Вариант № 2 : 1. Недвижимость - финансовый актив . 2. Виды стоимости . 3. Метод дисконтирования денежных потоков.

Содержание
Введение
1. Недвижимость – финансовый актив
1.1. Понятие недвижимости
1.2. Классификация недвижимости
2. Виды стоимости
2.1. Понятие стоимости недвижимости
2.2. Основные виды стоимости
3. Метод дисконтирования денежных потоков
3.1. Метод дисконтирования денежных потоков как один из методов доходного подхода
3.2. Этапы метода дисконтирования
3.3. Пример расчета
Заключение
Список литературы

Вариант № 2 :
1. Недвижимость - финансовый актив .
2. Виды стоимости .
3. Метод дисконтирования денежных потоков.

Стоимость любого имущества можно определить двумя способами: во-первых, как некоторое количество какого-либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, и, во-вторых, как текущую стоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец недвижимости.
В теории оценки делается различие между понятиями стоимость, затраты и цена (рис. 2.1.).
Рис. 2.1. Различие между понятиями стоимость, затраты и цена6
Стоимость - мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность.
Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.
Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену.
Цена - совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку.
Существует четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.
1. Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только тогда становится товаром (и соответственно приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее. Так, например, если в соответствии с действующим законодательством не допускается продажа определенных видов земель, то они не будут иметь стоимости, хотя рыночную стоимость прав аренды этих земель можно будет оценить.
2. Спрос. Спрос - количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.
3. Дефицитность. Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.
4. Полезность. Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены.
Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Эта цель называется назначением оценки и обусловливает выбор вида стоимости, при этом одно и то же имущество будет иметь разную стоимость. Так, например, оценка стоимости для целей страхования от огня отличается от оценки стоимости для целей ипотечного кредитования. В первом случае величина стоимости определяется затратами на восстановление элементов сооружений, а во втором - наиболее вероятной ценой продажи объекта на рынке в случае прекращения выплат по ипотечному кредиту.7
2.2. Основные виды стоимости
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.8
Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. Инвестиционную стоимость используют при обосновании инвестиционных проектов.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.9
Нерыночной стоимостью является нормативно рассчитываемая стоимость на основе утвержденных органами управления методик и нормативов (например, определение нормативной стоимости земельного участка при продаже, исчислении земельного налога и др.).
С точки зрения бухгалтерского учета, выделяют балансовую стоимость, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.
Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение недвижимости, числящейся на балансе. Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию. Находящийся в эксплуатации объект недвижимости учитывается по первоначальной стоимости до момента реконструкции либо переоценки фондов.
Остаточная стоимость. Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость. Остаточная стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.
Стоимость воспроизводства (восстановительная) - стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах из тех же или очень похожих материалов и качестве работ. Стоимость воспроизводства более точно характеризует современную стоимость объекта. Однако ее определение часто бывает невозможным из-за изменения технологии, материалов, сырья, стандартов и т.д. Поэтому на практике используется стоимость замещения.
Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогичного объекта недвижимости, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.
Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества при его принудительной ликвидации вследствие банкротства и открытой распродажи на аукционе.
Потребительная стоимость - стоимость в использовании. Она отражает стоимость или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его на открытом рынке. Стоимость в использовании не обязательно отражает рыночную стоимость.
Страховая стоимость - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре (полисе). Страховая стоимость необходима для оценки страхового возмещения.10
3. Метод дисконтирования денежных потоков
3.1. Метод дисконтирования денежных потоков как один из методов доходного подхода
Оценка стоимости недвижимости осуществляется на основе трех традиционных подходов к оценке собственности:
1. затратного,
2. доходного,
3. сравнительного.
С позиции затратного подхода стоимость недвижимости представляет собой стоимость затрат на создание аналогичного объекта.
С позиции сравнительного подхода величина стоимости рассчитывается исходя из сопоставления цен недавних продаж сопоставимых объектов.11
С позиции доходного подхода, который также называют подходом на основе капитализации дохода, стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод владельца.
Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:
- арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;
- часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.
Если объект недвижимости по своему функциональному назначению предназначен для ведения специфического бизнеса (например, гостиницы, рестораны и др.), то объект оценивается с точки зрения его коммерческого потенциала.
Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения, а также доход от продажи собственности после окончания владения (стоимость реверсии).
В рамках доходного подхода выделяют два основных метода: метод прямой капитализации, метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков).
Метод прямой капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (коэффициент капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода.
Главной отличительной особенностью метода прямой капитализации является то, что в нем не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал. При использовании метода прямой капитализации делается предположение о том, что доход, приносимый недвижимостью, постоянный, от периода к периоду.
Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков) пересчитывает будущие платежи в настоящую стоимость собственности либо путем дисконтирования каждого будущего платежа соответствующей ему нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков), либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели капитализации по норме отдачи являются частными случаями анализа дисконтированных денежных потоков для некоторых, регулярным образом изменяющихся потоков дохода.
Капитализация по норме отдачи базируется на предположениях относительно изменения ожидаемого дохода и стоимости оцениваемой собственности в течение срока проекта (владения объектом недвижимости). Нормы отдачи (ставка дисконтирования) являются нормами сложного процента, сопоставляющими все будущие денежные потоки в течение срока проекта с начальными инвестициями. Эта величина характеризует эффективность капиталовложений и учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов.
Таким образом, различие между методом прямой капитализации и методом капитализации по норме отдачи состоит в том, что метод прямой капитализации применяют к тем объектам недвижимости, доход от которых постоянен и в прогнозируемом периоде не будет изменяться, если же доход от владения объектом недвижимости изменяется от периода к периоду, и такая изменчивость дохода сохранится в будущем, то целесообразно использовать метод капитализации по норме отдачи.
3.2. Этапы метода дисконтирования
Метод капитализации дохода путем дисконтирования представляет метод, используемый для преобразования будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждого из будущих поступлений дохода по соответствующей ставке, т.е. будущие выгоды, ожидаемые инвестором, превращаются в текущую стоимость недвижимости (принцип ожидания).
Эти выгоды совмещают в себе:
периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости, которые являются чистыми денежными потоками (ЧЭД);
выручку от перепродажи за вычетом всех издержек по оформлению сделки.
Стоимость имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии.
Дисконтирование денежных потоков представляет собой преобразование величины дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость.
Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость периодического потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышала размер первоначальных капиталовложений (на величину отдачи).
Решающим шагом в процессе дисконтирования является выбор соответствующих норм дисконтирования (ставок дохода).
Выбор ставок должен фокусироваться на перспективных или прогнозируемых ставках дохода, ожидаемых типичными покупателями и продавцами путем сравнения физических, экономических и финансовых характеристик сопоставимых имущественных объектов с оцениваемым имуществом с учетом конкуренции за капитал на других финансовых рынках.
При оценке нужно найти доход. Сложный процент и дисконтирование - расчетные инструменты, применяемые для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций.
Функции сложного процента в расчете на единицу берутся из таблиц шести функций.
Для нас наибольший интерес представляют следующие три функции.
1. Накопленная сумма единицы (колонка 1).
Применяется для определения эффективности депонирования. Суть в том, что уже полученный процент, будучи оставленным на депозите, вместе с первоначальными инвестициями становится частью основной суммы. Так, к концу пятого года один рубль будет стоить 1,61 рубля при ставке 10%, 500 рублей будут стоить 805 рублей (500 х 1,61).
2. Текущая стоимость единицы (колонка 4); фактически по ней
можно определять стоимость реверсии.
Показывает текущую стоимость единицы, которая может быть получена в будущем, т.е. данный фактор является обратным первой функции:
накопленная сумма: 1,61 рубля;
обратная величина: 1/1,61 = 0,62;
текущая стоимость единицы: 0,62.
Если строение будет продано через 5 лет за 805 рублей, то сегодняшняя цена реверсии или доход равняется 500 рублям.
3. Текущая стоимость аннуитета (колонка 5).
Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента, или как серия поступлений (рис. 3.1.).
Рис. 3.1. Определение аннуитета12
Текущая стоимость аннуитета при заданной ставке дисконта может быть рассчитана путем оценки каждого платежа (поступления) в отдельности. При этом сумма каждого платежа умножается на соответствующий фактор текущей стоимости единицы.
Например, право получения 100 руб. чистого рентного дохода в конце каждого года на протяжении следующих четырех лет может быть оценено, если учитывать каждое из четырех поступлений как отдельную реверсию.
При 10%-ной ставке дисконта стоимость первого поступления равна 90,91 руб. (100,00 руб. х 0,90909 = 90,91 руб.);
второго - равна 82,64 руб.,
третьего - 75,13 руб.,
четвертого - 68,30 руб.
Текущая стоимость всего четырехлетнего аннуитета составляет 316,98 руб. (90,91 руб. + 82,64 руб. + 75,13 руб. + 68,30 руб.).
Поэтому при 10%-ной ставке сегодняшние инвестиции в 316,98 руб. (текущая стоимость) являются обоснованной платой за право ежегодного получения 100,00 руб. на протяжении последующих четырех лет.