Оценка оборудования

Резюме
Сведения об отчете
ОСНОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
ДАТА ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ
ВИД СТОИМОСТИ
ШИФР УСЛУГИ ПО ОЦЕНКЕ
Сведения об объектах оценки
ОПИСАНИЕ РЕГИОНА РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА
Рынок готовых лекарственных средств
Рынок фармацевтического оборудования
ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА
ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА
СЕРВИТУТЫ И ИНЫЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ
Процесс оценки
ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ОБЗОР ПОДХОДОВ
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Затратный подход
РАСЧЕТ ПОЛНОЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ
ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБОРУДОВАНИЯ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Сравнительный подход
ПОДБОР АНАЛОГОВ И ВВЕДЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК
ЭКСТРАПОЛЯЦИЯ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ
Доходный подход
Согласование результатов
Поправка на эффект синергии
Итоговое заключение о стоимости
Список литературы

Оценка оборудования

1 541 325
ИТОГО:
32 184 000
18 919 650
27 301 054
1 – Дополнительные затраты (монтаж, пуско-наладочные работы, шефмонтаж и пр.) исключены из контрактной стоимости, поскольку данные работы проведены не были. Затраты на транспортировку включены в стоимость поставки;
2 – По курсу валют, установленному ЦБ РФ на 01.01.1994 г.;
3 – С учетом таможенного сбора – 30%.
Физический износ
Основным фактором при исчислении износа является физическое состояние техники, которое выражается в ее обветшании. Обветшание определяется как ухудшение физического состояния техники под воздействием различных факторов. Обветшание характеризует физический износ техники.
Физический износ машин и оборудования определяется косвенным методом по следующей классификации:
Таблица 7
Физический износ, %.
Оценка технического состояния.
Общая характеристика технического состояния.
5
Новое
Новое, установленное, но еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии.
10
15
Очень хорошее
Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии.
20
25
30
35
Хорошее
Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в хорошем состоянии.
40
45
50
55
60
Удовлетвори-тельное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и т.п.
65
70
75
80
Условно пригодное
Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель и других ответственных узлов.
85
90
Неудовлетвори-тельное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основного агрегата.
97,5
100
Негодное к применению или лом
Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь (скраповая стоимость).
Поскольку оцениваемое оборудование не находилось в эксплуатации и в настоящий момент законсервировано, фактор физического износа отсутствует.
Функциональный износ
Функциональный износ (или функциональное устаревание) – это потеря стоимости актива, вызванная факторами, присущими самой собственности, изменениями в дизайне, материалах, технологиях изготовления, недостатками функциональной полезности, повышенными эксплуатационными расходами и т.д. Существуют два типа устаревания техники: технологическое и функциональное. Эти типы устаревания обусловлены развитием различных сфер научно-технического прогресса.
Технологическое устаревание связано с научно-техническим прогрессом в сфере технологии, дизайна и конструкционных материалов, используемых для производства техники. Технологическое устаревание проявляется в первую очередь в дизайне, размерах и весе техники.
Функциональное устаревание определяется различиями в производительности и других характеристиках мощности между современной и оцениваемой техникой. Иногда функциональное устаревание связано с использованием техники не по прямому назначению, т.е. нарушается принцип наилучшего и наиболее эффективного ее использования.
При расчете функционального износа оценщик сопоставил характеристики оцениваемого имущества с характеристиками современных аналогов, имеющих сравнимую текущую стоимость.
Для сравнения было выбрано стандартное оборудование, основной характеристикой которого является производительность.
Таблица 8
Наименование
Производительность, фл./ч
Восстановительная стоимость, $
Примечание
Объект оценки
Полуавтоматическая этикетировочная машина
1 200
21 207
Скорректированная на покупательную способность доллара США и таможенные платежи контрактная стоимость
Современный аналог
Этикетировочная машина автомат для нанесения бумажной этикетки
6 000
15 000
Компания «Акмалко» www.akmalko.ru
При расчете функционального устаревания оценщиком использовалась модель зависимости стоимости оборудования от величины основного параметра:
Со = Са * , где:
Со - стоимость объекта;
Са - стоимость аналога;
Fа - величина основного параметра аналога;
Fо - величина основного параметра объекта;
n - коэффициент торможения цены, отражающий зависимость между изменением величины основного параметра и стоимостью объекта.
Для использования данной модели необходимо определить величину «коэффициента торможения цены». Для расчета оценщиком использованы текущие цены и характеристики аналогичного оборудования.
Таблица 9
Наименование
Производительность, фл./ч
Стоимость, $
Источник
Этикетировочная машина автомат для нанесения бумажной этикетки
6 000
15 000
Компания «Акмалко» www.akmalko.ru
Этикетировочная машина автомат для нанесения бумажной этикетки
3 000
12 000
Компания «Акмалко» www.akmalko.ru
 n  0,32
Таким образом, значение функционального износа для выбранного объекта составляет:
Столь значительный фактор функционального износа может быть также обусловлен завышенной контрактной ценой оцениваемого оборудования. Однако оценщик не располагал базой данных по рыночным ценам на аналогичное оборудование в 1994 г., исходя из чего данное предположение проверено быть не может.
Учитывая, что оцениваемое имущество выпущено в один год, все оборудование имеет единое функциональное назначение, рассчитанный показатель износа применяется ко всем оцениваемым объектам.
Экономический износ
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Влияние внешних факторов обычно проявляется в недозагруженности имеющихся производственных мощностей.
Поскольку в настоящее время в развитых регионах России наблюдается устойчивый спрос на фармацевтическую продукцию, а также с учетом большой емкости рынка фармпрепаратов, фактор экономического износа для оцениваемого имущества отсутствует.
Расчет рыночной стоимости оборудования затратным подходом
Таблица 10
Наименование
Полная восстановительная стоимость., $
Износ физический, %
Износ функциональ-ный, %
Износ экономический, %
Рыночная стоимость имущества, $
Линия 1. Производство и расфасовка чая из лечебных трав
1 688 926
65
591 124
Линия 2. Производство экстрактов из лечебных трав
4 556 962
65
1 594 937
Линия 3. Розлив жидких экстрактов
4 165 056
65
1 457 770
Линия 4. Производство таблеток и шипучих таблеток
7 233 286
65
2 531 650
Линия 5. Производство и розлив инфузионных растворов глазных капель
3 734 130
65
1 306 946
Линия 6. Аналитическая лаборатория
760 907
65
266 318
Линия 7. подготовка и переработка упаковочных материалов
2 330 226
65
815 579
Линия 8. Материалы GMP и техника чистых помещений
1 290 234
65
451 582
Линия 9. Распылительная сушка
1 541 325
65
539 464
ИТОГО:
27 301 054
9 555 369
Сравнительный подход
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод рыночных сравнений, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за объект оценки заплатит сумму не большую той, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод заключается в анализе рынка предложений и продаж, сборе ценовой информации, определении степени ее достоверности и легитимности, выявлении аналогов и определении их сходства с объектом оценки и, наконец, определении на этой основе рыночной стоимости или стоимости замещения рассматриваемого объекта.
Сравнительный подход к оценке стоимости включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Корректировка листинговых цен с учетом различия в численных характеристиках сравниваемых объектов.
3. Учет дополнительных затрат на транспортировку, монтаж, пусконаладочные работы и пр.
Подбор аналогов и введение корректировок
С учетом того, что основная часть оцениваемого оборудования не является «стандартной», а изготовляется на заказ с учетом пожеланий конкретного заказчика, оценщик на основе метода сравнения продаж рассчитывал рыночную стоимость наиболее «типичного» оборудования. Рыночная стоимость непросчитанных позиций определялась путем экстраполяции по контрактной стоимости без учета дополнительных затрат. Подобная методика расчета обусловлена также тем следующим обстоятельством: оцениваемое оборудование находится в разобранном состоянии, что делает невозможным подбор аналогов с полностью аналогичной модификацией. Кроме того, по многим объектам оценки не указаны точные технические характеристики, что приводит к невозможности их оценки «напрямую».
Для расчета оценщиком использованы следующие данные:
текущие цены предложений фирм-производителей и фирм-дилеров соответствующего оборудования;
ПК «КО-Инвест – Оборудование - Дополнительные затраты» содержащего базовую структуру дополнительных затрат к оптовой цене завода, таких как: тара, упаковка, реквизит, транспортные затраты, устройство фундаментов под оборудование, монтаж, шефмонтаж, пусконаладочные работы и т.д.;
«Уравнения регрессии, коэффициенты корреляции и коэффициенты «торможения цены» по группам машин и оборудования», «Информэлектро», Москва, 1998 г.;
«Индексы цен в строительстве», № 34, КО-Инвест, Москва, 2001 г., содержащие, в т.ч., индексы цен на технологическое оборудование по отраслям промышленности.
Ленточные конвейеры.
Стоимость установлена по «прайс-листу» компании «Maks Walter corp.», сферой деятельности которой является разработка и продажа нестандартизированного промышленного оборудования. По классификации компании оцениваемое оборудование относится к классу «Комплексы технологические» и подклассу «Линии конвейерные и поточно-механизированные». Стоимость оборудования данного подкласса составляет 13$ за кг. К данной стоимости вводятся следующие поправки:
улучшения для использования в пищевой и фармацевтической промышленности – 50% от базовой модели;
поправка на дополнительные затраты (тара, упаковка, реквизит; транспортные расходы; расходы снабженческо-сбытовых организаций; комплектация; заготовительно-складские расходы). По данным ПК «КО-Инвест – Оборудование - Дополнительные затраты» поправка на данные расходы для медицинской и пищевкусовой промышленности составляет 5,7% от цены завода-изготовителя. Остальные затраты не учитываются, поскольку оборудование не введено в эксплуатацию;
поправка на НДС 20%.
Итоговая скорректированная стоимость составляет – 24,7 $/кг.
Таблица 11
Наименование
Масса, кг
Рыночная стоимость, с учетом НДС., $
Ленточный конвейер для проведения проверки (Линия 1, поз. 1)
500
12 385
Транспортерная лента ребристая (Линия 1, поз. 4)
160
3 963
Ленточный конвейер (Линия 2, поз. 1)
300
7 431
Весовое оборудование.
Аналоги подобраны и стоимость установлена по «прайс-листу» компании «KODA», являющейся дилером данного оборудования.
Таблица 12
Объект оценки
Аналог
Стоимость аналога
с НДС, $
Поправка на дополнительные затраты
Рыночная стоимость с учетом НДС., $
Настольные весы (Линия 1. поз. 5.1). 300х260 мм, макс нагрузка – 1 кг.
Весы OHAUS Модель -V1RW60. 172х172 мм, макс нагрузка – 1 кг
2 473
1,057
2 614
Настольные весы (Линия 1. поз. 5.2). 600х600 мм, макс нагрузка – 30 кг.
Весы OHAUS Модель -V1RW60. 280х356 мм, макс нагрузка – 32 кг
3 848
1,057
4 067
Напольные весы (Линия 1. поз. 5.3). 1250х1500 мм, макс нагрузка – 600 кг
Низкопроф. весы Hercules. Модель – 2HFS. 1200х1500 мм, макс нагрузка – 2000 кг.
1 765
1,057
1 866
Дозировочные, укупорочные, этикетировочные машины.
Для данного оборудования оценщик не смог подобрать точных аналогов. Расчет стоимости проводился через корректировку по основному параметру. Формула для расчета выглядит следующим образом:
Со = Са * , где:
Со - стоимость объекта;
Са - стоимость аналога;
Fа - величина основного параметра аналога;
Fо - величина основного параметра объекта;
n - коэффициент торможения цены, отражающий зависимость между изменением величины основного параметра и стоимостью объекта.
Стоимость аналогов для дозировочной и укупорочной машин принята по прайс-листу компании «Nitar SL» без учета НДС, для этикетировочной машины – по прайс-листу компании «Акмалко» с учетом НДС.
Таблица 13
Наименование, марка
Аналог, марка
Основной параметр
Стоимость аналога на., $
Коэффициент торможения
Поправка на дополнительные затраты
Поправка на НДС
Поправка на страну -производитель
Рыночная стоимость с учетом НДС., $
Измеритель
Объект
Аналог
Автоматическая дозировочная машина (Линия 3, поз. 4.1)
Автомат розлива XRB-6
Произв, л/ч
540
3 000
25 000
0,6
1,057
1,2
2,3
26 067
Автоматическая укупорочная машина (Линия 3, поз. 4.2)
Укупорочный автомат
Произв, шт/ч
4 200
800
9 000
0,6
1,057
1,2
2,3
71 010
Полуавтоматическая этикетировочная машина
(Линия 5, Поз 22)
Этикетировочный полуавтомат
Произв, шт/ч
1 200
1 000
7 000
0,32
1,057
1
1
7 844
Обоснование поправок и коэффициентов.
1. Коэффициент торможения для дозировочной и укупорочной установок принят 0,6 как наиболее распространенный.
2. Поправка на дополнительные затраты принята по данным ПК «КО-Инвест – Оборудование - Дополнительные затраты».
3. Поправка на страну - производитель. Страной – производителем оцениваемых дозировочной и укупорочной машин является Германия; выбранных аналогов – Литва. Оборудование пищевой промышленности Литвы незначительно отличается от отечественного. Разницу в стоимости между российским и немецким оборудованием данной отрасли с аналогичными характеристиками оценщик рассчитал на основе метода парных продаж. В качестве объектов сравнения взято идентичное по производственным характеристикам оборудование с европейской и российской комплектацией (по данным компании «Акмалко»):
Таблица 14
Наименование
Характеристики
Стоимость, $
Сатурационная установка с активной деаэрацией (Россия)
Производительность – до 7 000 л/ч
5 000
Сатурационная установка с активной деаэрацией (Еврокомплектация)
Производительность – до 7 000 л/ч
13 000
Поправочный коэффициент
2,6
Синхронно-смесительная сатурационная установка с поршневой системой дозации (Россия)
Производительность – 3 600 л/ч
7 000
Синхронно-смесительная сатурационная установка с поршневой системой дозации (Еврокомплектация)
Производительность – 3 600 л/ч
14 000
Поправочный коэффициент
2,0
Таким образом, средняя поправка на страну - производитель составила 2,3.
Экстраполяция полученных результатов
При расчете большей части стоимости производственных средств результаты расчетов можно экстраполировать на оставшиеся позиции
На основании вышеприведенных расчетов оценщик определил коэффициент экстраполяции для непросчитанных позиций:
Таблица 15
Наименование
Кол-во
Стоимость по контракту, $
Рыночная стоимость, $
Коэффициент экстраполяции
Ленточный конвейер для проведения проверки)
1
34 684
12 385
0,3571
Транспортерная лента ребристая – 1 шт.
2
23 514
13 926
0,5922
Ленточный конвейер)
2
23 514
14 862
0,6320
Настольные весы. 300х260 мм, макс нагрузка – 1 кг.
3
2 614
Настольные весы . 600х600 мм, макс нагрузка – 30 кг.
3
4 067
Напольные весы. 1250х1500 мм, макс нагрузка – 600 кг -
1