Товарищество собственников жилья

ПЛАН

Введение
1.Создание, реорганизация и ликвидация ТСЖ
2.Права и обязанности товарищества собственников жилья
3.Правовое положение членов товарищества собственников жилья
Заключение
Список литературы

Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Обязанности товарищества собственников жилья регламентированы в ст.138 ЖК РФ. Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
3. Правовое положение членов товарищества собственников жилья
Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ). Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 30 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на объединение. «Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается по волеизъявлению домовладельцев на общем собрании, т.е. по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности. Домовладельцы в любое время вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной вместо товарищества. Из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, но не утрачивать с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе»17.
Отказ некоторых домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, «товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться при общем согласии всех домовладельцев, а споры об этом - разрешаться в судебном порядке»18.
До приобретения права собственности на помещение в многоквартирном доме, т.е. до момента государственной регистрации перехода права собственности, лицо может стать членом товарищества лишь в строящемся многоквартирном доме. Собственник помещения в таком доме вправе в любое время подать заявление о выходе из членов товарищества. Право выхода не может быть ограничено ничем, в том числе уставом.
В обязанности члена товарищества входит соблюдение законодательства и локальных актов товарищества, государственных технических, противопожарных и санитарных норм и правил содержания дома и придомовой территории.
Член товарищества имеет право:
- участвовать в деятельности товарищества лично или через своего представителя, имеющего оформленные в установленном порядке
- полномочия, в том числе избирать и быть избранным в органы управления товариществом и контроля над ним;
- вносить предложения о совершенствовании деятельности товарищества, об устранении недостатков в работе органов управления;
- вести деятельность в принадлежащих им на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов;
- сдавать внаем или в аренду помещения, принадлежащие ему на праве собственности, в порядке, установленном законодательством;
- совершать сделки в отношении принадлежащих ему помещений одновременно со своей долей в общем имуществе и осуществлять другие права, предусмотренные законодательством и локальными актами19.
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления товарищества, он созывается в порядке, установленном уставом товарищества. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, согласно ч.2 ст.145 ЖК РФ, относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.
В статье 45 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Оперативное повседневное управление деятельностью товарищества собственников жилья осуществляет правление товарищества.
Правление товарищества является выборным органом управления на основании подп. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ и избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (ч. 2 ст. 147 ЖК РФ). Для избрания членов правления товарищества достаточно простого большинства голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ (ч. 4. ст. 146 ЖК РФ). Не могут быть членами правления товарищества согласно ч. 1 ст. 150 ЖК РФ члены ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.
Требования к численному составу правления товарищества ЖК РФ не устанавливает. Следовательно, «вопрос о конкретном числе членов правления общее собрание членов товарищества вправе решить по своему усмотрению. При этом очевидно, что правление товарищества должно состоять не менее чем из трех человек, поскольку п. 3 ст. 147 ЖК РФ устанавливает требование об избрании правлением из своего состава председателя, а п. 6 ст. 147 ЖК РФ - требование о правомочности заседания правления. Однако с учетом сложности решаемых уставных задач члены товарищества вправе установить и иную численность правления ТСЖ, например пять, семь или более человек»20.
Круг обязанностей правления товарищества собственников жилья очерчен в ст. 148 ЖК РФ. В этот круг входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Как видно, центральное место в обязанностях правления занимает хозяйственная деятельность товарищества. По замечанию А.В.Шанталей, «обязанности правления во многом будут зависеть от того, какой способ эксплуатации многоквартирного дома выбран: непосредственное управление многоквартирным домом или заключение договоров об управлении им, обслуживании, эксплуатации и ремонте общего имущества в доме»21.
Правление товарищества собственников жилья для выполнения возложенных на него законом и/или уставом обязанностей на основании п. 4 ст. 151 ЖК РФ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
За выполняемую работу члены правления товарищества могут получать вознаграждение. Размер вознаграждения членов правления товарищества определяется решением общего собрания членов товарищества собственников жилья22.
Председатель правления ТСЖ является высшим должностным лицом этой организации. Он избирается на заседании правления из числа его членов. Избрание председателя товарищества собственников жилья правлением, по мнению М.Ю.Тихомирова, «не вполне согласуется с природой единоличного исполнительного органа, который, с одной стороны, должен обладать достаточной независимостью от коллегиального исполнительного органа, а с другой - быть полностью подконтрольным высшему органу управления»23.
Срок действия полномочий председателя законом не определен (по аналогии со сроком полномочий правления надо полагать, что он составляет два года).
Полномочия председателя установлены ст. 149 ЖК РФ:
- имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества (исполнение которых для указанных лиц обязательно);
- действует без доверенности от имени товарищества;
- подписывает платежные документы;
- совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ;
- разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Так же как и члены правления за выполняемую работу председатель правления товарищества может получать вознаграждение. Размер вознаграждения председателя правления товарищества определяется решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Таким образом, председатель - это «номинальный глава ТСЖ, работа которого оплачивается (как и деятельность иных членов правления). Вместе с тем на практике, естественно, от активности председателя зависит успешная работа ТСЖ в целом, поэтому не следует сводить его основные функции к приему и увольнению наемных работников. По сути, деятельность председателя дает возможность требовать в дальнейшем с государства и с поставщиков услуг восполнения недоремонтов через работы, которые выполняются в многоквартирных домах. Не будем забывать и о том, что именно председатель ТСЖ по поручению правления подписывает договоры об оказании коммунальных услуг и другие договоры, заключаемые ТСЖ»24.
Контрольным органом во всех товариществах собственников жилья является ревизионная комиссия (ревизор)25. Данный орган «не относится к числу органов управления товарищества: он не осуществляет организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления - контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества, так называемый внутренний аудит»26.
Итак, для осуществления проверок финансовой деятельности в товариществе собственников жилья должна быть избрана ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья. Выборы ревизионной комиссии (ревизора) осуществляются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов товарищества на срок не более чем два года.
В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
В соответствии с ч.3 ст. 150 ЖК РФ в обязанности ревизионной комиссии входит:
- проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
- представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;