Особенности договоров аренды зданий, сооружений, предприятий

Введение
Глава 1. Аренда недвижимости
1.1.Основные положения о договоре аренды
1.2.Права и обязанности сторон арендных отношений
1.3.Прекращение договора аренды
Глава 2. Договор аренды зданий и сооружений
Глава 3. Особенности договора аренды предприятий
Заключение
Список литературы и нормативных источников

Особенности договоров аренды зданий, сооружений, предприятий

Законодатель предусмотрел основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию как арендодателя, так и арендатора.
Итак, согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут, если арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Стороны могут установить в договоре возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендной платы в установленный срок (см. п. 26 Письма ВАС РФ № 66);
- не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором арендысроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора. Эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (см. п. п. 25, 27 Письма ВАС РФ № 66).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Письма ВАС РФ № 66).
По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут, если (ст. 620 ГК РФ)3:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не делает являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором (либо разумные) сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора. 1. Имущество не передано арендатору, или не были переданы принадлежности и документы к данному имуществу.
Непредставление арендодателем имущества в обусловленный (либо разумный) срок дает право арендатору истребовать от арендодателя это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, или расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ, п. 6 ст. 60 КВВТ РФ).
Если арендодатель не передал арендатору документы и принадлежности к имуществу, а арендатор не имеет возможности пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (ст. 611 ГК РФ).
2. Арендатору предоставлено имущество, имеющее недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления провести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов из арендной платы не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества арендодатель:
- отвечает, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них;
- не отвечает, если оговорил их при заключении договора аренды или они были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора либо передаче имущества в аренду (ст. 612 ГК РФ).
Например, арендодатель несет ответственность за недостатки выкупленного у него морского судна, если арендатор докажет, что такие недостатки возникли до передачи ему имущества или по возникшим до его передачи причинам (ст. 224 КТМ РФ).
3. Арендодатель не проинформировал арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Это обстоятельство дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
4. Арендодатель не проводит капитальный ремонт (если стороны не договорились об ином).
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору (ст. 616 ГК РФ):
- провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
5. Арендатор нарушил порядок и (или) срок уплаты арендной платы.
Если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный срок в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
Вместе с тем, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Письма ВАС РФ № 66).
Законодатель предусмотрел и иные санкции за неисполнение обязанности по уплате арендной платы. Например, в случае задержки арендной платы (фрахта) по договорам аренды морских судов, внутреннего водного транспорта арендодатель имеет право без предупреждения изъять судно у арендатора и взыскать с него понесенные в связи с этим убытки (п. 5 ст. 65 КВВТ РФ, п. 2 ст. 208, п. 2 ст. 221 КТМ РФ).
6. Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.
Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
7. Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно.
Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ, п. 4 ст. 65 КВВТ РФ, ст. 204 КТМ РФ). Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Однако арендодатель не вправе требовать с арендатора плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 Письма ВАС РФ № 66).
2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла­дение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).
Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т. с. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооруже­ния неразрывно связаны с землей (земельным участком), на кото­рой они расположены. Именно это обстоятельство и служит глав­ной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) и отдельный вид. Пользование зданием или сооружением практи­чески невозможно без пользования земельным участком, послед­ний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено. Дня восполнения этого пробела и предназначены нормы ГК.
Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружени­ем, ГК не содержит. Однако исходя из общеупотребительного зна­чения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК не придает.
С учетом того, что сдача гражданам в аренду жилых помещений невозможна (глава 35 ГК), арендовать жилые помещения мо­гут только юридические лица, которые затем вправе передать их в социальный или коммерческий наем гражданам. Иное использование жилых помещений ipso iure невозможно. Нежилые здания и нежилые помещения в жилых домах и граждане, и юридические лица могут арендовать совершенно свободно.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения). К тому же нельзя не учитывать и многолетнюю историю нашего гражданского законода­тельства, которое в свое время распространило на части жилого нома тот же правовой режим, что и на дом в целом.
Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помеще­ниями), которые не занимают и не могут занимать обособленного участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещении в многоэтажных зданиях, расположенные на одном из этажей Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно невозможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто4. В результате оказывается разорванной связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельным участком, т. е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной ГК. Именно это обстоятельство и позволяет некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещении общие положения о договорах аренды5.
При всей внешней обоснованности этой точки зрения у нее есть и слабые моменты. Нежилые помещения имеют больше об­щего со зданиями и сооружениями, а не с иными объектами арен­ды. Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на нежилые помещения6. В особенности это касается правил о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения). Нежилое помещение — менее значимый объект, чем здание оно подвержено большим ограничениям в результате применения общих правил п. 2 ст. 606, а не п. 2 ст. 651 ГК. Трудно представить, какие потери понесет гражданский оборот вследствие исполнения требования о регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных сроком менее чем на один год. Неслучайно в главе 30 ГК в отдельный параграф выделен правила о продаже недвижимости, а не зданий и сооружений. Иное решение серьезно ущемило бы права сторон такого договора, как, впрочем, и договора аренды. Следовательно, есть все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы7.
Форма договора аренды зданий и сооружений — письменная причем обязательно составление единого документа, подписывае­мого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от иной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года8, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК)9. Эта норма является исключением из общего правила, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации.
К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается не заключенным (п. 1 ст. 654 ГК).
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подвергаются серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.
1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут увеличить размер передаваемого участка; за рамки необходимого для использования здания или сооружения. Вовсе же исключить передачу земельного участка арендатору, по-видимому, можно лишь при передаче в аренду нежилого помещения.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК). В настоящее время никаких «иных прав на земельный участок, кроме тех, которые происходят из договора аренды, частные лица получить не могут. Это связано с серьезными ограничениями права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, которые предусмотрены ЗК. Право постоянного (бессрочного) пользования от собственника-арендодателя могут получить теперь лишь учреждения и казенные предприятия (п. 1 ст. 20 ЗК). Предоставление же земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения впредь вообще не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК).
Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. При отказе собственника определить содержание права на земельный участок арендатор может обратиться с иском в суд о понуждении к определению условий землепользования10.
На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ч.3 ст. 652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено
законом или договором с собственником или когда условия пользования участком изменяются.
Например, договор аренды земельного участка с собственником может запрещать передачу участка или прав на него в любой форме третьим лицам. Что касается изменений условий пользова­ния, то под ними следует понимать такое их ухудшение, которое соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование по назначению. При наличии препятствий к заключению договора аренды здания (сооружения) он не может быть заключен, если он все-таки заключен, то должен считаться ничтожным на основании ст. 168 ГК. Если иное не предусмотрено законом
или договором аренды обязательство арендодателя передам, здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами до момента о передаче. Причем для действительной передачи здания (сооружения) необходимо соблюсти одновременно два условия — фактическую передачу и подписание передаточного акта.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная договором аренды и действующим законодательством.
В то же время значение передаточного акта не следует и переоценивать. Если обе стороны отказались его подписывать, то это вовсе не означает прекращения договора аренды по соглашению сторон, особенно когда фактически здание (сооружение) передано. Соглашение о прекращении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, да к тому же подлежит их государственной регистрации. Не влечет прекращения договора аренды и отказ одной из сторон от подписания передаточного акта. В этом случае для стороны-нарушителя возникают неблагоприятные имущественные последствия, вытекающие из сохраняющею силу договора аренды здания (сооружения).
Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении доку­мента о передаче здания или сооружения (п. 2 ст. 655 ГК). Поря­док составления передаточного акта при возврате предмета дого­вора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК).
3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за поль­зование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка.
В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или о показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК). Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.
3. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЙ