Иппотечное кредитование

СОДЕРЖАНИЕ




ВВЕДЕНИЕ


1. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1 Сущность ипотеки

1.2 Первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов

1.3 Модели ипотечного жилищного кредитования

1.4 Государственное регулирование условий ипотеки

2. МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3. ПРИМЕРЫ РАСЧЕТА СУММЫ КРЕДИТА


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Иппотечное кредитование

Кредитование новостроек предполагает отсутствие предмета залога, а никаких дополнительных процедур контроля за рисками в законах не прописано. Поэтому кредиты на новостройки стоят дороже в среднем на 2-3%, а большинство российских банков работают на рынке вторичного жилья - представленные на рынке программы на приобретение строящегося жилья можно пересчитать по пальцам.
Пять лет назад развитие ипотеки в значительной степени сдерживало отсутствие платежеспособного спроса.
Прогнозы профессионалов на ближайшее будущее ипотеки в России звучат более чем оптимистично. Популярность жилищного кредитования растет, и большинство банков рассчитывают в наступившем году нарастить объемы выданных кредитов не меньше, чем в предыдущем.
1.3 Модели ипотечного жилищного кредитования
Ссуда под залог недвижимости (ипотека) получила широкое рас­пространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важных источников долгосрочного финансирования. В такой сдел­ке владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимуще­ственное удовлетворение своего требования из стоимости заложенно­го имущества в случае отказа от погашения или неполного погаше­ния задолженности.
Сумма ссуды, естественно, несколько меньше оцененной стоимо­сти закладываемого имущества. В США, например, за нескольким исключением, запрещено выдавать ссуды, превышающие 80% оценоч­ной стоимости имущества. Наиболее распространенными объектами залога являются жилые дома (в США 3/4 общей суммы закладных), земля, другие виды собственности как фирм и предприятий, так и отдельных лиц. Ипотечные ссуды выдаются коммерческими бан­ками, специальными ипотечными банками (например, земельными), судебно-сберегательными ассоциациями.
Наиболее распространенной является постоянная (или типовая) ипотечная ссуда3. Например, продавец покупает некоторое имущество за назначенную цену. Покупатель для оплаты получает ссуду под залог этого имущества и добавляет собственные средства. Погашение производится ежемесячными платежами (в конце месяца). Выплачиваются также проценты по ссуде, начисляемые помесячно, заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сум­му, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежеме­сячными, взносами.
Поэтому такие кредиты относят к разряду само­амортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки, как правило, большой — в США до 30 лет, в России — до 10. Платежи по обслуживанию долга могут вноситься в конце каждого периода или в его начале.
В современной практике применяются кредиты с переменными
выплатами, которые не относятся к числу самоамортизируюшихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К их числу от­носятся кредиты с так называемым шаровым платежом, предпола­гающие единовременный итоговый (шаровой) платеж, которые под­разделяются на три типа.
1. Кредиты с замораживание процентных выплат до истечения сро­ка кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат в погашение как основанного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено, к ним прибегают в основанном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую вы­платить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.
2. Кредиты с выплатой только процентов, т.е. в данном случае предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение всего срока кредита.
3. Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.
Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга: например, в течение первых четы­рех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в после­дующие три года выплачиваются проценты и основной долг.
Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохо­да (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выруч­ки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.
Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуите­том) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необхо­димые даже для полного погашения процентов, в связи с этим вели­чина основного долга в некоторое время увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.
Кредиты с переменной ставкой позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по мини­мальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается допустимая предельная норма корректировки (например, не более 20%). Оговаривается и минимальная величина корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.
Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования, этого типа кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.
Ипотека с залоговым счетом объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца) Суть ее в следующем. Покупатель (должник) вносит на залоговый некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на этом счете, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности.
Прежде всего, для достижения основной цели — получения ипотечного жилищного кредита должны быть выполнены главные условия, при которых выдается жилищный кредит, а именно:
• залог приобретаемого жилья;
• платность;
• срочность;
• возвратность;
• контроль за целевым использованием кредитных средств.
Чтобы получить кредит на покупку квартиры, заемщику необходимо доказать свою платежеспособность: убедить банк, что он в состоянии вернуть данные ему деньги. Для определения платежеспособности экспертная комиссия банка будет учитывать доход не одного заемщика, а всех работающих членов семьи.
Как известно, официальная справка с места работы о заработке может служить подтверждением реального дохода. Поэтому изобретают способы оценить материальное положение заем­щика не по уровню его официальных доходов, а совокупности при­знаков, свидетельствующих о достатке в семье. Так, при оценке пла­тежеспособности банк учитывает все активы заемщика: земельные участки, недвижимость, автотранспорт, вклады в банках, ценные бу­маги, другое дорогостоящее имущество. Учитываются гонорары, до­ходы от работы по совместительству, алименты, проценты по вкладам в банках и иные доходы.
Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором.
Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.
Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.
В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:
предмет ипотеки;
оценочная стоимость предмета ипотеки;
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
1.4 Государственное регулирование условий ипотеки
В последнее время востребованность такой банковской услуги, как потребительское кредитование, довольно велика. В частности, большую популярность приобрели кредиты на приобретения товаров народного потребления и автотранспортных средств, а также в меньшей степени – кредиты на оплату медицинского обслуживания и обучения. Однако то же нельзя сказать о кредитах на приобретение объектов недвижимости, так называемом ипотечном кредитовании, которое все еще вызывает некие сомнения у большей части населения
Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования — создание законодательной базы и нор­мативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целе­вых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.
Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям4:
1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;
2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долго­срочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность
подобного кредитования для банков;
3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;
4) принятие дополнительных мер по поощрение участия банков в
ипотечном кредитовании, например по привлечению банков к управ­лению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых граж­данам на строительство и приобретение жилья;
5} оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;
6) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например пенсионных фондов), вкладывать свои средства в денные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.
Принятие Гражданского кодекса РФ стало решающим шагом в раз­витии российского федерального законодательства для становления ипотечного жилищного кредитования и формирования отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. Кодекс устано­вил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, а также положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения и др. Принятие ГК РФ, в кото­ром имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности.
2. МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие фонды благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.
Около 80% всех выданных кредитов составляют кредиты с переменной процентной ставкой, размеры изменения которой определяется кредитором, как правило, без привязки к какому-либо внешнему индикатору в зависимости от изменения уровня инфляции. Процент зависит от процентной политики кредитора.
Широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов)5. Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на сумму кредита.
В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховые взносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщик получает налоговые льготы.
Система жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.
Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).
3. ПРИМЕРЫ РАСЧЕТА СУММЫ КРЕДИТА
Это один из самых важных и сложных момен­тов при согласовании ипотечной сделки. Макси­мальная сумма кредита рассчитывается исходя из следующих параметров:
- требований банка по размеру собственных средств (от 30% до 10% от стоимости квартиры, поскольку отношение кредита к залогу — ко­эффициент КЗ — должен составлять от 70% до 85%);
- оценочной и продажной (указанной в договоре купли-продажи) стоимости квартиры;
- ранее утвержденной максимальной суммы кре­дита.
Самый распространенный вариант расчета сум­мы кредита: из двух сумм — оценочной и продаж­ной стоимости — берется минимальная и умножается на коэффициент КЗ. Полученный результат- это та сумма, больше которой заемщик получить не может. При этом данная сумма не должна превышать утвержденный на Кредитном комитете максимальный размер кредита.
Пример 1
Утвержденная максимальная сумма кредита — не более 28 000 у. е.
Оценочная стоимость квартиры — 35 000 у. е.
Договорная (продажная) стоимость квартиры — 40 000 у. е,
Собственные средства заемщика — 12 000 у. е. (40 000 - 28 000 у. е.). Применяемый коэффициент КЗ — 70%.
Максимально возможный размер кредита = 35 000 у.е. (минимум из двух стоимостей) х 70% = 24 500 у. е.
Таким образом, если заемщик хочет приобрести именно эту квартиру, у него есть три варианта ре­шения:
I) если оценочная стоимость не соответствует про­дажной потому, что оценщик неоправданно занизил цену, — попробовать оценить квартиру у другого оценщика или произвести повторную оценку;