Проблемы перевода земельных участков из одной категории в другую

Введение
1.Категории земель Российской Федерации
2.Порядок перевода земель из одной категории в другую
Заключение
Список литературы

Проблемы перевода земельных участков из одной категории в другую

При рассмотрении вопроса о переводе земель из одной категории в другую, необходимо установить, имеет ли орган, принявший решение, соответствующие полномочия:
«Закрытое акционерное общество, имеющее в собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения, заключило договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью, согласно которому передало во временное пользование (аренду) часть названного участка. В процессе исполнения договора арендодатель построил на участке капитальное строение и обратился в учреждение Минюста по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о регистрации права на возведенный объект. Получив отказ, ООО обратилось в суд с иском с требованием к учреждению юстиции осуществить государственную регистрацию права собственности на построенное здание. Суды первой и апелляционной инстанции признали позицию общества законной, а отказ в регистрации противоречащим действующей нормативной базе. Однако суд кассационной инстанции решение отменил, указав на существенные нарушения норм материального и процессуального права.
В числе прочих недочетов в судебном акте обращается внимание на следующие обстоятельства. Как следует из комментируемого решения, переданный в аренду земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Признавая возведение капитального строения законным, и обязывая учреждение юстиции произвести его государственную регистрацию, суд сделал вывод, что участок был переведен из сельскохозяйственной в другую категорию земель. Согласно ст. 8 Земельного кодекса РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель осуществляется на основании решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В связи с тем, что суд не исследовал вопрос о соблюдении предусмотренного порядка изменения целевого назначения земельных участков, вынесенное решения является незаконным и необоснованным.
При рассмотрении аналогичных дел необходимо иметь ввиду, что с 5 января 2005 г. вступил в силу ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», осуществляющий правовое регулирование отношений, возникающих в связи с изменением целевого назначения земель. Порядок перевода и состав представляемых документов определен в ст. 2, 3 данного закона. Особенности изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель предусмотрены ст. 7 указанного закона…»10
В соответствии с п. 3 ст. 8 ЗК РФ, нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую служит основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую:
«Распоряжением Главы администрации Ульяновской области от 01.07.02 г. N 913 из земель совхоза "Пригородный" изъят земельный участок (пашни) площадью 5420 кв.м и передан в аренду, с правом последующего приобретения в собственность, - ООО "Симбирское автомобильное агентство" для размещения производственной базы по продаже автомашин и оказанию автоуслуг. При этом в пункте 3 распоряжения было указано, что следует обратиться к Главе администрации Ульяновской области для получения разрешения на перевод земель сельскохозяйственного назначения площадью 5420 кв.м в категорию земель промышленности. Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.05.03 г. распоряжение Главы администрации Ульяновского района было признано несоответствием действующему законодательству. Постановлением апелляционной инстанции от 06.08.03 г. данное решение оставлено без изменения.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ООО "Симбирское автомобильное агентство" обратилось с кассационной жалобой, в которой просило их отменить в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.
Признавая недействительным распоряжение Главы администрации Ульяновского района Ульяновской области от 01.07.02 г. N 913 "О предоставлении земельного участка ООО "Симбирское автомобильное агентство" для строительства производственной базы, судебные инстанции указали, что в силу статьи 8 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" при смене землевладельца, землепользователя категория и целевое назначение земельного участка изменению не подлежит.
Кроме того, согласно ст. 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Это право защищается в равной степени (ст. 305 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращается на основании и в порядке, предусмотренном ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.
Пунктом 1 ст. 235 ГК РФ установлено, что право собственности прекращается, в том числе, и при отказе собственника от права собственности.
Следовательно, действующим законодательством предусмотрена возможность государственного унитарного предприятия отказаться от права пользования земельным участком.
Однако земельный участок площадью 5420 кв.м, являющийся сельскохозяйственным угодьем - пашней, спорным ненормативным актом изъят для передачи заявителю кассационной жалобы в целях предоставления для несельскохозяйственного использования - размещения производственной базы по продаже автомашин и оказанию автоуслуг без определения кадастровой стоимости и до изменения ее категории, то есть без учета требований как ст.ст. 77-79 ЗК РФ так и ст. 8 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Таким образом, был признан недействительным акт исполнительного органа государственной власти, в удовлетворении кассационной жалобы было отказано»11.
Важно подчеркнуть, что при смене землевладельца, землепользователя категория и целевое назначение земельного участка изменению не подлежит, а перевод земель из одной категории в другую строится исключительно на нормах земельного законодательства. Таким образом, земли, переведенные нелегальным путем в категорию несельскохозяйственных, не могут быть вовлечены в хозяйственный оборот.
Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом12 подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;
2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок (п.3 ст.2 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – ФЗ о переводе земель).
Согласно п.4 ст.2 ФЗ о переводе земель, к ходатайству необходимо приложить землеустроительную, градостроительную и иную документацию, связанную с использованием, охраной и перераспределением земель: выписку из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую; расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.
ФЗ О переводе земель определяет два случая, когда в рассмотрении ходатайства может быть отказано.
Первый случай - если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо13.
Второй случай - если к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.
По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.
Итак, земли могут быть переведены в другую категорию земель только на основании решения исполнительного органа. Несоблюдение предусмотренного ст. 8 ЗК РФ порядка влечет признание соответствующего акта недействительным:
«На основании постановления главы муниципального образования участок размером 14,5 га был изъят из землепользования сельскохозяйственной организации и передан обществу с ограниченной ответственностью для строительства и эксплуатации установки комплексной подготовки нефти и конденсата. В соответствии с данным решением комитет по управлению имуществом заключил договор аренды, на основании которого общество осуществляло использование земельного участка.
Осуществив проверку ООО, земельный комитет пришел к выводу, что юридическое лицо использует участок на противозаконных основаниях. Такой вывод послужил основанием для наложения штрафа, не согласившись с которым ООО обратилось в суд.
Действия земельного комитета были признаны законными, а обществу в удовлетворении требований отказано по следующим основаниям.
До вынесения главой муниципального образования вышеназванного постановления спорный земельный участок находился в пользовании сельскохозяйственной организации - закрытого акционерного общества. Суд неверно указал, что земля принадлежала ЗАО на праве общей долевой собственности. В соответствии со ст. 66 ГК РФ имущество хозяйственных товариществ и обществ является собственностью этих юридических лиц. Видимо в рассматриваемом случае собственниками земли являются граждане, обладающие участком на праве общей долевой собственности. Следует заметить, что сам по себе факт изъятия земли не был оценен суд судом с точки зрения его соответствия действующему законодательству. В соответствии со ст. 55 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд должно осуществляться по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ. Принудительное отчуждение участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земли на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). К сожалению, в комментируемом постановлении указанный вопрос остался нерассмотренным.
При вынесении решения суд правильно указал, что предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. Согласно ст. 8 ЗК РФ сельскохозяйственные земли могут быть переведены в другую категорию земель только на основании решения исполнительного органа субъекта федерации. Несоблюдение предусмотренного ст. 8 ЗК порядка влечет признание соответствующего акта недействительным.
Таким образом, поскольку договор аренды спорного земельного участка был заключен с нарушением действующего законодательства, такой документ не может считаться правоустанавливающим. Это в свою очередь свидетельствует, что использование земли является незаконным. Факт отсутствия какой-либо деятельности на участке не может служить основанием для освобождения от ответственности, поскольку в данном случае определяющее правовое значение состоит в возможности использования земли»14.
До принятия такого акта земли считаются не переведенными из одной категории в другую:
«…К., З., М., П., Б. обратились в суд с заявлением об оспаривании действий ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Воронежской области об отказе внести изменения в документы государственного земельного кадастра о земельных участках, принадлежащих заявителям на праве собственности, в обоснование своих требований ссылаясь на то, что данные действия нарушают требования действующего законодательства и нарушают их права собственников, создавая препятствия по использованию земельных участков.
Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 15 ноября 2005 г. требования заявителей удовлетворены. Суд обязал руководителя ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Воронежской области внести изменения в документы государственного земельного кадастра о категории принадлежащих заявителям земель путем аннулирования записи о категории земель - земли сельскохозяйственного назначения и добавлением записи - земли поселений, а также предоставления правообладателям земельных участков выписки из государственного земельного кадастра…
…В надзорной жалобе ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Воронежской области просит решение Рамонского районного суда Воронежской области от 15 ноября 2005 г. и постановление Президиума Воронежского областного суда от 2 августа 2006 г. отменить, а определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 7 февраля 2006 г. оставить без изменения…
…Рассмотрев материалы дела, изучив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Как усматривается из материалов дела, заявителям на праве собственности принадлежат земельные участки, расположенные в Рамонском районе, входящие в состав земель сельскохозяйственного назначения. Постановлением Совета народных депутатов Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области N 7 от 18 августа 2005 г. установлена черта села Ямное сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, согласно которому указанные земли вошли в состав земель поселений.
В соответствии с положением ст. 5 Федерального Закона от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" внесение изменений в документы государственного земельного кадастра осуществляется после принятия исполнительным органом государственной власти акта о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.
При этом исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе земель или земельных участков, направляют копию такого акта в течение десяти дней со дня его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения в течение семи дней изменений в документы государственного земельного кадастра.
В силу ст. 20 Федерального Закона от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" в проведении кадастрового учета земельных участков должно быть отказано, если документы, представленные в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Руководитель ФГУ "Земельная кадастровая палата", отказывая в удовлетворении заявления о внесении изменений в документы государственного земельного кадастра, мотивировал это отсутствием акта исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о переводе земель из одной категории в другую.
Таким образом, Судебная коллегия Воронежского областного суда правильно указала на обоснованность отказа ФГУ "Земельная кадастровая палата", поскольку для внесения соответствующих изменений в документы земельного кадастра не соблюден установленный законом порядок перевода земель из одной категорию в другую.
Выводы суда первой и надзорной инстанций о том, что представленные заявителя ФГУ "Земельная кадастровая палата" документы содержали все необходимые сведения для проведения кадастрового учета текущих изменений характеристик земельных участков не подтверждается материалами дела и противоречит требованиям действующего федерального законодательства.
Поскольку Президиумом Воронежского областного суда оставлены без внимания положения ст. 5 Федерального Закона от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и ст. 20 Федерального Закона от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", Судебная коллегия находит решение суда первой и надзорной инстанции подлежащими отмене»15.
В качестве примера акта о переводе земель из одной категории в другую можно привести Распоряжение Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 3 марта 2005 г. N 60-РП «О переводе из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения и предоставлении земельного» следующего содержания:
«Основываясь, до разграничения государственной собственности на землю на территории автономного округа, на статьях 7, 8, 12 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральном законе от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", статье 4 Закона Ханты-Мансийского автономного округа от 03.05.2000 г. N 26-оз "Об изъятии и предоставлении земельных участков на территории Ханты-Мансийского автономного округа" (в редакции на 15.10.2002 г.), учитывая заключение государственной экологической экспертизы от 19.11.2004 г. N 304, представления (согласования) соответствующих уполномоченных органов, обращение ООО "Ямпос" от 01.02.2005 г. N 04:
1. Перевести земельный участок с кадастровым номером 86:02:0808001:0020 площадью 14,79 га в районе р. Вандъях из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения и предоставить его обществу с ограниченной ответственностью "Ямпос" под объект "Опытно-промышленная разработка гидромеханизированного карьера песчано-гравийной смеси и строительного песка на Вандъяхском участке Назымского месторождения ПГС" в аренду на 3 года.
2. Направить копию настоящего распоряжения в федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра.
3. Департаменту государственной собственности автономного округа (Амиров Г.А.) заключить в установленном порядке с ООО "Ямпос" договор аренды земельного участка»16.
Данное решение является ненормативным актом органа государственной власти субъекта РФ и может быть обжаловано в суд в установленном порядке (срок подачи жалобы - 3 месяца):
«10 ноября 2003 г. Главой Администрации Ивановского района принято постановление N 1637 "О переводе земель запаса в земли поселений и передаче их в ведение Подвязновской сельской администрации». В период с июля по ноябрь 2004 года Ивановской межрайонной природоохранной прокуратурой была проведена проверка исполнения земельного законодательства, по результатам которой выявлен факт издания главой администрации Ивановского района постановления N 1637 от 10 ноября 2003 года и совершения действий по переводу земель с нарушением закона. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения заместителя Волжского межрегионального природоохранного прокурора в порядке ст. 52 АПК РФ с заявлением о признании указанного постановления недействительным.