметь место необоснованное ограничение воли одной из сторон. Из п. 4 ст. 421 ГК РФ следует, что договор не может быть признан заключенным, если одна из сторон требовала включить в договор в качестве существенного, например, условие об ассортименте и впоследствии сможет доказать факт своего требования. По тем же причинам (необоснованное ограничение воли сторон) договор считается незаключенным, если в нем имеются замечания о несогласии с отдельными положениями, или же вариант, подписанный одной из сторон, отличается от варианта, подписанного другой стороной.
2.2 ОБЫЧНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
Обычные условия закреплены в правовых нормах, относящихся к договорам соответствующего вида (например, для договора купли-продажи условия об ассортименте определяются ст. 467 ГК РФ) или ко всем договорам в целом (например, цена договора может определяться исходя из положений п. 3 ст. 424 ГК РФ). В отличие от существенных обычные условия не влияют на факт заключения договора.
Обычные условия можно условно разделить на две группы:
1) обычные условия, индивидуальные для каждого вида договора. Данные условия определяются природой конкретного вида договора и не применяются к сделкам другого вида. Например, часть условий, обычных для договора купли-продажи, не может быть включена в договор поручения.
2) условия, общие для всех видов договоров:
- права и обязанности сторон;
- цена и порядок расчетов;
- срок действия договора;
- ответственность сторон;
- обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор);
- способы обеспечения обязательств;
- изменение, прекращение и расторжение договора;
- условия о конфиденциальности информации по договору;
- порядок разрешения споров между сторонами по договору.
Однако, присутствие данных условий в договоре не обязательно. При отсутствии в договоре обычных условий в силу вступают диспозитивные и императивные нормы ГК РФ. Например, если договором купли-продажи не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий цена товара, то покупатель обязан оплатить товар по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 1 ст. 485 ГК РФ).
В случае если отсутствует условие о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).
В случае если отсутствует определение ассортимента, продавец вправе передать покупателю товары в ассортименте, исходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на момент заключения договора, или отказаться от исполнения договора (п. 2 ст. 467 ГК РФ).
2.3 СЛУЧАЙНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
Случайные условия договора — условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия, а также условия, не предусмотренные законом, но которые стороны, в силу тех или иных причин, хотели бы видеть в тексте договора. В качестве случайных условий в договоре могут быть указаны:
- количество экземпляров договора;
- условия о согласовании способа связи между сторонами;
- условия о законодательстве, которым регулируются отношения сторон;
- порядок внесения поправок в текст договора;
- условия о страховании рисков;
- реквизиты сторон;
- иные условия, определяемые по соглашению сторон.
Какие условия можно не включать в договор?
Нецелесообразно перегружать договор лишними положениями. Ничего не прибавляя в плане защиты прав, они делают договор запутанным и трудным для понимания. Как уже было сказано, в текст договора обязательно должны быть включены только условия о предмете договора и другие существенные для данного вида договора условия. Например, для договора купли-продажи таковым является условие о наименовании товара и его количестве.
Включать или не включать остальные условия в договор — определяют сами стороны исходя из своих целей и задач.
Включение в договор условия, повторяющего императивную норму, бесполезно — стороны в любом случае обязаны ее выполнить. Так, например: покупатель вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества до устранения недостатков товаров либо их замены (п. 2 ст. 520 ГК РФ) независимо от того, включено данное условие в договор купли-продажи или нет.
Следует обратить внимание, что включение условия, противоречащего действующей императивной норме — незаконно. Такое условие не может приобрести юридической силы ни при каких обстоятельствах.
Например, стороны не могут в договоре прописать условия, ограничивающие возможность обратиться в суд при защите своих прав и законных интересов, изменить сроки исковой давности, отменить необходимость государственной регистрации договора и т.д.
Таким образом, условия договора, не соответствующие императивным нормам и противоречащие им, не создают, не изменяют и не прекращают гражданских прав и обязанностей у сторон, и с правовой точки зрения включение их в договор бесполезно.
Не обязательно включать в договор условия, содержание которых совпадает с диспозитивными нормами закона. Если стороны пришли к соглашению, что по каким-либо вопросам они будут руководствоваться правилами, прописанными в соответствующих диспозитивных нормах закона, то их дублирование в договоре теряет практический смысл, так как не создает у сторон никаких дополнительных прав и обязанностей. Если же стороны договорились применять иной порядок исполнения договорных обязательств, отличный от установленного и диспозитивных нормах, то такие условия обязательно включаются и договор. Однако во всех вопросах, не урегулированных договором, стороны должны руководствоваться нормами законодательства.
Например, если в договоре аренды не оговорены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если диспозитивная норма не была изменена условиями договора, она должна быть обязательно исполнена.
Иногда, чтобы лишний раз не обращаться к ГК РФ, полезно переписать в договор используемые правовые нормы, они будут служить дополнительным источником информации для исполнителей договора.
ГЛАВА 3 ДОГОВОР АРЕНДЫ
3.1 ПОНЯТИЕ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК (лица, не являющиеся собственниками, но владеющие имуществом на законном основании, могут защищать свои права на него теми же способами, что и собственники, то есть путем предъявления виндикационного и негаторного иска).
Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.
Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов – «аренда» или «имущественный наем», исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности. В то же время необходимо иметь в виду, что термин "наем" используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин «наем» имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров.
Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств, как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 Гражданского кодекса Российской Федерации специальная норма ч. 2 данной статьи содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, принадлежит арендатору. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора - о совместной деятельности.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Такое требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Таким образом, это - непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.
По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом (временное изменение его принадлежности) реализует его собственник при условии полной дееспособности. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей. Последние, в свою очередь, вправе давать такое согласие лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Юридическое лицо - собственник не вправе самостоятельно заключать сделки, в том числе договоры аренды, в случаях и в порядке, предусмотренных в законе.
Государство или муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имущества в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на ином вещном праве (в отношении, в частности, земельной собственности). В этом случае публичные образования реализуют свои правомочия собственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное поручение другим субъектам гражданского права.
В силу указаний закона родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных в судебном порядке недееспособными, также приобретают право передавать в аренду имущество подопечных, при условии получения на это предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Собственником приобретаемых в качестве арендной платы средств является непосредственно собственник передаваемого в аренду имущества - малолетний или недееспособный.
Также в силу указаний закона и управомочия собственником в рамках соответствующих договоров правом заключать договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве: комиссионеры, агенты, действующие от своего имени, доверительные управляющие. Эти лица не должны доказывать своих полномочий, ссылаясь на доверенность, хотя доверительный управляющий обязан информировать другую сторону при этом о своем специальном правовом статусе.
Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключить и (или) исполнять договор аренды, в частности в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени, и, соответственно, права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника.
Следует обратить внимание также на случаи, когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду: во-первых, это связано с законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду в силу указаний п. 1 ст. 607 ГК или с договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества); во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица - унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжения этим имуществом в такой форме. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения.
Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов. В этой связи Высший Арбитражный Суд Российской Федерации уделил определенное внимание этим вопросам при обобщении практики их разрешения судами.
Срок действия договора может быть определенным или неопределенным. В первом случае договор аренды действует в течение указанного в нем срока. Этот срок может обозначаться периодом времени либо указанием момента начала и окончания договора. Момент начала или окончания договора может быть определен конкретной датой или указанием на событие, которое определенно должно наступить. Во втором случае срок действия в договоре не указывается.
Кроме того, этот договор можно заключить под отлагательным или отменительным условием.
Отлагательное условие будет определять начало договора, а отменительное может повлиять на изменение первоначально установленного срока его окончания. Нельзя, однако, рассматривать в качестве условной сделки договор, заключенный на неопределенный срок, поскольку условием его окончания является прямо выраженная воля одной из сторон, а не наступление вероятного обстоятельства, которое от их воли не зависит.
Если срок действия в договоре не определен, это значит, что нет возможности определить лишь момент его окончания, поскольку момент начала действия договора определяется по правилам ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. В таком случае момент окончания договора зависит от усмотрения (воли) любой стороны. Он будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. В данном случае использование права, однако, сопряжено с исполнением стороной-инициатором обязанности о предварительном уведомлении об этом контрагента в целях минимизации тех убытков, которые могут возникнуть у него в связи с прекращением аренды.
3.2 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Права арендодателя:
Требовать уплаты аренды;
Требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором аренды;
Требовать расторжения договора аренды, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями данного договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату;
Иные положения предусмотренные законом.
Обязанности арендодателя:
Передать имущество в состоянии, определенном условиями договора аренды (в пригодном состоянии для использования);
Производство капитального ремонта передаваемой вещи (если не сказано иное в договоре аренды);
Предупредить арендатора о правах третьих лиц.
Права арендатора:
Истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;
Требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного договора;
При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:
1 Требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды.
2 Удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя.
Требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;
Если арендодателем не произведен капитальный ремонт, то:
1 Произвести его за счет арендодателя.
2 Потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды и возмещения убытков.
С согласия арендодателя:
1 Сдать имущество в субаренду.
2 Передать арендные права другому лицу.
3 Отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.
Иметь преимущество при заключении договора аренды на новый срок.
Обязанности арендатора:
Использовать имущество в соответствии с договором аренды и назначением имущества;
Внесение арендной платы;
Производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества;
Возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора аренды или в состоянии нормального износа3.